Εικονικότητα σύμβαση μίσθωσης. Όχι εικονική η σύμβαση σύμφωνα με την οποία παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στην μισθώτρια και η τελευταία το υπομίσθωσε ως είχε συμφωνηθεί, προκαταβάλλοντας στην εκμισθώτρια το σύνολο των μισθωμάτων για τη συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης. Μόνη η διαφορά μεταξύ μισθώματος και υπομισθώματος, ακόμη και σημαντική δεν καθιστά τη σύμβαση της μίσθωσης εικονική και ως εκ τούτου άκυρη.
Αριθμός 753 /2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τον Δικαστή, Ηλία Σταυρόπουλο, Εφέτη, τον οποίο όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Εφετείου Πειραιά και τη Γραμματέα Τ.Λ..
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΚΑΙ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Νόμιμα επαναλαμβάνεται οίκοθεν (ΓΑΚ …../2019) η συζήτηση της υπό κρίση έφεσης, μετά την υπ’ αρ. 627/2019 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Πειραιώς, που έκανε δεκτή δήλωση αποχής από την εκδίκαση της υπόθεσης του συγκροτήσαντος το Δικαστήριο τούτο στη αρχική δικάσιμο (7.3.2019) δικαστή.
Η υπό κρίση έφεση κατά της υπ’ αρ. 1444/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασε κατά την διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (ΚΠολΔ 614 αρ. 1) την με αρ. κατ. …./2016 αγωγή έχει ασκηθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως (ΚΠολΔ 518 παρ. 2) μετά την κατάθεση και του σχετικού παραβόλου της έφεσης (ηλεκτρονικό παράβολο ………./2018). Είναι συνεπώς τυπικά δεκτή και πρέπει να εξεταστεί κατ’ ουσίαν.
Στην πρωτοδίκως κριθείσα αγωγή του ο ενάγων, ήδη εφεσίβλητος, ζήτησε : α) να αναγνωριστεί η ακυρότητα των αναφερομένων σ’ αυτήν μισθωτικών συμβάσεων καταστήματος, που συνάφθηκαν μεταξύ της εναγομένης, ήδη εκκαλούσας, και της θείας της και γιαγιάς του, ………., λόγω εικονικότητας, καθώς και η συνακόλουθη ακυρότητα της παρεπόμενης αυτών σύμβασης υπεκμίσθωσης μεταξύ της εναγόμενης και της εταιρείας με την επωνυμία ………….., β) να υποχρεωθεί η εναγόμενη και κάθε τρίτος που κατέχει και έλκει δικαιώματα απ’ αυτήν ή στο όνομά της, να του αποδώσουν το μίσθιο κατάστημα, αποκλειστικός κύριος του οποίου είναι αυτός, που το απέκτησε με παράγωγο τρόπο και δη ως εκ διαθήκης κληρονόμος της ψιλής κυριότητας, που αποδέχθηκε με νομίμως μεταγραμμένο συμβολαιογραφικό έγγραφο, της επικαρπίας αποσβεσθείσας μετά το θάνατο της επικαρπώτριας θείας της και γιαγιάς του, ………… και γ) να του αποδώσει τα μισθώματα που εισέπραξε μετά το θάνατο της έως και το Σεπτέμβριο του 2016, ποσό 145.080 ευρώ, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής, καθ’ ο χρόνο παρακρατούσε κακόπιστα το μίσθιο. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, η οποία έκανε δεκτή την αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η εκκαλούσα για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνιση της και την απόρριψη της εναντίον της αγωγής.
Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συνεδρίασής του, όλων των εγγράφων που μετ’ επικλήσεως και παραδεκτά προσκομίζουν οι διάδικοι, των με αρ. ………/5.3.2019 ενόρκων βεβαιώσεων ενώπιον του συμβ/φου Πειραιώς ……….., που ελήφθησαν κατόπιν νόμιμης, παραδεκτής και εμπρόθεσμης κλήτευσης της αντίδικης πλευράς (βλ. την με αρ. …./28.2.2019 έκθεση επίδοσης του δικ. επ. …….), της με αρ. …./4.12.2019 ένορκης βεβαίωσης που ελήφθη κατόπιν νόμιμης, παραδεκτής και εμπρόθεσμης κλήτευσης της αντίδικης πλευράς (βλ. την με αρ. …./28.11.2019 έκθεση επίδοσης του δικ. επ. ………….), οι οποίες νομίμως προσκομίζονται με επίκληση από την εκκαλούσα (η τελευταία κατά την επαναλαμβανόμενη συζήτηση που θεωρείται όχι νέα συζήτηση αλλά συνέχεια της πρώτης), των ……, ……/12.3.2019 ένορκων βεβαιώσεων ενώπιον της συμβ/φου Κορυδαλλού …………, που ελήφθησαν κατόπιν νόμιμης, παραδεκτής και εμπρόθεσμης κλήτευσης της αντίδικης πλευράς (βλ. την …./6.3.2019 έκθεση επίδοσης του δικ. επ. ……….) και της με αρ. …../10.11.2017 ένορκης βεβαίωσης ενώπιον της ίδιας ως άνω συμβ/φου, που ελήφθη στα πλαίσια άλλης δίκης και όχι ειδικά για αυτή τη δίκη, κατόπιν νόμιμης, παραδεκτής και εμπρόθεσμης κλήτευσης της αντίδικης πλευράς (βλ. την ………./7.11.2017 έκθεση επίδοσης του δικ. επ. …………..), τις οποίες επικαλείται και παραδεκτά προσκομίζει ο εφεσίβλητος, όλων δε των ως άνω αποδεικτικών μέσων είτε για άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Δυνάμει της από 31.7.2002 δημόσιας διαθήκης του αποβιώσαντος στις 29.12.2006 …….., παππού του ενάγοντος, ενώπιον της συμβ/φου Αθηνών ……… ., που δημοσιεύτηκε νόμιμα (βλ. το 1608/9.3.2007 Πρακτικό του Πρωτοδικείου Αθηνών), ο ανωτέρω άφησε μετά το θάνατό του μεταξύ άλλων την εφ’ όρου ζωής επικαρπία ενός ισόγειου καταστήματος 96 τ.μ., κειμένου στον Κορυδαλλό Αττικής επί της ………., στη εν ζωή σύζυγό του ……….., γιαγιά του ενάγοντος και σ’ αυτόν την ψιλή κυριότητα αυτού. Δυνάμει των με αρ. …/19.7.2007 και …./2007 πράξεων αποδοχής κληρονομιάς των συμβ/φων Αθηνών, ………… και Αγ. Θεοδώρων Κορίνθου, ……….., αντίστοιχα, νομίμως μεταγραμμένων στο κτηματολογικό γραφείο Νίκαιας, οι ως άνω τιμημένοι αποδέχθηκαν την επαχθείσα σ’ αυτούς κληρονομιά. Δυνάμει του από 21.5.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης η ως άνω επκαρπώτρια εκμίσθωσε το ως άνω κατάστημα στην εναγόμενη για χρονικό διάστημα 12 ετών, αρχομένου από 21.5.2007 και λήγοντος 20.5.2019, για να το χρησιμοποιήσει μεταξύ άλλων και για οποιαδήποτε εμπορική χρήση και με δικαίωμα υπομίσθωσης, με μηνιαίο μίσθωμα 1.100 ευρώ πλέον τελών και φόρων. Την ίδια ακριβώς ημερομηνία η εναγομένη με το από 21.5.