Γιώργος Παλαιτσάκης
Πέντε σημαντικές νομοθετικές ρυθμίσεις και άλλες παρεμβάσεις νομοθετικού χαρακτήρα με επιπτώσεις στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων θα εφαρμοστούν το 2021.
Ολοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν εκ νέου το δικαίωμα να διορθώσουν τα στοιχεία των περιουσιών τους που έχουν δηλώσει στην εφορία, υποβάλλοντας τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 με απαλλαγή από το πρόστιμο εκπρόθεσμης υποβολής των 100 ευρώ.
Επιπλέον, όσοι ιδιοκτήτες δήλωσαν στους δήμους τις πραγματικές επιφάνειες των ακινήτων τους θα έχουν το δικαίωμα να εξοφλήσουν τμηματικά έως και σε 24 δόσεις τα επιπλέον ποσά δημοτικών φόρων και δημοτικών τελών που χρεώθηκαν αναδρομικά από την 1η-1-2020. Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα στο Δημόσιο υποχρεούνται να κρατήσουν τα μισθώματα «παγωμένα» έως τις 31-12-2021, ενώ οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα σε ιδιωτικές επιχειρήσεις οι οποίες ανέστειλαν τη λειτουργία τους με κρατική εντολή και υποχρεούνται κατά τους δύο πρώτους μήνες του 2021 να εισπράξουν τα μισθώματα μειωμένα κατά 80%, θα λάβουν από το κράτος αποζημιώσεις που ισούνται με το 75% των εισοδηματικών απωλειών που θα υποστούν εξαιτίας των μειώσεων. Για όλους εξάλλου τους ιδιοκτήτες, η κυβέρνηση σχεδιάζει εντός του 2021 την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών. Η παρέμβαση αυτή θα προκαλέσει μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Η… λίστα
Αναλυτικά, με νομοθετικές ρυθμίσεις που ήδη ψηφίστηκαν και με παρεμβάσεις που έχουν ήδη δρομολογηθεί από την κυβέρνηση:
1 Παρέχεται εκ νέου η δυνατότητα σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων να υποβάλουν εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις ακινήτων (Ε9) για την περίοδο 2010-2020, για να διορθώσουν στοιχεία των δηλωθέντων στο TAXISnet κτισμάτων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων τους, χωρίς να επιβαρυνθούν με το πρόστιμο εκπρόθεσμης υποβολής των 100 ευρώ. Η δυνατότητα αυτή θα υφίσταται μέχρι την ολοκλήρωση των διαδικασιών κτηματογράφησης στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας, όπως αυτή θα προκύψει από σχετική διαπιστωτική πράξη του Δ.Σ. του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», η οποία θα κοινοποιηθεί προς τον υπουργό Οικονομικών.
Τελικός σκοπός της δυνατότητας που παρέχει η ρύθμιση αυτή είναι η πλήρης ταύτιση των πληροφοριακών στοιχείων για την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων πολιτών τα οποία περιλαμβάνονται στο ηλεκτρονικό «Περιουσιολόγιο» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων με τα στοιχεία που θα είναι δηλωμένα στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, κατά την οποία από τη διόρθωση των στοιχείων των ακινήτων που έχουν δηλωθεί στο Ε9 θα προκύπτει υποχρέωση καταβολής επιπλέον ΕΝΦΙΑ (π.χ. λόγω αύξησης των τετραγωνικών μέτρων της επιφάνειας ενός ή περισσότερων ακινήτων) ο φορολογούμενος θα καλείται να καταβάλει το φόρο αυτόν. Την αποπληρωμή του επιπλέον φόρου θα μπορεί να τη ρυθμίσει έως και σε 24 μηνιαίες δόσεις με βάση την ήδη πάγια ρύθμιση φορολογικών οφειλών.
Οσοι φορολογούμενοι δεν υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους στο ηλεκτρονικό Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ, ώστε τα στοιχεία αυτά να ταυτίζονται πλήρως με αυτά του Εθνικού Κτηματολογίου, κινδυνεύουν να εντοπιστούν από μελλοντικές διασταυρώσεις στοιχείων που θα γίνουν μεταξύ των δύο αρχείων και, στις περιπτώσεις που θα διαπιστωθεί ότι εξαιτίας της μη διόρθωσης των στοιχείων πλήρωναν για ένα ή περισσότερα έτη ΕΝΦΙΑ λιγότερο από αυτόν που όφειλαν κανονικά, θα κληθούν να καταβάλουν τα διαφυγόντα ποσά αναδρομικά μαζί με υπέρογκες προσαυξήσεις της τάξεως του 10%-50% και τόκους εκπρόθεσμης καταβολής υπολογιζόμενους με 0,73% ανά μήνα εκπρόθεσμης καταβολής.
2 Παρατείνεται το «πάγωμα» των μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο μέχρι τις 31-12-2021.
