Το πάνω χέρι στις ρευστοποιήσεις ακινήτων παίρνουν οριστικά τα funds, τα οποία από το 2022 είναι οι κύριοι επισπεύδοντες για άνω του 70% των πλειστηριασμών που γίνονται μέσω της πλατφόρμας e-auction. Τα στοιχεία από την ηλεκτρονική πλατφόρμα των συμβολαιογράφων δείχνουν ότι η πρωτοκαθεδρία των τραπεζών έχει ανατραπεί οριστικά προς όφελος των SPVs, τα οποία φιγουράρουν στις πρώτες θέσεις της κατάταξης ως επισπεύδοντες πλειστηριασμών με εξωτικά ονόματα (Cairo, Galaxy, Sunrise, Vega, Pillar, Mexico, Orion κ.ά.), που παραπέμπουν στις τιτλοποιήσεις και τις πωλήσεις κόκκινων δανείων που έχουν πραγματοποιήσει οι τράπεζες τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με στοιχεία που βασίζονται στην επεξεργασία που έχει κάνει το iMEdD Lab, τα funds είναι οι επισπεύδοντες για το 70,7% των πλειστηριασμών που θα γίνουν το 2022. Πρόκειται για πάνω από 9.900 πλειστηριασμούς που έχουν αναρτηθεί από την αρχή του χρόνου και για όλο το 2022, με τη λίστα των προγραμματισμένων πλειστηριασμών να εμπλουτίζεται και να μεγαλώνει κάθε εβδομάδα. Οι τράπεζες που μέχρι σήμερα ήταν επισπεύδουσες για το 84% των πλειστηριασμών που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια, περιορίζουν τη συμμετοχή τους στους νέους πλειστηριασμούς μόλις στο 22,2%, ενώ άλλο ένα περίπου 8% είναι οι επισπεύδοντες ιδιώτες ή άλλα νομικά πρόσωπα.
Η κυριαρχία των funds αλλάζει και την πολιτική στον τομέα των πλειστηριασμών, που θα αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των επιχειρησιακών στόχων που προβλέπονται από τον «Ηρακλή», τον κρατικό μηχανισμό που έχει εγγυηθεί ένα σημαντικό μέρος των εσόδων από τις τιτλοποιήσεις που έχουν πραγματοποιήσει οι τράπεζες. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα επιχειρησιακά σχέδια που έχουν υποβάλει τα funds προκειμένου το Δημόσιο να παράσχει την κρατική εγγύηση στις τιτλοποιήσεις, προβλέπουν ότι το 40%-50% των εσόδων που πρέπει να επιτύχουν τα funds θα προέλθει από τις ρευστοποιήσεις ακινήτων, γεγονός που καθιστά τους πλειστηριασμούς προτεραιότητα για τους νέους κατόχους των κόκκινων δανείων, προκειμένου τα επιχειρησιακά πλάνα να τηρηθούν και να αποτραπεί η ενεργοποίηση της κρατικής εγγύησης.
Η στρατηγική τους
Σε αντίθεση με την πολιτική που ακολούθησαν οι τράπεζες τα τελευταία χρόνια, οι οποίες κυρίως ως μέτρο πίεσης κατά των δανειοληπτών αγόραζαν οι ίδιες τον κύριο όγκο των ακινήτων –μεταξύ 80% και 90%– που έβγαζαν σε πλειστηριασμό, τα funds επιδιώκουν τη μεταπώληση αυτών των ακινήτων απευθείας σε τρίτους. Η αγορά από τα ίδια τα funds των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί, ακολουθείται μόνο για ορισμένα εμπορεύσιμα ακίνητα που μπορούν να μεταβιβαστούν στη συνέχεια σε καλύτερες τιμές από αυτή που βγαίνουν στον πλειστηριασμό και δεν συνιστά την κύρια στρατηγική τους, η οποία είναι να εισπράξουν όσα χρήματα μπορούν περισσότερα από το πρώτο στάδιο, προκειμένου να μην πέσουν έξω στους στόχους που έχουν δεσμευθεί ότι θα επιτύχουν. Η πρακτική άλλωστε να αγοράζουν ακίνητα στο στάδιο του πλειστηριασμού τούς επιβαρύνει με επιπλέον κόστος, καθώς προκειμένου να μπορέσουν να μεταπωλήσουν αυτά τα ακίνητα, θα πρέπει προηγουμένως να τα έχουν «ξεκαθαρίσει», νομιμοποιώντας όλες τις τυχόν αυθαιρεσίες που τα βαραίνουν, γεγονός που συνεπάγεται επιπλέον κόστος.
