της Νένας Μαλλιάρα
Ενώ λήγει στις 10 Σεπτεμβρίου η διαβούλευση του νομοσχεδίου για τον νέο Κώδικα ρύθμισης οφειλών και παροχής δεύτερης ευκαιρίας, με επόμενο βήμα την ψήφισή του από τη Βουλή και έναρξη ισχύος του νόμου από την 1η Ιανουαρίου 2021, μέσα στον Οκτώβριο θα ανοίξει το κεφάλαιο για την προστασία των ευάλωτων οφειλετών οι οποίοι θα πτωχεύουν.
Μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου αναμένεται να δημοσιευτεί η Κοινή Υπουργική Απόφαση για την σύσταση του φορέα, ο οποίος θα αποκτά την πρώτη κατοικία των οφειλετών που θα κηρύσσονται πτωχοί, δίνοντας, έτσι, λύση στο ζήτημα της στέγασής τους.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, οι υπολογισμοί κυβέρνησης και τραπεζών εκτιμούν ότι στον φορέα αναμένεται να ενταχθούν, κατά την πρώτη χρονιά της λειτουργίας του, 5.000 ακίνητα, δηλαδή 1 στα 4 ακίνητα από τους 20.000 πλειστηριασμούς που προγραμματίζεται να διενεργηθούν το 2021.
Η σύσταση του φορέα θα γίνει με ιδιωτικά κεφάλαια και αμέσως μετά την έκδοση της ΚΥΑ θα προκηρυχθεί ανοιχτός διεθνής διαγωνισμός για την επιλογή του επενδυτή (επενδυτικό fund) που θα τον αναλάβει.
Η διαχείριση των ακινήτων θα ανατεθεί σε έναν και μόνο επενδυτή έτσι ώστε να αποφευχθεί ανταγωνισμός τιμών που θα επηρέαζε αρνητικά την αγορά ακινήτων.
Ο φορέας θα έχει το αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς των ακινήτων των ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν, τα οποία θα είναι υποχρεωμένος να νοικιάζει στη συνέχεια στους ίδιους τους οφειλέτες για περίοδο 12 ετών.
Η αγορά του ακινήτου, η εκμίσθωση, όπως και η δυνατότητα επαναγοράς του από τον οφειλέτη στη λήξη της 12ετούς σύμβασης μίσθωσης θα γίνεται σε τιμές αγοράς.
Σημειώνεται ότι το fund (φορέας) θα έχει τη δυνατότητα μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, είτε να την ανανεώσει για άλλα 12 χρόνια με τον οφειλέτη είτε να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου, δίνοντας, όμως, το δικαίωμα πρώτης προτίμησης στον οφειλέτη.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι βασικό κριτήριο της επιλογής του επενδυτή για την ανάληψη του φορέα θα είναι η προτεινόμενη τιμή επαναγοράς του ακινήτου (ζητούμενο είναι η χαμηλότερη τιμή). Και αυτό, καθώς, τρόπον τινά, ο ενοικιαστής θα “παίρνει δάνειο” από τον φορέα για να συνεχίσει να διαμένει στο ακίνητο.
Η λειτουργία του φορέα θα επιτελεί κοινωνικό σκοπό, καθώς θα αποτρέψει τις εξώσεις πολιτών μετά τους πλειστηριασμούς ακινήτων. Για τον επενδυτή που θα τον αναλάβει, ο φορέας θα παράγει έσοδα από δύο πηγές: α) το επίδομα ενοικίου που θα καταβάλλει στον πτωχευμένο οφειλέτη το Δημόσιο και β) τη δυνατότητα του επενδυτή να εκδίδει ομόλογα με υποκείμενη αξία τα ακίνητα.
Σημειώνεται ότι στον Κώδικα ρύθμισης οφειλών με παροχή δεύτερης ευκαιρίας προβλέπεται ότι το Δημόσιο θα καταβάλλει στον οικονομικά αδύναμο οφειλέτη επίδομα στέγασης (πρόκειται για το προνοιακό πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου που χορηγεί το Υπουργείο Εργασίας σε ευάλωτα νοικοκυριά και ανέρχεται μέχρι 210 ευρώ μηνιαίως), με το οποίο ο οφειλέτης θα μπορεί να καλύπτει σημαντικό μέρος του ενοικίου.
Η μεταβίβαση του ακινήτου
Όπως διευκρινίζεται στο άρθρο 166 του νομοσχεδίου που βρίσκεται σε διαβούλευση, ο οφειλέτης θα δικαιούται στην μεταβίβαση της κυριότητας της κύριας κατοικίας στον ίδιο ή τους νόμιμους διαδόχους του έναντι τιμήματος επαναγοράς, μόνο εφόσον καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για την διάρκεια της μίσθωσης.
Σε περίπτωση που το δικαίωμα της επαναγοράς ασκηθεί από τον οφειλέτη πριν από τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, τότε επιπλέον του ανωτέρω τιμήματος επαναγοράς ο οφειλέτης θα οφείλει να καταβάλει στον φορέα την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.
Η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία θα επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της προθεσμίας του ενός μηνός.
Το μίσθωμα θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση του μισθώματος θα γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης.
Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος η επικαρπωτής, η άσκηση, ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης θα αποκτά το ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι οι λοιποί συγκύριοι (ή, κατά περίπτωση, ο ψιλός κύριος ή επικαρπωτής) αποδέχονται την μίσθωση του ακινήτου από τον ευάλωτο υπό τους όρους που θα καθορίζει ο φορέας και παραιτούνται ρητά από οποιοδήποτε δικαίωμα επί του μισθώματος ή από την δυνατότητα να προσβάλλουν τη μίσθωση για οποιοδήποτε λόγο μέχρι την συμβατική λήξη της. Η παραπάνω αποδοχή δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας.
Το τίμημα μεταβίβασης θα ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ο οποίος τον διορίζει.
Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή κατά ποσοστό ανώτερο του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησης άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής.
