Ο επωφελέστερος τρόπος αξιοποίησης του καταλειφθέντος περιουσιακού στοιχείου συνίσταται στο να επιτραπεί στο αιτούν κοινωφελές ίδρυμα η εκποίησή του, παρά τον όρο της διαθήκης περί μη απαλλοτρίωσής του
Δεκτή έγινε από το αρμόδιο τριμελές εφετείο αίτηση φιλανθρωπικού ιδρύματος περί επωφελέστερης αξιοποίησης καταλειφθέντος περιουσιακού στοιχείου, κατόπιν ερμηνείας της πραγματικής βούλησης του διαθέτη (ΤριμΕφΛαρ 154/2021).
Πιο αναλυτικά, το αιτούν κοινωφελές ίδρυμα υποστήριξε πως η θέληση της διαθέτιδας, όπως αυτή αποτυπώθηκε στη διαθήκη της, δεν μπορεί να ικανοποιηθεί και πως η προσφορότερη και επωφελέστερη αξιοποίηση του καταλειφθέντος ακινήτου μπορεί να γίνει με την εκποίησή του, μέσω πλειοδοτικού διαγωνισμού, ώστε το τίμημα που θα επιτευχθεί να διατεθεί για τους σκοπούς του ιδρύματος.
Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, στην διαθήκη της η διαθέτης έθεσε τον όρο του αναπαλλοτριώτου, απαγορεύοντας ρητά στο αιτούν την εκποίηση του επίδικου ακινήτου. Ωστόσο, δεν συμπεριέλαβε στη διαθήκη της διάταξη ως προς το σκοπό τον οποίο θα εξυπηρετεί το ακίνητο, οπότε εκ του νόμου θεωρείται ότι αφέθηκε για την ευόδωση των σκοπών του ιδρύματος, διά της συνήθους εκμετάλλευσης αυτού, που είναι, εφόσον πρόκειται για αστικό ακίνητο, η εκμίσθωσή του.
Ακολούθως, το δικαστήριο διαπίστωσε, ως προς την κατάσταση του επίδικου ακινήτου, ότι αυτό, λόγω της παλαιότητάς του και προκειμένου να εκμισθωθεί, χρήζει εκτεταμένων επισκευών και, μάλιστα, ολικής ανακαίνισης.
Περαιτέρω, διαπιστώθηκε ότι το αιτούν ίδρυμα όχι μόνο δεν διαθέτει τους αναγκαίους οικονομικούς πόρους για την επισκευή του διαμερίσματος αλλά καθίσταται δυσχερής ακόμη η συντήρηση και λειτουργία του ίδιου του αιτούντος, καθώς όλες οι χρήσεις των προηγούμενων ετών είναι ζημιογόνες και υφίστανται οφειλές προς τρίτους μεταξύ των οποίων και ο ΕΦΚΑ. Ακόμη δε και αν υπήρχε το αναγκαίο χρηματικό ποσό για την επισκευή του διαμερίσματος θα ήταν δυσχερής και μακροχρόνια η απόσβεσή του και η αποκόμιση κέρδους από την εκμίσθωσή του, καθόσον απαιτούνται χρήματα για την πληρωμή φόρων και λοιπόν βαρών, έξοδα διαχείρισης και συντήρησης, ενώ η είσπραξη των μισθωμάτων πολλές φορές καθίσταται αβέβαιη, λόγω της μη τήρησης από τους εκμισθωτές των υποχρεώσεών τους από τη σύμβαση.
Όσον αφορά στη βούληση της κληρονομούμενης, το δικαστήριο έκρινε πως η τελευταία προέβη στην διάθεση του επίδικου ακινήτου προς το αιτούν, έχοντας τη βούληση για την οικονομική ενίσχυση της εν γένει λειτουργίας του αιτούντος και των κοινωφελών (φιλανθρωπικών) σκοπών που συνδέονται με αυτή, μέσω της εκμετάλλευσης και του πορισμού εισοδήματος από το εν λόγω ακίνητο.
