Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Τις υψηλότερες δαπάνες για κατοικία −αφορούν το ενοίκιο, τους φόρους, το κόστος συντήρησης, δόσεις στεγαστικού δανείου και λογαριασμούς ΔΕΚΟ− πληρώνουν τα νοικοκυριά στην Ελλάδα, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της ευρωπαϊκής στατιστικής υπηρεσίας Eurostat για το 2018. Πρόκειται για μια πρωτιά −αναμφίβολα αρνητική− που διατηρεί η χώρα μας τα τελευταία χρόνια, δεδομένου ότι το μείγμα των φόρων στα ακίνητα παραμένει σταθερά υψηλό τα τελευταία χρόνια. Η πρόσφατη μείωση του ΕΝΦΙΑ συμβάλλει, έως έναν βαθμό, στη μείωση των εξόδων κατοικίας, όμως τα τελευταία χρόνια η αύξηση των φόρων στην αγορά ακινήτων βρέθηκε στο κόκκινο. Υπολογίζεται ότι αυξήθηκαν από 0,2% του ΑΕΠ το 2010 (περίπου 600 εκατ. ευρώ) σε 2,1% το 2017 (περίπου 3,7 δισ. ευρώ).
Η έρευνα
Ειδικότερα, σύμφωνα με την έρευνα, στην Ευρώπη κατά μέσο όρο τα νοικοκυριά καταβάλλουν το 9,6% του διαθέσιμου εισοδήματός τους (μετά φόρων και δαπανών για ασφάλιση) σε έξοδα για το ακίνητο όπου διαμένουν. Αντίθετα, στην Ελλάδα το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί στο 39,5% του διαθέσιμου εισοδήματος και αφορά το 40% του συνόλου του πληθυσμού και το 89,7% των χαμηλότερων εισοδηματικών κατηγοριών. H Eurostat θέτει ως σημείο αναφοράς το όριο του 40% του εισοδήματος για τις δαπάνες κατοικίας και, όταν αυτό ξεπερνιέται, θεωρείται ότι τα νοικοκυριά επιβαρύνονται δυσανάλογα. Ακόμα, το 31,3% του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος δαπανούν τα νοικοκυριά στη Σερβία, με το εν λόγω ποσοστό να είναι σταθερά άνω του 10% σε Βόρεια Μακεδονία, Νορβηγία, Ελβετία, Αγγλία και Μαυροβούνιο. Σε Ρουμανία, Γερμανία, Δανία και Βουλγαρία τουλάχιστον το 10% των εισοδημάτων κατευθύνεται στην κατοικία, ποσοστό που είναι χαμηλότερο από 6% σε 11 κράτη-μέλη και συρρικνώνεται σε 2% σε Κύπρο και Μάλτα.
Σύμφωνα με τους ερευνητές του Housing Europe, το υψηλό αυτό ποσοστό αποδίδεται στη συρρίκνωση σε ποσοστό 36% των εισοδημάτων το 2017, αλλά και στη μείωση της απασχόλησης κατά 20% −στην Ευρώπη εμφάνισε ιστορικό υψηλό− σε σχέση με το peak του 2010, λόγω της οικονομικής κρίσης.
Την ίδια στιγμή, τα έξοδα για κατοικία, ως προς το συνολικό εισόδημα, είναι πολύ μεγαλύτερα για τους ενοικιαστές σε σχέση με τους ιδιοκτήτες. Στη χώρα μας, δηλαδή, ενώ 3 στους 10 Έλληνες που διαθέτουν κατοικία στην κυριότητά τους δαπανούν το 40% του εισοδήματός τους, η αναλογία αυτή εκτοξεύεται στο 83,1% στις τάξεις των ενοικιαστών, γεγονός που αποδίδεται στην αύξηση των ενοικίων λόγω της μεγάλης στροφής στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση.
