ΕφΠειρ 35/20 : ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ – Διάρκεια – Καταγγελία από τον μισθωτή – Ισχύς εμπορικών μισθώσεων που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου 4242/14 – Καταγγελία συμβάσεως εμπορικής μίσθωσης προ της λήξης της συμβατικής της διάρκειας, από την μισθώτρια, επικαλούμενη ως σπουδαίο λόγο, την πτώση του τζίρου της λόγω της θέσης του μισθίου – Κρίση ότι τα περιστατικά που επικαλείται η μισθώτρια θα μπορούσαν ενδεχομένως να θεμελιώσουν λόγο αναπροσαρμογής του μισθώματος, την οποία δεν επεδίωξαν, αλλά σε καμιά περίπτωση δε δικαιολογούν τη λύση της μίσθωσης πρόωρα – Η αξίωση για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη, και δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό.
Συγκροτήθηκε από τη Δικαστή, Ελένη Τοπούζη, Εφέτη, που ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από την Γραμματέα, Τ.Λ..
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η από από 2.10.2018 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ΓΑΚ/ΕΑΚ/……../2018 έφεση, κατά της με αριθμό 5528/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, το οποίο δίκασε κατ΄αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (και δη των διαταγών, άρθρα 623-636 ΚΠολΔ) ασκήθηκε σύμφωνα με τις νόμιμες διατυπώσεις και είναι εμπρόθεσμη, γεγονός το οποίο δεν αμφισβητείται από τους διαδίκους, ούτε από τα έγγραφα της δικογραφίας προκύπτει το αντίθετο, αρμοδίως δε φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 19, 495, 511, 513 παρ. 1, 518 παρ. 1 ΚΠολΔ). Επομένως, αφού για το παραδεκτό της συζήτησης της έφεσης, έχει κατατεθεί από τους εκκαλούντες το νόμιμο παράβολο ποσού εκατό (100) ευρώ, όπως προβλέπεται από την παράγραφο 3 του άρθρου 495 του ΚΠολΔ πρέπει αυτή να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω κατά την ίδια διαδικασία ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ.1 ΚΠολΔ).
Ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ασκήθηκαν α) η από 27.07.2017 και με αριθμό κατάθεσης ……/27.07.2017 ανακοπή των δύο πρώτων των εκκαλούντων-ανακοπτόντων καθώς και η από 27.07.2017 και με αριθμό καταθέσεως ………./27.07.2017 ανακοπή των τρίτου και τέταρτης των εκκαλούντων-ανακοπτόντων. Με τις ως άνω ανακοπές τους οι ανακόπτοντες σώρευαν στα δικόγραφά τους α) ανακοπή του άρθρου 632 ΚΠολΔ κατά της υπ’ αριθμ. …../2017 διαταγής πληρωμής μισθωμάτων του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία αφορούσε οφειλόμενα μισθώματα συνολικού ποσού 5180 ευρώ στον πρώτο καθ’ ων και ήδη πρώτο των εφεσιβλήτων, 3108 ευρώ στον δεύτερο καθων και ήδη δεύτερο των εφεσιβλήτων και 2072 ευρώ στην τρίτη καθ’ ών και ήδη τρίτη των εφεσιβλήτων για μισθώματα περιόδου Φεβρουάριου και Μαρτίου 2017, νομιμοτόκως από την ημερομηνία που καθένα κατέστη ληξιπρόθεσμο πλέον τόκων και εξόδων, εκ της μισθώσεως ενός καταστήματος, συνιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων, που βρίσκεται στον Κορυδαλλό Αττικής, ζητώντας την ακύρωσή της για τους λόγους που ειδικότερα εκθέτουν στα ως άνω δικόγραφα και β) ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ κατά της από 24.07.2017 επιταγής προς πληρωμή, που συντάχθηκε κάτωθι του αντιγράφου εξ απογράφου της ως άνω διαταγής, καθώς και της αρξάμενης με την ως άνω επιταγή διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης, με την οποία υποχρεώθηκαν να καταβάλουν στους καθ’ ων οι ανακοπές το συνολικό ποσό των 11.667,60 ευρώ, ήτοι για επιδικασθέν κεφάλαιο 5180 ευρώ στον πρώτο των καθ’ ων, 3108 ευρώ στον δεύτερο των καθ’ ων και 2072 ευρώ στην τρίτη των καθ’ ών, τόκους 317,80 ευρώ, δικαστική δαπάνη 250 ευρώ, έκδοση και τέλη αντιγράφου 11,80 ευρώ, παραγγελία προς επίδοση 428 ευρώ και σύνταξη επιταγής και έκδοση αντιγράφου εξ απογράφου 310 ευρώ, ζητώντας την ακύρωσή της για τους λόγους που ειδικότερα εκθέτουν στα ίδια δικόγραφα. Ζητούσαν, επίσης, να καταδικασθούν οι καθ’ ων οι ανακοπές-εφεσίβλητοι στην καταβολή της δικαστικής τους δαπάνης. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με την εκκαλουμένη ως άνω απόφασή του, αφού συνεκδίκασε τις ως άνω ανακοπές, αντιμωλία των διαδίκων, απέρριψε αυτές, επικυρώνοντας την προσβαλλομένη υπ΄αριθμ. ……../2017 διαταγή πληρωμής μισθωμάτων του Δικαστού του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς. Κατά της απόφασης αυτής , και δη κατά το μέρος της που αφορά την απόρριψη των δύο πρώτων λόγων της ανακοπής τους, κατά τα παρακάτω αναφερόμενα, παραπονούνται με την παρούσα έφεσή τους οι εκκαλούντες-ανακόπτοντες για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων από το πρωτοδίκως δικάσαν Δικαστήριο και ζητούν την εξαφάνιση της εκκαλουμένης και την παραδοχή των ως άνω δικογράφων, κατά τους παραπάνω λόγους τους, ώστε να ακυρωθεί η ως άνω προσβαλλόμενη διαταγή πληρωμής μισθωμάτων.
