Αριθμός 166/2020
ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ
– Οριζόντια ιδιοκτησία. Κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη.
– Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α’ , 13 του Ν. 3741/1929, 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να κάνει ακώλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μην βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής γίνεται με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία. Μπορεί, επίσης, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε έναν ή και περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Αν δεν ορίζεται τίποτα από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην περίπτωση αυτή, κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Δεδομένου δε, ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου, αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα “superficies solo cedit”, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α’ ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ23/2000, ΑΠ1501/2011).
