Της Στεφανίας Κασίμη
Το να βρει μια οικογένεια σπίτι στην Αττική με τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια, άνω του 1ου ορόφου, της τελευταίας 25ετίας και με ενοίκιο έως 550 ευρώ, είναι σαν να… κερδίζει το λαχείο. Δεν είναι τυχαίο ότι όταν κάποιο διαμέρισμα με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά -και κυρίως όταν πρόκειται για ακίνητο μετά το 1995 – δημοσιεύεται σε ιστοσελίδα με αγγελίες, η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη που μέσα σε λίγη ώρα τα τηλεφωνικά κέντρα των μεσιτικών γραφείων παίρνουν «φωτιά». Εξάλλου, πλέον, λίγες περιοχές στην Αττική και ιδίως μετά το 2018, διαθέτουν ακίνητα με τις συγκεκριμένες προδιαγραφές και κατασκευής μετά το 1990-1995. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση είναι μεγαλύτερης ηλικίας.
Σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estatesπου παρουσιάζει το enikos.gr, στο κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές που διαθέτουν ακίνητα προς μίσθωση έναντι 550 ευρώ /μήνα, με τουλάχιστον 2 Υ/Δ, από 70 τμ, άνω του 1ου ορόφου, είναι κυρίως μη «δημοφιλείς», όπως τα Πατήσια, η Πλατεία Βικτωρίας, η Πλατεία Αττικής, το Πεδίον Άρεως, η Κολοκυνθού, το Μεταξουργείο και ο Κολωνός. Πρόκειται κυρίως για ακίνητα κατασκευής από το 1965 έως το 1980, μεγαλύτερης επιφάνειας σε σχέση με εκείνη αντίστοιχων περιπτώσεων στα υπόλοιπα προάστια του Ν. Αττικής. Επίσης, σε μεγάλο ποσοστό τα διαμερίσματα που διατίθενται προς μίσθωση, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα. «Όταν μιλάμε για μερικώς ανακαινισμένα ακίνητα, αναφερόμαστε σε ακίνητα που έχει ανακαινιστεί το μπάνιο ή/και η κουζίνα, ενώ πλήρως ανακαινισμένα χαρακτηρίζονται τα ακίνητα των οποίων έχει ανακαινιστεί η κουζίνα και το μπάνιο, διαθέτουν πόρτα ασφαλείας και σε πολλές περιπτώσεις έχουν αντικατασταθεί τα κουφώματα στα παράθυρα και τις μπαλκονόπορτες. Ακίνητα με τα παραπάνω χαρακτηριστικά και με μηνιαίο μίσθωμα έως 550 ευρώ αποτελούν το 40,6% των εγγεγραμμένων ακινήτων σε ιστοσελίδες με αγγελίες, καθώς για το υπόλοιπο 59,3% των προς μίσθωση ακινήτων τα ενοίκια είναι υψηλότερα» λέει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.Το 64,7 % των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα.
Στα Κεντρικά και Δυτικά Προάστια, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως αυτά με έτος κατασκευής από το 1980 και μετά, δηλαδή νεότερα σε σχέση με όσα υπάρχουν στο κέντρο της Αθήνας. Η επιφάνεια των διαθέσιμων ακινήτων είναι ικανοποιητική για 2 Υ/Δ, με μέσο όρο από 80τμ έως 90τμ., ενώ σε μεγάλο ποσοστό είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα. Με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και μηνιαίο μίσθωμα έως 550 ευρώ, διατίθεται το 51,25% των εγγεγραμμένων ακινήτων σε portal αγγελιών, ενώ το 48,75%, των αγγελιών είναι με υψηλότερα μισθώματα.
