H επενδυτική «έκρηξη» που καταγράφηκε στη χώρα μας, επήλθε μετά τη μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 42,4% (τιμές πώλησης) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017, ενώ σε πολλές περιπτώσεις η μείωση άγγιξε το 60%.
Γράφει ο πρόεδρος του E-Real Estates, Θέμης Μπάκας
Την περίοδο 2008-2016 οι καθαρές επενδύσεις μειώθηκαν κατά 18 μονάδες του ΑΕΠ, ενώ το 2017 υστερούσαν περίπου 9 % του ΑΕΠ σε σύγκριση με το μέσο μερίδιο επενδύσεων στην Ευρωζώνη. Το έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι (καθαρές) εισροές Ξένων Άμεσων Επενδύσεων στην Ελλάδα για το 2019 ανήλθαν σε 4.137 εκατ. €, (το υψηλότερο ποσό από το 2006) σε σχέση με 3.364 € το 2018, παρουσιάζοντας αύξηση της τάξης του 23,0%. Παράλληλα, σε νέο ιστορικό υψηλό ανήλθαν οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων το 2019, καθώς άγγιξαν το 1,45 δισ. €, καταγράφοντας άνοδο της τάξεως του 29,4% σε σχέση με το 2018, όταν είχαν διαμορφωθεί σε 1,128 δισ. ευρώ, ποσό που επίσης ήταν ρεκόρ. Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα διαχρονικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι αγορές ακινήτων από ξένους είχαν εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς είχαν αυξηθεί 6,5 φορές σε σχέση με το 2016. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2016, το σχετικό ποσό δεν είχε ξεπεράσει τα 222,4 εκατ.€, προτού αγγίξει τα 414,7 εκατ.€ το 2017 και ξεπεράσει το 1 δισ.€ τον επόμενο χρόνο.
Η εικόνα κατά τη διάρκεια του πρώτου lockdown
Αρκετά funds που δραστηριοποιούνταν στη χώρα μας – παράδειγμα αποτελεί fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας, mall και students flats, εν μέσω lockdown- αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα και να κλείσει και τα γραφεία εκπροσώπησης στην Αθήνα. Μετέφερε όλα τα διαθέσιμα κεφάλαια που προορίζονταν για την ελληνική κτηματαγορά, στην Ισπανία και στη Νέα Υόρκη που δραστηριοποιείτο πριν εγκατασταθούν στη χώρα μας, ενώ στόχευαν να τοποθετηθούν στην Ιταλία ως νέα αγορά για επενδύσεις ακινήτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. €.
Η εικόνα πριν από το δεύτερο lockdown
Funds που ήδη έχουν δραστηριοποιηθεί στην ελληνική κτηματαγορά και έχουν επενδύσει αρκετά εκατ. ευρώ, εξέταζαν τη δυνατότητα πώλησης μέρος του χαρτοφυλακίου τους ή επενοικίασης – μεταφορά δικαιωμάτων χρήσης ακινήτων που έχουν αποκτήσει μετά από πλειοδοτικούς διαγωνισμούς.
Ταυτόχρονα, υπάρχουν funds που αποφάσισαν να σταματήσουν οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα (έχοντας παράλληλα το βλέμμα στραμμένο στη χώρα μας για τυχόν ευκαιρίες), τηρώντας ουσιαστικά «στάση» αναμονής ώσπου να ξεκαθαρίσουν τα δεδομένα , ενώ διατηρούσαν τον φόβο ενός νέου μεγαλύτερου κύματος της πανδημίας του κορονοϊου όπως διανύουμε την δεδομένη χρονική στιγμή, που σίγουρα θα επηρεάσει εντονότερα την οικονομία της εκάστοτε χώρας.
Οι επενδυτές σήμερα που τοποθετούν κεφάλαια, ζητούν αποδόσεις της τάξεως 8%-9%, όταν το προηγούμενο χρονικό διάστημα – πριν την πανδημία του κορονοϊού επένδυαν με ζητούμενη απόδοση από 5% έως 6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8%. Η ζητούμενη απόδοση σήμερα, έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης του ακινήτου μεταξύ -20% και -30%.
