Κρίσιμες είναι οι ώρες που έρχονται στην αγορά των ακινήτων, αφού ξεκινά ο «μαραθώνιος» της διαχείρισης των collaterals (ενέχυρων) των κόκκινων δανείων. Αφορά, κατά προσέγγιση, 600.000 – 700.000 ακίνητα που αποτελούν ενέχυρα των κόκκινων δανείων και θα «ανακυκλωθούν» στην αγορά τα επόμενα τρία έως πέντε έτη.
Πέρα από τις πωλήσεις και την αξιοποίηση (μισθώσεις) των περίπου 25.000 – 30.000 ακινήτων που κατέχουν ήδη οι τράπεζες στα χαρτοφυλάκιά τους από πλειστηριασμούς, η διαχείριση των περίπου 700.000 ακινήτων που συνιστούν εμπράγματες εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων θα αναδιατάξουν την αγορά του real estate (κάτι στο οποίο θα συμβάλουν και τα επενδυτικά έργα και η νέα δόμηση ακινήτων που αναμένονται).
Από τα μεγέθη των ακινήτων, προκύπτει ότι μεγαλύτερο ρόλο στην «πίτα» της διαχείρισης θα έχουν οι εταιρείες διαχείρισης. Οι τράπεζες θα έχουν να διαχειριστούν τα 25.000 – 30.000 ακίνητα που έχουν ήδη στα χαρτοφυλάκιά τους, καθώς και τα ακίνητα που θα αποκτήσουν από μελλοντικούς πλειστηριασμούς. Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς στο insider.gr, στις τράπεζες καταλήγουν από πλειστηριασμούς περίπου 10.000 ακίνητα ετησίως και από αυτά πωλούν 3.000 – 4.000 ακίνητα.
Η «μάχη» της διαχείρισης των collaterals των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τους servicers θα ξεκινήσει άμεσα, καθώς όπως έγραψε το insider.gr έρχεται πωλητήριο πακέτων δανείων του «Ηρακλή» και «καταιγίδα» δευτερογενών πωλήσεων NPLs και των ακινήτων που τα συνοδεύουν ως εμπράγματες εξασφαλίσεις. Το πωλητήριο τμημάτων τιτλοποιήσεων του «Ηρακλή» θα ακολουθήσει το παράδειγμα της γειτονικής Ιταλίας, όπου γίνονται ήδη εκτενείς πωλήσεις χαρτοφυλακίων από τα δάνεια που έχουν τιτλοποιηθεί και μεταβιβαστεί στο σχήμα προστασίας ενεργητικού GAGs, προκειμένου να καλυφθεί η υστέρηση στις ανακτήσεις που έχουν προϋπολογιστεί.
Όπως έγραφε το insider.gr, πριν ξεκινήσουν οι πωλήσεις μικρών πακέτων τιτλοποιήσεων του «Ηρακλή» θα έχουν προηγηθεί πωλήσεις τμημάτων χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων, τα οποία πωλήθηκαν πρωτογενώς από τις τράπεζες σε επενδυτές και η διαχείρισή τους ανατέθηκε σε εταιρείες διαχείρισης. Τις πωλήσεις αυτές έχουν ήδη ξεκινήσει η doValue και η CarVal και οι πληροφορίες αναφέρουν ότι θα ακολουθήσει η Bain Capital με πώληση τμήματος του χαρτοφυλακίου Icon που είχε αγοράσει από την Εθνική Τράπεζα (project Frame), ενώ και το fund Apollo προετοιμάζει την πώληση του χαρτοφυλακίου Jupiter που είχε αγοράσει από την Alpha Bank.
Όπως έγραψε το insider.gr, για τη διαχείριση όλων των ακινήτων που βρίσκονται πίσω από τα δάνεια που θα πουληθούν στη δευτερογενή αγορά, οι εταιρείες διαχείρισης θα χρησιμοποιήσουν και δικές τους εταιρείες ακινήτων, πέραν των τρίτων με τις οποίες συνεργάζονται, δημιουργώντας παράλληλα τη νέα «γενιά» ρυθμίσεων που θα προσφέρουν στους δανειολήπτες.
Όπως αναφέρουν στο insider.gr γνώστες της αγοράς, σε πρώτη φάση, το 20% – 25% των ακινήτων που αποτελούν collaterals στα κόκκινα δάνεια – δηλαδή γύρω στα 150.000 με 175.000 ακίνητα – θα κατευθυνθούν δια μέσου των εταιρειών διαχείρισης σε πωλήσεις. Στόχος είναι, από το συνολικό απόθεμα ακινήτων – collaterals, το μεγαλύτερο μέρος να γυρίσει πίσω στους δανειολήπτες είτε μέσω αποπληρωμής του δανείου και επαναγοράς τους είτε με leasing που θα επιτρέψει την εκμίσθωση των ακινήτων στους δανειολήπτες στο πλαίσιο ρύθμισης της οφειλής. Ρόλο στις διαδικασίες αυτές θα παίξει, όταν συσταθεί, και ο Φορέας Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων του νέου πτωχευτικού νόμου.
Η ενεργή διαχείριση των ακινήτων από τους servicers δεν θα περιορίζεται στην απόκτηση και μεταπώληση των ακινήτων, αλλά οι εταιρείες διαχείρισης θα λειτουργούν και επενδυτικά , προσελκύοντας επενδύσεις για βελτίωση των ακινήτων και συμβάλλοντας σε μεγαλύτερης έκτασης αναπτύξεις σε επιχειρηματικά ακίνητα. Με τον τρόπο αυτό θα επωφελείται η εταιρεία διαχείρισης από την άνοδο της τιμής του ακινήτου, ο δανειολήπτης διότι θα ανακτάται μεγαλύτερο μέρος της οφειλής, αλλά και η ευρύτερη κτηματαγορά.
Σύμφωνα με εκπροσώπους των servicers, η δευτερογενής αγορά ακινήτων με την προσέλκυση επενδυτών θα λειτουργήσει αντισταθμιστικά στις πιέσεις των τιμών από τους πλειστηριασμούς. Οι τιμές στη δευτερογενή αγορά ακινήτων θα λειτουργούν ως benchmark και για την υπόλοιπη κτηματαγορά, θέτοντας ένα όριο τιμών για τους πλειστηριασμούς ή ακόμα και για τις απλές αγοραπωλησίες στην αγορά.
