Τα σκιρτήματα της αγοράς ακινήτων, παρά την πανδημία, φέρνουν ελπίδα αλλά και πολλά ερωτηματικά. Πού πάνε οι τιμές; Μπορούμε να μιλάμε για διαχρονική ανάκαμψη ή για μια φούσκα ήδη, όπως φοβούνται πολλοί;
Για αρχή, οι τιμές έχουν ανέβει ήδη αρκετά από τα τάρταρα της κρίσης, κάπου 19% πανελλαδικά από τον βυθό του 2017 έως το β΄ τρίμηνο του ’21 (πηγή: σπιτόγατος). Τα ενοίκια 40% πάνω σε σχέση με το ζοφερό 2015. Η πανδημία έφερε μικρή ανακοπή, συνήθως ούτε καν αναστροφή της πορείας (εκτός από το κέντρο που εξαρτάται πολύ από τον πληγέντα τουρισμό). Ήδη πολλοί θεωρούν ότι τέτοια ενοίκια δύσκολα καλύπτονται με έναν κανονικό μισθό, και οι τιμές πώλησης των ακινήτων είναι δυσπρόσιτες.
Το πρώτο που πρέπει να σημειώσουμε εδώ όμως, είναι ότι οι τιμές των ακινήτων δεν είναι καθόλου απαραίτητο να είναι «λογικές» ή «προσιτές». Ρωτήστε οποιονδήποτε κάτοικο Λονδίνου, Νέας Υόρκης ή άλλης διεθνούς μεγαλούπολης τα τελευταία 20 ή και 40 χρόνια. Σε τέτοιες πόλεις, ένας νέος εργαζόμενος με ένα καλό πτυχίο μιας καλής σχολής, ξοδεύει συχνά 1/3 του εισοδήματος για να μείνει σε ένα δωματιάκι 8 μ2, σε ένα μικρό σπίτι που φυσικά μοιράζεται, σε ένα άσχημο κτίριο, μιας κακής συνοικίας, μια ώρα μακριά απ’την δουλειά. Με τέτοια μέτρα σύγκρισης, να πληρώνεις ενοίκιο 400-500 ευρώ για να μένεις μόνος, σε αυτόνομο διαμέρισμα, 20 λεπτά με το μετρό απ’το κέντρο της Αθήνας, θεωρείται μάλλον μεγάλη τύχη.
Αφού οι τιμές των ακινήτων δεν καθορίζονται από το «λογικό» ή «εύκολα πληρωτέο», τι τις καθορίζει; Φυσικά η προσφορά και η ζήτηση. Η προσφορά ακινήτων στην Αθήνα (και ηπειρωτική Ελλάδα), ενισχύθηκε ελάχιστα εδώ και δεκαετία, ενώ η ζήτηση βαίνει συνεχώς αυξανόμενη για διάφορους λόγους.
Το μεγάλο στοίχημα οικονομικά για τα επόμενα χρόνια είναι ότι θα έχουμε ρυθμούς ανάπτυξης πάνω από 4%, θυμίζοντας τα χρόνια 2000-2008, σε σταθερότερες όμως βάσεις. Όσο ισχύει αυτό, οι τιμές των ακινήτων δεν περιμένουν καν την ανάπτυξη, την προοικονομούν αφ’ενός, και την ενισχύουν αφ’ετέρου.
Επί κρίσης, η πτώση των τιμών ακινήτων ήταν, όπως εξηγούσαμε πολλαπλά, σε θανάσιμο εναγκαλισμό με την κακή υγεία των τραπεζών. Πολλά τα κόκκινα δάνεια, αδύνατο να δώσουν νέα δάνεια οι τράπεζες, πτώση τιμών, καταστροφή στις κατασκευές, πτώση ΑΕΠ, άνοδος ανεργίας, νέα κόκκινα δάνεια. Σήμερα ζούμε το ακριβώς αντίθετο, έναν ενάρετο κύκλο εξυγίανσης του τραπεζικού συστήματος και αύξησης του δανεισμού προς τους πολίτες. Φυσικά καίρια και η στήριξη της Κεντρικής μας Τράπεζας (αυτή στην Φρανκφούρτη, που παρά τις γκρίνιες, μας ανήκει κατά μικρό έστω ποσοστό) η οποία συντηρεί τα επιτόκια χαμηλά και την χρηματοδότηση των ελληνικών τραπεζών άφθονη.
Τα χαμηλά επιτόκια φέρνουν άνοδο ρευστότητας και τιμών σε όλη την Δύση. Η Ελλάδα είναι όμως διαφορετική, η ενίσχυση εντονότερη, καθότι φρεσκότερη. Ενώ στην λοιπή Ευρωζώνη η μαζική στήριξη της ΕΚΤ άρχισε τουλάχιστον από το whatever it takes του Ντράγκι το 2012, στο ελληνικό σύστημα τα πραγματικά αποτελέσματα μόλις πρόσφατα άρχισαν να φαίνονται. Οι καταθέσεις στις τράπεζες ανέβηκαν έντονα, το κόστος του χρήματος πέφτει. Για πρώτη φορά εδώ και δεκαετία οι τράπεζες να μας δώσουν δάνεια!