Στα Κεντρικά και Νότια Προάστια, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα με έτος κατασκευής από το 1970 έως το 1980, ενώ το 54,8% των διαμερισμάτων είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα. Μόλις το 24,5% των ακινήτων προς μίσθωση, με αυτά τα χαρακτηριστικά, διατίθεται με ενοίκιο 550 ευρώ. Το 75,4% των ακινήτων που είναι διαθέσιμα, είναι κυρίως ακίνητα για τα οποία το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα είναι άνω των 550 ευρώ. Σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, ο Άλιμος, η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, η Βούλα κλπ , δεν υπάρχουν ακίνητα με 2 Υ/Δ, από 70 τμ, άνω του 1ου ορόφου με ενοίκιο έως 550 ευρώ . Ακίνητα με τα παραπάνω χαρακτηριστικά και με ενοίκιο έως 550 ευρώ, διατίθενται ως επί των πλείστων στην Καλλιθέα, τα Ιλίσια, και την περιοχή του Ζωγράφου, ενώ ελάχιστα τέτοια ακίνητα υπάρχουν διαθέσιμα σε Νέα Σμύρνη, Παλαιό Φάληρο, Άγιο Δημήτριο και Δάφνη.
Στα Κεντρικά και Βόρεια Προάστια, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα με 2 Υ/Δ, από 70 τμ, άνω του 1ου ορόφου, με ενοίκιο έως 550 ευρώ, είναι κυρίως κατασκευής 1970-1975 με μερική ή/και καμία ανακαίνιση. Το ποσοστό των ακινήτων αυτών όμως δεν ξεπερνά το 3,6%. Το 96,4% των διαθέσιμων ακινήτων με παρεμφερή χαρακτηριστικά, έχει ενοίκιο άνω των 550 ευρώ.
Στον Πειραιά, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως αυτά με έτος κατασκευής από το 1970 έως το 1980, επιφάνειας 70τμ , που σε μεγάλο ποσοστό, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα. Το ποσοστό των ακινήτων με αυτές τις προδιαγραφές και ενοίκιο έως 550 ευρώ αγγίζει το 76,4%. Το 23,5% των διαθέσιμων ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά, έχει μηνιαίο ζητούμενο μίσθωμα άνω των 550 ευρώ.
Στο υπόλοιπο Αττικής, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής από το 2000 και μετά, δηλαδή νεότερα ακίνητα σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές του Ν.Αττικής, κυρίως επιφάνειας γύρω στα 70τμ. Το ποσοστό των συγκεκριμένων ακινήτων με μίσθωμα 550 ευρώ φτάνει στο 75,24%. Το 24,75% των ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά, διατίθεται με μηνιαίο ζητούμενο μίσθωμα άνω των 550 ευρώ .
«Το ευχάριστο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι ότι τα περισσότερα ακίνητα παλαιάς κατασκευής είναι είτε μερικώς είτε ολικώς ανακαινισμένα,. Ουσιαστικά, τα ακίνητα που διατίθενται, είναι υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων, έγκειται στο ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν νοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα σήμερα, είναι κυρίως αυτά που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε και οι ιδιοκτήτες για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα και ταυτόχρονα να συντηρήσουν τη περιουσία τους, προέβησαν σε ανακαίνιση με ιδία κεφάλαια που σήμερα μέσω της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ευελπιστούν στην απόσβεσή τους ή μέσω προγραμμάτων εξ οικονομώ» λέει ο κ. Μπάκας.
Πώς φτάσαμε στην αύξηση των ενοικίων
Το 2018 τα ενοίκια αυξήθηκαν, κατά μέσο όρο, σε ποσοστό 7% στην Αττική, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το κέντρο της Αθήνας, όπου οι τιμές αυξήθηκαν, κατά μέσο όρο, σε ποσοστό 20-30% την τελευταία διετία. Ποσοστό πολύ μεγάλο αν αναλογιστεί κανείς ότι η αντίστοιχη αύξηση στις περιοχές εκτός κέντρου ήταν γύρω στο 10%-15%.
Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, η μεγάλη αύξηση στις τιμές των ενοικίων οφείλεται κυρίως στην πολυετή υπο-απόδοση των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες που υπέστησαν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Επίσης, όπως λέει, έχει να κάνει σε μεγάλο βαθμό με την έλλειψη δυνατότητας από την πλευρά των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. «Υπενθυμίζεται ότι από το 2009 και μετά οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών ( 400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δισ. ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Ως εκ τούτου, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, ενώ την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος», εξηγεί.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η απουσία νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων (καθώς οι τράπεζες πλέον ζητούν ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη σε ποσοστό 25% -30%), σε συνδυασμό με το ύψος των μισθών στη χώρα και τον οικογενειακό προϋπολογισμό που βρίσκεται υπό συνεχή πίεση λόγω της φορολογίας την τελευταία δεκαετία , συμπληρώνουν το «παζλ» των παραγόντων που έχουν διαμορφώσει τη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά στις μισθώσεις. Μάλιστα, ο κ. Μπάκας εκτιμά ότι το πρόβλημα της στέγασης ήρθε για να.. μείνει και θα μας απασχολήσει έντονα τα επόμενα χρόνια εάν δεν δοθούν φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων, που στην πράξη αναμένεται να λειτουργήσουν αποτρεπτικά για την αύξηση των ενοικίων.
