Αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστος χώρος ελευθέρας συγχρήσεως ακάλυπτος χώρος. Πυλωτή πολυκατοικίας, που χρησιμοποιείται ως χώρος σταθμεύσεως αυτοκίνητων, ως προς τον οποίο ενώ δεν υπήρξε ρύθμιση της χρήσεως του με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, στη συνέχεια με συμφωνία που εμπεριέχεται σε αγοραπωλητήριο συμβόλαιο μεταξύ αγοραστών διαμερίσματος και των αρχικών συνοικοπεδούχων, οι τελευταίοι απέκτησαν το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου αυτού. Η συμφωνία αυτή είναι άκυρη, διότι απαιτείται σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη.
ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΤΜΗΜΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ
Αριθμός Απόφασης 2321/2015
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή, Γεωργία-Ελένη Παπαγιαννοπούλου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, που όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου, και τη Γραμματέα, Νικολέττα Πηλίτση.
Συνεδρίασε δημόσια, στο ακροατήριο του, την 26η Μαρτίου 2015, για να δικάσει την παρακάτω υπόθεση, μεταξύ:
ΤΩΝ ΚΑΛΟΥΝΤΩΝ – ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ: 1) … και 3) …, κατοίκων απάντων Φιλοθέης Αττικής, οι οποίοι παραστάθηκαν δια των πληρεξουσίων δικηγόρων Δημητρίου Αβραάμ και Χρυσάνθης Ντέμου – Παπά.
ΤΩΝ ΚΑΘ’ ΩΝ Η ΚΛΗΣΗ: 1) … και 3) …, κατοίκων απάντων Φιλοθέης Αττικής εκ των οποίων η πρώτη και ο τρίτος δεν εμφανίσθηκαν ούτε εκπροσωπήθηκαν από πληρεξούσιο δικηγόρο ενώ η δεύτερη παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου Βασιλείου Καρνέζη-Ρηγάτου.
Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 23-12-2012 αγωγή, που κατατέθηκε στη Γραμματεία αυτού του Δικαστηρίου, με αριθμό 4523/115/2013, η οποία επανήλθε προς συζήτηση με την από 4-12-2014 κλήση, που κατατέθηκε στη Γραμματεία αυτού του Δικαστηρίου με αριθμό 141091/3205/2014 και προσδιορίστηκε για την πιο πάνω δικάσιμο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και τις προτάσεις τους.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τις υπ’ αριθμ. 10455γ/11-2-2013 και 10446γ/11-2-2013 1011Β727-6-2013 σε συνδυασμό με τις υπ’ αριθμ. 2865Δ/5-3-2015 και 2867Δ/5-3-2015 αντίστοιχα εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών …, που προσκομίζουν και επικαλούνται οι ενάγοντες, προκύπτει ότι ακριβές αντίγραφο τόσο της υπό κρίση αγωγής όσο και της κλήσης με την οποία η υπόθεση επανήλθε προς συζήτηση με πράξη ορισμού δικασίμου για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας και κλήση προς συζήτηση στη δικάσιμο αυτή, επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως στους πρώτη και τρίτο των εναγομένων. Οι τελευταίοι όμως, όταν η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά του οικείου εκθέματος, δεν εμφανίσθηκαν ούτε παραστάθηκαν από πληρεξούσιο δικηγόρο και πρέπει να δικαστούν ερήμην .Ωστόσο το δικαστήριο θα προχωρήσει στη συζήτηση της υπόθεσης ,σαν να ήταν όλοι οι διάδικοι παρόντες (άρθρο 649 παρ. 2 ΚΠολΔ).