Ι. Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ.1-2 Ν.4242/2014 (ΦΕΚ Α’ 50/28-2-2014) «1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της». Από την ως άνω διάταξη προκύπτει ότι οι εμπορικές μισθώσεις, οι μισθώσεις δηλαδή που εμπίπτουν στην προστασία του πδ 34/95, που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου και οι οποίες ορίζονται στα άρθρο 1-3 του πδ ισχύουν για τρία χρόνια και όχι για δώδεκα όπως προβλεπόταν. Η τριετής αυτή διάρκεια είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών ετών μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων. Οι συμβαλλόμενοι, βέβαια, μπορούν να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους. Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις. (ΑΠ 357/2017, δημοσιευμένη στη Νόμος, Ι.Κατράς, Οι εμπορικές Μισθώσεις μετά το Ν.4242/2014, ΕλλΔνη 2014, σελ.20-25, Χ.Παπαδάκης, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων μετά τους Ν.4242/2014 και 4335/2015, σελ.258).
Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 του ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις ως άνω νέες εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως το χρόνο της λήξης της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα από τη συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ` αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά που οφείλεται σε υπαιτιότητά του. Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο Νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της . Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα. Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι (ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1516/2011). Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ (σε συνδυασμό με άρθρο 44 ΠΔ/τος 34/1995) προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1725/2017, ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1639/2005, δημοσιευμένες στη Νόμος).
ΙΙ. Εξάλλου, το χρηματικό ποσό που δίνεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης και αποκαλείται στις συναλλαγές «εγγύηση» διέπεται ως προς την λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων (άρθρο 361 ΑΚ), είναι δε δυνατόν να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος, ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημιάς από τη μη εκπλήρωση της σύμβασης κ.λπ.), είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως, δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του, που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο. Έτσι, από τη λήξη της μίσθωσης πρέπει να επιστραφεί αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαίτηση για μισθώματα ή αποζημίωση από ζημιές στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά (βλ. ΑΠ 1474/2004 ΕλλΔνη 46,811, ΑΠ 496/2003 ΕλλΔνη 44, 1338). Μόνη η ρήτρα αποκλεισμού του «συμψηφισμού της εγγύησης» στο μισθωτήριο δεν αποκλείει στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να προβάλει την ισόποση προς το ύψος της εγγυοδοσίας απόσβεση της οφειλής του, γιατί δεν πρόκειται περί συμψηφισμού, αλλά περί απόσβεσης με καταλογισμό πλην όμως μετά τη λήξη της μισθώσεως. Δηλαδή, πριν τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του τελευταίου για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη και ως εκ τούτου δε μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό έναντι των αξιώσεων του εκμισθωτή, πχ για οφειλόμενα μισθώματα (ΑΠ 585/1997, ΕφΠειρ 333 και 334/2014, δημοσιευμένες στη Νόμος, Ι.Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 9η έκδοση, σελ.149, παρ.19).