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό υπεκμίσθωσε το ως άνω κατάστημα στον …………….. για 12 έτη αντί μηνιαίου μισθώματος 5.000 ευρώ. Στη συνέχεια, στις 19.1.2010, και προτού ακόμη λήξει η μίσθωση της εναγομένης με την ως άνω επικαρπώτρια, οι δύο τους προέβησαν στη σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης, που περιλήφθηκε το τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου με το υπ’ αρ. ……/19.1.2010 συμβόλαιο του συμβ/φου Λουτρακίου Κορίνθου .. …………., το οποίο καταχωρίστηκε στο κτηματολογικό γραφείο Νίκαιας με αρ. …../29.1.2010, σύμφωνα με το οποίο η επικαρπώτρια εκμίσθωσε το επίδικο κατάστημα στην εναγόμενη με τους ίδιους όρους και δικαίωμα υπομίσθωσης, όπως και πριν, για χρονικό διάστημα 12 ετών αρχομένου από 1.5.2010 έως 30.4.2022, έναντι συνολικού μισθώματος για όλα τα έτη της μίσθωσης, ποσό 194.144,43 ευρώ. Στη συνέχεια με το από 4.9.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό υπεκμίσθωσε η εναγόμενη το κατάστημα στην εταιρεία «…………..», για έξη έτη, έναντι μηνιαίου μισθώματος 4.680 ευρώ. Σε εκτέλεση των ως άνω συμβάσεων μίσθωσης (ήτοι των από 21.5.2007 και από 19.1.2010 μισθώσεων) μεταξύ της επικαρπώτριας …….. και της εναγομένης, η πρώτη παρέδωσε τη χρήση του μισθίου καταστήματος στην εναγομένη και η τελευταία σε εκτέλεση των παρεπόμενων υπομισθώσεων στους εκάστοτε υπομισθωτές. Επίσης, προκατέβαλε (η εναγομένη μισθώτρια) στην εκμισθώτρια επικαρπώτρια το σύνολο των μισθωμάτων για τη μισθωτική χρονική περίοδο από 21.5.2007 έως και 30.4.2022, συνολικού ποσού 233.744,43 ευρώ [δηλαδή από 21.5.2007 έως 30.4.2010 (για την πρώτη μίσθωση μέχρι που ξεκίνησε η νέα δεύτερη μίσθωση) ποσό 1.100 ευρώ Χ 36 μήνες = 39.600 ευρώ και από 1.5.2010 έως 30.4.2011 συνολικού ποσού 194.144,43 ευρώ, όπως αναγράφεται το συνολικό μίσθωμα στο ως άνω συμβολαιογραφικό έγγραφο =). Η καταβολή έγινε ως εξής : α) με την προκαταβολή στις 21.5.2007 με μετρητά εις χείρας της εκμισθώτριας επικαρπώτριας ποσού 8.379,49 ευρώ (βλ. την από 21.5.2007 απόδειξη ενοικίου υπογεγραμμένη από την ίδια την εν ζωή τότε εκμισθώτρια – επικαρπώτρια), β) με την πληρωμή από την εναγόμενη τριών συναλλαγματικών, ποσού 61.000 ευρώ η πρώτη και από 50.000 ευρώ καθεμιά από τις άλλες δύο, συνολικά 161.000 ευρώ, με μετρητά στον τραπεζικό λογαριασμό της επικαρπώτριας – εκμισθώτριας στην .. … με αριθμό …………., στις 21.1.2008, 6.2.2008 και 14.2.2008 (βλ τα αντίστοιχα δελτία μεταφοράς και κατάθεσης με την αντίστοιχες ημερομηνίες της τράπεζας και τις από 21.5.2007 αποδείξεις καταβολής μισθωμάτων, υπογεγραμμένες από την ίδια την εκμισθώτρια). Με τις ως άνω (α’ και β’) πληρωμές η εναγόμενη προεξόφλησε το σύνολο των μισθωμάτων της πρώτης σύμβασης μίσθωσης μέχρι τη συμφωνημένη λήξη αυτής έως τις 30.4.2019, συνολικού ποσού 169.379,49 ευρώ. Το γεγονός ότι αυθημερόν με τις ως άνω δύο καταθέσεις των 50.000 ευρώ (στις 5.2.2008 και 14.2.2008) έγιναν και αναλήψεις από τον ατομικό λογαριασμό της επικαρπώτριας – εκμισθώτριας, δεν αναιρεί το πραγματικό και αληθές των ως άνω καταβολών, ενώ δεν αποδείχθηκε ότι τις αναλήψεις από τον ατομικό λογαριασμό τις έκανε όχι η ατομική αποκλειστική δικαιούχος, που ήταν η επικαρπώτρια ……… μέχρι της 27.5.2008, αλλά η εναγόμενη με χρήση του με αρ. …./26.10.2007 πληρεξουσίου της συμβ/φου Αγ. Θεοδώρων ………, που της είχε δώσει η επικαρπώτρια (βλ. και τη σχετική από 12.11.2019 βεβαίωση της εν λόγω τράπεζας ……, σύμφωνα με την οποία ουδέποτε κατατέθηκε το εν