Σε ό,τι αφορά την πανδημία του κορονοϊού φαίνεται πως, τουλάχιστον έως τώρα, έχει επηρεάσει σε μικρό βαθμό τις τιμές μίσθωσης, με τον κ. Μπάκα να κάνει λόγο για «στιγμιαία αντίδραση» που παρατηρήθηκε κυρίως εν μέσω lockdown. «Η μείωση που καταγράφηκε δεν αφορούσε στο σύνολο της κτηματαγοράς, αλλά μια μερίδα ιδιοκτητών που είχαν άμεση ανάγκη από εισόδημα για να καλύψουν κάποια άλλη υποχρέωσή τους, ενώ ορισμένοι ήθελαν να νοικιάσουν γρήγορα το ακίνητό τους φοβούμενοι μεγάλες μειώσεις σε περίπτωση οικονομικού κραχ».
Σημείωση: Στο 40,6% των διαθέσιμων διαμερισμάτων, από 70τμ και άνω του 1ου ορόφου με minimum 2 Υ/Δ η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι έως 550€, ενώ το 59,3% έχει ζητούμενη τιμή μίσθωσης άνω των 550€. Το 64,7 % των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα.
Σημείωση: Στo 51,25% των διαθέσιμων διαμερισμάτων, από 70τμ και άνω του 1ου ορόφου με minimum 2 Υ/Δ η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι έως 550€, ενώ το 48,75% έχει ζητούμενη τιμή μίσθωσης άνω των 550€. Το 80,9 % των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα.
Σημείωση: Στο 24,5% των διαθέσιμων διαμερισμάτων, από 70τμ και άνω του 1ου ορόφου με minimum 2 Υ/Δ η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι έως 550€, ενώ το 75,4% έχει ζητούμενη τιμή μίσθωσης άνω των 550€. Το 54,8 % των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα.
Σημείωση: Στo 3,6% των διαθέσιμων διαμερισμάτων, από 70τμ και άνω του 1ου ορόφου με minimum 2 Υ/Δ η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι έως 550€, ενώ το 96,4% έχει ζητούμενη τιμή μίσθωσης άνω των 550€.
Σημείωση: Στο 76,4% των διαθέσιμων διαμερισμάτων, από 70τμ και άνω του 1ου ορόφου με minimum 2 Υ/Δ η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι έως 550€, ενώ το 23,5% έχει ζητούμενη τιμή μίσθωσης άνω των 550€.
Σημείωση: Στo 75,24% των διαθέσιμων διαμερισμάτων, από 70τμ και άνω του 1ου ορόφου με minimum 2 Υ/Δ η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι έως 550€, ενώ το 24,75% έχει ζητούμενη τιμή μίσθωσης άνω των 550€.
Πηγή έρευνας : E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, διαμερίσματα άνω του 1ου ορόφου, με minimum 2Υ/Δ, άνω των 70 τμ, με μίσθωμα έως 550€/μήνα.
Επεξήγηση – Ανακαίνιση :
- : Νεότερα ηλικιακά ακίνητα που δεν χρίζουν ανακαίνισης
ΟΧΙ : Δεν είναι ανακαινισμένο
Μερική : Έχει ανακαινιστεί το μπάνιο ή/και η κουζίνα
Ολική: Έχουν ανακαινιστεί η κουζίνα, το μπάνιο, διαθέτει πόρτα ασφαλείας και σε πολλές περιπτώσεις έχουν αλλαχθεί τα κουφώματα στα παράθυρα και στις μπαλκονόπορτες.