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ 1, 4 παρ 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως, δε, αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ, επί των οποίων (κοινών μερών) κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται σε απόλυτη χρήση ανεξάρτητα από το μέγεθος της ιδανικής του μερίδας (ΕφΠειρ 80/1996 ΕλΔ/νη 37/1158). Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών πάνω σ’ αυτά, γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, οι οποίες γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλονται σε μεταγραφή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 1192 αριθμ. 1 και 1198 ΑΚ. Με ίδιες συμφωνίες μπορεί να τίθενται εγκύρως περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των κοινών. Αν ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις. Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση κατά την οποία η συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας ή οι ιδιαίτερες συμφωνίες έρχονται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, στις οποίες απαγγέλλεται ρητά ή κατά τρόπο σαφή η ακυρότητα για την παράβαση τους. Τέτοια διάταξη είναι και εκείνη του άρθρου 1 παρ 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 τουν. 1221/1981. Από τη διάταξη αυτή που ορίζει ότι «οι τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις στάθμευσης εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (polotis), κατά τις ισχύουσες διατάξεις δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίας», προκύπτει ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακάλυπτου, προς δημιουργία επ’ αυτού χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν, δηλαδή, κατά αποκλειστική κυριότητα σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος και κοινόκτητος χώρος, ανήκει δηλαδή στη συγκυριότητα όλων των ιδιοκτητών ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου της οικοδομής, η δε συστατική πράξη της οροφοκτησίας κατά το μέρος που με αυτή συστήνονται στην πιλοτή θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων ως διαιρημένες ιδιοκτησίες, περιερχόμενες στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων οροφοκτητών ή τρίτων, είναι απολύτως άκυρη, ως αντικείμενη στην ως άνω απαγορευτική πολεοδομική διάταξη (άρθρο 174 ΑΚ). Η συμφωνία, όμως, που περιέχεται στη συστατική πράξη ή στον κανονισμό ότι οι χώροι στάθμευσης στην πιλοτή θα ανήκουν κατ’ αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένη χωριστή ιδιοκτησία ορόφου ή διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής, στην οποία υπάρχουν, είναι έγκυρη κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929 (ΟΛΑΠ 23/2000 ΕλλΔ/νη 42/58, ΑΠ 1592/2008, δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 31/2001 ΕλΔ/νη 42/938, ΑΠ 1220/2001 ΕλΔ/νη 43/151, ΑΠ 1078/2000 ΕλΔ/νη 42/432, ΑΠ 353/1997 ΝοΒ 46/632). Η κατά τα άνω παραχώρηση της χρήσης κοινόχρηστου πράγματος σε συγκεκριμένη χωριστή ιδιοκτησία δημιουργεί περιορισμό της αναγκαστικής συγκυριότητας των λοιπών οροφοκτητών επ’ αυτού, από την οποία (αναγκαστική συγκυριότητα) απορρέει και το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση του, υπό την έννοια ότι οι λοιποί ιδιοκτήτες αποκλείονται από τη χρήση του. Ο περιορισμός αυτός φέρει κατά το άρθρο 13 παρ 3 του ν 3741/1929 το χαρακτήρα δουλείας, χωρίς όμως και να είναι πραγματική δουλεία, με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ, οπότε και δεν έχουν επ’ αυτής εφαρμογή οι γενικές διατάξεις περί πραγματικής δουλείας (άρθρα 1121, 1138 ΑΚ) που προβλέπουν τη σύσταση της με χρησικτησία ή την απόσβεση της με αχρησία ( ΑΠ 1554/ 2005 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1033/2001 ΕλΔ/νη 43/447, ΑΠ 121/1993 ΕλΔ/νη 36/1134). Οι ως άνω περιορισμοί που τίθενται με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, λόγω του χαρακτήρα τους ως δουλείας, δεσμεύουν τους συμβληθέντες στην πράξη αυτή και τον κανονισμό, τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και εκείνους που προσχώρησαν εκ των υστέρων στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας και τον κανονισμό (ΑΠ 432/2001 ΕλΔ/νη 43/443, ΑΠ 1699/95 ΕλΔ/νη 39/374), ενώ η μεταβίβαση της χωριστής ιδιοκτησίας περιλαμβάνει αυτοδικαίως και το παρεπόμενο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης (I. Κατράς «Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας (2007) παρ 287 (ΑΠ 158/2005 ΕλΔ/νη 47/504, ΑΠ 551/2003 ΕλΔ/νη 44/980, ΑΠ 1051/2003 ΕλΔ/νη 45/165).
