Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να πραγματοποιήσουν με ασφάλεια τις συναλλαγές τους
Σε 75 ημέρες από σήμερα αλλάζει ριζικά ο τρόπος όλων των συναλλαγών που αφορούν τις αγοραπωλησίες ακινήτων, τις μεταβιβάσεις, τις γονικές παροχές και τις δωρεές. Στο νέο σκηνικό που θα διαμορφωθεί από τις αρχές του επόμενου έτους, κυρίαρχο ρόλο θα παίζει η Ταυτότητα Κτηρίου.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου είναι στην πράξη μια ενιαία βάση δεδομένων όπου ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε κτήριο στην πραγματική του κατάσταση, όπως είναι σήμερα – και όχι στη θεωρητική με βάση την οικοδομική άδεια που κάποτε εκδόθηκε.
Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να διευκρινιστεί, πως τυπικά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου έχει μπει σε ισχύ από την 1η Φεβρουαρίου 2021, ωστόσο, με τις παρατάσεις που έχουν δοθεί, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν τη δυνατότητα (μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου) σύνταξης συμβολαίων με την απλούστερη διαδικασία της βεβαίωσης μηχανικού.
Χειρόφρενο στις συναλλαγές…
Από την πλευρά του, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, μιλώντας στον «ΟΤ» θεωρεί πως η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου «θα αποτελέσει χειρόφρενο για όλες τις εμπράγματες συναλλαγές και για το λόγο αυτό θα πρέπει ή να αλλάξει ριζικά, ή να συνεχίσει να ισχύει παράλληλα η βεβαίωση μηχανικού».
Όπως λέει, «η όλη διαδικασία που απαιτείται είναι ιδιαίτερα γραφειοκρατική». Και για δικαιολογήσει τη θέση του φέρνει ένα παράδειγμα. Όπως λέει, «το να απαιτείται έκθεση σεισμικής τρωτότητας για όλο το κτήριο είναι ένα μέτρο που έχει λογική και πρακτική χρησιμότητα . Το να ζητάς όμως τέτοια έκθεση και για μια απλή μεταβίβαση μιας γκαρσονιέρας είναι ένας ανεφάρμοστος παραλογισμός, θανατηφόρος για τις συναλλαγές».
Ήδη, από την ΠΟΜΙΔΑ, αλλά και από την πλευρά των συμβολαιογράφων, έχουν θέσει τους προβληματισμούς τους αυτούς στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μαζί και με άλλα επιμέρους προβλήματα που αφορούν τις εμπράγματες συναλλαγές.
Αντίστροφη μέτρηση
Στο μεταξύ, επειδή ο χρόνος για την αποκλειστική εφαρμογή της Ταυτότητας Κτηρίου κυλάει αντίστροφα, ο «ΟΤ» παρουσιάζει έναν οδηγό επιβίωσης με όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων ώστε να γνωρίζουν τι τους περιμένει για εμπράγματες συναλλαγές που θα πραγματοποιούν μετά το τέλος του ερχόμενου Δεκεμβρίου.
Υποχρέωση για ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου έχουν α) όλα τα νέα κτήρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες, β) τα παλαιότερα κτήρια, γ)τα αυθαίρετα κατά την περαίωση των δηλώσεων.
Ποια έγγραφα θα κάνουν την εμφάνισή τους και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες πλέον θα συναντούν μπροστά τους δυο νέα έγγραφα: το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Σημειώνεται πως ως αυτοτελή, διηρημένη ιδιοκτησία εννοούνται τα διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κ.ά. σε πολυκατοικίες, μικρά κτήρια.
Ειδικότερα:
–Το Απόσπασμα: περιλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, με σχέδια και τεχνικά δικαιολογητικά για κάθε ξεχωριστό κτήριο ( μονοκατοικία, κτήριο γραφείων κα) ή κάθε ξεχωριστή διαδικασία (οριζόντια ή κάθετη, για παράδειγμα διαμέρισμα ή κατάστημα σε πολυκατοικία).
–Το Πιστοποιητικό: περιλαμβάνει τη σύνοψη όλων των στοιχείων του υπάρχουν στο απόσπασμα και βεβαιώνει πως τα σχέδια υπάρχουν καταχωρημένα. Ταυτόχρονα, περιλαμβάνει τις αναγκαίες βεβαιώσεις μηχανικών ότι στο κτήριο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αυτές έχουν ταχτοποιηθεί ( ή ότι σε ένα οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα) που είναι προϋπόθεση για τη σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο στη μεταβίβαση ακινήτου.
Τα προαναφερόμενα έγγραφα, ενσωματώνουν και αντικαθιστούν διάφορες επί μέρους διαδικασίες και έγγραφα που χρησιμοποιούν μηχανικοί και συμβολαιογράφοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως η βεβαίωση μηχανικού για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου κ.α
Ποιος θα έχει την ευθύνη
Όλη τη διαδικασία θα την αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός (εξού και το επιπλέον κόστος), ο οποίος θα έχει και την ευθύνη για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα προαναφερόμενα έγγραφα και στην καταχώρησή τους στην Ταυτότητα.
Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώρηση ενός ακινήτου –που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα- είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στον χάρτη και η καταχώρηση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτήριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά
Mε απλά λόγια, η καταχώρηση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας θα υλοποιείται σε δυο βασικά βήματα: την καταχώρηση οικοπέδου/γηπέδου και την καταχώριση των επί μέρους ιδιοκτησιών.
Τι ισχύει για κάθε οικόπεδο
Σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχεί μια καταχώρηση. Σε περίπτωση, όμως, σύστασης κάθετου ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει ξεχωριστή καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά ξεχωριστή καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου για κάθε κάθετη ιδιοκτησία.
Στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν έχει καταχωρηθεί, ο μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή, εντοπίζει γεωχωρικά το οικόπεδο και συμπληρώνει, μεταξύ άλλων, τα εξής στοιχεία: περιγραφή του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, εάν βρίσκεται εκτός ή εντός σχεδίου πόλης, αριθμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών, εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου επικρατεί ειδικό πολεοδομικό καθεστώς κ.α
Η περίπτωση της ξεχωριστής ιδιοκτησίας
Μετά το οικόπεδο, η διαδικασία περνά στην καταχώρηση ιδιοκτησιών, με περιγραφή και τεκμηρίωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτηρίων ή τμημάτων αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
Διευκρινίζεται πως στην περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γηπέδου, το οποίο αφορά προγενέστερη καταχώρηση Οικοπέδου/Γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτησία, καταχωρείται μια ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης και αριθμού κτισμάτων σε αυτό.
Εφόσον στο οικόπεδο ή γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η καταχώρηση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώρηση γίνεται για το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων του οικοπέδου ή γηπέδου.
Ο μηχανικός θα ελέγχει αν υπάρχει εγγραφή για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Εάν δεν έχει καταχωρηθεί, συμπληρώνει το ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας, το οποίο, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία: περιγραφή της ιδιοκτησίας, επιλογή τύπου ιδιοκτησίας (αδιαίρετη ιδιοκτησία, κάθετη ή οριζόντια ή κοινόχρηστοι χώροι), χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, τεχνική περιγραφή ιδιοκτησίας, πίνακα με τις επιφάνειες ανά όροφο, πίνακα με τις χρήσεις ανά όροφο, αιτιολόγηση υποβολής της Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