Στην προκειμένη περίπτωση, από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα των ανακοπτόντων αμφοτέρων των ανακοπών και την χωρίς όρκο κατάθεση του διαδίκου-δευτέρου των καθ ων οι ανακοπές, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, τα έγγραφα που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι, τα οποία (έγγραφα) λαμβάνονται υπόψη όλα ανεξαιρέτως, είτε προς άμεση, είτε προς έμμεση απόδειξη (άρθρο 395 ΚΠολΔ), χωρίς όμως η ρητή αναφορά ορισμένων εκ των ανωτέρω εγγράφων να προσδίδει σ’ αυτά αυξημένη αποδεικτική δύναμη σε σχέση με τα λοιπά επικαλούμενα και προσκομιζόμενα από τους διαδίκους έγγραφα, για τα οποία δεν γίνεται ειδική για το καθένα μνεία, που είναι όμως ισοδύναμα και όλα ανεξαιρέτως συνεκτιμώνται για την ουσιαστική διάγνωση της ένδικης διαφοράς (ΑΠ 1628/2003 ΕλλΔνη 2004.723) και την επικαλούμενη από τους εκκαλούντες και προσκομιζόμενη απ αυτούς παραδεκτά το πρώτον ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, κατ άρθρο 529 παρ.1 ΚΠολΔ, ένορκη βεβαίωση της μάρτυρά τους, …….. ενώπιον της Ειρηνοδίκου Πειραιά, ………, μετά από νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση των εφεσιβλήτων, δια του αναφερόμενου στην αρχή της παρούσας αντικλήτου πληρεξουσίου δικηγόρου τους (άρθρο 143 παρ.1 ΚΠολΔ) να παραστούν σ αυτή (βλ. τη με αριθμό …../4.10.2019 έκθεση επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας του Εφετείου Αθηνών, ………) αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 20-3-2014 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που καταρτίστηκε μεταξύ των καθ’ ων οι ανακοπές και ήδη εφεσιβλήτων και της εκ των ανακοπτότων και ήδη εκκαλούντων, ……., οι καθ’ ων οι ανακοπές εκμίσθωσαν στη δεύτερη ως άνω, ενεργούσας ατομικά και ως νόμιμη εκπρόσωπος της υπό σύσταση εταιρίας με την επωνυμία «……….», το ισόγειο κατάστημα υπό στοιχείο Κ-1 (οριζόντια ιδιοκτησία), επιφανείας 170,76 τμ, το κατάστημα του α’ ορόφου (οριζόντια ιδιοκτησία) επιφανείας 153,70 τμ, πλέον δύο ημιυπαιθρίων χώρων συνολικού εμβαδού 31,50 τμ, καθώς και την υπό στοιχείο (1) θέση στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου, πολυκατοικίας που βρίσκεται στον Κορυδαλλό Αττικής, επί της οδού ………., επί του οποίου ( καταστήματος) ο πρώτος των καθ ων η ανακοπή έχει δικαίωμα επικαρπίας σε ποσοστό 50%, ο δεύτερος πλήρη κυριότητα σε ποσοστό 30% και η τρίτη δικαίωμα επικαρπίας σε ποσοστό 20%. Το εν λόγω κατάστημα μισθώθηκε από την πρώτη των ανακοπτόντων προκειμένου να χρησιμοποιηθεί απ’ αυτήν ως κατάστημα εμπορίας ρούχων, για χρονικό διάστημα έξι ετών, δηλαδή από 1-4-2014 έως 31-3-2020, έναντι μηνιαίου μισθώματος ποσού 5.000 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, προσαυξανομένου ετησίως μετά το πρώτο έτος της μίσθωσης κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο συμφωνητικό αυτό, προκαταβαλλομένου (του μισθώματος) το πρώτο πενθήμερο εκάστου μηνός. Το μίσθωμα