3 Προβλέπεται ότι οι οφειλές δημοτικών τελών που προέκυψαν αναδρομικά για το διάστημα από την 1η-1-2020 και μέχρι σήμερα για 3,1 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων μετά την αποκάλυψη των αδήλωτων επιφανειών των ακινήτων τους στην οποία προέβησαν υποβάλλοντας σχετικές δηλώσεις στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΚΕΔΕ, θα καταβληθούν έως και σε 24 μηνιαίες δόσεις (μέσω των λογαριασμών ΔΕΗ κ.λπ.). Το ελάχιστο ποσό κάθε δόσης θα είναι τα 10 ευρώ για τους ιδιώτες και τα 50 ευρώ για τα νομικά πρόσωπα, αυτεπαγγέλτως και χωρίς αίτηση των οφειλετών.
4 Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που είναι φυσικά πρόσωπα και υποχρεούνται να αποδεχθούν τη μείωση των ενοικίων κατά 80% για τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο θα έχουν το δικαίωμα να εισπράξουν από το κράτος αποζημιώσεις. Τα ποσά των αποζημιώσεων θα αντιστοιχούν στο 75% των απωλειών τους από τη μείωση των ενοικίων κατά 80%, δηλαδή ουσιαστικά στο 60% των ποσών των κανονικών ενοικίων των μηνών Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου. Τα ποσά των αποζημιώσεων αυτών θα είναι αφορολόγητα και ακατάσχετα, ενώ δεν θα συνυπολογίζονται στο οικογενειακό εισόδημα του κάθε ιδιοκτήτη για να διαπιστωθεί εάν αυτός δικαιούται ή όχι άλλες παροχές από το κράτος, που χορηγούνται με βάση εισοδηματικά κριτήρια. Επιπλέον, για το 80% των ενοικίων Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου που δεν θα εισπράξουν, οι ιδιοκτήτες θα απαλλαγούν από την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος και ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης. Από την πλευρά τους, οι μισθώτριες επιχειρήσεις θα υποχρεούνται να καταβάλουν στους ιδιοκτήτες τους μόνο το 20% των ενοικίων. Με αυτόν τον τρόπο θα επιμερίζεται το κόστος του ενοικίου κατά 60% στο κράτος, 20% στον εκμισθωτή και 20% στην επιχείρηση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι σε κάθε περίπτωση κατά την οποία τα ενοίκια ανέρχονται μέχρι και σε 1.000 ευρώ το μήνα, οι εισοδηματικές απώλειες που θα υποστούν οι ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερες από τα οφέλη που θα προκύψουν γι’ αυτούς, λόγω των αποζημιώσεων και των απαλλαγών από φόρους εισοδήματος που θα τους παρασχεθούν. Στις περιπτώσεις όμως κατά τις οποίες τα ενοίκια υπερβαίνουν κατά πολύ τα 1.000 ευρώ, τα οφέλη των ιδιοκτητών θα είναι μεγαλύτερα από τις απώλειες, δεδομένου ότι οι φόροι στα εισοδήματα από ενοίκια τα οποία σε μηνιαία βάση υπερβαίνουν τα 1.000 ευρώ, και σε ετήσια βάση ξεπερνούν τα 12.000 ευρώ, υπολογίζονται με συντελεστή 35% αντί με 15% που υπολογίζονται στις περιπτώσεις ενοικίων που ανέρχονται μηνιαίως μέχρι 1.000 ευρώ, δηλαδή είναι κάτω από 12.000 ευρώ σε ετήσια βάση.
Εξίσωση αντικειμενικών και πραγματικών τιμών
Σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών σχεδιάζει να προχωρήσει εντός του 2021 η κυβέρνηση. Ειδικότερα, προωθείται η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών – φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Το μέτρο θα συμβάλει στην αύξηση του ύψους των εσόδων από τη φορολογία σε ιδιοκτησίες συγκεκριμένων περιοχών της χώρας που τώρα το επίπεδο των αντικειμενικών αξιών είναι σημαντικά χαμηλότερο έναντι των εμπορικών αξιών, καθώς και σε περιοχές της χώρας με πολύ υψηλή αξία ακινήτων (πολυτελείς παραθεριστικές περιοχές), που ως τώρα δεν λαμβάνονταν υπόψη.
Μεταβολές
Οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων. Οι φόροι αυτοί είναι:
* Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Σύμφωνα με τα όσα έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση, τυχόν αυξητική επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝΦΙΑ του 2021 σε ορισμένες περιοχές της χώρας θα μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα έχουν στόχο οι ιδιοκτήτες ακινήτων των περιοχών αυτών να μην πληρώσουν το φόρο αυτόν αυξημένο.
* Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τα 250.000 ευρώ.
* Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από το φόρο αυτόν απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:
– έως 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο,
– έως 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
* Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
* Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
* Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
* Ο φόρος διανομής ακινήτων.
* Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ – 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
* Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
* Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
* Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
* Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
* Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
* Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
* Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
* Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
* Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
* Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.
* Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
* Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