Οι ενάγοντες με την υπό κρίση αγωγή τους ιστορούν ότι όλοι οι διάδικοι είναι κύριοι των περιγραφόμενων σ’ αυτή αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών και συγκύριοι των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της ευρισκόμενης επί της οδού … στη Φιλοθέη Αττικής πολυώροφης οικοδομής. Ότι με την υπ’ αριθμόν …/24.1.1976 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της Συμβολαιογράφου Αθηνών …, νομίμως μεταγεγραμμένης, η ανωτέρω οικοδομή υπήχθη στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και παράλληλα ρυθμίσθηκαν οι σχέσεις των οροφοκτητών. Οτι στο ημιυπόγειο της ως άνω πολυκατοικίας υπάρχει και ακάλυπτος χώρος-πυλωτή, επιφανείας 135,09 τμ., ο οποίος δεν καταγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και δεν ορίζονται επ’ αυτού συγκεκριμένα δικαιώματα εμπράγματης φύσης. Ότι με το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο τους που υπογράφηκε μεταξύ των ιδίων ως άνω (δύο πρώτων εναγόντων) ως αγοραστών και των αρχικών οικοπεδούχων ως πωλητών συμφωνήθηκε όπως παραμείνει στους τελευταίους (αρχικούς οικοπεδούχους) η αποκλειστική χρήση του πιο πάνω ακαλύπτου χώρου πυλωτής, στον οποίο αντιστοιχούν τρεις θέσεις στάθμευσης. Ότι η παραπάνω συμφωνία είναι άκυρη διότι ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος και κοινόκτητος, το δε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των αρχικών οικοπεδούχων και των ειδικών διαδόχων αυτών τυγχάνει ανίσχυρο δεδομένου ότι δεν παραχωρήθηκε με την προδιαληφθείσα συστατική οριζόντιας ιδιοκτησίας συμβολαιογραφική πράξη ή με μεταγενέστερη ειδική συμφωνία με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Για τους λόγους αυτούς, ζητούν 1) να αναγνωρισθεί ως χώρος ελεύθερης συγχρήσεως ο πιο πάνω κοινόκτητος και κοινόχρηστος ακάλυπτος χώρος – πυλωτή του ημιυπόγειου, εμβαδού 135,09 τ.μ., 2) να αναγνωρισθεί ως άκυρη η συμφωνία μεταξύ των εναγόντων και των …., η οποία διαλαμβάνεται στο υπ’ αριθμ. …/7.6.1995 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου …, νομίμως μεταγραφομένου, η οποία προβλέπει ότι ο πιο πάνω ακάλυπτος χώρος θα χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων από τους τελευταίους ως άνω οικοπεδούχους χωρίς δικαίωμα χρήσεως από τους ενάγοντες, 3) να επιτραπεί στους ενάγοντες η ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου, 4) να απαγορευθεί στους εναγομένους και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα από αυτούς κατά παραχώρηση χρήσεως, να τους εμποδίζει στην ελεύθερη σύγχρηση του συγκεκριμένου χώρου, 5) να απαγορευθεί στην πρώτη εναγόμενη και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ’ αυτή να ακινητοποιεί μόνιμα ογκωδέστατο τζιπ, χρώματος πράσινου, μάρκας CHEROKEE, χωρίς πινακίδες κυκλοφορίας, ιδιοκτησίας τους στο νότιο σημείο της πυλωτής, παραπλεύρως διαμερίσματος …, σε χώρο 15 τ.μ. περίπου δεξιά της εισόδου της πολυκατοικίας με μέτωπο προς ανατολάς, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, 6) να απειληθεί κατά των εναγομένων αλλά και κατά κάθε τρίτου που έλκει δικαιώματα απ’ αυτές χρηματική ποινή 1.500 Ευρώ και προσωπική κράτηση δύο (2) μηνών για κάθε παράβαση της εκδοθησομένης απόφασης ως μέσο εκτελέσεως αυτής. Επίσης, να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικασθούν οι εναγόμενοι στη δικαστική τους δαπάνη. Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα, η αγωγή παραδεκτά εισάγεται ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, το οποίο είναι καθ’ ύλη και κατά τόπον αρμόδιο να τη δικάσει (άρθρα 17 παρ. 2 και 29 ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ. Είναι δε νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις που αναγράφονται στην αρχή της παρούσας και στα άρθρα 70, 947 § 1, 907, 908 § 1 και 176 ΚΠολΔ και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική βασιμότητα της.