όμως, παρά τα ως άνω συμφωνηθέντα, ως συνομολογείται από τους διαδίκους παρέμεινε σταθερό στο ποσό των 5.000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου. Την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης αυτής εγγυήθηκαν εγγράφως υπέρ της πρώτης ανακόπτουσας-μισθώτριας οι λοιποί των ανακοπτότων, οι οποίοι παρευρίσκονταν κατά τη σύνταξη του συμφωνητικού αυτού, ως αυτοφειλέτες, παραιτούμενοι από τις οικείες ενστάσεις που παρέχουν στον εγγυητή οι περί της σύμβασης της εγγύησης διατάξεις, ευθυνόμενοι ως εκ τούτου μαζί με την μισθώτρια εις ολόκληρον για την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων. Περαιτέρω με το όρο 5 του εν λόγω συμφωνητικού συμφωνήθηκε ότι «για την πιστή τήρηση και την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης οι μισθωτές κατέβαλαν σήμερα στους εκμισθωτές το ποσό των 10.000 ευρώ, του παρόντος επέχοντος και θέση απόδειξης περί της καταβολής και παραλαβής του άνω ποσού. Το ποσό αυτό που ισούνται με δύο μισθώματα θα αναπροσαρμόζεται αντίστοιχα σε κάθε αύξηση του μισθώματος, ώστε πάντα να αντιστοιχεί σε δύο μισθώματα και θα επιστραφεί ατόκως στους μισθωτές με την εμπρόθεσμη, κατά τη λήξη της μίσθωσης, αποχώρησή τους από το μίσθιο, την παράδοση τούτου και των κλειδιών του κενού και ελεύθερου και την εκκαθάριση όλων των τυχόν εκκρεμών λογαριασμών. Συμφωνείται ρητά ότι η εγγύηση δε μπορεί σε καμία περίπτωση να συμψηφιστεί με τα μισθώματα ή άλλες οφειλές των μισθωτών προς τους εκμισθωτές….». Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι ότι περί τα τέλη 2016 οι ανακόπτοντες ζήτησαν τη μείωση του συμφωνημένου μισθώματος πλην όμως οι ως άνω συμβαλλόμενοι δεν κατέληξαν σε οριστική συμφωνία. Κατόπιν τούτου η μισθώτρια κατέβαλε το συμφωνημένο μίσθωμα μηνός Ιανουαρίου 2017 πλέον χαρτοσήμου, ποσού 180 ευρώ, ενώ με την από 29-12-2016 επιστολή των ανακοπτόντων, ……….., ενεργούντων για λογαριασμό της μισθώτριας, πρώτης ανακόπτουσας αλλά και με τη συναίνεση των λοιπών ανακοπτόντων, που εστάλη μέσω του ηλεκτρονικού ταχυδρομείου τους (e-mail) στο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο (e-mail) του δεύτερου των εκμισθωτών-καθ ων η ανακοπή-……, ως εκπροσώπου και των λοιπών εκμισθωτών, κατήγγειλαν την ένδικη σύμβαση μισθώσεως, γνωστοποιώντας στους καθ ων οι ανακοπές-εκμισθωτές ότι προτίθεται η μισθώτρια να αποχωρήσει από το μίσθιο οριστικά στις 31-3-2017, αφού εκπληρωθούν όλες οι μισθωτικές της υποχρεώσεις, προκειμένου να στεγάσει την επιχείρησή της σε άλλο μίσθιο σε κεντρικότερο δρόμο της περιοχής, κατά τα επί λέξει αναφερόμενα στην επιστολή «ως τελευταίο εγχείρημα να σώσουμε την επιχείρησή μας, μιας και εδώ και ένα χρόνο, όπως γνωρίζετε το παρόν κατάστημα δεν έχει ανάλογη επισκεψιμότητα, λόγω του ότι βρίσκεται μέσα σε στενό που δεν υπάρχει άλλο εμπορικό κατάστημα». Οι καθ ων η ανακοπή-εκμισθωτές, ως συνολογείται από τους