Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Ως επαγγελματική στέγη έχει ορισθεί το κτίσμα, με τους βοηθητικούς του χώρους, το οποίο (ενδεικτικά) χρησιμοποιείται ως κατάστημα ή γραφείο και δεν εντάσσεται στις περιπτώσεις των «Ειδικών Κτιρίων», τα οποία μπορεί να είναι:
- οι σταθμοί αυτοκινήτων
- τα βιομηχανικά και τα βιοτεχνικά κτίρια,
- τα γεωργικά και τα κτηνοτροφικά κτίρια – αποθήκες,
- τα ξενοδοχεία και γενικά οι τουριστικές εγκαταστάσεις, τα νοσηλευτήρια και τα ευαγή ιδρύματα,
- τα εκπαιδευτήρια,
- οι αθλητικές εγκαταστάσεις και
- τα κτίρια που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες (Θέατρα, κινηματογράφοι, μουσεία κ.ά.).
Στο Ε9 δίνεται μεγάλη σημασία στη διάκριση των κτιρίων σε: «κατοικία-διαμέρισμα», ή: «μονοκατοικία», ή:«επαγγελματική στέγη», ή:«ειδικό κτίριο».
Δηλαδή, με τη διάκριση αυτή έχουμε ως αποτέλεσμα την περισσότερη ή λιγότερη επιβάρυνση του κτιρίου με ΕΝ.Φ.Ι.Α. (Κύριο ή Συμπληρωματικό).
Επομένως παρατηρούμε ότι ο χαρακτηρισμός ενός κτιρίου ως «επαγγελματική στέγη» έχει την περισσότερη επιβάρυνση με ΕΝ.ΦΙ.Α.. Λιγότερη επιβάρυνση έχει η «μονοκατοικία». Ακόμα λιγότερη επιβάρυνση έχει η «κατοικία ή το διαμέρισμα». Και τέλος τα «Ειδικά Κτίρια» έχουν την μεγαλύτερη έκπτωση στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. από όλα τα άλλα κτίρια.
Για να δοθούν οι παραπάνω μειώσεις, τα κτίρια πρέπει να γράφονται στο Ε9, σε ξεχωριστούς κωδικούς για κάθε κατηγορία.
Η μείωση του ΕΝ.Φ.Ι.Α στα Ειδικά Κτίρια δίδεται με την προϋπόθεση ότι διαθέτουν:
α) οικοδομική άδεια και
β) άδεια λειτουργίας
Εάν κάποια Ειδικά Κτίρια δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια, το κτίριο θεωρείται επαγγελματική στέγη. Στην περίπτωση αυτή αυξάνεται ο ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Οι επαγγελματικές στέγες στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας που τακτοποιήθηκαν:
(Πρώην) Βοηθητικοί χώροι της Πολυκατοικίας που τακτοποιήθηκαν ως επαγγελματικές στέγες (ή: στην πυλωτή που μετατράπηκαν σε επαγγελματική στέγη κ.λπ.), που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες και βρίσκονται δηλαδή στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας, αναγράφονται από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας κατά το ποσοστό της συνιδιοκτησίας τους.
Επαγγελματική στέγη που βρίσκεται σε ισόγειο ή σε υπόγειο:
Εάν κατοικία βρίσκεται σε ισόγειο ή υπόγειο κτίσματος και σε αυτήν στεγάζεται επαγγελματίας, τότε το ισόγειο ή το υπόγειο θα αναγραφεί στο Ε9 ως επαγγελματική στέγη (δεν έχει σημασία εάν χρησιμοποιεί το ακίνητο αυτό ο ίδιος ο ιδιοκτήτης του ή αν το εκμισθώνει σε τρίτους)
Επαγγελματική στέγη που βρίσκεται σε όροφο υπέρ του ισογείου:
Σε περίπτωση κατά την οποία επαγγελματίας στεγάζεται σε κτίσμα, το οποίο είναι κατά την οικοδομική άδεια κατοικία, εφόσον βρίσκεται σε όροφο υπέρ του ισογείου, αυτό δεν θα αναγραφεί στο Ε9 ως επαγγελματική στέγη, αλλά ως κατοικία. (δεν έχει σημασία εάν χρησιμοποιεί το ακίνητο αυτό ο ίδιος ο ιδιοκτήτης του ή αν το εκμισθώνει σε τρίτους)
Πότε τα ενοικιαζόμενα δωμάτια γράφονται στο Ε9 ως επαγγελματικές στέγες:
Ενοικιαζόμενα δωμάτια ή διαμερίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής επαγγελματικής στέγης ή ενοικιαζόμενων δωματίων και έχουν την προβλεπόμενη άδεια λειτουργίας ενοικιαζόμενων δωματίων, αναγράφονται ως επαγγελματικές στέγες.
Πότε ένα επαγγελματικό ή βιοτεχνικό κτίριο γράφεται στο Ε9 ως Επαγγελματική Στέγη
• Άδεια οικοδομής: Στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει άδεια οικοδομής ειδικού κτιρίου, τα παραπάνω κτίρια αναγράφονται στο Ε9 ως Επαγγελματικές Στέγες. Προσοχή όμως: στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει άδεια οικοδομής ειδικού κτιρίου, αποδεικτικό στοιχείο μπορεί να αποτελεί κάθε πρόσφορο δημόσιο έγγραφο (το οποίο να υποκαθιστά την Άδεια Οικοδομής).
