Το 2020 οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων μέσω Χρυσής Βίζας κατέρρευσαν λόγω της πανδημίας. Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι συνολικές καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις στο real estate διαμορφώθηκαν πέρυσι σε 874,8 εκατ. ευρώ, έναντι του 2019, οπότε είχαν ανέλθει σε 1,5 δισ. ευρώ. Ένα ακόμη χαρακτηριστικό της περασμένης χρονιάς που συνεχίζεται και φέτος σχετίζεται με τη ελαχιστοποίηση των έργων μετασκευής επαγγελματικών κτηρίων σε κατοικίες και ενοικιαζόμενα δωμάτια. Όλα αυτά, έχουν κοινό παρονομαστή την εισοδηματική ανασφάλεια που προκάλεσε η πανδημία σε πολλά νοικοκυριά τα οποία ενδεχομένως, προτού ξεσπάσει η πανδημία να αξιολογούσαν το ενδεχόμενο απόκτησης ακινήτου. Παρόλ’ αυτά, οι τιμές που ζητούν οι πωλητές ακινήτων, έστω και σε χαμηλό μονοψήφιο ποσοστό, είναι αυξημένες σε σχέση με τα επίπεδα προτού ξεσπάσει η πανδημία που έχει προκαλέσει περισσότερους από 11.400 θανάτους.
Που οφείλεται η άνοδος των ζητούμενων τιμών, την ώρα που οι παράγοντες (deals από ξένους, τουρισμός κτλ.) που τροφοδοτούν την αύξηση των αξιών έχουν εκλείψει; Στο ερώτημα αυτό απαντά ανάλυση της Cerved Property Services, με διευθύνοντα σύμβουλο τον Δημήτρη Ανδρίτσο, για τις επιδόσεις πρώτου τριμήνου, της αγοράς ακινήτων.
Η μέση άνοδος των ζητούμενων τιμών αποδίδεται, σε μεγάλο βαθμό, στις νεόδμητες κατοικίες που διαθέτουν προηγμένα ενεργειακά πρότυπα και υψηλότερο κόστος κατασκευής, σε σχέση με διαμερίσματα και σπίτια που κατασκευάστηκαν κατά το πρόσφατο παρελθόν. Επίσης, οι κατοικίες που βγαίνουν στην αγορά σε εύλογες-προσιτές τιμές, αλλάζουν γρήγορα χέρια. Αυτό, σύμφωνα με τη Cerved, σημαίνει ότι αποσύρονται γρήγορα οι αγγελίες προσφοράς, με αποτέλεσμα να παραμένουν ενεργές για πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα αυτές που αφορούν ακίνητα με υψηλότερες ζητούμενες τιμές. Ως αποτέλεσμα, με τον τρόπο αυτό, καθιερώνεται η τάση της αύξησης των ζητούμενων τιμών.
Τι είδους ακίνητα αναζητούν οι αγοραστές
Όπως ακόμη αναφέρει η ανάλυση, το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτου προέρχεται, κατά βάση, από Έλληνες και έχει ως σκοπό την ιδιόχρηση. Επικεντρώνεται σε κλασικές οικιστικές περιοχές και σε σπίτια με δύο έως τρία υπνοδωμάτια. Όσον αφορά το ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα με σκοπό την επένδυση, που να είναι δυνατόν να διατεθούν μέσω βραχυχρόνιων, μακροπρόθεσμων μισθώσεων ή φοιτητικής μίσθωσης είναι ελάχιστο. Αυτό, σύμφωνα με την Cerved, προκύπτει από τη μείωση, σε ποσοστό 42,5% το 2020 έναντι του 2019, του όγκου συναλλαγών στο Δήμο Ζωγράφου, που αποτελεί κλασικό προορισμό για την απόκτηση φοιτητικής κατοικίας, Αντίστοιχη περίπτωση αποτελεί ο Δήμος Πειραιά, μια παραδοσιακή επενδυτική επιλογή για επενδυτές που προέρχονται από τα ελληνικά νησιά. Στην περιοχή που φιλοξενεί το μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας, η υποχώρηση του όγκου συναλλαγών ανέρχεται σε 27,1%, έναντι 15,75%, κατά μέσο όρους στους δήμους Κερατσινίου-Δραπετσώνας, Νίκαιας-Αγίου Ιωάννη Ρέντη, Κορυδαλλού και Περάματος.
Ευρύτερα, οι Έλληνες αγοραστές αναζητούν αποκλειστικά ευκαιρίες, δηλαδή ακίνητα με τιμές τουλάχιστον 20% χαμηλότερες, συγκριτικά με τα επίπεδα πριν από την πανδημία. Πρόκειται για τάση που καταγράφηκε και στην προηγούμενη (χρηματοοικονομική) κρίση, όπως εξηγεί η Cerved. Αποτέλεσμα; Οι πωλητές κάνουν χαμηλές προσφορές, σε σχέση με την αρχικά ζητούμενη τιμή. Ωστόσο, οι πωλητές -ιδίως όσοι διαθέτουν υψηλών προδιαγραφών ακίνητα-αντιστέκονται και είναι πεπεισμένοι ότι οι συνθήκες της αγοράς θα αλλάξουν.
Αντιστέκονται οι πωλητές
Στον αντίποδα, πωλητές για τους οποίους οι επιπτώσεις της κρίσης είναι πιο δύσκολα διαχειρίσιμες αποδέχονται ευκολότερα τις χαμηλότερες προσφορές, σε σχέση με την αρχικά ζητούμενη τιμή. Και λόγω της γραφειοκρατίας που έχει καταστήσει χρονοβόρο διαδικασία την εξασφάλιση δανείου, αποδέχονται ευκολότερα χαμηλότερες προσφορές από πωλητές που δεν χρειάζεται να καταφύγουν σε δανεισμό.
Επίσης, όπως σημειώνει η Cerved, η πρακτική των τιμών, που δεν υπόκεινται σε διαπραγμάτευση, δεν είναι αποδεκτή από τους Έλληνες και τους περισσότερους ξένους αγοραστές, με εξαίρεση τους Κινέζους. Σε κάθε πάντως, περίπτωση, το περιθώριο “discount” για τυπικά ακίνητα κυμαίνεται από 5% έως και 15%.
Με τα δεδομένα αυτά, όπως σημειώνει η Cerved, οι τιμές επί των οποίων πραγματοποιήθηκαν οι συναλλαγές το 2020 και το πρώτο τρίμηνο του 2021 ήταν, κατά βάση, σε επίπεδα πριν την Covid-19. Κι αυτό επειδή οι πωλητές εκτιμούν ότι το κλίμα θα βελτιωθεί σύντομα με αποτέλεσμα να μην…υποκύπτουν στις πιέσεις των αγοραστών. Υπάρχουν όμως και περιοχές, όπως το Κολωνάκι, η Γλυφάδα και το Ψυχικό που πραγματοποιήθηκαν deals σε τιμές υψηλότερες, σε σχέση ακόμη και με το 2019.
