Στροφή στα στεγαστικά δάνεια λόγω υψηλών ενοικίων – Τι αναζητά ο μέσος υποψήφιος αγοραστής – Συμφέρει η δόση του δανείου ή το ενοίκιο σήμερα – Παράδειγμα
Συνεχώς αυξάνονται οι ενοικιαστές που πιάνουν χαρτί και μολύβι ώστε να βρουν ένα κατ’ αρχήν κεφάλαιο και να βρουν δάνειο ώστε να αποκτήσουν δικό τους σπίτι καθώς βλέπουν ότι είναι ασύμφορο πλέον να νοικιάζουν σπίτι που μπορεί να μην ικανοποιεί ούτε τις τωρινές αλλά και τις μελλοντικές τους ανάγκες (πχ απόκτηση παιδιών κ.λπ).
Παρά το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί αλλά διατηρούνται στα προ πανδημίας επίπεδα, τα χαμηλά επιτόκια κάνουν συμφέρουσα την αγορά κατοικίας και όλες οι τράπεζες ρίχνουν και πάλι το βάρος στην στεγαστική πίστη, προσφέροντας εξατομικευμένες λύσεις στους υποψήφιους δανειολήπτες που δείχνουν ισχυρή προτίμηση στα σταθερά επιτόκια – μεταξύ 2,2% και 3% – καθώς θα ξέρουν τι θα πληρώνουν για τα επόμενα 15-20 χρόνια.
Η χρονιά που πέρασε ήταν χρονιά αναθέρμανσης της αγοράς καθώς οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ήταν περί τα 930 εκατ. ευρώ – εκ των οποίων τα περίπου 100 εκατ. τον Δεκέμβριο – και για το 2022 αναμένεται, τουλάχιστον, να διπλασιαστούν σε σχέση με το 2020 όταν εκταμιεύθηκαν 660 εκατ. ευρώ.
Ο μέσος υποψήφιος αγοραστής αναζητά ακίνητα που δεν υπερβαίνουν τις δυνατότητές του (95-100 τμ. και μέχρι 160.000 ευρώ) και είναι πιο συντηρητικός σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, όταν οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν το 100% της αξίας του ακινήτου, ακόμα και το 120% μέσω χορήγησης ενός «συμπληρωματικού» επισκευαστικού δανείου.
Ένα παράδειγμα που αποδεικνύει γιατί είναι πιο συμφέρουσα η αγορά κατοικίας αντί ενοικίασης είναι αυτό που αφορά ακίνητο εμπορικής αξίας 100.000 ευρώ που σήμερα ενοικιάζεται 450 ευρώ τον μήνα (5.400 ευρώ ετησίως).
Στην περίπτωση της αγοράς του για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, η εικόνα διαμορφώνεται ως εξής:
- 100.000 ευρώ η αξία του ακινήτου
- 6.000 ευρώ τα διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κ.λπ.)
- Συνολικό κόστος 106.000 ευρώ.
- Επιπλέον, προκύπτει ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ και δαπανών συντήρησης ύψους 400 ευρώ.
- Στην περίπτωση λήψης στεγαστικού δανείου: ύψους 80.000 ευρώ με επιτόκιο 3% και διάρκειας 30 ετών η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 € ετησίως. Το ποσό ελάφρυνσης που προκύπτει αν από το ενοίκιο αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ είναι 77€ μηνιαίως ή περίπου 1.000 € ετησίως (924€).
Βέβαια αποτελεί προϋπόθεση να υπάρχει ακίνητο προς πώληση έναντι 100.000 ευρώ το οποίο θα καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του εν δυνάμει αγοραστή και να είναι σε τέτοια κατάσταση που να μην χρήζει ανακαίνισης μεγάλης κλίμακας .
Διαβάζοντας …ενοικιαστήρια
Όποιος κάνει μια «περιήγηση»- έρευνα σε ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων θα διαπιστώσει ότι εν έτη 2021 η ατομική θέρμανση, οι εντοιχιζόμενες ντουλάπες, τα κουφώματα αλουμινίου και πολύ περισσότερο τα διπλά τζάμια θεωρούνται «πολυτέλεια» και αυξάνουν σημαντικά το μηνιαίο μίσθωμα. Αν μάλιστα έχει ανακαινισθεί η κουζίνα και το μπάνιο – όταν πρόκειται για κατασκευές 30ετίας μάλλον είναι απαραίτητο – τότε το ενοίκιο παίρνει «φωτιά».
Σχεδόν ένα μισθό, δηλαδή περί 700-800 ευρώ χρειάζεται να διαθέσει μια τετραμελής οικογένεια για να νοικιάσει ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα 90-100 τετραγωνικών, με δυο υπνοδωμάτια κατασκευή του 2000 και πρόσφατα ανακαινισμένο στη πλατεία Κυψέλης. Και φυσικά δεν μιλάμε για ρετιρέ, ούτε για θέση στάθμευσης που δεν αποτελεί πολυτέλεια για όσους ζουν στην πυκνοκατοικημένη γειτονιά της Αθήνα. Αντίστοιχο διαμέρισμα ακόμα και νεότερης κατασκευής μπορεί να βρει κάποιος στη Νέα Σμύρνη ή στο Μαρούσι (Ανάβρυτα, Παράδεισος), συνήθως με θέση στάθμευσης και ενοίκιο από 800-1.000 ευρώ.
Γενικότερα, τα ενοίκια στις περιοχές του κέντρου (Παγκράτι, Γαλάτσι, Γκύζη, Καισαριανή, Σεπόλια, Κυψέλη) έχουν πάρει την άγουσα και την τελευταία διετία έχουν αυξηθεί 20%-30% κατά μέσο όρο ενώ εκτός κέντρου η αύξηση ήταν 10%-15%.
Διαπιστώσαμε εξάλλου ότι στα «συν» πολλών ακινήτων προς ενοικίαση στις περιοχές των Δικαστηρίων, της Κυψέλης και του Γαλατσίου είναι ήδη η γραμμή 4 του μετρό που θα κατασκευαστεί και θα παραδοθεί ως το 2029 και θα διευκολύνει πολύ τις μετακινήσεις των κατοίκων και εργαζόμενων σε αυτές τις περιοχές από την άλλη πλευρά θα ανεβάσει τις αξίες των ακινήτων, είτε αφορά κατοικίες, είτε γραφειακούς χώρους, κυρίως λόγω των Δικαστηρίων όπου θα κατασκευαστεί στάση του μετρό. Το να επηρεάζει την τιμή πώλησης ακινήτου μια δημόσια υποδομή που είναι έτοιμη σε 5-7 χρόνια έχει λογική, για την τιμή ενοικίασης όμως;
Η Ελλάδα κατατάσσεται πρωταθλήτρια ανάμεσα σε 27 χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματός τους για στέγη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat για το 2019. Συγκεκριμένα, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας το 2019, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα, δαπάνησαν άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για το κόστος στέγασης, όταν δεύτερη στον πίνακα είναι η Ρουμανία, με το αντίστοιχο ποσοστό να είναι στο 29,4% και η Ισπανία στο 26,2%, δηλαδή, στο σχεδόν ήμισυ απ’ ό,τι η Ελλάδα.