Από την εκτίμηση της ένορκης καταθέσεως καταθέσεων του μάρτυρος των εναγόντων, που εξετάστηκε νομότυπα στο ακροατήριο και εμπεριέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου αυτού, τα έγγραφα που οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν, μεταξύ των οποίων και οι μη αμφισβητούμενες φωτογραφίες, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι διάδικοι είναι κύριοι αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) και συγκύριοι των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της ευρισκόμενης επί της οδού … στη Φιλοθέη Αττικής πολυώροφης οικοδομής. Συγκεκριμένα, με το υπ’ αριθμ. …/7.6.1995 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Αθηνών …, νομίμως μεταγραφομένου, οι δύο πρώτοι ενάγοντες απέκτησαν κοινώς, αδιαιρέτως και κατ’ ισομοιρία το υπ’ αριθμ. Β-Γ διώροφο διαμέρισμα των δευτέρου και τρίτου ορόφων πάνω από το ισόγειο, επιφανείας 97,730 τ.μ. καθώς και την αποκλειστική χρήση του βορείου τμήματος του δώματος. Στη συνέχεια, δια της υπ’ αριθμ. …/7.1.2010 γονικής παροχής της ψιλής κυριότητας με παρακράτηση κυριότητας, που μεταγράφηκε νόμιμα, μεταβίβασαν τη ψιλή κυριότητα στη θυγατέρα τους και ήδη τρίτη ενάγουσα παρακρατώντας την ισόβια επικαρπία κατά το 1/2 ο καθένας. Αντίστοιχα, η πρώτη εναγόμενη τυγχάνει κυρία του υπό στοιχεία Α-1 διαμέρισμα που απέκτησε δια του υπ’ αριθμ. …/27-9-1984 συμβολαίου γονικής παροχής της Συμβολαιογράφου Αθηνών …, νομίμως μεταγραφομένου παρά του πατρός της και αρχικού συνοικοπεδούχου, … και επικαρπώτρια του υπό στοιχεία Ι-2 διαμερίσματος δυνάμει του υπ’ αριθμ. …/17-6-2009 συμβολαίου δωρεάς – γονικής παροχής του Συμβολαιογράφου Αθηνών …, νομίμως μεταγραφομένου, ενώ με το ίδιο συμβόλαιο η ψιλή κυριότητα περιήλθε στον υιό της …και ήδη τρίτο εναγόμενο. Ακολούθως, η πρώτη εναγόμενη με το υπ’ αριθμ. …/9-12-2009 συμβόλαιο γονικής παροχής με παρακράτηση επικαρπίας της Συμβολαιογράφου Αθηνών … μεταβίβασε στον υιό της … τη ψιλή κυριότητα του Α-1 διαμερίσματος παρακρατώντας η ίδια την ισόβια επικαρπία. Επίσης, ο …, αρχικός συνοικοπεδούχος και πατέρας της πρώτης εναγομένης μεταβίβασε τη ψιλή κυριότητα του υπό στοιχεία …- διαμερίσματος στην εγγονή του, … παρακρατώντας ο ίδιος την ισόβια επικαρπία δια του υπ’ αριθμ. …/15-3-2012 συμβολαίου που μεταγράφηκε νόμιμα. Επιπλέον, η δεύτερη εναγόμενη απέκτησε το υπό στοιχεία 1-1 διαμέρισμα δια του υπ’ αριθμ. …/22-6-1988 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Αθηνών …, που μεταγράφηκε νόμιμα, το οποίο απέκτησε παρά της μητρός της …, αρχική επίσης συνοικοπεδούχο. Η εν λόγω πολυκατοικία έχει ανεγερθεί επί οικοπέδου, εκτάσεως 889,50 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση Καλογράζα, ήδη συνοικισμό Υπαλλήλων Εθνικής Τράπεζας, στη Φιλοθέη Αττικής, στη διασταύρωση των οδών … και ήδη ονομαζόμενη …, το οποίο οικόπεδο ανήκε αδιαιρέτως και κατ’ ισομοιρία, ήτοι κατά ποσοστό 14 ο καθένας, στους … και στον …. Με την υπ’ αριθμόν 290/24.1.1976 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της Συμβολαιογράφου Αθηνών …, νομίμως μεταγεγραμμένης, οι ως άνω οικοπεδούχοι υπήγαγαν