Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Α) ΤΑ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΑ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Τι είναι τα παρακολουθήματα
Η χρήση των χώρων του κτίσματος διακρίνεται σε κύρια και βοηθητική. Οι βοηθητικοί χώροι συνοδεύουν και εξυπηρετούν την κυρία ιδιοκτησία. Γι’ αυτό και λέγονται παρακολουθήματα της κυρίας ιδιοκτησίας.
Παρακολουθήματα συναντάμε στο υπόγειο του κτιρίου, στον ακάλυπτο χώρο πολυκατοικιών, σε χώρους πυλωτών, κήπων κ.λπ.. Μπορεί να είναι εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα.
Τα παρακολουθήματα ως ενοχικά δικαιώματα:
Τα παρακολουθήματα είναι ενοχικά δικαιώματα όταν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο. Στα ενοχικά δικαιώματα η κυρία ιδιοκτησία έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε αυτά («νόμιμη ιδιόχρηση»). Εάν μεταβιβαστεί η κυρία ιδιοκτησία (π.χ. διαμέρισμα) μεταβιβάζεται μαζί και το ενοχικό δικαίωμα της (π.χ. μεταβίβαση διαμερίσματος πολυκατοικίας (και) με τη χρήση ανοικτού χώρου στάθμευσης στον ακάλυπτο χώρο της πολυκατοικίας).
Όλα τα παρακολουθήματα γράφονται στη Στήλη 13 δίπλα στην στήλη 12 της κυρίας ιδιοκτησίας και φορολογούνται στον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Ο Συντελεστής Βοηθητικών χώρων (Σ.Β.Χ.) έχει ορισθεί στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. σε 0,1%. Επομένως στους βοηθητικούς χώρους η έκπτωση στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι γενναία: 90% είτε είναι οριζόντια ιδιοκτησία είτε όχι. Γι’ αυτό το λόγο ο Συντελεστής Πρόσοψης δεν εφαρμόζεται στους Βoηθητικούς χώρους.
Παρακολουθήματα μπορεί να είναι: Οι αποθήκες, οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων (εντοιχισμένες ή ανοικτές στον ακάλυπτο χώρο ή στην πυλωτή), οι εξωτερικές κολυμβητικές δεξαμενές που δεν διαθέτουν άδεια οικοδομής, πλυσταριά, πατάρια.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Σε οικοδομές χωρίς Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (όχι πολυκατοικίες): α) η είσοδος (το κτίσμα) σε πυλωτή (κλιμακοστάσιο, σκάλα) αναγράφεται ως κύριος ή ως βοηθητικός χώρος σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή με την πολεοδομική νομοθεσία β) η απόληξη κλιμακοστασίου αναγράφεται ως κύριος ή ως βοηθητικός χώρος σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή με την πολεοδομική νομοθεσία
Τα παρακολουθήματα ως εμπράγματα δικαιώματα:
Τα παρακολουθήματα – βοηθητικοί χώροι είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες και γράφονται στο Ε9 σε ξεχωριστή γραμμή από την κυρία ιδιοκτησία. Έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο.
Παράδειγμα: Αυτοτελής θέση στάθμευσης -στεγασμένη- σε πολυκατοικία-οριζόντια ιδιοκτησία με χιλιοστά στο οικόπεδο: είναι ο ιδιωτικός χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως προσδιορίζεται: είτε από την οικοδομική άδεια είτε από τον τίτλο κτήσης, και γράφεται στο Ε9 ως ανεξάρτητη αυτοτελής ιδιοκτησία.
Ποιοί βοηθητικοί χώροι δεν είναι παρακολουθήματα και δεν αναγράφονται στο Ε9:
Οι βοηθητικοί χώροι/αποθήκες κ.λπ. που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας, δεν αναφέρονται στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια,δεν ανήκουν, ως παρακολούθημα, σε οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, δεν αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) (είναι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι της πολυκατοικίας και δεν είναι ιδιόχρηστοι).
