ΑΡΙΘΜΟΣ 728/2019
ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ
– Πώληση. Ελαττώματα ακινήτου. Μη άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο. Yπαναχώρηση από τη σύμβαση της πώλησης.
– Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 534 ΑΚ (όπως αντικαταστάθηκε τόσο αυτό όσο και τα επόμενα έως 561 άρθρα με το Ν. 3043/21.08.2002, Φ.Ε.Κ. Α` 192/2002) “ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα”. Πραγματικό ελάττωμα νοείται κάθε ατέλεια του πράγματος, που αφορά την ιδιοσυστασία ή την κατάσταση του πράγματος κατά τον κρίσιμο χρόνο ευθύνης του πωλητή, η οποία (ατέλεια) έχει αρνητική επίδραση στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος (ΟλΑΠ 29/1990, ΑΠ 420/2016, ΑΠ 1544/2008). Η προς το χειρότερο δηλαδή παρέκκλιση του πράγματος από την ομαλή αυτού κατάσταση, η οποία οφείλεται κατά κανόνα στον ατελή τρόπο κατασκευής ή συσκευασίας, καθώς και στη χρησιμοποίηση κακής ποιότητας υλικών, και η παρέκκλιση αυτή έχει ως συνέπεια, ανεξαρτήτως της αιτίας που την προκαλεί, την αρνητική επίδραση επί της αξίας του πράγματος ή της χρησιμότητας αυτού ενόψει των συμφωνηθέντων με τη σχετική σύμβαση πωλήσεως, ανεξαρτήτως του αν ήσαν εμφανή ή μη ή εάν τα εγνώριζε ή όχι ο πωλητής (ΑΠ 996/2015). Ανεξάρτητα, όμως, από την ύπαρξη της ελαττωματικότητας στην υλική υπόσταση του πράγματος, υπάρχει πραγματικό ελάττωμα και όταν η ατέλεια αυτού ανάγεται στη νομική του κατάσταση, εφόσον τούτο δεν προέρχεται από δικαίωμα τρίτου (ΟλΑΠ 29/1990), όπως όταν πρόκειται για αυθαίρετη οικοδομή ή για αυθαίρετο κατασκεύασμα σε ακίνητο (ΑΠ 1734/2013, ΑΠ 1341/2007).
– Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 513, 522, 534, 535, 537 και 540 ΑΚ, προκύπτει ότι ο αγοραστής, στις περιπτώσεις που υφίσταται ευθύνη του πωλητή για πραγματικό ελάττωμα ή για έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας, δικαιούται, κατ’ επιλογήν του, είτε να απαιτήσει χωρίς επιβάρυνσή του τη διόρθωση ή την αντικατάσταση του πράγματος με άλλο απαλλαγμένο από ελαττώματα ή που φέρει την συνομολογηθείσα ιδιότητα, εκτός εάν μια τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες, είτε να απαιτήσει τη μείωση του τιμήματος, είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός εάν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα. Η ευθύνη του πωλητή, στην περίπτωση αυτή, είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από τη γνώση ή την έστω ανυπαίτια άγνοια αυτού περί της υπάρξεώς του. Το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση της πώλησης, είναι διαπλαστικό δικαίωμα, ασκείται κατ’ αρχήν άτυπα, με μονομερή δήλωση του δικαιούχου προς τον αντισυμβαλλόμενο, αλλά και με εξώδικη δήλωση, αγωγή, ανταγωγή, ένσταση, αλλά και με συμφωνία των μερών, ενεργεί αναδρομικά και επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων υποχρεώσεων εξαρχής (άρθρα 389 επ. ΑΚ) (ΑΠ 560/2017, ΑΠ 420/2016, ΑΠ 996/2015).