διαδίκους, απάντησαν, επίσης, μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, ότι δεν αποδέχονται τη λύση της μίσθωσης. Παρόλα αυτά η ανακόπτουσα-μισθώτρια στις 23-1-2017 ζήτησε από τη ΔΕΗ τη διακοπή της ηλεκτροδότησης στο μίσθιο, ενώ σταμάτησε να καταβάλει μισθώματα έκτοτε. Οι καθ ων η ανακοπή-εκμισθωτές ακολούθως με την από 7-3-2017 εξώδικη διαμαρτυρία-δήλωση-πρόσκλησή τους, που κοινοποίησαν στους ανακόπτοντες (βλ. τις αντίστοιχες με αριθμούς ……… εκθέσεις επίδοσης του του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Πειραιώς . …..) όχλησαν αυτούς για την καταβολή του μισθώματος των μηνών Φεβρουάριου και Μαρτίου 2017, προς απάντηση της οποίας η μισθώτρια και οι εγγυητές απέστειλαν την από 10-3-2017 επιστολή, κοινοποιηθείσα στους καθ ων η ανακοπή, ως συνομολογείται από τους τελευταίους, στις 13-3-2017, στην οποία αφ ενός μεν αναφέρονται στην προαναφερόμενη καταγγελία της μίσθωσης και τους ως άνω λόγους που οδηγήθηκαν σ αυτήν, ενόψει και της οικονομικής κρίσης αφ ετέρου δε πρότειναν σε συμψηφισμό τα ως άνω μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου και Μαρτίου με την δοθείσα απ αυτούς εγγύηση των 10.000 ευρώ, κατά την σύναψη της ένδικης μισθώσεως, καλώντας τους συγχρόνως να παραλάβουν τα κλειδιά του μισθίου – καταστήματος, ενώ στις 30.12.2016 η πρώτη των ανακοπτόντων-μισθώτρια την επιχείρηση, για την οποία προέβη στην μίσθωση του ένδικου μισθίου, σε νέο κατάστημα στην ίδια περιοχή (στον Κορυδαλλό), επί της οδού … αρ…., αντί μηνιαίου μισθώματος 4.500 ευρώ. Κατόπιν τούτων οι καθ’ ων η ανακοπή με την από 24-4-2017 αίτησή τους ενώπιον του Δικαστή του Δικαστηρίου τούτου ζήτησαν την έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων, και δη των ως άνω μηνών Φεβρουαρίου και Μαρτίου του 2017, ανερχομένων, πλέον του τέλους χαρτοσήμου επί αυτών, 180 για έκαστο, στο ποσό των 10.360 ευρώ συνολικά (5.180 το μίσθωμα Χ2 μήνες), οπότε εκδόθηκε η ανακοπτομένη (…../10-72017) διαταγή πληρωμής, δυνάμει της οποίας υποχρεώθηκαν οι ανακόπτοντες (μισθώτρια και εγγυητές) να καταβάλλουν, εις ολόκληρον έκαστος, για την ως άνω αιτία το προαναφερόμενο ποσό, κατά τα ζητούμενα με την αίτηση διαταγής πληρωμής, ενόψει των ως άνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων των εκμισθωτών επί του μισθίου, και δη το ποσό των 5.180 ευρώ στον πρώτο των καθ’ ων, το ποσό των 3.108 ευρώ στον δεύτερο και το ποσό των 2.072 ευρώ στην τρίτη εξ αυτών, πλέον τόκων και εξόδων. Ακριβές δε αντίγραφο εξ απογράφου της ανωτέρω διαταγής με την από 24.7.2017 επιταγή προς πληρωμή, κάτωθι αντιγράφου εξ απογράφου της προσβαλλομενης διαταγής πληρωμής κοινοποίησαν στους ανακόπτοντες στις 25.7.2017 ενώ οι ανακόπτοντες-εκκαλούντες άσκησαν κατ αυτής οι μεν δύο πρώτοι εξ αυτών την από 27-7-2017 και με αριθμ. καταθ. ………./27-7-2017 ανακοπή οι δε τρίτος και τέτραρτη την από 27-7-2017 και με αριθμ. καταθ. ………./27-7-2017 ανακοπή αντίστοιχα, με ταυτόσημους λόγους.