Η επιτάχυνση των πλειστηριασμών από την τρέχουσα χρονιά, που επιδιώκουν οι νέοι κάτοχοι και διαχειριστές των κόκκινων δανείων, διευκολύνεται από τις αλλαγές που τέθηκαν σε ισχύ μέσω του νέου Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, δηλαδή από τη δυνατότητα μείωσης της τιμής του ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό αυτόματα, χωρίς δικαστική απόφαση.
Η διαδικασία
Οπως προβλέπει ο νέος Κώδικας, «αν δεν παρουσιαστούν πλειοδότες ή δεν υποβληθούν προσφορές, η κατακύρωση θα γίνεται σε αυτόν που επισπεύδει τον πλειστηριασμό, δηλαδή την τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης εφόσον το ζητήσει και εφόσον έχουν υποβάλει σχετική αίτηση. Αν δεν υποβληθεί αίτηση, ο πλειστηριασμός επαναλαμβάνεται με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς μέσα σε 40 ημέρες και αν και ο δεύτερος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται νέος, εντός 30 ημερών, με τιμή πρώτης προσφοράς ίση με το 80% της αρχικής τιμής.
Σε περίπτωση που και ο τρίτος πλειστηριασμός αποβεί επίσης άγονος, η διαδικασία της ρευστοποίησης επαναλαμβάνεται εντός 30 ημερών, με τιμή πρώτης προσφοράς ίσης προς το 65% της τιμής που είχε οριστεί αρχικά και αν και αυτός αποβεί άκαρπος, το αρμόδιο δικαστήριο μπορεί να διατάξει να γίνει αργότερα νέος πλειστηριασμός με την ίδια ή και ακόμη και κατώτερη του 65% της τιμής της πρώτης προσφοράς.
Ο νέος κώδικας έχει εισαγάγει μεταξύ άλλων και τη δυνατότητα απόκτησης ενός ακινήτου από πολλαπλούς αγοραστές, για την αγορά του οποίου μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος να βάζει μέρος των χρημάτων, πρόβλεψη που στοχεύει να διευκολύνει τη ρευστοποίηση μεγάλων κυρίως εμπορικών ακινήτων, που μπορούν να κινητοποιήσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Το μεγάλο στοίχημα στην αγορά αποτελεί πλέον η ζήτηση για τα ακίνητα και γι’ αυτό, τόσο οι τράπεζες όσο και τα funds έχουν δημιουργήσει ειδικές πλατφόρμες προκειμένου να διαφημίσουν τα ακίνητα που βγάζουν στον πλειστηριασμό ή έχουν ήδη περιέλθει στην κυριότητά τους κατόπιν πλειστηριασμού.
Πλατφόρμες όπως το «landea», στην οποία ανεβαίνουν ακίνητα που βγαίνουν στον πλειστηριασμό μέσω του e-auction, διαθέτοντας και το αναγκαίο φωτογραφικό υλικό ή πλατφόρμες που έχουν δημιουργηθεί από τις τράπεζες, όπως το «realestateonline» της Εθνικής Τράπεζας, το «findyourproperty» της Eurobank, το «propertynow» της Alpha Bank και το «altamiraproperties», που έχει δημιουργήσει η dovalue, στοχεύουν στην ενεργοποίηση του ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, προκειμένου να υπάρξει και η αναγκαία ζήτηση η οποία θα απορροφήσει τον τεράστιο όγκο ακινήτων που θα βγει μαζικά στην αγορά τα επόμενα χρόνια.
