ΜΑΡΙΝΑ ΞΥΠΝΗΤΟΥ
Εντός του μήνα αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή το χωροταξικό νομοσχέδιο, μέσω του οποίου θα ενεργοποιηθεί επιτέλους η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης.
Oπως έκανε γνωστό το υπουργείο Περιβάλλοντος, το σχέδιο νόμου θα δώσει στους ιδιοκτήτες διατηρητέων «τη χρηματική δυνατότητα να προβαίνουν στη συντήρηση και επισκευή του διατηρητέου κτιρίου. Για την επίτευξη αυτού του στόχου η Mεταφορά Συντελεστή Δόμησης θα συνδεθεί μέσω της Τράπεζας Γης με σχετικές χρηματικές καταβολές που θα δίνουν οι ιδιοκτήτες στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και θα αποδίδονται στους ιδιοκτήτες των διατηρητέων».
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι μια ιστορία που μετρά δεκαετίες στην Ελλάδα αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει καταφέρει να εφαρμοστεί, αφήνοντας όλα τα προηγούμενα χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες μετέωρους. Συγκεκριμένα, η ΜΣΔ καλύπτει ακίνητα, για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του.
Κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι Μεταφοράς Συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., ωστόσο η διακοπή του θεσμού άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ, και παράλληλα στον αέρα πολλούς πολίτες που δεν είχαν τελικά την ευκαιρία να τους μετατρέψουν σε ακίνητα.
Ποια όμως είναι η διαδικασία για να προχωρήσει και στην πράξη η ΜΣΔ;
– Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Τα στοιχεία των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής συντελεστή δόμησης καταχωρίζονται από τους ενδιαφερομένους ιδιοκτήτες τους.
– Το ηλεκτρονικό σύστημα της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αντιστοιχίζει τα ακίνητα των προσφερόντων και αποδεχομένων συντελεστή δόμησης, σύμφωνα με τα εξής κριτήρια:
α. την αξία του συντελεστή δόμησης που προσφέρεται ή ζητείται, η οποία προκύπτει από τη δομήσιμη επιφάνεια στην οποία αυτό αντιστοιχεί, όπως αυτή αποτιμάται βάσει του αντικειμενικού συστήματος αξιών κατά την ημέρα καταχώρισης του ακινήτου στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης,
β. τη χρονολογική σειρά καταχώρισης των ακινήτων,
γ. τη θέση τους, αντιστοιχίζοντας κατά προτεραιότητα ακίνητα που βρίσκονται στην ίδια δημοτική ενότητα ή, άλλως, στον ίδιο δήμο ή, άλλως, στην ίδια Περιφερειακή Ενότητα ή, άλλως, στην ίδια Περιφέρεια.
– Από την αντιστοίχιση προκύπτει η υποχρέωση του αποδεχόμενου συντελεστή δόμησης να καταβάλει ποσό ίσο με την αξία του συντελεστή δόμησης, πλέον της εισφοράς που προβλέπεται στην παρ. 4 του άρθρου 75 (5% στο Πράσινο Ταμείο). Η Μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται μόλις ο αποδεχόμενος τον συντελεστή δόμησης καταβάλει το ποσό που αντιστοιχεί στην υποχρέωσή του αυτή.
Μετά την πραγματοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης γεννάται και η αντίστοιχη αξίωση του προσφέροντος συντελεστή δόμησης.
Ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης
– Ακίνητα επί των οποίων έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση, είτε μέσω του ρυμοτομικού σχεδίου ή με πράξη κήρυξης απαλλοτρίωσης, με σκοπό τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που προβλέπονται στο αντίστοιχο ρυμοτομικό σχέδιο.
– Ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 6 του Ν. 4067/2012 (Α’ 79) ή άλλες αντίστοιχες διατάξεις.
– Τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 6, 10 και 13 του Ν. 3028/2002 (Α’ 153) ή άλλες διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.
Ακίνητα υποδοχής
– Τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός περιοχών σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού ή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού ή ρυθμιστικών σχεδίων οι οποίες χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σύμφωνα με τους όρους της πράξης, με την οποία έγινε ο χαρακτηρισμός της ΖΥΣ.
– Τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ), σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3986/2011 (Α΄ 152).
Ταυτόχρονα, μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένο ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα, θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους.
Η ΨΤΓ, που έχει ετοιμάσει και θα λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, είναι επί της ουσίας πλατφόρμα ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία, με πωλητές και αγοραστές να καταχωρίζουν τα δικαιώματά τους προκειμένου να προχωρήσουν σε αγοραπωλησία.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 Τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς Τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.
