Του Λεωνίδα Στεργίου
Εντός των επομένων ημερών αναμένεται η κατάθεση του νομοσχεδίου για την επικαιροποίηση του προγράμματος τιτλοποίησης κόκκινων δανείων “Ηρακλής”. Ο νέος νόμος εισέρχεται με τη δυνατότητα δημιουργίας δευτερογενούς αγοράς ακινήτων από τις εταιρείες διαχείρισης. Δηλαδή θα μπορούν να αποκτούν ακίνητα που λειτουργούν ως εξασφαλίσεις στα χαρτοφυλάκια δανείων προκειμένου να τα αξιοποιούν (βελτιώσεις, ενοικίαση, πώληση, δημιουργία επενδυτικού χαρτοφυλακίου ακινήτων, κά). Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα μηχανισμός προστασίας της αγοράς ακινήτων από πιέσεις στις τιμές ενόψει της άρσης της προστασίας από πλειστηριασμούς από 1η Ιουνίου και μετά.
Το σχέδιο αυτό θα επιτευχθεί σε τρία στάδια, τα οποία αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του έτους.
Τα τρία βήματα
Το πρώτο στάδιο θα προβλέπει τη δημιουργία ενός μηχανισμού ρευστότητας (liquidity buffer) από τις εταιρείες διαχείρισης δανείων προκειμένου να μπορούν να αγοράζουν ακίνητα από πλειστηριασμούς. Η ρευστότητα αυτή θα δημιουργείται δίνοντας μεγαλύτερη ευελιξία ως προς την προτεραιότητα πληρωμών των υποχρεώσεών τους (“waterfall”) και μέσω γραμμών πίστωσης από το τραπεζικό σύστημα. Σε ό,τι αφορά στις προτεραιότητες πληρωμών τους διευκρινίζεται ότι οι εταιρείες διαχείρισης δανείων, από τη διαχείριση, εισπράττουν χρήματα, με τα οποία καλύπτουν μια σειρά υποχρεώσεων (αποπληρωμή τοκομεριδίου στον επενδυτή που αγόρασε το τιτλοποιημένο δάνειο, νομικά έξοδα, κλπ). Στη συνέχεια, οι εταιρείες θα πληρωθούν για την προμήθεια διαχείρισης. Αν υπάρχουν αποκλίσεις από τους στόχους (επιχειρηματικά σχέδια) τότε προβλέπεται κούρεμα στις προμήθειές τους, δηλαδή στα έσοδά τους, ενώ όταν υπάρχουν συνεχόμενες αρνητικές αποκλίσεις, μπορεί να χάσουν τη διαχείριση. Σε αυτό το σημείο εξετάζεται περισσότερη ευελιξία, όπως για παράδειγμα η επιλογή της προτεραιότητας αλλά εντός χρονοδιαγράμματος ή δυνατότητα γραμμών πίστωσης. Οι εταιρείες διαχείρισης έχουν ζητήσει και παράταση της περιόδου χάριτος από την οποία κρίνονται για τα ποσοστά ανακτήσεων και, συνεπώς, για το ύψος των προμηθειών διαχείρισης που εισπράττουν ή το ύψος των ποινών που επιβάλλονται (μείωση προμήθειας). Σήμερα, η περίοδος αυτή έχει παραταθεί σε 24 μήνες και ζητείται η επέκταση στους 36 μήνες.
Το δεύτερο στάδιο, το οποίο ενδεχομένως να χρειαστεί νέα νομοθετική προσθήκη, προβλέπει τη δυνατότητα στις εταιρείες διαχείρισης να αγοράζουν και να επενδύουν σε ακίνητα, δημιουργώντας εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και επενδυτικά χαρτοφυλάκια ακινήτων. Σήμερα ο νόμος επιτρέπει στις εταιρείες διαχείρισης είτε να αγοράζουν ακίνητα από πλειστηριασμούς είτε να διαχειρίζονται ακίνητα που έχουν προέλθει από τα δάνειά τους. Δεν μπορούν να διαχειρίζονται άλλα ακίνητα. Η διεύρυνση της δυνατότητας αυτής εκτιμάται ότι ενισχύσει την πλευρά της ζήτησης σε σχέση με την προσφορά από τους πλειστηριασμούς. Επίσης, θα μπορεί να δίνεται η δυνατότητα στην εταιρεία διαχείρισης που αγόρασε ένα ακίνητο από πλειστηριασμό ή που απέκτησε μέσα από τη διαχείριση του δανείου, να το νοικιάζει στον δανειολήπτη με τη μέθοδο του sales & lease back (πώληση και επαναμίσθωση).
Το τρίτο στάδιο προβλέπει τη σύσταση και λειτουργία ιδιωτικής εταιρείας πώλησης και επαναμίσθωσης ακινήτων (sales & lease back). Η δραστηριότητα της εταιρείας αυτής θα συνδέεται άμεσα με το νέο πτωχευτικό νόμο. Όσοι δανειολήπτες δεν μπορέσουν να ρυθμίσουν τις υποχρεώσεις τους και κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους, θα μπορούν να το πουλούν στον οργανισμό αυτό, ο οποίος στη συνέχεια θα τους το νοικιάζει. Σε βάθος χρόνου, η αναπόσβεστη αξία θα μειώνεται μέχρι το σημείο που θα μπορεί να περνά η κυριότητα του ακινήτου πάλι στον πρώην ιδιοκτήτη του.
