ΑΡΙΘΜΟΣ 35/2020
ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
– Εμπορική μίσθωση. Η συνομολόγηση εμπορικής μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών ετών μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων. Λύση μίσθωσης. Τύχη εγγυοδοσίας.
– Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ.1-2 Ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α’ 50/28-2-2014) «1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του ΠΔ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της». Από την ως άνω διάταξη προκύπτει ότι οι εμπορικές μισθώσεις, οι μισθώσεις δηλαδή που εμπίπτουν στην προστασία του ΠΔ 34/95, που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου και οι οποίες ορίζονται στα άρθρο 1-3 του ΠΔ ισχύουν για τρία χρόνια και όχι για δώδεκα όπως προβλεπόταν. Η τριετής αυτή διάρκεια είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών ετών μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων. Οι συμβαλλόμενοι, βέβαια, μπορούν να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους. Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις (ΑΠ 357/2017, Ι. Κατράς, Οι εμπορικές Μισθώσεις μετά το Ν. 4242/2014, ΕλΔνη 2014, σελ. 20 – 25, Χ. Παπαδάκης, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων μετά τους Ν. 4242/2014 και 4335/2015, σελ.258).
– Από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 του ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις ως άνω νέες εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως το χρόνο της λήξης της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα από τη συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ` αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά που οφείλεται σε υπαιτιότητά του. Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο Νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της . Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα. Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι (ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1516/2011). Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ (σε συνδυασμό με άρθρο 44 ΠΔ/τος 34/1995) προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1725/2017, ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1639/2005).
– Το χρηματικό ποσό που δίνεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης και αποκαλείται στις συναλλαγές «εγγύηση» διέπεται ως προς την λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων (άρθρο 361 ΑΚ), είναι δε δυνατόν να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος, ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημιάς από τη μη εκπλήρωση της σύμβασης κ.λπ.), είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως, δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του, που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο. Έτσι, από τη λήξη της μίσθωσης πρέπει να επιστραφεί αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαίτηση για μισθώματα ή αποζημίωση από ζημιές στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά (ΑΠ 1474/2004, ΑΠ 496/2003). Μόνη η ρήτρα αποκλεισμού του «συμψηφισμού της εγγύησης» στο μισθωτήριο δεν αποκλείει στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να προβάλει την ισόποση προς το ύψος της εγγυοδοσίας απόσβεση της οφειλής του, γιατί δεν πρόκειται περί συμψηφισμού, αλλά περί απόσβεσης με καταλογισμό πλην όμως μετά τη λήξη της μισθώσεως. Δηλαδή, πριν τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του τελευταίου για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη και ως εκ τούτου δε μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό έναντι των αξιώσεων του εκμισθωτή, πχ για οφειλόμενα μισθώματα (ΑΠ 585/1997, ΕφΠειρ 333/2014και ΕφΠειρ 334/2014, Ι. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 9η έκδοση, σελ.149, παρ.19).