Οι ανακόπτοντες με τους 1ο και 2ο λόγους των ενδίκων ανακοπών τους, κατ ορθή εκτίμηση αυτών, ισχυρίζονται ότι η προσβαλλόμενη διαταγή πληρωμής τυγχάνει ακυρωτέα διότι δεν υποχρεούνται στην καταβολή των αιτουμένων απ αυτούς ως άνω μισθωμάτων (των μηνών Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2017) α) κατά τα ιστορούμενα στον 1ο λόγο, λόγω λύσεως της μίσθωσης με την από 29.12.2016 έγγραφη επιστολή τους, για τους λόγους που εκτέθηκαν ανωτέρω, που κατ αυτούς συνιστούν σπουδαίο λόγο καταγγελίας αυτής άλλως β) κατά τα αναφερόμενα στον 2ο λόγο, λόγω λύσεως αυτής, κατ άρθρο 13 παρ.1γ του Ν.4242/2014 σε συνδυασμό με το ότι, κατά τα αναφερόμενα σε αμφοτέρους τους ως άνω λόγους ανακοπής, εξόφλησαν τους ανακόπτοντες, δια συμψηφισμού, με τις ένδικες ανακοπές τους, του ποσού των 10.000 ευρώ, που έδωσαν σ αυτούς ως εγγύηση, κατά τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης. Οσον αφορά του ως άνω λόγους ανακοπής λεκτέα τα εξής: Από τη συνεκτίμηση του συνόλου του αποδεικτικού υλικού ουδόλως αποδείχθηκε ότι συνέτρεχε σπουδαίος λόγος καταγγελίας της ένδικης σύμβασης μισθώσεως, ως η έννοια αυτού εκτέθηκε στην υπό στοιχ.Ι νομική σκέψη της παρούσας και δη τα επικαλούμενα για τη θεμελίωσή του ως άνω πραγματικά περιστατικά. Ειδικότερα, ναι μεν προέκυψε ότι ο τζίρος της επιχείρησης της πρώτης των ανακοπτόντων-μισθώτριας, για την οποία εγγυήθηκαν οι λοιποί εξ αυτών, που στεγαζόταν στο μίσθιο κατάστημα είχε πράγματι πτώση από τον Ιούνιο του 2016 και έκτοτε δεν αποδείχθηκε, όμως, ότι αυτό οφειλόταν στην μη «εμπορικότητα»του δρόμου, όπου αυτό βρισκόταν, ως ισχυρίζονται οι ανακόπτοντες. Άλλωστε το ότι το μίσθιο κατάστημα ήταν σε «στενότερο» δρόμο σε σχέση με τους κεντρικότερους δρόμους της περιοχής του Κορυδαλλού ήταν γνωστό σ αυτούς κατά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης μισθώσεως, αυτοί το επέλεξαν και το βρήκαν κατάλληλο για τη χρήση που το προόριζαν, ουδόλως δε προέκυψε ότι από το χρόνο κατάρτισης της ένδικης μίσθωσης έως την καταγγελία της από την πρώτη των ανακοπτόντων η περιοχή (δρόμος) που αυτό βρίσκεται υποβαθμίστηκε ουσιωδώς από άποψη εμπορικότητας και ως εκ τούτου σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση, που αφήνουν να εννοηθεί στην ένδικη καταγγελία και ρητά αναφέρουν στην προαναφερόμενη από 10-3-2017 επιστολή τους κατέστη υπέρμετρα δυσβάστακτη για την ανακόπτουσα-μισθώτρια, υπέρ της οποίας εγγυήθηκαν οι λοιποί των ανακοπτόντων, η συνέχιση της ένδικης σύμβασης μισθώσεως. Τα περιστατικά αυτά θα μπορούσαν ενδεχομένως να θεμελιώσουν λόγο αναπροσαρμογής του μισθώματος με ανάλογη με τις επικρατούσες στην αγορά συνθήκες μείωσή του, την οποία, όμως, δεν επεδίωξαν δικαστικά οι ανακόπτοντες και σε καμιά περίπτωση δε δικαιολογούν τη λύση της μίσθωσης πρόωρα με την ως άνω καταγγελία της πρώτης εξ αυτών, που κατά την κρίση του Δικαστηρίου, έγινε γιατί η τελευταία βρήκε έτερο μίσθιο, ήτοι αυτό όπου πλέον έχει εγκαταστήσει την επιχείρησή της, με συμφερότερο, ήτοι μικρότερο μίσθωμα σε σχέση με αυτό που κατέβαλε για το ένδικο