ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΛΑΙΤΣΑΚΗΣ
Μειώσεις ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% θα μπορούν να συμφωνούν για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020 χιλιάδες ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων με τους ενοικιαστές τους, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 4 και 5 του νέου πολυνομοσχεδίου για τα μέτρα αντιμετώπισης της κρίσης του κορονοϊού, το οποίο κατατέθηκε για ψήφιση στη Βουλή την Παρασκευή 4 Σεπτεμβρίου.
Οι μειώσεις θα αφορούν επαγγελματικές μισθώσεις στις οποίες ενοικιαστές είναι επιχειρηματίες ή ελεύθεροι επαγγελματίες που εξακολουθούν να πλήττονται οικονομικά και τους μήνες Σεπτέμβριο-Δεκέμβριο 2020 από τον Covid-19 καθώς επίσης και μισθώσεις κύριας κατοικίας στις οποίες ενοικιαστές είναι εργαζόμενοι σε πληττόμενες επιχειρήσεις, με ανασταλείσες συμβάσεις εργασίας.
Η δυνατότητα συμφωνιών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών για μείωση τουλάχιστον κατά 30% των ενοικίων των μηνών Σεπτεμβρίου, Οκτωβρίου, Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2020 θα υπάρχει και για τις περιπτώσεις μισθώσεων κατοικιών κατά τις οποίες τα ενοίκια καταβάλλονται για τις στεγαστικές ανάγκες τέκνων που σπουδάζουν σε ΑΕΙ ή ΤΕΙ μακριά από τον τόπο διαμονής των γονέων τους, εφόσον τουλάχιστον ο ένας εκ των δύο γονέων είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση πληττόμενη από τον κορονοϊό και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του. Η μείωση τουλάχιστον κατά 30% του συνολικού ενοικίου κύριας κατοικίας θα μπορεί να παρασχεθεί επίσης από τον μήνα Οκτώβριο 2020 και στους ναυτικούς των οποίων η σύμβαση ναυτολόγησης εξακολουθεί να τελεί σε αναστολή.
Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που θα δέχονται να συνάψουν συμφωνίες μείωσης των ενοικίων θα αποκτήσουν το δικαίωμα να αφαιρέσουν από τις τρέχουσες ή και τις μελλοντικές φορολογικές οφειλές τους ποσά που αντιστοιχούν στο 12% των ποσών των ενοικίων, όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί πριν τις συμφωνίες μείωσης.
Αντίστροφα…
Οσοι ιδιοκτήτες συμφωνήσουν με τους ενοικιαστές τους να «κουρέψουν» τα ενοίκια των μηνών Σεπτεμβρίου – Δεκεμβρίου κατά 30%-40% θα δικαιούνται εκπτώσεις φόρου από 30% μέχρι και 40% των εισοδηματικών απωλειών που θα υποστούν. Αντιθέτως, όσοι ιδιοκτήτες συμφωνήσουν με τους ενοικιαστές τους μειώσεις ενοικίων πάνω από 40% για τους ίδιους μήνες, θα δικαιούνται σε ποσά εκπτώσεις φόρου που θα αντιστοιχούν σε ποσοστά χαμηλότερα του 30% των εισοδηματικών απωλειών που θα υποστούν. Ουσιαστικά, όσο μικρότερη είναι η μείωση του ενοικίου που θα συμφωνηθεί τόσο μεγαλύτερο σε ποσοστό επί της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη θα είναι το ποσό που θα παίρνει πίσω από το κράτος με τη μορφή της έκπτωσης φόρου.
