Του Λεωνίδα Στεργίου
Σχέδιο για δημιουργία δευτερογενούς αγοράς ακινήτων, η οποία θα δημιουργηθεί σε πρώτη φάση με περισσότερα από 200.000 ακίνητα κόκκινων δανείων, στα οποία δεν μπορεί να βρεθεί λύση, εξετάζει το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης. Στόχος είναι η απορρόφηση πιέσεων στην κτηματαγορά με πτώση τιμών καθώς από τον Ιούνιο απελευθερώνονται οι πλειστηριασμοί μαζί με τον νέο πτωχευτικό κώδικα.
Οι εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων έχουν προτείνει διάφορες λύσεις, τις οποίες επεξεργάζεται τη στιγμή αυτή το υπουργείο Οικονομικών νομικά, τεχνικά και δημοσιονομικά. Η κεντρική ιδέα είναι ότι οι εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων θα μπορούν, για παράδειγμα μέσω θυγατρικών ή συνεργαζόμενων εταιρειών real estate να αξιοποιούν και να επενδύουν τα ακίνητα που τους έχουν περιέλθει μαζί με τα κόκκινα δάνεια. Τα ακίνητα αυτά λειτουργούσαν ως εξασφαλίσεις για τα δάνεια. Ειδικά για τα δάνεια για τα οποία δεν μπορεί να βρεθεί λύση, η δευτερογενής αγορά ακινήτων με προσέλκυση επενδυτών, αξιοποίηση (πχ μισθώσεις, αγοραπωλησίες σε υψηλότερες τιμές ύστερα από βελτιώσεις κλπ) θα λειτουργήσει αντισταθμιστικά στις πιέσεις τιμών από τους πλειστηριασμούς. Οι τιμές στη δευτερογενή αγορά ακινήτων θα λειτουργούν ως benchmark και για την υπόλοιπη κτηματαγορά, δηλαδή να θέτουν ένα όριο τιμών για τους πλειστηριασμούς ή ακόμα και για τις απλές αγοραπωλησίες στην αγορά.
Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης είναι ανοιχτό σε προτάσεις και δεν αποκλείει ακόμα και τη σύνδεση της δευτερογενούς αγοράς ακινήτων με τον νέο πτωχευτικό νόμο και ειδικότερα με τον οργανισμό πώλησης και επαναμίσθωσης. Πρόκειται για έναν ιδιωτικό οργανισμό, στον οποίο θα περιέρχονται ακίνητα ιδιοκτητών που δεν μπόρεσαν να βρουν κάποια λύση ή ρύθμιση μέσω του πτωχευτικού. Ο οργανισμός θα αγοράζει τα ακίνητα, στη συνέχεια θα τα μισθώνει στον πρώην ιδιοκτήτη και ύστερα από μερικά χρόνια θα μπορεί να τα αγοράζει στην υπολειπόμενη αξία ή με ένα συμβολικό τίμημα. Στόχος είναι να λειτουργήσει ο οργανισμός αυτός με τους κανόνες της αγοράς πώλησης και επαναμίσθωσης (sales and lease back).
Ως προς το χρονοδιάγραμμα, το υπουργείο οικονομικών στοχεύει να έχει κλείσει όλα τα θέματα που αφορούν στις τιτλοποιήσεις δανείων, τον πτωχευτικό, την κεφαλαιαγορά και την κτηματαγορά μέχρι το τέλος εξαμήνου ή μέχρι τον Ιούλιο, ώστε να είναι έτοιμη η ελληνική αγορά και η ελληνική οικονομία να ξεκινήσει δυναμικά την επανεκκίνηση με τη λήξη της πανδημία και με τα πρώτα κονδύλια που θα έρθουν από το Ταμείο Ανάκαμψης. Μάλιστα, ορισμένες από αυτές τις μεταρρυθμίσεις, μπορεί να ενταχθούν στις χρηματοδοτήσεις μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης ή άλλων διαρθρωτικών ταμείων, όπως ΕΣΠΑ.