Παρακολουθήματα μόνο εάν αναφέρονται στον τίτλο κτήσης:
Τα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα χρήσης στην πολυκατοικία θα γραφούν στο Ε9 μόνο εάν αναφέρονται στον τίτλο κτήσης. Εάν δεν αναφέρονται στον τίτλο κτήσης οι χώροι αυτοί ανήκουν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.
ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΕΟ: Εάν ένας αποθηκευτικός χώρος που ευρίσκεται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, έχει εκμισθωθεί σε τρίτους, το έσοδο από τα ενοίκια θα δηλωθεί στο Ε2 από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ανάλογα με τα ποσοστά της κύριας ιδιοκτησίας του καθενός από τους συνιδιοκτήτες.
Παρακολουθήματα και κτίσματα των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας:
Πρέπει να διακρίνουμε τα παρακολουθήματα από τα κτίσματα που ανήκουν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Στους κοινόχρηστους χώρους ανήκουν τα μηχανοστάσια, τα κλιμακοστάσια, οι διάδρομοι.
Επίσης ο ακάλυπτος χώρος, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι μαντρότοιχοι κ.ά.
Οι χώροι αυτοί δεν έχουν μεταβιβαστεί με συμβόλαιο σε καμιά (συν)ιδιοκτησία, είναι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι από όλους τους συνιδιοκτήτες, όπως ορίζει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας, και, επομένως, δεν είναι «παρακολουθήματα» και δεν γράφονται στο Ε9.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Οι χώροι κύριας χρήσης (διαμέρισμα θυρωρού, βοηθητικός χώρος που τακτοποιήθηκε ως χώρος κύριας χρήσης, πυλωτή που μετατράπηκε σε κατοικία κ.λπ.), που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας και ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες, αναγράφονται στο Ε9 από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους.
Πώς γράφονται τα παρακολουθήματα στο Ε9:
Τα παρακολουθήματα συμπληρώνονται στη στήλη 13 του Ε9 (βοηθητικοί χώροι) του Πίνακα 1.
Εάν μια αποθήκη είναι παρακολούθημα και είναι αυτοτελής ιδιοκτησία, θα γραφεί τη Στήλη 9 κωδ.5 του Πίνακα 1: «Αποθήκες που είναι οριζόντιες ιδιοκτησίες»
Εάν μια θέση στάθμευσης είναι παρακολούθημα και είναι αυτοτελής ιδιοκτησία, θα γραφεί τη Στήλη 9 κωδ.6 του Πίνακα 1: «θέση στάθμευσης, ανοικτή ή κλειστή» που είναι οριζόντια ιδιοκτησία»
Η επιφάνεια των θέσεων στάθμευσης:
Η επιφάνεια των θέσεων στάθμευσης αναγράφεται στο Ε9 όπως αναφέρεται στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια. Εάν δεν αναφέρεται η επιφάνεια στα παραπάνω έγγραφα, θεωρείται ότι είναι 20 μ2, εκτός αν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη.
Μετατροπή της μικτής επιφάνειας σε καθαρή επιφάνεια:
Σε ορισμένα (κυρίως παλαιά) συμβόλαια, η επιφάνεια (και) των παρακολουθημάτων αναφέρεται ως μικτή στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Επειδή στο Ε9 πρέπει να γραφεί η καθαρή επιφάνεια, προκειμένου να προσδιοριστεί η καθαρή επιφάνεια, αφαιρείται ποσοστό 10%.
Το πατάρι ανάλογα με την χρήση του:
Εφόσον έχει ενιαία λειτουργική ενότητα με το λοιπό κτίσμα, προσαυξάνει την επιφάνεια του κυρίου ή του βοηθητικού χώρου ανάλογα με τη χρήση του. Όταν όμως το πατάρι είναι αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία, τότε θεωρείται ως χώρος κύριας χρήσης και δηλώνεται στον αντίστοιχο κωδικό του Ε9 και σε χωριστή σειρά.