Στην πράξη…
Δεδομένου ότι η έκπτωση φόρου που θα δικαιούται κάθε ιδιοκτήτης θα είναι σταθερή, θα ανέρχεται δηλαδή σε κάθε περίπτωση στο 12% του κανονικού ενοικίου, προκύπτει το συμπέρασμα ότι όσο πιο μικρή είναι η μείωση του ενοικίου, δηλαδή η εισοδηματική απώλεια του ιδιοκτήτη που θα συμφωνείται με τον ενοικιαστή, τόσο πιο μεγάλη θα είναι η έκπτωση φόρου ως ποσοστό επί της εισοδηματικής αυτής απώλειας. Αντιθέτως, όσο πιο μεγάλη είναι η συμφωνηθείσα μείωση του ενοικίου και άρα η εισοδηματική απώλεια του ιδιοκτήτη τόσο πιο μικρή θα είναι η έκπτωση φόρου ως ποσοστό επί της απώλειας αυτής. Για να γίνει καλύτερα αντιληπτός αυτός ο «κανόνας» παραθέτουμε τα παρακάτω χαρακτηριστικά συγκριτικά παραδείγματα:
1) Σε μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για το οποίο συμφωνείται μείωση κατά 30%, δηλαδή κατά 150 ευρώ, η έκπτωση φόρου, η οποία ισοδυναμεί με το 12% του ποσού των 500 ευρώ και, ως εκ τούτου, ανέρχεται σε 60 ευρώ, αντιστοιχεί στο 40% της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη (τα 60 ευρώ αντιστοιχούν στο 40% της μείωσης του ενοικίου κατά 150 ευρώ). Τελικά, ο ιδιοκτήτης χάνει το 30% του εισοδήματός του και παίρνει πίσω από το κράτος το 12% με τη μορφή έκπτωσης φόρου. Παίρνει πίσω δηλαδή το 40% της απώλειας που υπέστη.
2) Σε μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για το οποίο συμφωνείται μείωση κατά 60%, δηλαδή κατά 300 ευρώ, η έκπτωση φόρου, η οποία και πάλι ισοδυναμεί με το 12% του κανονικού ενοικίου των 500 ευρώ, ανέρχεται και στην περίπτωση αυτή σε 60 ευρώ. Το ποσό αυτό της έκπτωσης φόρου αντιστοιχεί όμως μόλις στο 20% της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη (τα 60 ευρώ ισοδυναμούν με το 20% της μείωσης των 300 ευρώ). Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης χάνει το 60% του εισοδήματός του και παίρνει πίσω το 12% με τη μορφή έκπτωσης φόρου. Παίρνει δηλαδή πίσω ουσιαστικά μόνο το 20% της απώλειας εισοδήματος που υπέστη.
Ισοζύγιο… αρνητικό
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες, διασφαλίζουν την άνευ δικαιολογητικών αναγνώριση του απολεσθέντος (μη εισπραχθέντος) εισοδήματος από ενοίκια ως μη φορολογητέου.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι εισοδηματικές απώλειες που θα υποστούν οι ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερες από τα οφέλη που θα προκύψουν γι’ αυτούς λόγω των εκπτώσεων φόρου που θα τους παρασχεθούν. Τα ισοζύγια εισοδηματικών απωλειών και κερδών λόγω εκπτώσεων φόρου αποτυπώνονται καλύτερα, για μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών, στους αναλυτικούς πίνακες παραδειγμάτων που παραθέτει ο «Ε.Τ.».
Δείτε εδώ
«Εκπτωση» σε ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ ή φόρο εισοδήματος
Οι νέες διατάξεις θα ωφελήσουν τους ιδιοκτήτες και με άλλους τρόπους, πλην της παροχής έκπτωσης φόρου. Συγκεκριμένα θέτουν ως προϋπόθεση για να ισχύσει η συμφωνία μείωσης του ενοικίου την καταβολή του μειωμένου συμφωνηθέντος ποσού εγκαίρως κάθε μήνα από τον ενοικιαστή. Υποχρεώνουν δηλαδή τον κάθε ενοικιαστή να πληρώνει το συμφωνηθέν μειωμένο ποσό ενοικίου κάθε μήνα στην ώρα του. Επιπλέον, διασφαλίζουν την άνευ δικαιολογητικών αναγνώριση του απολεσθέντος (μη εισπραχθέντος) εισοδήματος από ενοίκια ως μη φορολογητέου, καθώς προβλέπουν ρητά ότι τα ποσά κατά τα οποία μειώνονται τα ενοίκια δεν θεωρούνται φορολογητέα εισοδήματα και, ως εκ τούτου, δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος ούτε σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, αρκεί να συμπεριληφθούν σε ειδικές δηλώσεις εισοδηματικών απωλειών (δηλώσεις Covid).