Ωστόσο, κρίθηκε ότι η δυσμενής οικονομική κατάσταση του αιτούντος καθιστά σοβαρώς αμφίβολη την εξακολούθηση της εύρυθμης λειτουργίας του κι, ως εκ τούτου, εφόσον η βελτίωση της οικονομικής κατάστασης του αιτούντος δεν μπορεί να επιτευχθεί μέσω της εκμετάλλευσης του ανωτέρω ακινήτου, μοναδικός τρόπος για να αποφέρει αυτό τα αναγκαία προς τούτο έσοδα είναι η εκποίηση του.
Συνεπώς, κρίθηκε από το δικαστήριο πως ο επωφελέστερος τρόπος αξιοποίησης του καταλειφθέντος περιουσιακού στοιχείου συνίσταται στο να επιτραπεί στο αιτούν η εκποίησή του, ώστε το προϊόν (τίμημα) της εκποίησής του να διατεθεί για την εξακολούθηση της εύρυθμης λειτουργίας του και την πραγματοποίηση των κοινωφελών σκοπών οι οποίοι συνδέονται με αυτή, που αποτελεί την πραγματική βούληση του δωρητή.
Διαφορετικά, αν τηρηθεί η επιθυμία της διαθέτιδος, σχετικά με το αναπαλλοτρίωτο του κληρονομιαίου ακινήτου και τον τρόπο εκμετάλλευσής του μέσω της μίσθωσης, όχι μόνο θα απαξιωθεί πλήρως, αλλά και δεν θα εκπληρωθεί η βούλησή της για την οικονομική συνδρομή του αιτούντος.
Απόσπασμα απόφασης
Στη συνέχεια, το αιτούν, με την υπ’ αριθμό …../1981 πράξη αποδοχής κληρονομίας της συμβολαιογράφου Θηβών ., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Χαλανδρίου αποδέχτηκε την κληρονομία της ως άνω αποβιωσάσης, καταστάν με τον τρόπο αυτό κύριο του ως άνω ακινήτου. Εξάλλου, στην ίδια ως άνω διαθήκη, η διαθέτης έθεσε τον όρο του αναπαλλοτριώτου, απαγορεύοντας ρητά στο αιτούν την εκποίηση του ακινήτου αυτού. Ή ως άνω διαθέτης δεν συμπεριέλαβε στη διαθήκη της διάταξη ως προς το σκοπό τον οποίο θα εξυπηρετεί το ακίνητο, οπότε εκ του νόμου θεωρείται ότι αφέθηκε για την ευόδωση των σκοπών του ιδρύματος (άρθρ. 50 παρ.3 του ν. 4182/2013), διά της συνήθους εκμετάλλευσης αυτού, που είναι, εφόσον πρόκειται για αστικό ακίνητο, η εκμίσθωσή του. Το ως άνω ακίνητο, που έχει περιέλθει στην ιδιοκτησία του αιτούντος, λόγω της παλαιότητάς (47ετίας) και, προκειμένου να εκμισθωθεί, χρήζει εκτεταμένων επισκευών. Όπως, μάλιστα, κατέθεσε ο εξετασθείς μάρτυρας, «…..», προκύπτει δε και από την από Ιούνιος 2020 έκθεση αυτοψίας του «…..», πολιτικού μηχανικού, που προσκομίζει το αιτούν, το ακίνητο χρήζει ολικής ανακαίνισης καθώς τα κουφώματα είναι τα εκ κατασκευής, υπάρχει διαρροή στο μπάνιο η οποία έχει δημιουργήσει πρόβλημα στο δάπεδο του μπάνιου αλλά και στο δάπεδο του παρακείμενου υπνοδωματίου, ενώ απαιτείται και αντικατάσταση όλων των εσωτερικών θυρών και της εισόδου καθώς είναι απλές ξύλινες πρεσσαριστές και έχουν φθαρεί. Αντικατάστασης χρήζει επίσης η κουζίνα και το wc, η υδραυλική εγκατάσταση και η ηλεκτρολογική, όπως αναγκαίο είναι και το βάψιμο, εσωτερικά και εξωτερικά του διαμερίσματος. Επιβεβλημένη είναι και η εγκατάσταση κλιματιστικών σε όλους τους χώρους. Το κόστος για την ολική ανακαίνιση ανέρχεται περίπου στις 15.000€ προ φπα. Η αξία του διαμερίσματος κατά την ίδια έκθεση ανέρχεται σε 117.387 ευρώ. Το μίσθωμα που δύναται να επιτευχθεί μετά την επισκευή του ανέρχεται σε 400 ευρώ το μήνα περίπου. Ωστόσο το αιτούν όχι μόνο δεν διαθέτει τους αναγκαίους οικονομικούς πόρους για την επισκευή του διαμερίσματος αλλά δυσχερής είναι ακόμη η συντήρηση και λειτουργία του ίδιου του αιτούντος καθώς όλες οι χρήσεις των προηγούμενων ετών είναι ζημιογόνες.
