Αριθμός 338/2019
ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
– Λύση μίσθωσης. Αποζημίωση χρήσης μισθίου ακινήτου. Μείωση ποσού ποινικής ρήτρας. Αναζήτηση κοινόχρηστων δαπανών εκ μέρους του εκμισθωτή από τον μισθωτή, που παραμένει στο μίσθιο αυθαίρετα, με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης. Αναδοχή χρέους.
– Στη διάταξη του άρθρου 601 Α.Κ. ορίζεται ότι «ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία». Κατά τη διάταξη αυτή, προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης χρήσης είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης. Η άνω αποζημίωση δεν έχει το χαρακτήρα μισθώματος και ως εκ τούτου δεν υφίσταται κατά το νόμο δήλη ημέρα καταβολής της, ώστε να οφείλει ο μισθωτής μετά την παρέλευση της τόκους υπερημερίας (ΑΠ 565/1996). Ακόμη, στην περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής δεν κατέβαλε κατά τη διάρκεια της παρακράτησης του μισθίου τις κοινόχρηστες δαπάνες, οι οποίες, κατά τον ρητά συμφωνηθέντα όρο της οικείας σύμβασης μίσθωσης, βαρύνουν αυτόν, τότε αυτές οφείλονται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού και όχι ως συμφωνημένο μίσθωμα, δεδομένου ότι η σχετική συμφωνία καταβολής τους έπαψε να ισχύει μετά τη λήξη της μίσθωσης (ΕφΑθ 769/2010). Εκτός δε από την πιο πάνω αποζημίωση χρήσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη (άρθρα 343 επ. ΑΚ), η οποία έχει ως προϋπόθεση το πταίσμα του οφειλέτη, το οποίο τεκμαίρεται και την ανυπαρξία αυτού οφείλει να επικαλεσθεί κατ΄ ένσταση και αποδείξει ο οφειλέτης (άρθρα 336, 342 ΑΚ) για να απαλλαγεί. Τέτοια ζημία είναι συνήθως το μίσθωμα, το οποίο θα ελάμβανε ο εκμισθωτής από άλλο μισθωτή, εάν του παραδιδόταν το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΠ 1512/2000, ΑΠ762/2000).
– Κατά τα άρθρα 404 και 405 παρ. 1 του ΑΚ ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσόν, για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία, ενώ σύμφωνα με το άρθρο 407 ΑΚ, αν η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη προσήκουσας και ιδίως της μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει, εκτός από την ποινή που κατέπεσε και την εκπλήρωση της παροχής, έχει επίσης το δικαίωμα να απαιτήσει και την επί πλέον αποδεικνυόμενη ζημία, από τη μη προσήκουσα εκπλήρωση. Οι διατάξεις, όμως, περί ποινικής ρήτρας είναι ενδοτικού δικαίου και συνεπώς είναι δυνατόν να συμφωνηθεί ότι ο οφειλέτης, σε περίπτωση παράβασης των υποχρεώσεών του, θα υποχρεούται να καταβάλει προς τον δανειστή σωρευτικώς όχι μόνο την συμφωνηθείσα ποινή, αλλά επί πλέον και αποζημίωση και μάλιστα συγκεκριμένου ποσού. Επίσης, κατά τα άρθρα 230, 341 παρ. 1 και 342 ΑΚ, ο οφειλέτης καθίσταται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της προς εκπλήρωση της παροχής του συμφωνηθείσας ημέρας, εκτός αν η καθυστέρηση της παροχής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη. Επομένως, αν ο δανειστής, επικαλούμενος υπερημερία του οφειλέτη περί την εκπλήρωση της παροχής, ζητεί με την αγωγή του την καταβολή της καταπίπτουσας ποινής, καθώς και της συμφωνηθείσας αποζημίωσης, ο οφειλέτης, προς απαλλαγή του από τις συνέπειες της υπερημερίας, πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει, ότι η εμφανισθείσα καθυστέρηση στην εκπλήρωση της παροχής του δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα αυτού, αλλά σε ανωτέρα βία, δηλ. σε τυχερό γεγονός που δεν μπορεί να προβλεφθεί και να αποτραπεί ούτε με μέτρα άκρας επιμέλειας και σύνεσης, ή σε άλλο γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη. Εξάλλου, κατά το άρθρο 409 παρ. 1 του ΑΚ, αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται από το Δικαστήριο, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, στο μέτρο που αρμόζει. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται, ότι το δικαστήριο της ουσίας, στη διαμόρφωση της κρίσης του για το χαρακτήρα της ποινής ως δυσανάλογα μεγάλης και στη συνέχεια για το μέτρο που πρέπει να μειωθεί, λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά που συντρέχουν κατά περίπτωση, ιδίως δε το μέγεθος της ποινής σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα του δανειστή που πλήγηκαν από την αθέτηση της σύμβασης, την έκταση της συμβατικής παράβασης του οφειλέτη, το βαθμό του πταίσματός του, την ενδεχόμενη ωφέλειά του από την μη εκπλήρωση της παροχής, τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα της αθέτησης και κάθε δικαιολογημένο συμφέρον του δανειστή (ΑΠ 981/2018, ΑΠ 762/2000).
