ΑΡΙΘΜΟΣ 22/2021
ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΛΕΙΒΑΔΙΑΣ
Πρόεδρος: Γεωργία Κοταδήμου, Πρωτοδίκης
Δικηγόροι: Λουκάς Καρράς – Γεώργιος Παπασπύρου
– Εμπορικές μισθώσεις. Νόμιμη διάρκεια. Λήξη δωδεκαετούς διάρκειας. Καταγγελία για περισσότερους λόγους. Καταγγελία λόγω καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος.
– Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη (ΑΠ973/2010). Συμβατική είναι αυτή που συμφωνήθηκε, ενώ νόμιμη αυτή που ορίζεται από τον νόμο. Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 7 παρ. 6 του Ν. 2741/1999 (πριν την κατάργησή του από το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4242/2014), όλες οι μισθώσεις (που ρυθμίζονται από το πιο πάνω Προεδρικό Διάταγμα) ισχύουν για διάστημα δώδεκα (12) ετών, έστω και αν έχει συμφωνηθεί διάρκεια μικρότερη ή αόριστου χρόνου. Η δωδεκαετής διάρκεια δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή (ΑΠ302/2014, ΑΠ973/2010, ΑΠ1745/2007, ΑΠ 364/2000 ΕλΔνη 41.428, ΕφΑθ 2991/2001 ΕΔικΠολ 2004.168, ΕφΘεσ977/2009). Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 61 περ. δ’ του ΠΔ 34/1995 (πριν την κατάργησή του με το άρθρο 13 παρ. 3 του Ν. 4242/2014) προκύπτει ότι η οριστική λήξη της μίσθωσης, λόγω παρόδου της δωδεκαετίας, εξαρτάται από τη μελλοντική συμπεριφορά του δικαιούχου της αξίωσης και συγκεκριμένα αν αυτός θα ασκήσει ή όχι εμπροθέσμως την κατ’ άρθρο 599 παρ. 1 και 608 παρ. 1 ΑΚ αξίωση προς απόδοση του μισθίου, με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική. Από τη διάταξη, επίσης, του άρθρου 61 περ. δ’ του ίδιου ΠΔ (όπως ίσχυε πριν την κατάργησή του από τον Ν. 4242/2014) προκύπτει ότι η σχετική αξίωση του εκμισθωτή πρέπει να ασκηθεί μόνο μετά τη λήξη – συμπλήρωση της δωδεκαετίας από την έναρξη της μίσθωσης και μάλιστα σε αποκλειστικό χρονικό διάστημα εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας, δεν είναι δε νοητή η άσκηση της ίδιας αξίωσης ούτε πριν τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, αφού τότε δεν έχει επέλθει η λήξη της μίσθωσης ούτε μετά τη συμπλήρωση της αποσβεστικής προθεσμίας, με την οποία αποσβένεται οριστικά η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή για την απόδοση του μισθίου και o χρόνος της μίσθωσης, αναγκαστικά, παρατείνεται για μια ακόμα τετραετία από τη λήξη της δωδεκαετίας. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις (άσκηση της αξίωσης του εκμισθωτή πριν τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας ή μετά τη συμπλήρωση του εννεάμηνου από τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας), δεν έχει λήξει οριστικά η διάρκεια της μίσθωσης (ΑΠ39/2015, ΑΠ994/2014, ΑΠ1542/2012, ΑΠ288/2010, ΑΠ756/2010, ΜΕφΠειρ 569/2015). Με τις πρόσφατες διατάξεις του Ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α’ 50/28-2-2014), αίρεται σημαντικά το προστατευτικό αυτό καθεστώς, τόσο για τις παλαιές όσο και για νεότερες εμπορικές μισθώσεις. Ειδικότερα, με το άρθρο 13 του ως άνω νόμου ορίζεται ότι « 1. οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του ΠΔ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 2026, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της. 2.α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο.