Β) ΟΙ ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ ΤΗΣ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
«Ως μονοκατοικία ορίζεται το μοναδικό κτίσμα, το προορισμένο για κατοικία, που βρίσκεται μέσα σε οικόπεδο ή γήπεδο ή κάθετη ιδιοκτησία, αποτελεί μία μόνο κατοικία με τους βοηθητικούς της χώρους, η οποία μπορεί να εκτείνεται σε έναν ή σε περισσότερους ορόφους, που επικοινωνούν μεταξύ τους και αποτελούν ενιαία λειτουργική ενότητα.
Ως επιφάνεια των κύριων και βοηθητικών χώρων αναγράφεται το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων αυτών και ως όροφος αναγράφεται ο υψηλότερος.
Επομένως το σύνολο της επιφάνειας των κύριων χώρων της μονοκατοικίας θα γραφεί στη στήλη 12 και το αντίστοιχο των βοηθητικών χώρων (τα ενοχικά δικαιώματα) στη Στήλη 12.
Να σημειωθεί ότι οι βοηθητικοί χώροι – εμπράγματα δικαιώματα, καταχωρούνται στο Ε9 στη Στήλη 12 ως κύριοι χώροι.
Μονοκατοικία θεωρείται επίσης και το κτίσμα, το προορισμένο για κατοικία, που βρίσκεται μέσα σε οικόπεδο ή γήπεδο ή κάθετη ιδιοκτησία, εκτείνεται σε έναν ή σε περισσότερους ορόφους, που επικοινωνούν μεταξύ τους και αποτελούν ενιαία λειτουργική ενότητα, ανεξάρτητα αν οι βοηθητικοί χώροι βρίσκονται σε άλλο τμήμα του οικοπέδου, του γηπέδου ή της κάθετης ιδιοκτησίας, εφαπτόμενοι ή μη της κατοικίας. Αν στο οικόπεδο ή το γήπεδο ή την κάθετη ιδιοκτησία υπάρχει και άλλο κτίσμα κύριας χρήσης (π.χ. κατοικία ή επαγγελματική στέγη), δεν θεωρείται μονοκατοικία, αλλά κατοικία.»
Γ) ΤΑ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΑ ΟΤΑΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΛΛΑ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ (π.χ. διώροφη οικοδομή με Σ.Ο.Ι.)
Στην περίπτωση αυτή:
Εφόσον επί ακινήτου, που δεν είναι πολυκατοικία, υπάρχει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, με την οποία εξαντλείται το σύνολο (100%) του ακινήτου, αναγράφεται η επιφάνεια των κύριων και των βοηθητικών χώρων αυτής και όχι η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής.
Οι βοηθητικοί χώροι- αποθήκες, που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους της οικοδομής και δεν ανήκουν, ως παρακολούθημα, σε οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, δεν αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Είναι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι.
Σ.Σ. Στην οικοδομή με Σ.Ο.Ι. που δεν είναι πολυκατοικία, π.χ. διώροφη οικοδομή, γράφουμε:
Α) την καθαρή επιφάνεια κάθε κύριας ιδιοκτησίας
Β) το ποσοστό του οικοπέδου δίπλα στο κτίσμα της κάθε κύριας ιδιοκτησίας
Γ) Την επιφάνεια του οικοπέδου
Δ) Την καθαρή επιφάνεια του συνόλου των βοηθητικών χώρων που έχουν δικαίωμα χρήσης
Ε) Την καθαρή επιφάνεια του συνόλου των βοηθητικών χώρων που είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες
(Περισσότερες-αναλυτικότερες λεπτομέρειες στο βιβλίο μας «Οι Κωδικοί του Ε9» έκδοσης 2021. Το βιβλίο αυτό αναφέρεται στη σωστή συμπλήρωση των κωδικών του Ε9)
