Οι μεγάλες διαφορές ανάμεσα στις δύο χώρες όσον αφορά στο πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας» – Απώλειες 95,4% για τη χώρα μας το 2020, μόλις 5% οι αντίστοιχες για την Πορτογαλία, και μάλιστα με υψηλότερο κόστος απόκτησης ακινήτου
Με απώλειες 95,4% έκλεισε πέρυσι το πρόγραμμα Golden Visa για τη χώρα μας σε σχέση με το 2019. Μπορεί η πανδημία να αποτελεί τον βασικό λόγο για την καθίζηση αυτή, ωστόσο μία από τις ανταγωνίστριες της Ελλάδας χώρα στον τομέα αυτό, η Πορτογαλία, κατάφερε να κλείσει τη χρονιά με απώλειες μόλις 5%.https://940c51f5ea19d765a02697f1d7046d99.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-37/html/container.html
Μέχρι σήμερα, το πρόγραμμα Golden Visa της Πορτογαλίας, από την έναρξή του το 2012, έχει αποφέρει επενδύσεις αξίας άνω των 5,5 δισ. ευρώ και έχουν χορηγηθεί περισσότερες από 15.500 θεωρήσεις διαμονής. Η χώρα μας, σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση του Enterprise Greece, από το 2013 έως το 2020 είχε έσοδα 2 δισ. ευρώ, ενώ οι εκδόσεις αδειών άγγιξαν τις 23.785 (με χαμηλότερο minimum όριο επένδυσης όμως).
Σχετικά με την περσινή εικόνα του προγράμματος στη χώρα μας, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, για το σύνολο του 2020 (με στοιχεία έως και 5/1/2021) εκδόθηκαν συνολικά 403 νέες άδειες Golden Visa σε πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που επένδυσαν κατ’ ελάχιστο το ποσό των 250.000 € σε ακίνητα. Το 2019 είχαν εκδοθεί συνολικά 3.504 άδειες Golden Visa.
Πρωταγωνιστές οι Κινέζοι
Από τότε που έχει ξεκινήσει το πρόγραμμα μέχρι σήμερα, η Ελλάδα έχει εκδώσει συνολικά 8.011 άδειες διαμονής Golden Visa σε επενδυτές – αγοραστές ακινήτων και αν συνυπολογίσουμε και τα μέλη της οικογένειάς τους αγγίζουμε τις 23.785. Οι Κινέζοι επενδυτές- αγοραστές αποτελούν διαχρονικά τους πρωταγωνιστές του προγράμματος Golden Visa στη χώρα μας με 5.927 άδειες σε επενδυτές και αν συνυπολογίσουμε και με τα μέλη της οικογένειάς τους, τις 17.875.
Ο Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, σημειώνει μεταξύ άλλων στο BnB Daily ότι «αν θεωρήσουμε ότι εντός του 2020 οι μήνες που επιτρέπονταν τα ταξίδια ήταν από Ιανουάριο έως και Φεβρουάριο και από τον Ιούνιο έως και τον Οκτώβριο, τότε με έναν απλό υπολογισμό, στους 7 “ανοιχτούς” μήνες εκδίδονταν 57 άδειες τον μήνα (ή 23 άδειες αν δεν συμπεριλάβουμε τις άδειες του Ιανουαρίου 2020 οι οποίες αφορούσαν κυρίως αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν εντός του 2019)».
Προσθέτει δε ότι «τα αποτελέσματα δεν είναι θετικά και οι πολυπόθητες επενδύσεις που θα συσσωρεύονταν τους καλοκαιρινούς μήνες από πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης στην εγχώρια κτηματαγορά με στόχο την Golden Visa τους καλοκαιρινούς μήνες δεν πραγματοποιήθηκαν».
Πώς άλλες χώρες κράτησαν αμείωτο το επενδυτικό ενδιαφέρον
Κράτη-μέλη της ΕΕ που διαθέτουν προγράμματα Golden Visa, με στόχο να τονώσουν εν μέσω Covid-19 το επενδυτικό ενδιαφέρον των αλλοδαπών επενδυτών και με στόχο την εισροή ξένων κεφαλαίων στην εγχώρια οικονομία τους, προέβησαν σε αλλαγές που προσέλκυσαν το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Πορτογαλία, η οποία, ενώ το 2019 είχε χορηγήσει 1.245 άδειες διαμονής σε επενδυτές – αγοραστές ακινήτων εκτός ΕΕ, το 2020 οι χορηγήσεις αδειών Golden Visa ανήλθαν σε 1.182. Θα πρέπει να τονίσουμε ότι το πρόγραμμα Golden Visa στην Πορτογαλία προϋποθέτει επένδυση 350.000 € για παλαιά ακίνητα που χρήζουν ανακαίνισης και απαιτούν έγκριση από την υπηρεσία SEF του υπουργείου Εσωτερικών ή 500.000 € αν πρόκειται για νεόδμητα.
Όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι επενδυτές με στόχο την Golden Visa είχαν επικεντρωθεί σε μητροπολιτικά hotspots όπως η Λισαβόνα και το Πόρτο ή σε δημοφιλείς, φιλικές προς τους τουρίστες παράκτιες περιοχές, όπως αυτές που βρίσκονται στις παραλίες του Αλγκάρβε. Δηλαδή, μια παρόμοια εικόνα που παρατηρείται και στη χώρα μας όσον αφορά τα νότια προάστια του Νομού Αττικής (Γλυφάδα, Παλαιό Φάληρο, Άλιμο, Βούλα κ.λπ.) που προσεγγίζουν το 80%-85% των επενδυτών.
Τα προβλήματα που προκάλεσε
Σύμφωνα όμως με τοπικούς παράγοντες, το πρόγραμμα Golden Visa της Πορτογαλίας παρότι ήταν πολύ αποτελεσματικό επιτυγχάνοντας εισροές αρκετών δισ. ευρώ, εντούτοις δεν βοήθησε τους πολίτες -στην πραγματικότητα έγινε το αντίθετο.
Αυξήθηκαν οι τιμές στέγασης επιδεινώνοντας τα προβλήματα για τις οικογένειες μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, και παράλληλα «έφυγαν» ακίνητα από την αγορά ενοικίασης. Ταυτόχρονα, παρά την τεράστια εισφορά κεφαλαίων δεν είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία θέσεων εργασίας, ενώ ούτε ένα μικρό μέρος των κερδών δεν διατέθηκε στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, όπως αναφέρουν στελέχη του Συμβουλίου Ανθρώπινων Δικαιωμάτων στην Πορτογαλία.
Για τον λόγο αυτό, στις αρχές του 2020 η κυβέρνηση της Πορτογαλίας συνέστησε να μη διατίθενται πλέον χρυσές βίζες στους επενδυτές που αγοράζουν στη Λισαβόνα, στο Πόρτο και στο Αλγκάρβε. Η κίνηση είχε σχεδιαστεί για να περιορίσει την κερδοσκοπία και να διατηρήσει τις τιμές προσιτές – προσβάσιμες στις μεγάλες πόλεις του έθνους, καθώς και να ενθαρρύνει τις επενδύσεις σε μικρότερες πόλεις της χώρας, με στόχο την οικονομική τους ανάπτυξη.
Η απόφαση αυτή δημιούργησε ένα μεγάλο κύμα ζήτησης για επείγουσα απόκτηση ακινήτων από Κινέζους αγοραστές, ενώ ο επικείμενος αποκλεισμός των δύο πόλεων επέσπευσε τις αγορές ακινήτων από πολλούς επενδυτές που είχαν καθυστερήσει τις επενδύσεις τους λόγω της πανδημίας του κορονοϊού.
Το διάταγμα του περασμένου Δεκεμβρίου
Στις 22 Δεκεμβρίου 2020, το Συμβούλιο Υπουργών της Πορτογαλίας ενέκρινε μια τροποποίηση σε νομοθετικό διάταγμα που θα άλλαζε τις παραμέτρους όπου οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα για να λάβουν μέρος στο πρόγραμμα διαμονής Golden Visa (ARI).
Ο στόχος των αλλαγών είναι η αύξηση των ξένων επενδύσεων στο εσωτερικό της Πορτογαλίας, ιδίως σε περιοχές χαμηλής πυκνότητας-μικρότερες πόλεις, ανακουφίζοντας τις μητροπολιτικές πόλεις και ταυτόχρονα να διατηρήσει τις τιμές προσιτές – προσβάσιμες.
Από τον Ιούλιο του 2021, οι επενδύσεις σε παράκτιες περιοχές, όπως το Αλγκάρβε, η Λισαβόνα και το Πόρτο, δεν θα εντάσσονται στις περιοχές – πόλεις που μπορεί πολίτης εκτός της ΕΕ να επενδύσει με στόχο την απόκτηση της Golden Visa. Η κυβέρνηση δήλωσε επίσης ότι θα υπάρξει μια μεταβατική περίοδος που θα διαρκέσει έως το 2022, η οποία θα επιτρέψει στους επενδυτές να ολοκληρώσουν τις αιτήσεις χορήγησης αδειών τους.