Το μεγαλύτερο μέρος των επενδυτών, έχουν στραφεί ήδη σε ακίνητα που η τιμή πώλησης δεν ξεπερνά τα 700€/τμ -800€/τμ που να χρήζουν ανακαίνισης με στόχο την ανακατασκευή και μεταπώληση τους ή/και την μακροχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, funds που έχουν επενδύσει σε επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε κτίρια με γραφειακούς χώρους που ήταν ήδη μισθωμένα ως ακίνητα απόδοσης, σήμερα επιθυμούν να προβούν σε πώληση. Αντιμετωπίζουν πρόβλημα στη πώληση αυτών των ακινήτων, διότι η απόδοση δεν μπορεί να θεωρηθεί σταθερή, διότι, είτε οι ενοικιαστές βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με τα funds για το ύψος του μισθώματος, είτε το μίσθωμα είναι μειωμένο λόγω covid-19 εκ του νόμου .
Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και σε fund που έχει επενδύσει σε mall ως ακίνητο απόδοσης και επιθυμούσε την πώλησή του. Ο βασικός ενοικιαστής γραφειακού χώρου, έχει επικοινωνήσει με το fund ζητώντας τη μόνιμη μείωση του ενοικίου κατά 20%, σε αντίθετη περίπτωση θα «αφήσει» το 30% του χώρου που μισθώνει διότι το 40% των υπαλλήλων του εργάζεται μέσω τηλεργασίας και δεν είναι διατεθειμένος να καταβάλει μίσθωμα για χώρους που δεν χρησιμοποιεί.
Το αποτέλεσμα είναι, το συγκεκριμένο fund να μην μπορεί να πουλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο ως ακίνητο επένδυσης – απόδοσης, διότι με τα σημερινά δεδομένα δεν έχει προϊόν και ταυτόχρονα αν προβεί σε πώληση ως επενδυτικό ακίνητο με τα άνωθεν δεδομένα, η αξία του θα είναι αρκετά μειωμένη με βάση την αρχική επένδυση. Γενικότερα, το μεγαλύτερο ποσοστό των funds, τηρούν στάση αναμονής τόσο στις πωλήσεις χαρτοφυλακίων τους, όσο και στην αγορά ακινήτων.
Υπάρχουν περιπτώσεις funds, όπως fund με λιβανέζικα επενδυτικά κεφάλαια που είχε επικεντρωθεί στην αγορά οικιστικών ακινήτων που σήμερα, διαθέτει προς πώληση κατοικίες του χαρτοφυλακίου του σε τιμές της αγοράς, ουσιαστικά, μειώνοντας τις απαιτήσεις για υπέρ αποδόσεις. Γενικότερα τα funds που έχουν επενδύσει σε ακίνητα ιδιωτικά και όχι μέσω κόκκινων δανείων, κρατούν στάση αναμονής.
Νέα funds κάνουν την είσοδό τους στην ελληνική κτηματαγορά
Μπορεί η πανδημία του κορονοϊού να ανατρέπει τα μέχρι σήμερα δεδομένα στον εκάστοτε κλάδο της οικονομίας, αλλά απ’ ότι φαίνεται ο κλάδος της κτηματαγοράς συνεχίζει να προσεγγίζει επενδυτικά κεφάλαια που στοχεύουν στην εξαγορά ξενοδοχειακών μονάδων τόσο εν λειτουργία, όσο και σε ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που έχουν αναστείλει την λειτουργία τους.
Το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται και σε ημιτελή αυτοτελή κτίρια οικιστικού ενδιαφέροντος, παλαιά αυτοτελή κτίρια που χρήζουν ανακαίνισης, καθώς και αυτοτελή κτίρια που θα μπορούσε να αλλάξει η χρήση τους. Funds που έχουν εμπειρία και σε άλλες χώρες της νότιας Ευρώπης, αναφέρουν ότι ένα μεγάλο μέρος των κερδών τους ακόμη και το 80% αυτών, επήλθε από την ολοκλήρωση και αξιοποίηση των ημιτελών κτιρίων.
Παράλληλα, εξετάζουν την επέκτασή τους και σε μικρότερα project μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων – διαμερίσματα σε περιοχές που δημιουργήσουν επενδυτικές αξίες μέσω των έργων ανάπλασης και υποδομών που έχουν προγραμματιστεί και ξεκινούν να υλοποιούνται όπως, η γραμμή 4 του μετρό, η διπλή ανάπλαση στο κέντρο της Αθήνας (Αμπελόκηποι, Γκύζη, Βοτανικός), αλλά και στο Πειραιά που αποτελεί πλέον επενδυτική ευκαιρία λόγω των έργων υποδομής αλλά και της διαθεσιμότητας αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της πόλης όσο και πλησίον του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας μας.