– Τα άρθρα 60 και 61 του ΠΔ 34/1995 καταργούνται. Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995 ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ’ του άρθρου 61 του ΠΔ 34/1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών». Συνεπώς, στις παλαιές εμπορικές μισθώσεις, ήτοι αυτές που συνήφθησαν πριν τις 28-2-2014 (έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014), στις οποίες υπάγονται – κατά την ρητή πρόβλεψη της παρ. 2 εδ. α’ του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 – εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς (άρθρο 611 ΑΚ), πριν την έναρξη ισχύος, καθώς επίσης και οι μισθώσεις, των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από τη λήξη της διάρκειας αυτής, δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως, κατά τη λήξη της δωδεκαετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή με τις εξαιρέσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 13 του ως άνω νόμου), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της. Προφανώς η κατάργηση των άρθρων αυτών δεν ισχύει για τιςμισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο πριν τις 28/2/2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην τετραετία. Συνεπώς, μετά το πέρας της 12ετίας για τις μισθώσεις που καταρτίστηκαν πριν τις 28-2-2014, η μίσθωση λήγει ή καθίσταται αορίστου χρόνου με τις προϋποθέσεις του άρθρου 611 ΑΚ, δηλαδή ο μισθωτής να εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο με πρόθεση να συνεχισθεί η μισθωτική σχέση χωρίς ο εκμισθωτής, ο οποίος γνωρίζει τόσο την λήξη της μίσθωσης, όσο και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, να εναντιωθεί στην εξακολούθηση της χρήσης (ΑΠ62/2014, ΑΠ1274/2013, ΑΠ1327/2013, ΑΠ528/2012, ΑΠ1809/2012), μη υπαγόμενης πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθμίσεις του ΠΔ 34/1995, αλλά σε εκείνες των άρθρων 608 παρ. 2 και 609 ΑΚ (ΕφΠειρ 660/2009 ΕλΔνη 52.239, ΕφΛαρ 78/2012 Δικογραφία 2012.479. Ι, Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, Έκδοση 2012, παρ. 95, περ. Γ’ , σελ. 429-432). Σύμφωνα δε με τη διάταξη του άρθρο 601 ΑΚ ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει λόγω αποζημίωσης το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται στον εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι γεννιέται ιδιότυπη, αντικειμενική ευθύνη του μισθωτή για την περίπτωση που παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης και ότι η αποζημίωση αυτή ισούται από τον νόμο με το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος κατ’ αποκοπή (ΑΠ1221/2001, ΑΠ212/2000, ΕφΘεσ104/2007, ΕφΑθ1353/2006). Η αξίωση αυτή είναι διαφορετική από την αξίωση πληρωμής μισθωμάτων, αφού ο γενεσιουργός λόγος της είναι η παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης και η από την παράβαση αυτή προκύπτουσα υποχρέωση αποζημίωσης κατά τα άρθρ. 599, 601, 297, 298 Α.Κ., χωρίς να ερευνάται αν υπέστη ο εκμισθωτής ζημία από την καθυστέρηση τηςαποδόσεως, ενώ γενεσιουργός λόγος της οφειλής των μισθωμάτων είναι η σύμβαση μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ.
– Από τη διάταξη του άρθρου 597 παρ. 1 εδ. α’ του ΑΚ, που ορίζει ότι αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα, ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις, προκύπτει ότι η στηριζόμενη σ’ αυτή αγωγή αποδόσεως μισθίου απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση και επομένως προϋποτίθεται, εκτός άλλων, αφενός ότι υπάρχει έγκυρη σύμβαση μισθώσεως μεταξύ των διαδίκων και αφετέρου ότι η μίσθωση είναι ενεργός, δηλαδή δεν έχει λυθεί με οποιοδήποτε τρόπο. Το ως άνω δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση είναι διαπλαστικό, αφού χορηγείται σ’ αυτόν η εξουσία, ως υποκείμενο της μισθωτικής σχέσεως, με μονομερή δήλωσή του, η οποία αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ), να προκαλέσει άρση (λύση) της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή κατάργηση της, οπότε δημιουργείται νέα έννομη κατάσταση-σχέση εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ). Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στον μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Ειδικότερα, μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει τη λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α’ ΑΚ). Μάλιστα και στην περίπτωση που η καταγγελία ασκήθηκε με την αγωγή (άρθρο 619 ΚΠολΔ) και έγινε παραίτηση από το δικόγραφο της, η παραίτηση, αν και επιφέρει το σκοπούμενο δικονομικό αποτέλεσμα (κατάργηση της δίκης), δεν επιφέρει και το ουσιαστικό, δηλαδή ανάκληση της καταγγελίας, αφού αυτή είναι ανεπίτρεπτη. Μόνον στην περίπτωση που ο μισθωτής, πριν περάσει η ως άνω προθεσμία, καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα (άρθρο 597 εδ. β’ ΑΚ) (ΑΠ1054/2017, ΕφΑθ 81/2018, ΕφΠειρ 440/2012 ΕλΔνη 2014.495).