Ειδικότερα για το έτος 2018 τα έσοδά του ανήλθαν στο ποσό των 152.660,88 ευρώ, τα δε έξοδά του στο ποσό των 206.152,15 ευρώ, ήτοι υπάρχει διαφορά της τάξης των 53.491,27 ευρώ, το έτος 2019 τα έξοδά του στο ποσό των 132.349,40 ευρώ, τα δε έξοδά του στο ποσό των 203.520,91 ευρώ, ήτοι υπάρχει διαφορά της τάξης των 71.171,51 ευρώ, το δε έτος 2020 τα έσοδά του ανήλθαν στο ποσό των 105.367,46 ευρώ και τα έξοδα του στο ποσό των 197.759,21 ευρώ, ήτοι υπάρχει διαφορά της τάξης των 47.391,75 ευρώ. Πλέον τούτων υφίστανται οφειλές προς τρίτους μεταξύ των οποίων και ο ΕΦΚΑ, με απαίτηση εναντίον του ιδρύματος ποσού μεγαλύτερου των 50.000 ευρώ, που αδυνατεί να εξοφλήσει. Αλλά και αν υπήρχε το αναγκαίο χρηματικό ποσό για την επισκευή του διαμερίσματος θα ήταν δυσχερής και μακροχρόνια η απόσβεσή του και η αποκόμιση κέρδους από την εκμίσθωσή του με το μίσθωμα που προαναφέρθηκε, λαμβανομένου υπόψη, τόσο ότι απαιτούνται χρήματα για την πληρωμή φόρων και λοιπόν βαρών, έξοδα διαχείρισης και συντήρησης, όσο και ότι η είσπραξη των μισθωμάτων, αρκετές φορές, είναι αβέβαιη, λόγω της μη τήρησης από τους εκμισθωτές των υποχρεώσεών τους από τη σύμβαση. Βέβαια το ως άνω διαμέρισμα δεν είναι το μόνο ακίνητο του αιτούντος καθώς τούτο διαθέτει 25 συνολικά ακίνητα. Από αυτά εκμισθώνει μόλις τα οκτώ (8) με συνολικό ετήσιο μίσθωμα 36.329 ευρώ. Από τα υπόλοιπα τα επτά (7) είναι υπόγεια σε κακή κατάσταση και μη αξιοποιήσιμα, τα δύο ρυμοτομούνται και ένα είναι δεσμευμένο από την Εφορία Αρχαιοτήτων, για δύο υπάρχουν έριδες μεταξύ συγκληρονόμων, τα δε υπόλοιπα δεν εκμισθώνονται λόγω ανάγκης επισκευών.