Εντυπωσιακός είναι ο λόγος που τα νέα funds εγκαθίστανται στη χώρα μας την δεδομένη χρονική στιγμή και όχι εν μέσω μνημονιακών χρόνων που πολλά funds στόχευσαν στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με εξασφαλίσεις ή/και αρχές του 2017-2018 όπου καταγράφηκε και η μεγάλη τοποθέτηση τους στην κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών αποδόσεων που καταγράφηκαν τα τελευταία χρόνια.
Τα νέα funds στοχεύουν στην κτηματαγορά τόσο μέσω αγορών ακινήτων από ιδιώτες αλλά και μέσω απόκτησης ακινήτων και ξενοδοχειακών μονάδων μέσω «ροζ» δανείων. Δηλαδή, επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου – ξενοδοχειακές μονάδες που δεν μπορούν να ανταπεξέρθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και βρίσκονται στο όριο πλέον να γίνουν «κόκκινες». Τα funds διαπραγματεύονται είτε την εξαγορά του δανείου και των υποθηκών μέσω «haircut» των απαιτήσεων μεταφέροντας πλέον την οφειλή – απαιτήσεις στο δικό τους χαρτοφυλάκιο, όπου ο δανειολήπτης πλέον θα είναι υπόχρεος σε αυτούς για την καταβολή των μηνιαίων δόσεων, είτε μέσω επαναχρηματοδότησης των εταιρειών με εγγύηση τις μετοχές και τα περιουσιακά τους στοιχεία ή/και μέσω συνδυασμού, εξαγορά δανείου μέσω «haircut» των απαιτήσεων και ταυτόχρονη επαναχρηματοδότηση.
Ο λόγος που επιλέγουν «ροζ» δάνεια είναι ότι έχουν την δυνατότητα να εξετάσουν το συγκεκριμένο δάνειο με τις εξασφαλίσεις που το διέπουν, καθώς και την μελλοντική ανάπτυξης της επιχείρησης ή/και την μελλοντική αύξηση των αξίων των asset που διαθέτει. Σε αντίθεση με τα NPLs (οι τράπεζες κατανέμουν ένα δάνειο ως επισφαλές όταν ο δανειολήπτης του δεν έχει εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις για διάστημα μεγαλύτερο των 90 ημερών), η πληροφόρηση που λαμβάνουν από τις τράπεζες για την ποιότητα των δανείων είναι ανεπαρκής.
Παράλληλα, δεν στοχεύουν στα κόκκινα δάνεια – NPLs διότι μέσω των NPLs αποκτάς την απαίτηση και όχι τα asset της εκάστοτε επιχείρησης – υποθήκης, η χρήση των assets «θεωρητικά» παραμένουν στον δανειολήπτη, και για την απόκτησή τους θα πρέπει να προβούν σε πλειστηριασμό που αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία. Γνωρίζουν ότι πολλά funds που έχουν τοποθετηθεί σε κόκκινα δάνεια – NPLs δεν έχουν ολοκληρώσει ακόμα τις απαιτούμενες διαδικασίες με τα τραπεζικά ιδρύματα για να επέλθουν στα χαρτοφυλάκιά τους.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι ένας βασικός παράγοντας που επιλέγουν τα «ροζ» δάνεια, είναι ότι γνωρίζουν ότι το μεγαλύτερο μέρος των «κόκκινων» δανείων του παρελθόντος, αφορούν σε επιχειρήσεις – στεγαστικά δάνεια που «έσκασαν» εν μέσω μνημονιακών χρόνων, επιχειρήσεις ή/και στεγαστικά δάνεια ακινήτων που σε μεγάλο ποσοστό ήταν υπερκοστολογημένα και παράλληλα υπερδανειοδοτημένα.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή, οι επιχειρήσεις ή/και τα ιδιωτικά δάνεια με εξασφαλίσεις που είναι «ροζ», είναι λόγω των ειδικών συνθηκών που έχει επιφέρει η πανδημία του κορονοϊού. Σε αντίθεση με το παρελθόν τα νέα funds που εγκαθίστανται στη χώρα μας, στοχεύουν πλέον σε επιχειρήσεις ή/και ιδιωτικά δάνεια που τα asset τους ή/και το επιχειρείν τους διαθέτουν, είτε επιχειρηματικό μέλλον, είτε τα asset τους έχουν επενδυτική αξία.