λόγω πληρεξούσιο στην εν λόγω τράπεζα) ή άλλο πρόσωπο. Η εν λόγω σύμβαση μίσθωσης, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, καταργήθηκε πρόωρα, με τη συνομολόγηση και από τα δύο μέρη της νέας συμβολαιογραφικής σύμβασης μίσθωσης (…../19.1.2010) που άρχισε από την 1.5.2010. Μέχρι τότε το σύνολο των συμφωνημένων από την πρώτη σύμβαση μισθωμάτων είχε προεξοφληθεί (169.379,49 ευρώ), όμως τα δεδουλευμένα, πραγματικά οφειλόμενα μισθώματα ήταν μόνο 41.025,60 ευρώ (1100 Χ 36 μήνες πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% – από Μάιος 2007 έως Απρίλιος 2010). Είχαν δηλαδή καταβληθεί περισσότερα χρήματα από αυτά που αναλογούσαν στα δεδουλευμένα μισθώματα και δη επιπλέον ποσό 128.353,89 ευρώ (169.379,49 – 41.025,60). Με την κατάρτιση της νέας σύμβασης (το ……/2010 ως άνω συμβόλαιο), από το ως άνω επιπλέον καταβληθέν ποσό των 128.353,89 ευρώ, συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων (εναγόμενης και επικαρπώτριας), όπως ποσό 128.174,37 ευρώ καταλογισθεί σαν δοθείσα προκαταβολή μέρους του νέου συμφωνηθέντος μισθώματος (194.144,43 ευρώ) για όλη τη διάρκεια της νέας σύμβασης λήγουσας έως τις 30.4.2022. Έτσι στο σημείο εκείνο του ως άνω συμβολαίου της νέας μίσθωσης αναφέρεται χαρακτηριστικά «…από το οποίο (εννοεί το συνολικό μίσθωμα των 194.144,43 ευρώ που προαναφέρεται στο συμβόλαιο) ευρώ 128.174,37 ευρώ κατέβαλε η μισθώτρια (εναγόμενη) στην εκμισθώτρια και αυτή εισέπραξε σε μετρητά προηγούμενα και εκτός της παρουσίας μου (δηλ. του συμβ/φου), όπως οι συμβαλλόμενες αυτές δήλωσαν σήμερα ενώπιον μου…». Το υπόλοιπο ποσό των 65.970,06 ευρώ (194.144,43 – 128.174,37) κατέβαλε η εναγόμενη με μετρητά 57.456,15 ευρώ, κατά την υπογραφή του συμβολαίου παρουσία του συμβολαιογράφου και με τραπεζική επιταγή με αρ. …-…../19.1.2010 της τράπεζας ……….., ποσού 8.513,91 ευρώ σε διαταγή της Δ.Ο.Υ. Κορίνθου, που είχε ζητήσει και παρέλαβε η εναγομένη από την τράπεζα, καταβάλλοντάς της το ισόποσο σε μετρητά, την οποία παρέδωσε στην εκμισθώτρια και αυτή παρέλαβε κατά την υπογραφή του συμβολαίου παρουσία του συμβολαιογράφου, στον οποίο εν συνεχεία την παρέδωσε περαιτέρω για να την αποδώσει στη Δ.Ο.Υ. Κορίνθου για τη Δ.Ο.Υ Κορυδαλλού, για να έχει ισχύ το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας της τελευταίας Δ.Ο.Υ. επ’ ονόματι της εκμισθώτριας που προσαρτήθηκε στο συμβόλαιο (βλ. το ως άνω …../19.1.2010 συμβόλαιο). Με βάση τα ανωτέρω οι συναφθείσες συμβάσεις μίσθωσης μεταξύ της εναγόμενης και της επικαρπώτριας – εκμισθώτριας θείας της και γιαγιάς του ενάγοντος ήταν όχι φαινομενικές και εικονικές, αλλά αληθινές και πραγματικές. Οι δηλώσεις τους για παράδοση της χρήσης του μισθίου έναντι μισθώματος, που πραγματικά καταβλήθηκε και εξοφλήθηκε ολοσχερώς, ήταν σοβαρές και αληθινές, προκειμένου να επέλθουν τα έννομα αποτελέσματα των μισθώσεων του επίδικου καταστήματος, όπως επιθυμούσαν πραγματικά οι συμβαλλόμενες. Το γεγονός ότι το συμφωνηθέν μίσθωμα ήταν εμφανώς μικρότερο σε σχέση με αυτό που συμφωνήθηκε με την υπομίσθωση δικαιολογείται από