Περιθώριο εξαμήνου για επενδύσεις
Οι δημοσιογράφοι και οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων αναφέρουν ότι η άνωθεν νομοθεσία προσφέρει ένα εξάμηνο περιθώριο ευκαιρίας στους επενδυτές που στοχεύουν στην Golden Visa και επιθυμούν να επενδύσουν στις προνομιακές τοποθεσίες της χώρας τους πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες αλλαγές.
Παράλληλα, αναφέρουν ότι αναμένουν μεγάλη εισροή επενδυτών τους επόμενους μήνες, επενδυτές της τελευταίας στιγμής που θα αγοράσουν στη Λισαβόνα και στο Πόρτο, σε μια προσπάθεια να προλάβουν την προθεσμία του Ιουλίου.
Ταυτόχρονα, οι εφημερίδες και τα διεθνή sites αναφέρουν ότι η διαθεσιμότητα ακινήτων με εμπορική αξία 350.000 € (για παλαιά ακίνητα που χρήζουν ανακαίνισης και απαιτούν έγκριση από την υπηρεσία SEF) στη Λισαβόνα και το Πόρτο θα μειωθεί σύντομα, ενώ είναι απίθανο να ξεκινήσουν νέες κατασκευές (500.000 ευρώ το όριο επένδυσης για νεόδμητα ακίνητα). Η ζήτηση θα αυξηθεί το επόμενο διάστημα και η προσφορά θα μειωθεί, γι’ αυτό ενθαρρύνονται μελλοντικοί επενδυτές να ενεργήσουν γρήγορα στις αρχές του 2021 για τις καλύτερες διαθέσιμες προσφορές ακινήτων.
Εξαιρούνται τα εμπορικά
Πριν από λίγες ημέρες, στις 12 Φεβρουαρίου 2021, η πορτογαλική κυβέρνηση ανακοίνωσε στην επίσημη εφημερίδα της Diário da República αλλαγές που στοχεύουν αποκλειστικά στη στήριξη της εσωτερικής οικονομίας, της οικονομίας της περιφέρειας, καθώς και στους κλάδους των ακινήτων που λόγω του κορονοϊού πλήττονται περισσότερο.
Ουσιαστικά καταργεί τη δυνατότητα αγοράς οικιστικών ακινήτων στις πιο περιζήτητες τοποθεσίες – πόλεις, όπως αναφέραμε παραπάνω, αλλά εξαιρεί τις εμπορικές αγορές.
Η πορτογαλική κυβέρνηση με τις τελευταίες αλλαγές στοχεύει στη σταθεροποίηση ή στη μη μείωση των εμπορικών αξιών των ακινήτων που πλήττονται ή πρόκειται να πληγούν στο άμεσο μέλλον από την πανδημία του κορονοϊού. Στη πράξη, η παραπάνω αλλαγή στοχεύει να προστατεύσει την εμπορική αξία της εκάστοτε ιδιοκτησίας εν μέσω πανδημίας.
Δηλαδή, βάση της νέας νομοθεσίας οι πολίτες εκτός της Ε.Ε, μπορούν να επενδύσουν στη Λισαβόνα και στο Πόρτο και να αποκτήσουν την golden visa, αλλά επενδύοντας μόνο σε εμπορικά ακίνητα δηλαδή, γραφεία, εμπορικά καταστήματα, εμπορικά και τουριστικά διαμερίσματα .
Ο νόμος καθιστά πολύ σαφές ότι η απόκτηση golden visa με αγορά ακινήτου αξίας ίσης ή ανώτερης αξίας των 500.000 ευρώ «επιτρέπεται μόνο όταν αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στις περιφερειακές ενότητες των Αζορών και της Μαδέρας, ή σε περιοχές του εσωτερικού» στην ηπειρωτική χώρα.
Οι σχεδιαζόμενες αλλαγές
Επιστρέφοντας στα… του οίκου μας, το Υπουργείο Ανάπτυξης έχει σχεδιάσει αλλαγές στα όρια αξιών επένδυσης, όπως είναι π.χ. οι διαφορετικές αξίες για την Αττική και την περιφέρεια. Πιθανόν να υπάρξει αύξηση του ορίου επένδυσης στην Αττική, ενώ στην επαρχία το όριο επένδυσης να παραμείνει στις 250.000 ευρώ ή και να διαμορφωθεί λίγο χαμηλότερα.