μίσθιο. Ως εκ τούτου, αφού στην ένδικη υπόθεση, η ανακόπτουσα-μισθώτρια δεν είχε εμποδιστεί με κανένα τρόπο στη χρήση του μισθίου καταστήματος των καθ ων η ανακοπή και συνεπώς μπορούσε να συνεχίσει να χρησιμοποιεί αυτό ως είχε συμφωνηθεί με τη μισθωτική σύμβαση και κατά την ορισθείσα διάρκειά της, ο επικαλούμενος από αυτήν καθώς από τους λοιπούς των ανακοπτόντων σπουδαίος λόγος στερείται περιεχομένου και υπερέχει το συμφέρον των αντισυμβαλλόμενων εκμισθωτών-καθ ων η ανακοπή, οι οποίοι επιθυμούσαν τη διατήρηση της σχέσεως μέχρι την κανονική λύση της και αφού δε θεμελιώνεται σπουδαίος λόγος για την καταγγελία της ένδικης μίσθωσης αυτή, κατά την προηγηθείσα υπό στοιχ.Ι νομική σκέψη, είναι άκυρη, δεν παράγει τα αποτέλεσματά της και δεν λύθηκε με την ως άνω καταγγελία η ένδικη σύμβαση μισθώσεως, ως αβασίμως επικαλούνται οι ανακόπτοντες. Αλλά η λύση της ένδικης μίσθωσης, δια της από 29.12.2016 καταγγελίας, δεν μπορούσε να επέλθει ούτε κατ άρθρο 13 παρ.1γ του Ν.4242/2014 που επικουρικώς επικαλούνται οι ανακόπτοντες, δοθέντος ότι αφ ενός μεν, κατά την ίδια υπό στοιχ.Ι νομική σκέψη, η ένδικη μίσθωση συμφωνήθηκε για διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλομένους, αφ ετέρου δε ακόμα και αν ήθελε γίνει δεκτό ότι το δικαίωμα καταγγελίας στις μισθώσεις που συνάπτονται υπό το καθεστώς του ως άνω νόμου, ως η προκείμενη, αποδεσμεύεται από τις προ’υ’ποθέσεις που θέτει το πδ. 34/1995, δεδομένου ότι οι σχετικές διατάξεις ρητώς εξαιρούνται και συνεπώς η μίσθωση η οποία λειτούργησε για χρονικό διάστημα μείζον της τριετίας μπορεί να λυθεί με έγγραφη καταγγελία, και πάλι στην ένδικη μίσθωση η τριετής διάρκεια, η οποία δεσμεύει και τους δύο συμβαλλομένους στις μισθώσεις που συνάπτονται υπό το καθεστώς του ως άνω νόμου, δεν είχε παρέλθει και ως εκ τούτου δεν μπορούσε συννόμως να καταγγελθεί, ενώ, κατά την ίδια προηγηθείσα ως άνω νομική σκέψη, ο μισθωτής-πρώτη ανακόπτουσα δεν έχει πλέον τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για μισθώσεις που συνάπονται υπό το καθεστώς του Ν.4242/2014, ως η προκείμενη (βλ.και Ι.Κατράς, Παρατηρήσεις στην με αριθμ. ΜΕφΑθ 2117/2019, ΕλλΔνη 2019, σελ.510-514). Συνακόλουθα, αφού η από 29.12.2016 καταγγελία της ένδικης μίσθωσης δεν επέφερε, κατά τα προαναφερόμενα, τη λύση της μισθωτικής σύμβασης, η ανακόπτουσα-μισθώτρια και οι λοιποί ανακόπτοντες, υπέρ αυτής εγγυητές, οφείλουν τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα των μηνών Φεβρουάριου και Μαρτίου 2017, συνολικού ποσού 10.360 ευρώ, που υποχρεώθηκαν να καταβάλουν με την ανακοπτόμενη διαταγή πληρωμής. Περαιτέρω, αφού δεν έληξε η μίσθωση και δεν εκπλήρωσαν οι ανακόπτοντες τις εξ αυτής υποχρεώσεις τους, η αξίωσή τους για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη και δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό, ως αβασίμως επικαλούνται, έναντι της ένδικης αξίωσης των εκμισθωτών για τα οφειλόμενα μισθώματα, κατά την προηγηθείσα υπό στοιχ.ΙΙ νομική σκέψη, απορριπτομένων ως εκ τούτου αμφότερων των ως άνω λόγω ανακοπής ως ουσία αβάσιμων.
Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο απορρίπτοντας τους ως άνω λόγους ανακοπής, έστω και με ελλιπείς και εν μέρει εσφαλμένες αιτιολογίες, καθ ο μέρος λανθασμένα έκρινε ότι δεν μπορεί να καταγγελθεί η μίσθωση για σπουδαίο λόγο, όταν τα περιστατικά που συνιστούν αυτόν ευρίσκονται μόνο στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος, ως έκρινε ότι αυτό συμβαίνει στην προκείμενη περίπτωση και δεν αφορούν τους καθ ων η ανακοπή, ορθά κατ’ αποτέλεσμα έκρινε. Για το λόγο αυτό, αφού συμπληρωθούν οι ελλιπές αιτιολογίες και αντικατασταθούν οι εσφαλμένες με τις παρούσες (άρθρο 534 ΚΠολΔ), πρέπει να απορριφθούν οι σχετικοί λόγοι έφεσης, με τους οποίους οι ανακόπτοντες παραπονούνται για την απόρριψη από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο των ως άνω λόγων ανακοπής, ως ουσία αβάσιμοι.
Μετά ταύτα, εφόσον δεν υπάρχουν άλλοι λόγοι έφεσης, περιλαμβανόμενοι στο δικόγραφο, προς έρευνα-σημειωτέον ότι οι λοιποί λόγοι των ένδικων ανακοπών που είχαν ομοίως απορριφθεί από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, δεν δύναται να εξεταστούν, αφού δεν επαναφέρονται με κάποιο λόγο της έφεσης-, πρέπει η ένδικη έφεση να απορριφθεί στο σύνολο της ως κατ` ουσίαν αβάσιμη. Τα δικαστικά έξοδα των εφεσιβλήτων, του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, κατά παραδοχή του σχετικού αιτήματός τους, πρέπει να επιβληθούν σε βάρος των εκκαλούντων, λόγω της ήττας τους στη δίκη(άρθρα 106,176, 183,191 παρ.2 ΚΠολΔ), ως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό, ενώ, λόγω της μη παραδοχής του ενδίκου μέσου, πρέπει να διαταχθεί, κατ΄άρθρο 495 παρ.3 ΚΠολΔ, η εισαγωγή του προκατατεθέντος από τους εκκαλούντες παραβόλου, ποσού 100 ευρώ, στο Δημόσιο Ταμείο.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ κατ’αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά την έφεση κατά της με αριθμ. 5528/2017 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτή κατ’ ουσίαν.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος των εκκαλούντων τα δικαστικά έξοδα των εφεσιβλήτων, για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει σε πεντακόσια (500) ευρώ.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου ποσού εκατό (100,00) ευρώ, που καταβλήθηκε εκ μέρους των εκκαλούντων, κατά την άσκηση της εφέσεώς τους με το με αριθμό ……….. e-παράβολο.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου σε έκτακτη δημόσια συνεδρίασή του, στον Πειραιά, στις 14.1.2020, απόντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