την μελλοντικά να αναγερθεί πολυώροφη οικοδομή στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και παράλληλα ρύθμισαν τις σχέσεις των οροφοκτητών. Η εν λόγω οικοδομή, αποτελείται από τμήμα υπογείου, ημιυπόγειο, ισόγειο, τρεις πάνω από το ισόγειο ορόφους και το δώμα, όπως αυτά περιγράφονται ειδικότερα στην ως άνω συστατική πράξη οροφοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας. Ωστόσο στην ίδια ως άνω πράξη ουδέν διαλαμβάνεται για τον ακάλυπτο χώρο που βρίσκεται στο ημιυπόγειο, εμβαδού 8,55 μ Χ 15,80 μ=135,09 τ.μ., όπως αυτό απεικονίζεται στο από Ιουλίου 2000 τοπογραφικό διάγραμμα κατόψεως ημιυπόγειου – Piiotis του Αρχιτέκτονα Μηχανικού …. Εξάλλου στην παραπάνω πράξη αναφέρονται ενδεικτικά οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας προσέτι δε ρητά ορίζεται οτι «κοινόχρηστον και κοινόκτητον είναι παν άλλο πράγμαν έργον ή εγκατάστασις χρησιμεύον ως εκ της χρήσεως του προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν και γεικότερα άπαντες οι χώροι εγκαταστάσεις και πράγματα άτινα εκ του Νόμου είτε κατ’ έθιμο θεωρούνται ως κοινά πράγματα των διηρημένων ιδιοκτησιών του ανωτέρω καθορισμού και αριθμήσεως των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων γενομένων ενδεικτικώς». Περαιτέρω, κατά την κατάρτιση του υπ’ αριθμ. …/7/6/1995 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων μερών, ήτοι των δύο πρώτων εναγόντων ως αγοραστών και των συνοικοπεδούχων ως πωλητών, … ότι «Μεταξύ των συμβαλλομένων συμφωνείται ρητά ότι ο υπάρχων χώρος της πυλωτής του ημιυπόγειου της οικοδομής ο οποίος χρησιμοποιείται μέχρι σήμερα ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων από τους μέχρι τώρα ιδιοκτήτες θα εξακολουθήσει να χρησιμοποιείται ως τοιούτος από αυτούς άνευ δικαιώματος χρήσεως του χώρου τούτου από τους εδώ αγοραστές». Έτσι, με το ως άνω συμβόλαιο συμφωνήθηκε η αποκλειστική χρήση του προαναφερόμενου χώρου του ημιυπόγειου – πυλωτή να παραμείνει στους αρχικούς οικοπεδούχους. Έκτοτε, ο χώρος αυτός, ο οποίος επαρκεί για τη στάθμευση τριών αυτοκινήτων, χρησιμοποιείται αποκλειστικά από τους εναγόμενους ως ειδικών διαδόχων των αρχικών οικοπεδούχων. Ειδικότερα η μεν πρώτη εναγομένη σταθμεύει το υπό στοιχεία … ΙΧΕ, μάρκας SUZUKI, η δε δεύτερη το υπ’ αριθμ. κυκλοφορίας ΙΖΒ … ΙΧΕ, μάρκας TOYOTA LAND CRUISER, αντίστοιχα στις δύο εκ των τριών θέσεων, στη δε τρίτη από τις παραπάνω θέσεις στάθμευσης η πρώτη εναγομένη διατηρεί για μεγάλο χρονικό διάστημα ακινητοποιημένο ένα τζιπ, άνευ πινακίδων κυκλοφορίας, πράσινου χρώματος, μάρκας CHEROKEE ενώ απαγορεύουν παντελώς τη χρήση των χώρων αυτών στους ενάγοντες. Ωστόσο, σύμφωνα και με τα προδιαληφθέντα στη μείζονα σκέψη, εφόσον ο επίδικος ακάλυπτος χώρος του ημιυπόγειου δεν ρυθμίζεται ειδικά με την συστατική της οροφοκτησίας πράξη ούτε άλλωστε σχετική πρόβλεψη θα μπορούσε να υπάρξει καθώς κατά το έτος 1976, όταν καταρτίσθηκε η ανωτέρω σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, δεν ίσχυε ο Ν. 960/1979 αλλά ούτε και μεταγενέστερα υπήρξε νεώτερη συμφωνία με συμβολαιογραφικό έγγραφο και τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας ώστε να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση του πιο πάνω χώρου σε συγκεκριμένους συνιδιοκτήτες, ο χώρος αυτός εξακολουθεί να παραμένει κοινόχρηστος και να ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας εξ αδιαιρέτου, κατά ποσοστό αντίστοιχο με την αναλογία της χωριστής οριζόντιας ιδιοκτησίας τους επί του όλου οικοπέδου (άρθρο 1117 ΑΚ). Ενόψει των ανωτέρω, η συμφωνία που εμπεριέχεται στο πιο πάνω αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, που καταρτίσθηκε μεταξύ των δυο πρώτων εναγόντων με τους αρχικούς οικοπεδούχους, δυνάμει της οποίας οι τελευταίοι απέκτησαν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των τριών θέσεων στάθμευσης που ανήκουν στον επίδικο χώρο δεν είναι έγκυρη εφόσον στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη δεν συνέπραξαν όλοι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κατά συνέπεια, εφόσον ο επίδικος χώρος διατηρεί τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του, μπορεί σύμφωνα με τον νόμο να χρησιμοποιείται ελεύθερα για τη στάθμευση του αυτοκινήτου τους από οιονδήποτε των συνιδιοκτητών της οικοδομής, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ενάγοντες. ʼλλωστε, δεν αποδεικνύεται ότι η άσκηση του ενδίκου δικαιώματος των τελευταίων υπερβαίνει προφανώς τα όρια, που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Ειδικότερα, προς στοιχειοθέτηση της ένστασης της αυτής η δεύτερη των εναγομένων ισχυρίσθηκε ότι από τη συμπεριφορά των εναγόντων και δη από το γεγονός ότι την κατάσταση αυτή της αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πυλωτής του ημιυπόγειου ως χώρου στάθμευσης των οχημάτων των εναγομένων ανέχθηκαν οι ενάγοντες επί 17 περίπου έτη, ήτοι από την αγορά του διαμερίσματος τους το έτος 1995 έως και το έτος 2012, της δημιουργήθηκε η εύλογη πεποίθηση ότι ουδέποτε θα ανακινούσαν το ζήτημα περί συμμετοχής τους στη χρήση του επίδικου χώρου προσέτι δε οι ενάγοντες ουδόλως παρεμποδίζονται στη σύγχρηση του χώρου αυτού καθόσον ο υπόλοιπος χώρος της πυλωτής που απομένει επαρκεί για στάθμευση και του δικού τους αυτοκινήτου. Ωστόσο οι παραπάνω ισχυρισμοί πρέπει να απορριφθούν, αφού μόνη η αδράνεια του δικαιούχου για την άσκηση τον δικαιώματος, καθώς και η καλόπιστη πεποίθηση του υπόχρεου ότι δεν υπάρχει το δικαίίυμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί κατ’ αυτού, έστω και αν αυτή δημιουργήθηκε από την αδράνεια του δικαιούχου, δεν αρκεί καταρχήν να καταστήσει καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος (Ολ ΑΠ 33/2005, Ολ. ΑΠ 7/2002, ΑΠ 562/1914 δήμος, σε ΤράττΝομΠληρ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, αττό τα στοιχεία της δικογραφίας δεν προέκυψε ότι ο εναπόμεναν ακάλυπτος χώρος επαρκεί για την ακώλυτη χρήση του από τους ενάγοντες, προς τούτο άλλωστε έχουν προκύψει σοβαρές προστριβές και διενέξεις μεταξύ των διαδίκων. Έτσι, με το να απαγορεύουν οι εναγόμενοι την ελεύθερη σύγχρηση του συγκεκριμένου χώρου παραβλάπτουν τα δικαιώματα των εναγόντων, αφού οδηγούν ουσιαστικά στην υπέρχρηση του προεκτιθέμενου