– Το χρηματικό ποσό, το οποίο κατά την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή και το οποίο στις συναλλαγές αποκαλείται «εγγύηση», διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων μερών (άρθρο 361 ΑΚ) γιατί αυτό είναι δυνατόν να δόθηκε για εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα ως προκαταβολή αυτός ή ως αρραβώνας υπό μια μορφή του (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη της ζημίας λόγω μη εκπλήρωσης της σύμβασης) είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σ` αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας. Όπως προαναφέρθηκε, ο σκοπός για τον οποίο δίνεται η εγγυοδοσία είναι βασικά η εξασφάλιση του εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους του μισθωτή. Η εξασφάλιση αυτή περιλαμβάνει : α) ζημίες από φθορές στο μίσθιο (συνήθως φθορές πέρα από τη συνήθη χρήση), β) πληρωμή δαπανών τις οποίες υποχρεούνται να καταβάλει ο μισθωτής (κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, τηλέφωνο κλπ.), γ) καταβολή μισθωμάτων, χαρτοσήμου, τόκων, δ) πληρωμή τυχόν συμφωνημένων ποινών και γενικά, οποιαδήποτε χρηματική αξίωση του εκμισθωτή κατά του μισθωτή, που προέρχεται από τη λειτουργία της συγκεκριμένης μισθωτικής σύμβασης, ε) ποινική ρήτρα για την περίπτωση μη εκπλήρωσης ή ατελούς εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του μισθωτή. (ΑΠ 411/2014, ΑΠ 1438/1997). Αν ο μισθωτής επιδιώκει την επιστροφή της εγγύησης, οφείλει να εκθέσει στην αγωγή το λόγο για τον οποίο δόθηκε, άλλως είναι αόριστη (ΕφΑθ 1325/2008).
– Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του ΑΚ, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από το μισθωτή προς τρίτο, εκτός των προβλεπόμενων στο άρθρο 12 του ίδιου ΠΔ 34/1995 περιπτώσεων, γίνεται με το συνδυασμό εκχώρησης και αναδοχής χρέους, ύστερα από συναίνεση του εκμισθωτή. Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή (ΑΠ 1177/2015, ΑΠ 1099/2015, ΑΠ 1245/2010, ΑΠ 561/2010). Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, συνεπώς, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι βασικό αποτέλεσμα της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής. Ο μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος. Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία εξακολουθεί πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση (ΑΠ 640/2016, ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1957/2006). Δεν απαγορεύεται, όμως, από το νόμο να συμφωνηθεί μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή ότι ο τελευταίος και μετά τη μεταβίβαση θα ευθύνεται εις ολόκληρο με τον τρίτο (νέο μισθωτή) για όλες ή μερικές από τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σύμβαση, κατ’ άρθρ. 361 και 477 ΑΚ (ΑΠ 640/2016, ΑΠ 133/1992).