Παράλληλα, έχει σχεδιάσει σημαντικές αλλαγές που σχετίζονται άμεσα με τον έλεγχο της αξίας του ακινήτου στο οποίο έχει επενδύσει ο αλλοδαπός επενδυτής που στο πλαίσιο του προγράμματος αιτείται τη χορήγηση άδεια διαμονής. Πιο συγκεκριμένα, δεν θα αρκεί για τη χορήγηση της άδειας διαμονής η «απόδειξη» ότι έχει καταβληθεί το ποσό των 250.000 ευρώ βάσει των προδιαγραφών που ορίζει ο νόμος, αλλά ο έλεγχος της εμπορικής αξίας του ακινήτου μέσω ορκωτών εκτιμητών εγγεγραμμένων στο Υπουργείο Οικονομικών , ότι, δηλαδή, όντως ανέρχεται στο παραπάνω ποσό.
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, «οι αλλαγές αυτές βρίσκονται στην θετική κατεύθυνση και στοχεύουν πραγματικά στην ορθή θωράκιση του προγράμματος golden visa και στην προσέλκυση επενδύσεων, ωστόσο πρέπει να γίνουν άμεσα. Την δεδομένη χρονική στιγμή η χώρα μας, η ελληνική κτηματαγορά, η ελληνική οικονομία γενικότερα, χρειάζεται άμεσα κίνητρα που θα δημιουργήσουν ένα κύμα επενδυτών που θα στοχεύουν στη χώρα μας. Απαιτούνται συγκεκριμένα κίνητρα που θα επισπεύσουν την προσέλκυση ξένων επενδυτών εντός του 2021».
Πρόσθεσε δε πως «αν παρατηρήσουμε τον τρόπο που κινείται η Πορτογαλία και πώς προσαρμόζει άμεσα τους κανόνες και τα νομοθετικά πλαίσια που αφορούν την προσέγγιση ξένων κεφαλαίων, κατανοούμε ότι ένα ολόκληρο επιτελείο εργάζεται με έναν και μόνο στόχο, την στήριξη της κτηματαγοράς σε εθνικό επίπεδο, την στήριξη των ακινήτων που πλήττονται ή/και πρόκειται να πληγούν περισσότερο από τον κορονοϊό (επαγγελματικά ακίνητα), στην διατήρηση των εμπορικών αξιών, στην ανάπτυξη της οικονομίας στην επαρχία και εν τέλει στην εθνική τους οικονομία μια χρονική στιγμή που η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων είναι ζωτικής σημασίας για τον κύκλο της εσωτερικής οικονομίας».
Τι προτείνει
Θα μπορούσαμε άμεσα να ανακοινώσουμε ότι τα όρια επένδυσης στο Ν. Αττικής θα αυξηθούν από αρχές του 2022 στις 400.000€ και παράλληλα, για τους επόμενους 10 μήνες έως τα τέλη του 2021, το όριο επένδυσης από 250.000€ που είναι σήμερα, να μειωθεί μόνο στην Περιφέρεια ή/και μόνο σε συγκεκριμένες Περιφέρειες που έχουν ανάγκη.
Παρόμοιες αλλαγές θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν και στα όρια επένδυσης που αφορούν τίτλους ή τραπεζική κατάθεση βάση του Νόμου 4605/2019 Άρθρο 42 παρ. Γ. , όπου εκδίδεται άδεια διαμονής για επένδυση που υπερβαίνει σε αξία τα €400.000 (350.000€ στην Πορτογαλία), είτε ως φυσικά πρόσωπα είτε μέσω νομικών οντοτήτων . Θα μπορούσαμε για τους επόμενους 10 μήνες έως τα τέλη του 2021, το όριο να μειωθεί στις 250.000€-300.000€ για επενδύσεις που σχετίζονται με εταιρείες που πλήττονται άμεσα από την πανδημία του κορονοϊού. Ο κ. Μπάκας καταλήγει τονίζοντας πως «δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η μεταφορά κεφαλαίων δεν απαιτεί την φυσική παρουσία του επενδυτή. Δεν πρέπει η χώρα μας να αφήσει τον ανταγωνισμό που στοχεύει στα ασιατικά κεφάλαια να λειτουργεί μόνος του».
