Αγγελική Βελεσιώτη
Από τις αρχές Οκτωβρίου έχουν τεθεί σε ισχύ οι διατάξεις του Ν.4643/2019, οι οποίες προβλέπουν αυστηρότερες κυρώσεις για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, καταργώντας, ταυτόχρονα, τη δυνατότητα οριστικής τακτοποίησης για την 5η κατηγορία
Εκτός τροχιάς κινδυνεύουν να βρεθούν οι στόχοι των τραπεζών για τη μείωση του «κόκκινου» αποθέματος εξαιτίας του νέου πλαισίου για τα αυθαίρετα. Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα πλάνα που υπέβαλαν εν μέσω υγειονομικής κρίσης οι τέσσερις συστημικές τράπεζες, το στοκ των «κόκκινων» δανείων αναμένεται να περιοριστεί στα 16 δισ. ευρώ στο τέλος του 2022, κυρίως μέσω τιτλοποιήσεων, αλλά και ρευστοποιήσεων – διαγραφών.
Όπως, ωστόσο, σημειώνουν στο ΝΜ αρμόδιες πηγές, το γεγονός ότι από τις αρχές του τρέχοντος μήνα έχουν τεθεί σε ισχύ οι διατάξεις του Ν.4643/2019, οι οποίες προβλέπουν αυστηρότερες κυρώσεις για την τακτοποίηση των αυθαίρετων, καταργώντας, ταυτόχρονα, τη δυνατότητα οριστικής τακτοποίησης για την 5η κατηγορία αυθαιρεσιών, στην οποία υπάγεται μεγάλο πλήθος ακινήτων, απειλεί να εκτροχιάσει τους παραπάνω στόχους.
«Ιδίως για τις συναλλαγές τιτλοποίησης που έχουν λάβει την εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου στο πλαίσιο του προγράμματος «Ηρακλής» οι servicers, οι οποίοι αναλαμβάνουν τη διαχείριση των δανειακών απαιτήσεων, οφείλουν να επιτυγχάνουν τους στόχους του εκάστοτε προϋπολογισμού εισπράξεων είτε μέσω ρυθμίσεων είτε μέσω διαδικασιών πλειστηριασμού», σχολιάζουν οι ίδιες πηγές και προσθέτουν:
«Όταν εκκινεί η διαδικασία ρευστοποίησης οι πιστωτές δεν γνωρίζουν εάν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές στο ακίνητο. Περαιτέρω, αφού αποκτηθεί το ακίνητο ο υπερθεματιστής (είτε πρόκειται για ιδιώτη είτε για θεσμικό επενδυτή) εμπλέκεται σε μία εξαιρετικά χρονοβόρα διαδικασία για την πολεοδομική τακτοποίηση των αυθαιρεσιών, καταβάλλοντας σημαντικά πρόστιμα τακτοποίησης.
Υπογραμμίζεται δε, ότι κατά τον χρόνο διενέργειας του πλειστηριασμού οι υποψήφιοι υπερθεματιστές αγνοούν το είδος και την έκταση των πολεοδομικών παραβάσεων. Επομένως, δεν είναι σε θέση να γνωρίζουν ούτε τη δυνατότητα πολεοδομικής τακτοποίησης, ούτε, βέβαια, το οικονομικό κόστος αυτής της διαδικασίας».
Το θέμα είχε αναδείξει σε πρόσφατη τοποθέτησή του στο 21ο συνέδριο της Prodexpo ο διευθύνων σύμβουλος της DoValue Greece και πρόεδρος της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (ΕΕΔΑΔΠ), κ. Τάσος Πανούσης.
«Τα ακίνητα συγκεκριμένης κατηγορίας δεν νομιμοποιούνται και πρέπει να κατεδαφιστούν», σημείωσε χαρακτηριστικά, για να προσθέσει: «Αποτελεί μία «βόμβα», τόσο για τις τράπεζες, οι οποίες έχουν μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στα βιβλία τους, όσο και για τους επενδυτές που έχουν ήδη αγοράσει και επενδύσει σε χαρτοφυλάκια, τα οποία έχουν από πίσω ακίνητα ή θα συμμετάσχουν στις μελλοντικές τιτλοποιήσεις.
Παράλληλα, θα θέσει σε κίνδυνο κατάπτωσης τις εγγυήσεις που παρέχει το ελληνικό Δημόσιο στο πλαίσιο του προγράμματος «Ηρακλής». Αξίζει να αναφερθεί πως μέχρι στιγμής χρήση του επίμαχου μηχανισμού έχουν κάνει τρεις από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες, αιτούμενες πάνω από τις μισές εγγυήσεις που προβλέπονται βάσει του Asset Protection Scheme (6,5 δισ. ευρώ για Eurobank, Alpha Bank και Πειραιώς σε σύνολο εγγυήσεων εννέα δισ. ευρώ).
Τι προβλέπει ο Νόμος και τι ζητούν οι τράπεζες
Τα πρόστιμα για τα αυθαίρετα του ν. 4643/2019 ξεκινούν από 10% και φτάνουν μέχρι και 40% εάν τακτοποιηθούν έως τον Μάρτιο του 2026. Ειδικότερα:
- 10% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση βρίσκεται σε περιοχές προστασίας, για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν Προεδρικά Διατάγματα καθορισμού όρων δόμησης.
- 20% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του Νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2020 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2021
- 25% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2021 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2022
- 30% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του Νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2022 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2023.
- 35% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2023 μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2024.
- 40% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του Νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2024 μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026.
Όσον αφορά στην κατηγορία 5, σε αυτήν εντάσσονται τα εντελώς αυθαίρετα ακίνητα, καθώς και οι κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
Οι τράπεζες φέρεται να ζητούν:
- Να θεσπιστεί μεταβατική διάταξη που θα διατηρεί σε ισχύ τα χαμηλότερα πρόστιμα τακτοποίησης που προέβλεπε ο Ν.4495/17 (πριν την τροποποίησή τους με το Ν. 4643/2019).
- Να προβλεφθεί ότι είναι δυνατή η τακτοποίηση του συνόλου των αυθαιρεσιών, περιλαμβανομένων αυτών που εμπίπτουν στην 5η κατηγορία, εντός προθεσμίας 12 μηνών από την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή ή από την τελεσίδικη απόρριψη της ανακοπής που έχει τυχόν ασκηθεί εναντίον του πλειστηριασμού.