Οι εταιρείες διαχείρισης
Ως προς τις προτάσεις που έχουν ήδη υποβληθεί και τις οποίες εξετάζει η κυβέρνηση, πηγές του οικονομικού επιτελείου σημείωσαν στο Capital.gr ότι σε αυτές εντάσσονται και οι παρουσιάσεις που γίνονται από τους φορείς και τις εταιρείες διαχείρισης, όπως για παράδειγμα πρόσφατα το Fin Forum 2021.
Εκεί, ο εκτελεστικός πρόεδρος της DoValue, κ. Θεόδωρος Καλαντώνης ανέφερε ότι η ένταξη της ενεργούς διαχείρισης των ακινήτων στους servicers σημαίνει ότι τα ακίνητα δεν αποκτώνται απλώς και αργότερα μεταπωλώνται ως θα δίνεται η δυνατότητα στις εταιρείες διαχείρισης να λειτουργούν και επενδυτικά. Αυτό σημαίνει προσέλκυση επενδύσεων για βελτίωση ακινήτων συμβάλλοντας σε μεγαλύτερης έκτασης αναπτύξεις σε επιχειρηματικά ακίνητα. Με τον τρόπο αυτό θα δίνεται στην αγορά ακινήτων η ώθηση που χρειάζεται ταυτόχρονα με την προσδοκώμενη αναζωπύρωση του ιδιωτικού επενδυτικού ενδιαφέροντος μετά την πανδημία. Έτσι, με τον τρόπο αυτό θα επωφελείται η εταιρεία διαχείρισης από την άνοδο της τιμής του ακινήτου, ο δανειολήπτης -διότι θα ανακτά μεγαλύτερο μέρος της οφειλής-, αλλά και η ευρύτερη κτηματαγορά.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Intrum Hellas κ. Γιώργος Γεωργακόπουλος ανέφερε ότι ο ρόλος των εταιρειών διαχείρισης είναι κομβικός για την αναδιάρθρωση επιχειρήσεων και κλάδων και για την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και μάλιστα, όχι μόνο σε κλάδους όπως ο τουρισμός που είναι γνωστό ότι συγκεντρώνουν επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά για παράδειγμα, σε οινοποιεία, χαρτοβιομηχανίες, εταιρείες συσκευασίας τροφίμων, αποθήκευσης και διανομής (logistics) και γενικότερα επιχειρήσεις που έχουν τις προοπτικές να γίνουν εκ νέου ανταγωνιστικές και βιώσιμες.
Στη σύνδεση της αγοράς αυτής με τον νέο πτωχευτικό και ειδικότερα στον φορέα ανάκτησης ακινήτων αναφέρθηκε η γενική διευθύντρια διαχείρισης απαιτήσεων εταιρικής και λιανικής τραπεζικής της Εθνικής Τράπεζα, κυρία Φωτεινή Ιωάννου, δίνοντας όμως σημαντική έμφαση στις λεπτομέρειες της λειτουργίας του πτωχευτικού καθώς αυτές θα είναι που θα κρίνουν την επιτυχία του.
Οι αριθμοί
Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε ο κ. Καλαντώνης, περίπου 1.000.000 ακίνητα αποτελούν σήμερα εξασφαλίσεις σε κόκκινα δάνεια μεταξύ των διαφόρων τραπεζών και σε περίπου 20%-25% από αυτά δεν θα είναι εφικτό να βρεθεί κάποια λύση με τους δανειολήπτες. Έτσι, οι servicers θα κληθούν τα επόμενα χρόνια μέσω των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων να βρουν λύσεις και να διαχειριστούν ακίνητα που θα ξεπερνούν τις 200.000.
Ο κ. Καλαντώνης αναφέρθηκε στην εμπειρία της Ισπανίας καθώς η θυγατρική της DoValue, Altamira, έχει εφαρμόσει λύσεις κατά τη διάρκεια της κρίσης στην Ισπανία, ενώ τον Δεκέμβριο παρουσίασαν την πλατφόρμα προώθησης ακινήτων, την Altamiraproperties.gr.
https://www.capital.gr/agora-akiniton/3530608/erxetai-deuterogenis-agora-akiniton-pos-tha-leitourgei
