“Γκρίζες ζώνες” που απειλούν τη διαδικασία τιτλοποίησης “κόκκινων” δανείων από τις τράπεζες δημιουργούν ρυθμίσεις του πολεοδομικού πολυνομοσχεδίου που ψηφίστηκε χθες από την Ολομέλεια της Βουλής.
Τραπεζικοί κύκλοι επεσήμαναν στο Capital.gr ότι ορισμένες από τις νέες διατάξεις δεν είναι αρκετά σαφείς στις επιπτώσεις που μπορεί να έχουν οι αλλαγές στην αποτίμηση “κόκκινων” δανείων με ενέχυρο ακίνητα. Ζητούν να υπάρξει ειδική πρόνοια στην περίπτωση που κάποιες αλλαγές έχουν επιπτώσεις στην τιτλοποίηση δανείων με εγγύηση του ελληνικού δημοσίου, τα οποία συνδέονται με ενέχυρα ακίνητης περιουσίας.
Το πρώτο ζήτημα, το οποίο αναδείχθηκε ήδη από την περίοδο που το πολυνομοσχέδιο δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση, αφορά τη δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων της λεγόμενης κατηγορίας 5 (μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις ή καθόλου οικοδομική άδεια). Η δυνατότητα αυτή έληξε την άνοιξη και το υπουργείο δεσμεύτηκε ότι θα παρατείνει (όπως και τελικά έπραξε μέσω του νομοσχεδίου) τη δυνατότητα νομιμοποίησης για τα ακίνητα που προέρχονται από πλειστηριασμούς. Οι τράπεζες είχαν διαμαρτυρηθεί καθώς εκτιμούν ότι έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους, χωρίς να το γνωρίζουν, μεγάλο αριθμό ακινήτων με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (όπως εξολοκλήρου αυθαίρετα) και αν δεν υπάρχει δυνατότητα αξιοποίησής τους, τότε απομειώνεται δραστικά και η αξία τους.
Με δεδομένο ότι το πολεοδομικό πολυνομοσχέδιο τροποποίησε σχεδόν όλους τους βασικούς πολεοδομικούς νόμους των τελευταίων 30 ετών, οι τράπεζες εκτιμούν ότι μπορεί να επηρεαστούν από ρυθμίσεις, ακόμα κι αν αυτές δεν είχαν ως άμεσο στόχο τα ακίνητά τους.
Ορισμένα παραδείγματα:
1. Ακίνητα που θεωρούνται σήμερα οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση (μικρότερα των 4 στρεμμάτων) έχουν πλέον μια διετή προθεσμία για να εκδώσουν οικοδομική άδεια, ειδάλλως δεν θα μπορούν να δομηθούν. Η διετής προθεσμία “παρατείνεται” έμμεσα μέχρι να κατατεθεί η πράξη χαρακτηρισμού από το δασαρχείο ή η βεβαίωση από την αρχαιολογική υπηρεσία, αν απαιτείται. Πάντως, το υπουργείο έσπευσε χθες να αμβλύνει τις επιπτώσεις, προσθέτοντας μέσω νομοτεχνικών αλλαγών τη δυνατότητα να εξαιρεθούν από την κατάργηση των παρεκκλίσεων ακίνητα των οποίων ο ιδιοκτήτης έχει με κάποιον τρόπο ξεκινήσει τη διαδικασία έκδοσης άδειας (λ.χ. έχει υποβάλει πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη στο αρμόδιο όργανο, έχει ζητήσει άδεια εκσκαφής από την αρμόδια Εφορία Αρχαιοτήτων, αν έχει υποβληθεί φάκελος για την έγκριση περιβαλλοντικών όρων, αν η δραστηριότητα συγχρηματοδοτείται από κοινοτικούς πόρους κ.ά.). Στόχος είναι να μην υπάρξουν ανατροπές για επενδύσεις που έχουν ήδη δρομολογηθεί, έστω και σε κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμα οικόπεδα. Το πώς βέβαια μια επιχείρηση μπορεί να έχει άδεια λειτουργίας σε ένα παράνομο ακίνητο αυτό… είναι άλλη ιστορία.
2. Στις τουριστικές μονάδες ο συντελεστής δόμησης μειώνεται σε 0,18… αλλά παραμένει στο 0,20 αν πληρούνται κάποια βασικά κριτήρια περιβαλλοντικής αναβάθμισης. Γενικώς, κάθε κανόνας γύρω από την αρτιότητα και τους όρους δόμησης των τουριστικών επιχειρήσεων έχει και αρκετά “παραθυράκια”, δημιουργώντας ένα μάλλον ασαφές τοπίο παρότι ο σκοπός του νομοθέτη ξεκάθαρα είναι να ευνοήσει τον τουριστικό κλάδο. Ομοίως μειώθηκε ο συντελεστής δόμησης και για βιομηχανικές/βιοτεχνικές εγκαταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές.