Τα ψιλά γράμματα
Αναλυτικά, με τα άρθρα 4 και 5 του νέου πολυνομοσχεδίου προβλέπονται τα εξής:
1) Παρέχεται η δυνατότητα προαιρετικών μειώσεων ενοικίων τουλάχιστον κατά 30%, κατόπιν συμφωνιών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, στις ακόλουθες περιπτώσεις μισθώσεων:
* Επαγγελματικές μισθώσεις εγκαταστάσεων σε επιχειρήσεις οι οποίες εξακολουθούν να πλήττονται από τον κορονοϊό. Η μείωση θα ισχύει για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020.
* Μισθώσεις κύριας κατοικίας, όταν ενοικιαστής είναι εργαζόμενος ή σύζυγος εργαζομένου στις ανωτέρω «πληττόμενες» επιχειρήσεις, εφόσον έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας του λόγω Covid-19.
* Μισθώσεις ακινήτων για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών τέκνου – εξαρτώμενου μέλους, το οποίο φοιτά σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω Covid-19.
* Μισθώσεις κατοικίας σε ναυτικούς των οποίων η σύμβαση ναυτολόγησης εξακολουθεί να τελεί σε αναστολή. Η μείωση στην περίπτωση αυτή θα μπορεί να ισχύσει από τον Οκτώβριο.
2) Οι προϋποθέσεις για να ισχύσουν οι μειώσεις των ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% είναι οι εξής:
* Να υπάρχει σχετική συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
* Να υποβληθεί ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στο TAXISnet. Στη δήλωση αυτή θα πρέπει να αναγραφεί το νέο συμφωνηθέν μειωμένο ενοίκιο για την περίοδο Σεπτεμβρίου-Δεκεμβρίου.
* Να γίνει αποδεκτή από τον ενοικιαστή η υποβληθείσα τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
* Το συμφωνηθέν μειωμένο ενοίκιο να καταβάλλεται στην ώρα του.
3) Σε περιπτώσεις μείωσης ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% ο ιδιοκτήτης θα έχει τα ακόλουθα ευεργετήματα:
* Δεν θα θεωρείται εισόδημα και δεν θα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και εισφορά αλληλεγγύης το ανείσπραχτο ποσό λόγω συμφωνίας του με τον ενοικιαστή για μείωση του ενοικίου.
* Ο ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα έκπτωσης φόρου ίσης με το 12% του κανονικού ενοικίου. Για να κατοχυρώσει το δικαίωμα αυτό θα πρέπει να υποβάλει στο TAXISnet δήλωση απώλειας μισθωμάτων (δήλωση Covid). Το ποσό της έκπτωσης φόρου που θα κερδίσει ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αφαιρεθεί από τις παρακάτω κατηγορίες φορολογικών οφειλών του:
α) φόρο εισοδήματος, ειδική εισφορά αλληλεγγύης, τέλος επιτηδεύματος και φόρο πολυτελούς διαβίωσης που βεβαιώθηκαν μαζί στο φετινό εκκαθαριστικό,
β) ΕΝΦΙΑ έτους 2020,
γ) ΦΠΑ τρίτου τριμήνου 2020, εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας με ατομική επιχείρηση και τηρεί απλογραφικά βιβλία,
δ) ΦΠΑ ενός ή περισσοτέρων από τους μήνες Αύγουστο, Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο, Δεκέμβριο 2020 και ενός ή περισσοτέρων από τους μήνες του 2021, εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας με ατομική επιχείρηση και τηρεί διπλογραφικά βιβλία.