Εξάλλου, από τα ως άνω στοιχεία, προέκυψε ότι η προαναφερθείσα κληρονομούμενή προέβη στην εν λόγω διάθεση του ως άνω ακινήτου προς το αιτούν, διά της ιδιόγραφης διαθήκης της, έχοντας τη βούληση για την οικονομική ενίσχυση της εν γένει λειτουργίας αυτού (αιτούντος) και των κοινωφελών (φιλανθρωπικών) σκοπών που συνδέονται με αυτή, μέσω της εκμετάλλευσης και του πορισμού εισοδήματος από το εν λόγω ακίνητο, μάλιστα για το λόγο αυτό τέθηκε ο ως άνω όρος της μη απαλλοτρίωσης αυτού. Ωστόσο, η προεκτεθείσα δυσμενής οικονομική κατάσταση του αιτούντος καθιστά σοβαρώς αμφίβολη την εξακολούθηση της εύρυθμης λειτουργίας του, η οποία, κατά τα ως άνω, αποτελεί το σκοπό της εν λόγω διάθεσης.
Ως εκ τούτου εφόσον η βελτίωση της προαναφερθείσας οικονομικής κατάστασης του αιτούντος δεν μπορεί να επιτευχθεί μέσω της εκμετάλλευσης του ανωτέρω ακινήτου, μοναδικός τρόπος για να αποφέρει αυτό τα αναγκαία προς τούτο έσοδα είναι η εκποίηση του.
Ειδικότερα, ο επωφελέστερος τρόπος αξιοποίησης του ανωτέρω καταλειφθέντος περιουσιακού στοιχείου, συνίσταται στο να επιτραπεί στο αιτούν η εκποίησή του, ώστε το προϊόν (τίμημα) της εκποίησής του να διατεθεί για την εξακολούθηση της εύρυθμης λειτουργίας του και την πραγματοποίηση των κοινωφελών σκοπών οι οποίοι συνδέονται με αυτή, που αποτελεί την πραγματική βούληση του προαναφερθέντος δωρητή. Ειδικότερα με βάση τα παραπάνω, εάν τηρηθεί η επιθυμία της διαθέτιδος, σχετικά με το αναπαλλοτρίωτο του κληρονομιαίου ακινήτου και τον τρόπο εκμετάλλευσής του, μέσω της μίσθωσης αυτού, όχι μόνο θα απαξιωθεί πλήρως, αλλά και δεν θα εκπληρωθεί η βούλησή της για την οικονομική συνδρομή του αιτούντος και μέσω αυτού της ευόδωσης του σκοπού του περί περίθαλψης των απόρων ηλικιωμένων ατόμων της περιφέρειάς του, σύμφωνα με την διαθήκη της.
Κατόπιν τούτων, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, λόγω του όρου αυτού, δεν μπορεί να εκπληρωθεί καθόλου, η βούληση της διαθέτιδος, αυτή δε, θα ικανοποιηθεί πληρέστερα, εφόσον εκποιηθεί το ανώτερο ακίνητο. Η με τον ανώτερο τρόπο αξιοποίηση του επίδικου ακινήτου ανταποκρίνεται στην αληθινή θέληση της διαθέτιδας, η οποία διαπνεόταν από συναισθήματα συμπάθειας και αλληλεγγύης προς τα ηλικιωμένα άτομα και η θέλησή της ήταν να συνδράμει τους φιλανθρωπικούς σκοπούς και τα έργα του αιτούντος, αν γνωρίζε δε τις ανωτέρω κρατούσες συνθήκες ως προς την οικονομική αδυναμία του αιτούντος και τις δυσχέρειες στην εκμετάλλευση του ακινήτου δεν θα επέμενε στη διατήρηση του αναπαλλοτρίωτου και θα συμφωνούσε στην προαναφερθείσα μεταβολή της εκμεταλλεύσεως τούτου. Προς τούτο άλλωστε δεν προβάλλει αντιρρήσεις ο Συντονιστής Αποκεντρωμένης Διοίκησης Θεσσαλίας-Στερεάς Ελλάδας, όπως προκύπτει από το με αριθμ. πρωτ. …../2020 έγγραφό του. Τέλος, αποδείχθηκε ότι η αγοραστική αξία του εν λόγω ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των 117.387 ευρώ, με βάση τα προαναφερόμενα.
Δείτε ολόκληρη την απόφαση στο dsanet.gr.