• Άδεια Λειτουργίας: Στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει άδεια λειτουργίας ως ειδικό κτίριο, τα παραπάνω κτίρια αναγράφονται στο Ε9 ως Επαγγελματικές Στέγες. Αν έχει διακοπεί η λειτουργία της βιομηχανίας – βιοτεχνίας λόγω παύσης εργασιών, αρκεί η άδεια λειτουργίας πριν τη διακοπή.
- Στις περιπτώσεις που δεν συντρέχουν αθροιστικά οι προϋποθέσεις αυτές, και δεν υπάρχει η άδεια λειτουργίας ή η άδεια οικοδομής, το κτίριο γράφεται στο Ε9 ως επαγγελματική στέγη.
- Αν, μετά τη διακοπή της λειτουργίας του ειδικού κτιρίου, αυτό χρησιμοποιηθεί για άλλη δραστηριότητα, αναγράφεται ως επαγγελματική στέγη, ακόμη και αν τυχόν διακοπεί και αυτή η δραστηριότητα και το κτίριο παραμείνει κενό.
Πότε μία τουριστική εγκατάσταση ή νοσηλευτήριο ή ένα ευαγές ίδρυμα γράφεται στο Ε9 ως Επαγγελματική Στέγη
(ισχύει ότι και στο επαγγελματικό ή βιοτεχνικό κτίριο)
Πότε ένα εκπαιδευτήριο γράφεται στο Ε9 ως Επαγγελματική Στέγη
(ισχύει ότι και στο επαγγελματικό ή βιοτεχνικό κτίριο)
Η πολυόροφη Επαγγελματική Στέγη όταν δεν υπάρχει Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας. Πώς θα γραφεί στο Ε9
Ο κάθε όροφος θα γραφεί σε χωριστή σειρά. (Η μικτή επιφάνεια θα γραφεί από τοίχο σε τοίχο. Θα γραφούν δηλαδή και οι κοινόχρηστοι χώροι του κάθε ορόφου όπως οι διάδρομοι, το κλιμακοστάσιο, τα πλατύσκαλα, το λεβητοστάσιο κλπ). Το οικόπεδο θα γραφεί σε μία γραμμή.
Η πολυόροφη Επαγγελματική Στέγη όταν υπάρχει Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας. Πώς θα γραφεί στο Ε9 (όχι όμως πολυκατοικία)
Ο κάθε όροφος θα γραφεί σε χωριστή σειρά. Κατά ιδιοκτησία και όροφο. Με το ποσοστό του οικοπέδου δίπλα σε κάθε ιδιοκτησία (Η επιφάνεια θα γραφεί καθαρή, δηλαδή χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους )
Πότε δεν γράφεται το οικόπεδο δίπλα στην επαγγελματική στέγη
Δεν συμπληρώνονται τα στοιχεία του οικοπέδου αποκλειστικά και μόνο σε ……. επαγγελματικές στέγες ……εφόσον αθροιστικά:
α. υπάρχει πλήρης σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για το σύνολο του οικοπέδου και των επ’ αυτού κτισμάτων (υφισταμένων ή μελλοντικών),
β. η αξία του οικοπέδου υπολογίζεται με το σύστημα ΑΠΑΑ και
γ. βρίσκονται σε πολυκατοικία. (δηλαδή τρεις όροφοι ή ένα επίπεδο 500μ2 τουλάχιστον με κατοικίες και επαγγελματικές στέγες)
Εάν όμως στην επαγγελματική στέγη δεν υπάρχει Α.Π.Α.Α. και υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
- Τα κτίσματα θα αναγραφούν στη στήλη 9 κωδ. 3 του ΠΙΝΑΚΑ 1 (επαγγελματική στέγη) και δεν θα αναγραφεί το γήπεδο δίπλα στο κτίσμα
- Το γήπεδο θα γραφεί στους κωδικούς 10 έως 16 του ΠΙΝΑΚΑ 2 ανάλογα με τη χρήση του (δηλαδή: μονοετής ή πολυετής καλλιέργεια, δασική έκταση κλπ), και στον κωδ.17γ
Οι προσόψεις στις ισόγειες επαγγελματικές στέγες
• Σε κτίσματα συμπληρώνεται το μήκος της πρόσοψης μόνο σε ισόγειες επαγγελματικές στέγες, σε μέτρα σε ακέραιο αριθμό και, προαιρετικά, μέχρι δύο δεκαδικά ψηφία.
• Όταν το ακίνητο ευρίσκεται σε απαλλοτρίωση, ο συντελεστής πρόσοψης δεν εφαρμόζεται
Ο χαρακτηρισμός ενός κτίσματος ως «κατοικία» ή ως «μονοκατοικία» εξαρτάται από το αν υπάρχει επαγγελματική στέγη στο ίδιο οικόπεδο
Αν στο οικόπεδο ή το γήπεδο ή την κάθετη ιδιοκτησία υπάρχει και άλλο κτίσμα κύριας χρήσης (π.χ. κατοικία ή επαγγελματική στέγη), δεν θεωρείται μονοκατοικία, αλλά κατοικία.
(Περισσότερες-αναλυτικότερες λεπτομέρειες για τις Επαγγελματικές Στέγες στο βιβλίο «Οι Κωδικοί του Ε9» έκδοσης 2021.
Το βιβλίο αυτό αναφέρεται στη Σωστή συμπλήρωση των Κωδικών του Ε9)
