Αριθμός 580/2019
ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ
– Μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου. Πώληση με διαλυτική αίρεση. Εικονικότητα πώλησης ακινήτου ως προς το τίμημα. Αντέγγραφο.
– Σύμφωνα με το άρθρο 1033 ΑΚ, για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου, απαιτείται συμφωνία μετά του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ’ αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή. Για τη μεταβίβαση, με τον παράγωγο αυτό τρόπο της κυριότητας ακινήτου, αποτελεί προϋπόθεση, το να ήταν κύριος εκείνος που συμφώνησε τη μεταβίβασή της. Περαιτέρω κατά άρθρο 202 ΑΚ αν με την δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό, παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση. Ενόψει της διάταξης αυτής, ο διαλυτικός όρος που περιέχεται στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση που ο αγοραστής, ο οποίος ανέλαβε την υποχρέωση για ορισμένη ενέργεια μέσα σε τακτή προς τούτο προθεσμία, δεν προέβη στην εκπλήρωση αυτής, θα εκπίπτει από κάθε δικαίωμά του που απορρέει από την πώληση και το πωληθέν θα καθίσταται αναγόραστο και θα επιστρέφει χωρίς άλλη διατύπωση στην κυριότητα του πωλητή, συνιστά διαλυτική αίρεση, υπό την οποία τελεί όχι μόνο η κατά το άρθρο 1033 ΑΚ συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και η ενοχική δικαιοπραξία η οποία αποτελεί, κατά την παραπάνω διάταξη, τη νόμιμη αιτία της μεταβίβασης. Όταν η διαλυτική αυτή αίρεση πληρωθεί, γιατί πέρασε άπρακτη η προθεσμία μέσα στην οποία όφειλε ο αγοραστής να ενεργήσει, τότε, κατά τη βούληση των μερών που σαφώς εκφράστηκε και είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην παραπάνω διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, ανατρέπεται η όλη σύμβαση τόσο κατά την ενοχική, όσο και κατά την εμπράγματη ενέργειά της, με την έννοια ότι παύει αυτή να ισχύει μόλις επέλθει το αιρετικό γεγονός και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, άρα και η κυριότητα στον πωλητή, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργειά του. Από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων συνάγεται ότι στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης κάποιου ακινήτου, που χρειάζεται να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή, για να επέλθει η έννομη συνέπεια της μεταβίβασης της κυριότητας μπορεί να προστεθεί και ειδικός όρος (διαλυτικός),κατά τον οποίο αν δεν πληρωθεί ολοσχερώς και εμπροσθέσμως από τον αγοραστή το πιστωθέν τίμημα που συμφωνήθηκε ή και μερικές δόσεις αυτού, εφόσον συμφωνήθηκε να καταβληθεί σε περιοδικές δόσεις, αυτοδικαίως και χωρίς άλλη προειδοποίηση η κυριότητα του πωληθέντος ακινήτου επανέρχεται στον πωλητή, ο δε αγοραστής εκπίπτει από τα δικαιώματά του από τη σύμβαση πώλησης. Εξάλλου, επί πώλησης ακινήτου η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος, όπως στην περίπτωση που το τελευταίο συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, επιφέρει ακυρότητα της σύμβασης για το επιπλέον τίμημα, χωρίς να επηρεάζει το κύρος της πώλησης του ακινήτου, όπως αυτή εμφανίζεται στο συμβόλαιο (ΑΠ 389/2017).
– Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρ. 158, 159, 166, 180, 181, 361, 369, 513 και 1033 ΑΚ προκύπτει, ότι όπου ο νόμος απαιτεί την τήρηση τύπου για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, ο τύπος απαιτείται για ολόκληρο το περιεχόμενο της και προκειμένου για ακίνητο πρέπει να καλύπτει τόσο την μεταβιβαστική της κυριότητάς του εμπράγματη σύμβαση όσο και την ενοχική της πώλησής του ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα. Όμως η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά (άρθρ. 138 ΑΚ) αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη σύμβαση, αλλά άκυρη είναι μόνον η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, όπως αυτό συνάγεται από τη διάταξη του άρθρ. 13 παρ. 3 του Ν. 1587/1950, κατά την οποία: “Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη ή κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν τω συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ’ όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ” οιασδήποτε ετέρας Αρχής”. Με τη διάταξη, δηλαδή, αυτή ρητά περιορίσθηκε η ακυρότητα της πώλησης ακινήτου μόνο στην άτυπη συμφωνία για καταβολή τιμήματος μεγαλύτερου από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο χωρίς κατά τα λοιπά να επηρεάζεται το κύρος της πώλησης από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο εικονικό τίμημα (ΑΠ 543/1996). Η διάταξη, όμως, αυτή δεν απαγορεύει την επίκληση της άκυρης, για το επί πλέον, μη αναγραφόμενο στο τίμημα του ακινήτου, συμφωνίας, όταν από την επίκληση και την απόδειξη αυτής δικαιολογείται έννομο συμφέρον (ΑΠ 249/2009). Η απόδειξη της συμφωνίας αυτής δεν επιτρέπεται να γίνει με τη χρήση αντεγγράφου, το οποίο από την ίδια παραπάνω διάταξη χαρακτηρίζεται ως άκυρο και απαγορευμένο αποδεικτικό μέσο, όμως τα λοιπά αποδεικτικά μέσα είναι επιτρεπτά και η απόδειξη της συμφωνίας δεν συνιστά ανεπίτρεπτη απόδειξη κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου συμβολαίου ή τροποποιητικής αυτού συμφωνίας, αφού δεν αμφισβητείται το περιεχόμενο του, όπως εξωτερικά έχει, αλλά η σπουδαιότητα των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών ως προς το πράγματι συμφωνηθέν ύφος του τιμήματος, γι’ αυτό και δεν ισχύουν οι περιορισμοί των άρθρ. 164 ΑΚ και 393, 438, 441 ΚΠολΔ (ΑΠ 656/2014, ΑΠ 801/2010).