Η ανοδική προσφορά δανείων συναντά συσσωρευμένη ζήτηση δεκαετίας. Ένα ζευγάρι που άρχισε να συζεί στα 30 του το 2010 και δεν είχε πρόσβαση σε γονικές παροχές, μόλις τώρα, στα 40κατι αρχίζει να διανοείται ότι θα αγοράσει σπίτι. Παρομοίως όμως και οι σημερινοί 30ηδες που έχουν μια καλή δουλειά (βλ. πτώση ανεργίας και άυξηση μισθών σε κλάδους όπως πληροφορική), και αρκετοί γονείς στα 50 ή 60 τους που θέλουν να ετοιμάσουν στέγη για τα παιδιά τους.
Όταν οι Έλληνες πειστούν τελειωτικά ότι η κρίση έληξε, ξεπεράσουν το απίστευτο τραύμα κρατικών χρεωκοπιών και κεφαλαιακών ελέγχων, η ζήτηση στην αγορά ακινήτων θα ξεπεράσει πολύ αυτά που είδαμε ως τώρα.
Και πού θα φτάσουμε λοιπόν, ρωτάνε πολλοί; Θα δούμε τιμές 5000 το μ2 στο Χαλάνδρι; Ποιος θα τα πληρώνει αυτά;
Η απάντηση είναι, πολύ πιθανό, ίσως και εντός πενταετίας. Και: θα πληρώνουν αυτοί που μπορούν να πάρουν δάνειο, και δεν θέλουν να περιμένουν για να δουν την τιμή να πηγαίνει στις 6000.
Ενώ οι προβλέψεις πάντα θεωρούνται επικίνδυνες, ειδικά σε εποχές πανδημιών, τρία στοιχεία συνηγορούν υπερ της αισιοδοξίας.
Πρώτον, η Αθήνα παραμένει φτηνή διεθνώς. Στο κέντρο έχουμε μέση τιμή κάπου 1600 ευρώ το μ2, 2400 στα Βόρεια προάστια, και στα Νότια, ήδη στο στόχαστρο διεθνών επενδυτών, 2750. Σε δημοφιλείς πόλεις της Ευρώπης, παρά το δυσανάλογο πλήγμα της πανδημίας, οι τιμές παραμένουν πολλαπλάσιες. Στην Βαρκελώνη, σε μεσοαστικές περιοχές, οι τιμές φτάνουν τα 6000 ευρώ ανά μ2, στο κέντρο της Βιέννης 8000-13000, στο Παρίσι άνω των 12000! Στο Λονδίνο που χτυπήθηκε διπλά από πανδημία και βρεξιτ, δίπλα στο γραφείο μου άχτιστα διαμερίσματα 65 μ2 πωλούνται στην προνομιακή τιμή του 1,5 εκατομμυρίου ευρώ Κάντε την διαίρεση, ναι πάνω από 23000 ευρώ το μ2! Και όχι οι μισθοί των νέων εργαζομένων στο Λονδίνο δεν είναι 10 φορές υψηλότεροι των ελληνικών!
Δεύτερο, οι τιμές πώλησης συμφέρουν από μόνες σε σχέση με τα ενοίκια. Σύμφωνα με έρευνα της Astons (Καθημερινή, 22.07.2021) η απόδοση των ενοικίων είναι σχεδόν πανελαδικά πάνω από 5%. Όταν οι καταθέσεις αποδίδουν περίπου 0, όποιος αγοράσει ακίνητο βγάζει από ενοίκια (προ φόρων & συντήρησης) κάπου 5 ευρώ για κάθε 100 ευρώ επένδυσης. Φέτος. Χωρίς δηλαδή την άνοδο της αξίας του ακινήτου που έρχεται.
Το τρίτο στοιχείο είναι όπως είπα η αύξηση του δανεισμού, σημαντικότερος παράγοντας όλων. Αυτή την στιγμή τα εισοδηματικά κριτήρια για στεγαστικά δάνεια είναι πολύ αυστηρά, και τα επιτόκια παραμένουν σχετικά υψηλά. Όσο χαλαρώνουν οι συνθήκες δανεισμού και προσεγγίζουν τα μέσα ευρωπαϊκά πρότυπα, θα περίμενα ότι κι οι τιμές των ακινήτων θα προσεγγίζουν τις ευρωπαϊκές.
Η οικονομική και τραπεζική ανάπτυξη της χώρας, όσο διατηρηθεί, θα φέρνει μεγάλες αλλαγές στην αγορά ακινήτων. Για όσους προλάβουν να πάρουν θέση, θα είναι σίγουρα ευχή. Για όσους αργήσουν, θα φτάσει να γίνει κατάρα. Ρωτήστε και τους φρέσκους Έλληνες Λονδίνου που ψάχνουν στο νοίκι, αν τους πετύχετε σε μια αυγουστιάτικη παραλία…
* Ο κ. Σωτήρης Γεωργανάς είναι αν. καθηγητής Οικονομικών στο City, Πανεπιστήμιο του Λονδίνου.
https://www.moneyreview.gr/business-and-finance/41093/poy-odeyoyn-oi-times-ton-akiniton/