το ότι το πρώτο προκαταβλήθηκε ολοσχερώς για όλο το συμφωνημένο χρονικό διάστημα των μισθώσεων, που ήταν μεγάλης χρονικής διάρκειας, πραγματικά από την εναγόμενη και μάλιστα κατά το μεγαλύτερο μέρος του με μετρητά σε ατομικό τραπεζικό λογαριασμό της εκμισθώτριας αλλά και εις χείρας της, δημιουργηθέντος έτσι το έτος 2010 ενός σχετικά μεγάλου χρηματικού κεφαλαίου 235.000 ευρώ (το σύνολο περίπου των μισθωμάτων), που θα μπορούσε η επικαρπώτρια να το επενδύσει επωφελώς ποικιλοτρόπως, ακόμη και με την πιο απλή μορφή της έντοκης τραπεζικής κατάθεσης, χωρίς να αναλώνει το χρόνο της για εξεύρεση κατάλληλου και φερέγγυου μισθωτή ή να διακινδυνεύει την απώλεια μηνιαίων μισθωμάτων εξαιτίας δυστροπίας τους και την εμπλοκή της σε δικαστικούς αγώνες ή να επηρεάζεται η εκμετάλλευσή του από τις οικονομικές διακυμάνσεις της αγοράς, αναλαμβάνοντας το όποιο ρίσκο συνεπάγεται απ’ αυτές. Άλλωστε μόνη η διαφορά του μισθώματος και του υπομισθώματος δεν αναιρεί το αληθές και σοβαρό των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών, που πραγματικά υπήρχε κατά την κατάρτιση αμφοτέρων των συμβάσεων μίσθωσης. Εντεύθεν, εφόσον ήταν έγκυρες οι συμβάσεις μίσθωσης, εγκύρως κατέστη μισθώτρια η εναγόμενη και νόμιμα κατέχει, έναντι του ενάγοντος, κυρίου πλέον μετά τον επισυμβάντα στις 22.2.2014 θάνατο της επικαρπώτριας γιαγιάς του, και εκμεταλλεύεται το επίδικο κατάστημα με δυνατότητα περαιτέρω έγκυρης υπεκμίσθωσης του σε τρίτους και δεν υποχρεούται σε απόδοση αυτού. Έπρεπε λοιπόν η υπό κρίση αγωγή να απορριφθεί κατ’ ουσίαν. Η εκκαλουμένη, που έκρινε διαφορετικά, αναγνωρίζοντας την ακυρότητα των άνω συμβάσεων λόγω εικονικότητας, υποχρεώνοντας την εναγόμενη να αποδώσει στον ενάγοντα τη χρήση του ένδικου καταστήματος και να του καταβάλει το ποσό των 145.080 ευρώ, νομιμοτόκως, που αντιστοιχούσε στα μισθώματα που εισέπραξε καθ’ ο χρόνο το κατείχε και το υπεκμίσθωνε, έσφαλε ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων. Πρέπει, επομένως, να γίνει δεκτή η έφεση κατ` ουσίαν, να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη, να διακρατηθεί η υπόθεση, να απορριφθεί η αγωγή, να καταδικασθεί ο εφεσίβλητος ενάγων στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της εκκαλούσας εναγόμενης αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας και να επιστραφεί το σχετικό παράβολο της έφεσης στην καταθέσασα αυτό, όπως ορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται την έφεση.
Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου της έφεσης στην καταθέσασα αυτό.
Εξαφανίζει την υπ’ αρ. 1444/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
Διακρατεί την υπόθεση και δικάζει επί της με αρ. κατ. ……./2016 αγωγής.
Απορρίπτει αυτήν.
Καταδικάζει τον ενάγοντα εφεσίβλητο στη δικαστική δαπάνης της εκκαλούσας εναγομένης που καθορίζει σε οκτώ χιλιάδες (8.000) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε, με απόντες τους διαδίκους και τους πληρεξουσίους δικηγόρους, στον Πειραιά στις 31 Δεκεμβρίου 2019
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