Αντίδοτο στις πιέσεις από πλειστηριασμούς
Όλα αυτά δημιουργούν ένα πλέγμα δραστηριότητας γύρω από την αξιοποίηση ακινήτων που βρίσκονται σήμερα ως εξασφαλίσεις σε χιλιάδες κόκκινα δάνεια υπερχρεωμένων νοικοκυριών και επιχειρήσεων. Οι λύσεις αυτές, σε συνδυασμό με τον νέο πτωχευτικό νόμο και τη “δεύτερη ευκαιρία” θα απεγκλωβίσουν κεφάλαια και περιουσιακά στοιχεία. Το ζήτημα είναι και η προστασία του νοικοκυριού και του επιχειρηματία κατά τη ρύθμιση και στη δεύτερη ευκαιρία. Μία αγορά ακινήτων με υψηλότερες τιμές θα λειτουργήσει προς όφελος και του δανειολήπτη καθώς θα ανακτά μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου που θα πρέπει να εξοφλήσει.
Ωστόσο, οι εταιρείες διαχείρισης σημειώνουν ότι η κατάσχεση και ο πλειστηριασμός είναι το τελευταίο μέτρο που εξετάζεται σε κάθε περίπτωση. Αλλά ακόμα και σε αυτές τις περιπτώσεις, μία διαδικασία πλειστηριασμού μπορεί να διαρκέσει και πάνω από οκτώ μήνες, ακόμα και με τον νέο πτωχευτικό κυρίως λόγω δικαστικών διαδικασιών αλλά και λόγω συγκεκριμένης διαδικασίας που προβλέπεται ως προς την ενημέρωση, την προειδοποίηση του δανειολήπτη κλπ. Παράλληλα, η πίεση στις εταιρείες διαχείρισης δανείων να πιάνουν τους στόχους ανάκτησης, σε συνδυασμό με το νόμο της “δεύτερης ευκαιρίας” και της συνολικής ρύθμισης, συμβάλλουν στη δημιουργία κουλτούρας πληρωμών και αποδυναμώνουν τους στρατηγικούς κακοπληρωτές.
Σε κάθε περίπτωση, οι όποιοι πλειστηριασμοί προχωρήσουν μετά την άρση της προστασίας θα αφορά ακίνητα μεγάλης αξίας και όχι πρώτες κατοικίες.
Προχωρούν οι τιτλοποιήσεις
Πάντως, μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου, το υπουργείο Οικονομικών ξεκαθαρίζει ότι ισχύει ο υφιστάμενος και ότι όλες οι εκκρεμείς και νέες τιτλοποιήσεις που έχουν ανακοινωθεί προχωρούν με το υφιστάμενο πλαίσιο. Εξάλλου, η εγγύηση και το συνολικό ποσό εγκρίθηκε από την Κομισιόν, ενώ ο νέος νόμος δεν πρόκειται να αλλάξει την αρχιτεκτονική του “Ηρακλή”, να προσθέσει κάποιο δημοσιονομικό κόστος ή να τεθεί θέμα για κρατική ενίσχυση. Επομένως, το πλαίσιο για τις τιτλοποιήσεις (αποτιμήσεις, αξιολόγηση, στάθμιση μηδενικού κινδύνου, δημιουργία CDS, υπολογισμός προμήθειας εγγύησης, υποχρεώσεις ανακτήσεων, πληρωμές επενδυτών, κλπ) παραμένουν οι ίδιες. Εξάλλου, παρατηρούνται από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ότι υπήρξαν μεταβιβάσεις τιτλοποιημένων δανείων στους πρώτους μήνες του έτους, ενώ οι τέσσερις συστημικές έχουν ανακοινώσει τον νέο γύρο για τον Ηρακλή 2 (Πειραιώς: 11 δισ. ευρώ, Eurobank και Alpha Bank από 3,3 δισ. ευρώ η μία και 1,5 δισ. ευρώ από την Εθνική Τράπεζα). Σε αρκετά προχωρημένο στάδιο βρίσκεται το Mexico της Eurobank και το πρώτο κομμάτι του Sunrise (7 δισ.) της Τράπεζας Πειραιώς.
Αυτό που εξετάζει το υπ. Οικονομικών είναι να προσθέσει κάποιες ψηφιακές βελτιώσεις για την παρακολούθηση των ανακτήσεων από τις εταιρείες διαχείρισης και τη φερεγγυότητα των δανειοληπτών. Αυτό είναι ένα κρίσιμο ζήτημα, διότι από την επιτυχία των ανακτήσεων εξαρτάται η πληρωμή της προμήθειας στην εταιρεία διαχείρισης, ενώ η παρακολούθηση και έλεγχος συμβάλλει στη δημιουργία κουλτούρας πληρωμών.
https://www.capital.gr/oikonomia/3543004/prostasia-tis-ktimatagoras-meso-tou-irakli