8+1 μυστικά για τις δηλώσεις Covid
Αναλυτικές απαντήσεις που φωτίζουν όλες τις λεπτομέρειες της διαδικασίας που πρέπει να ακολουθήσουν όσοι ιδιοκτήτες δέχονται μειώσεις ενοικίων, προκειμένου να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο TAXISnet τις δηλώσεις απώλειας μισθωμάτων -«Δηλώσεις Covid»- και να κατοχυρώσουν εκπτώσεις φόρου και φοροαπαλλαγές, δίνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων στα πιο συχνά υποβαλλόμενα ερωτήματα των ενδιαφερομένων. Οι ερωτήσεις και οι αντίστοιχες απαντήσεις έχουν ως εξής:
1 Ποιοι υποβάλλουν «Δήλωση Covid»; Η «Δήλωση Covid» υποβάλλεται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να υλοποιηθούν οι ευνοϊκές ρυθμίσεις (έκπτωση φόρου ίση με το 12% του μισθώματος πριν τη μείωση και απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος και την ειδική εισφορά αλληλεγγύης για το τμήμα του μισθώματος που δεν εισπράττεται λόγω μείωσης). Με τη συγκεκριμένη δήλωση ο εκμισθωτής δηλώνει ουσιαστικά την απώλεια εισοδήματος που υπέστη λόγω της μείωσης των ενοικίων του.
2 Πώς υποβάλλεται η «Δήλωση Covid»; Ο εκμισθωτής θα πρέπει να εισέλθει στο TAXISnet, να επιλέξει την εφαρμογή «Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας», να εντοπίσει στο μενού «Υποβληθείσες Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» την αρχική ή την τυχόν τελευταία τροποποιητική δήλωση και να επιλέξει το εικονίδιο «Δήλωση Covid».
3 Ποια η προθεσμία υποβολής;
Από την 4η/09/2020 έως και την 23η/09/2020 δύναται να υποβληθεί «Δήλωση Covid» για τις εξής περιπτώσεις:
* Αρχικές «Δηλώσεις Covid» για τους μήνες από Μάρτιο έως Ιούνιο, κατά τους οποίους ίσχυσε υποχρεωτική μείωση μισθωμάτων κατά 40%, για συγκεκριμένες κατηγορίες επιχειρήσεων, εργαζομένων και οικογενειών που επλήγησαν από την πανδημία. Τις δηλώσεις αυτές καλούνται να υποβάλουν όσοι ιδιοκτήτες δεν πρόλαβαν να υποβάλουν δηλώσεις στις προθεσμίες που είχαν οριστεί αρχικά.
* Τροποποιητικές «Δηλώσεις Covid» για τους μήνες Μάρτιο έως Αύγουστο, κατά τους οποίους ίσχυσε υποχρεωτική μείωση μισθωμάτων κατά 40%. Τις δηλώσεις αυτές καλούνται να υποβάλουν όσοι ιδιοκτήτες επιθυμούν να διορθώσουν λάθη ή παραλείψεις σε ήδη υποβληθείσες αρχικές δηλώσεις.
Αρχική «Δήλωση Covid» για τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο δεν θα γίνεται δεκτή. Επισημαίνεται ότι η τελευταία τροποποιητική «Δήλωση Covid» θα πρέπει να περιλαμβάνει όλους τους μήνες μεταβολής του μισθώματος.
Στις 23/09/2020 η εφαρμογή θα «κλειδώσει» για όλους τους μήνες (Μάρτιο έως και Αύγουστο).
4 Ποια στοιχεία συμπληρώνει ο εκμισθωτής;
Ο εκμισθωτής θα πρέπει να επιλέξει από την ακόλουθη λίστα κατά περίπτωση:
* Η μείωση μισθώματος αφορά κύρια κατοικία στην οποία μισθωτής είναι εργαζόμενος και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του;
* Η μείωση μισθώματος αφορά κύρια κατοικία στην οποία ο/η σύζυγος/Μέρος Συμφώνου Συμβίωσης (ΜΣΣ) του μισθωτή είναι εργαζόμενος και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του;
* Η μείωση μισθώματος αφορά τη φοιτητική κατοικία τέκνου – εξαρτώμενου μέλους του πληττόμενου;
* Η μείωση μισθώματος αφορά την επαγγελματική στέγη του πληττόμενου;
* Η μείωση μισθώματος αφορά την κύρια κατοικία ναυτικού;
Στη συνέχεια συμπληρώνει, ανά μήνα, το ποσό μισθώματος πριν τη μείωση καθώς και το ποσό μισθώματος μετά τη μείωση.