Σύμφωνα με τον ευρωπαϊκό φορέα Housing Europe, ο αριθμός των καταλυμάτων που διατίθενται στη χώρα μας μέσω των ιστοσελίδων βραχυπρόθεσμης μίσθωσης διπλασιάστηκε το 2019 σε σχέση με το 2016, παρουσιάζοντας, βέβαια, σημαντικό ρυθμό επιβράδυνσης το τελευταίο διάστημα λόγω της πανδημικής κρίσης.
Κατά το Housing Europe, η Ελλάδα δεν διαθέτει πολιτική για την προώθηση της κοινωνικής κατοικίας, παρότι η χώρα επλήγη δυσανάλογα από την κρίση του 2008-2009, που οδήγησε σε συρρίκνωση των διαθέσιμων εισοδημάτων. Σε επίπεδο μόνο Δήμου Αθήνας, όπως αναφέρει η έρευνα, εφαρμόζεται ένα υβριδικό πρόγραμμα παροχής προσιτής κατοικίας, που επικεντρώνεται σε άτομα που βρίσκονται στο όριο της φτώχειας.
Πριν από περίπου έναν χρόνο, ο Δήμος Αθήνας υπέγραψε μνημόνιο κατανόησης με το Housing Europe και το Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής, με στόχο τον σχεδιασμό και την εφαρμογή κινήτρων πολιτικής κοινωνικής κατοικίας.
Υπερφορολόγηση
Σύμφωνα με έρευνα του ΙΟΒΕ, η δραστική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος μετά το 2008, σε συνδυασμό με άλλους παράγοντες, οδήγησε σε σημαντική υποχώρηση των συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων, καθώς περιορίστηκε δραστικά η ζήτηση. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 40% μεταξύ 2007 και 2018. Η πτώση στις τιμές των ακινήτων συμπίπτει με την αρνητική πορεία του ΑΕΠ. Μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2011 οι τιμές των νέων διαμερισμάτων είχαν υποχωρήσει κατά 10,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2007, ενώ το ΑΕΠ την ίδια περίοδο είχε μειωθεί κατά 17,7%. Έτσι, η επίπτωση της πτώσης του ΑΕΠ στις τιμές των ακινήτων φαίνεται ότι ήταν περιορισμένη. Ωστόσο, από τις αρχές του 2012 και μετά την επιβολή του φόρου στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (ΕΕΤΗΔΕ) το ΑΕΠ υποχωρούσε με σαφώς χαμηλότερη ένταση έναντι των τιμών των ακινήτων. Η πτώση στις τιμές φαίνεται να επιταχύνεται ακριβώς μετά το τρίτο τρίμηνο του 2011, καθώς, σε συνδυασμό με τη μείωση των εισοδημάτων και την οξυμένη αβεβαιότητα στην οικονομία, η επιβολή της πρόσθετης φορολογίας στην ιδιοκτησία των ακινήτων επηρέασε αρνητικά τις τιμές τους. Με αυτήν τη σημαντική επίπτωση στις τιμές και στις επενδυτικές αποδόσεις των ακινήτων, το ΕΕΤΗΔΕ και ο ΕΝΦΙΑ επιτάχυναν την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μειώνοντας την καταναλωτική δαπάνη και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Συντέλεσαν, επίσης, στο πάγωμα της αγοράς, λόγω και της απότομης προοδευτικότητας της φορολογίας ακινήτων, αποτρέποντας την εξομάλυνση της κατανάλωσης με χρήση αποταμιεύσεων σε μια περίοδο βαθιάς ύφεσης, δυσκολίας πληρωμής φόρων και αύξησης των προβληματικών δανείων.
Όπως αναφέρει ο ΙΟΒΕ, η υπερφορολόγηση σε συνδυασμό με την ύφεση περιόρισαν δραστικά τη συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα, η οποία μειώθηκε από 33,6 δισ. ευρώ το 2007 σε 9 δισ. ευρώ το 2017. Βρίσκεται, δηλαδή, στο 1/4 του επιπέδου του 2007.
https://www.capital.gr/agora-akiniton/3497131/katoikia-agkathi-oi-dapanes-suntirisis