3. Ένα άλλο παράδειγμα αφορά τους λεγόμενους “οικισμούς προ του 1923”, οι οποίοι δεν έχουν σαφή όρια σχεδόν στο σύνολό τους. Έτσι, οι πολεοδομίες μπορεί να έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες που εκ των υστέρων να αποδειχθεί ότι δεν αφορούν την εντός οικισμού περιοχή (όπου δεν ισχύει η δασική νομοθεσία), αλλά βρίσκονται εκτός σχεδίου. Το ενδεχόμενο αυτό είναι πιθανό σε δασικές περιοχές, όπως για παράδειγμα στον Διόνυσο και τον Άγιο Στέφανο. Σε αυτό δεν βοήθησε η παράταση των δασικών χαρτών κατά δύο χρόνια (το υπουργείο εξαίρεσε μια σειρά από παράνομες επεμβάσεις σε δάση και δασικές εκτάσεις, με σκοπό να μειώσει τον αριθμό των αντιρρήσεων στο περιεχόμενο των δασικών χαρτών). Στο πολυνομοσχέδιο προβλέπεται ότι οι οικισμοί θα οριοθετηθούν στο πλαίσιο εκπόνησης των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, τα οποία η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί ότι θα ξεκινήσει πριν το τέλος του έτους.
Μια δύσκολη υπόθεση
Σε κάθε περίπτωση, η πολεοδομική νομοθεσία παραμένει πολύπλοκη και το τοπίο σε πολλές περιπτώσεις θολό. Ως αποτέλεσμα, οι τράπεζες εκτιμούν ότι οι αποτιμήσεις κατά την τιτλοποίηση παραμένουν μια δύσκολη υπόθεση, όπως και η παροχή εξηγήσεων τους επενδυτές που ενδιαφέρονται για αυτά τα ομόλογα.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας υποστηρίζει ότι το νέο χωροταξικό δεν επηρεάζει τις τράπεζες και τις τιτλοποιήσεις. Κατ’ αρχήν, υπήρξε διαβούλευση με όλους τους φορείς κατά την οποία υπήρξαν βελτιώσεις. Οι φορείς, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζών, συμφώνησαν με το σχέδιο νόμου. Δεύτερον, οι αλλαγές δεν αφορούν (τουλάχιστον άμεσα) υφιστάμενα κτίσματα, αλλά αυτά που πρόκειται να οικοδομηθούν. Όμως, οι τράπεζες με περίπου 250.000 ακίνητα στα χαρτοφυλάκιά τους, δεν ενδιαφέρονται μόνο για τα ήδη κτισμένα, αλλά και για οικόπεδα είτε για κατοικίες ή για άλλους σκοπούς και χρήσεις που μπορεί να επηρεάζονται εξαιτίας των αλλαγών στους συντελεστές δόμησης, της αρτιότητας, την ανάγκη νομιμοποίησης κ.λπ. Επομένως, χρειάζεται επανεξέταση αρκετών περιπτώσεων.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωστής Χατζηδάκης, από το βήμα της Βουλής δήλωσε ότι “μπαίνει τέλος στην πολεοδομική αναρχία δεκαετιών και στη συνέχιση της μπαχαλοποίησης που τελικά οδηγεί σε απαξίωση της ακίνητης περιουσίας”. Στόχος είναι η περιβαλλοντική αναβάθμιση και η ενίσχυση των επενδύσεων μέσα από ένα ενιαίο και διάφανο πλαίσιο, χωρίς “παραθυράκια” και “πατέντες νομιμοποίησης”, όπως οι άδειες για την οικοδόμηση ναΐσκων σε μισό στρέμμα που λειτουργούσαν ως όχημα για το κτίσιμο αυθαιρέτων.
Χρειάστηκαν 22 νομοτεχνικές βελτιώσεις και αρκετές τροπολογίες μέχρι την ψήφιση του νομοσχεδίου από τη Βουλή. Ωστόσο, σε συνθήκες μεγάλης αβεβαιότητας, όπως η σημερινή, κάθε αλλαγή -ακόμα και προς τη σωστή κατεύθυνση- αυξάνει τους κινδύνους. Αυτό τουλάχιστον τονίζουν τραπεζικοί κύκλοι, οι οποίοι μέχρι την τελευταία στιγμή παρακολουθούσαν τις αλλαγές στο σχέδιο νόμου προκειμένου να αποκωδικοποιήσουν τις συνέπειες στην αποτίμηση και τη διαδικασία της τιτλοποίησης “κόκκινων” δανείων που βρίσκεται σε εξέλιξη στο πλαίσιο του σχεδίου “Ηρακλής”.