5 Είμαι ιδιοκτήτης σε ακίνητο κατά 50%. Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» έχει υποβληθεί μόνο από το συνιδιοκτήτη του ακινήτου, όπως προβλέπεται σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις της 1162/2018 Απόφασης. Θα πρέπει να υποβάλω «Δήλωση Covid»; Οχι. Η «Δήλωση Covid» θα υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη που έχει υποβάλει τη «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Τα στοιχεία του εκμισθωτή, συνεκμισθωτή, μισθωτή και τα στοιχεία ακινήτου θα ανακτώνται αυτόματα από την τελευταία «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής η «Απόδειξη Υποβολής Δήλωσης Covid» επέχει θέση δήλωσης και για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
6 Είμαι ιδιοκτήτης σε ακίνητο κατά 50%. Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» έχει υποβληθεί από όλους τους συνιδιοκτήτες, σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυαν βάσει την 1013/2014 Απόφασης, σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας. Θα πρέπει να υποβάλω «Δήλωση Covid»;
Η «Δήλωση Covid» θα υποβληθεί από έναν εκ των συνιδιοκτητών. Τα στοιχεία του εκμισθωτή, συνεκμισθωτή μισθωτή και τα στοιχεία ακινήτου θα ανακτώνται αυτόματα από την τελευταία «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής η «Απόδειξη Υποβολής Δήλωσης Covid» επέχει θέση δήλωσης και για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
7 Εχω κάνει λάθος στην υποβολή της «Δήλωσης Covid», μπορώ να διορθώσω τη δήλωσή μου; Ναι, μέχρι την καταληκτική ημερομηνία για την υποβολή της «Δήλωσης Covid», ο εκμισθωτής δύναται να διορθώσει-μεταβάλει τα στοιχεία της δήλωσης με υποβολή τροποποιητικής. Ειδικότερα, θα εντοπίσει τη «Δήλωση Covid» που θέλει να μεταβάλει και θα επιλέξει το «κουμπί» + στη συγκεκριμένη γραμμή της δήλωσης. Μετά την παρέλευση της προθεσμίας για την υποβολή της «Δήλωσης Covid» δεν θα δίνεται αυτή η δυνατότητα.
8 Θα πρέπει να υποβάλλω αρχική ή τροποποιητική «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» πριν την υποβολή της «Δήλωσης Covid»;
Ναι, σε περίπτωση που ο εκμισθωτής οφείλει να υποβάλει «Δήλωση Covid», θα πρέπει πριν από την υποβολή της να επικαιροποιήσει τα στοιχεία της μίσθωσης, υποβάλλοντας αρχική ή τροποποιητική «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» κατά περίπτωση.
9 Είμαι μισθωτής (ενοικιαστής) και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει υποβάλει «Δήλωση Covid», θα πρέπει να προβώ σε κάποια ενέργεια;
Ναι, ο μισθωτής έχει την υποχρέωση αποδοχής της «Δήλωση Covid» εντός τριών εργάσιμων ημερών από την καταληκτική ημερομηνία υποβολής της δήλωσης από τον εκμισθωτή. Μετά την παρέλευση της προθεσμίας για την αποδοχή, θεωρείται ότι η «Δήλωση Covid» έχει γίνει αποδεκτή. Επισημαίνεται ότι η προθεσμία για την αποδοχή της αρχικής «Δήλωση Covid» για τους μήνες Μάρτιο έως Ιούνιο, καθώς και τυχόν τροποποιητικής για τους μήνες Μάρτιο έως Αύγουστο, είναι η 1η Οκτωβρίου 2020.