χώρου από μέρους μόνο των ιδίων και ματαιώνεται έτσι ολοκληρωτικά ο προορισμός τους ως χώρων κοινής χρήσης μεταξύ όλων των συγκυρίων της οικοδομής. Να σημειωθεί εξάλλου ότι καθόλο αυτό το χρονικό διάστημα οι ενάγοντες εξακολουθούν και συμμετέχουν κανονικά στις κοινόχρηστες δαπάνες που αφορούν το χώρο αυτό, σε κάθε δε περίπτωση δεν αποδεικνύεται ότι η ανατροπή της κατάστασης, που στο μεταξύ δημιουργήθηκε, θα έχει συγκεκριμένες επαχθείς συνέπειες για τους εναγόμενους, που να καθιστούν καταχρηστική την άσκηση του ενδίκου δικαιώματος, ούτε άλλωστε και η ίδια η εναγομένη επικαλείται σχετικά. Υπό τα δεδομένα αυτά, η προβαλλόμενη από τη δεύτερη εναγομένη ένσταση του 281 ΑΚ πρέπει να απορριφθεί καθόσον δεν συντρέχουν οι ειδικές εκείνες περιστάσεις που να καθιστούν καταχρηστική την άσκηση δικαιώματος. Ενόψει των ανωτέρω, πρέπει να γίνει δεκτή η υπό κρίση αγωγή και να αναγνωρισθεί ως χώρος ελεύθερης συγχρήσεως ο κοινόχρηστος και κοινόκτητος χώρος – πυλωτή του ημιυπόγειου, εμβαδού 135,09 τ.μ., να αναγνωρισθεί η ακυρότητα της συμφωνίας μεταξύ των δύο πρώτων εναγόντων και των … που διαλαμβάνεται στο υπ’ αριθμ. …/7.6.1995 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου …, νομίμως μεταγραφομένου, η οποία προβλέπει ότι ο πιο πάνω ακάλυπτος χώρος θα χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων από τους αρχικούς ως άνω οικοπεδούχους χωρίς δικαίωμα χρήσεως από τους ενάγοντες, να επιτραπεί στους ενάγοντες η ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου, να απαγορευθεί στους εναγομένους και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα από αυτούς κατά παραχώρηση χρήσεως, να τους εμποδίζουν στην ελεύθερη σύγχρηση του συγκεκριμένου χώρου, να απαγορευθεί στην πρώτη εναγόμενη και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ’ αυτή να ακινητοποιεί μόνιμα ογκωδέστατο τζιπ, χρώματος πράσινου, μάρκας CHEROKEE, χωρίς πινακίδες κυκλοφορίας, ιδιοκτησίας τους στο νότιο σημείο της πυλωτής, παραπλεύρως διαμερίσματος …, σε χώρο 15 τ.μ. περίπου δεξιά της εισόδου της πολυκατοικίας με μέτωπο προς ανατολάς, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, να απειληθεί κατά των εναγομένων αλλά και κατά κάθε τρίτου που έλκει δικαιώματα απ’ αυτούς, με απειλή προσωπικής κράτησης 10 ημερών και χρηματικής ποινής 200 Ευρώ για κάθε παράβαση αυτής της διάταξης της παρούσας. Τέλος, πρέπει να επιβληθούν σε βάρος των εναγομένων τα δικαστικά έξοδα λόγω της ήττας τους και να ορισθεί και παράβολο ερημοδικίας για την περίπτωση που ασκηθεί ανακοπή ερημοδικίας κατά της παρούσας απόφασης (άρθρα 505 αρ 2, 652 και 6 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει ερήμην των πρώτης και τρίτου των εναγομένων και αντιμωλία των λοιπών διαδίκου.
Ορίζει το παράβολο ερημοδικίας στο ποσό των διακοσίων (200) Ευρώ.
Δέχεται την αγωγή.
Αναγνωρίζει ως χώρο ελεύθερης συγχρήσεως τον κοινόχρηστο και κοινόκτητο ακάλυπτο χώρο – πυλωτή του ημιυπόγειου εμβαδού 135,09 τ.μ., ο οποίος χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως απεικονίζεται στο από Ιουλίου 2000 τοπογραφικό σχεδιάγραμμα ημιυπόγειου – πυλωτής του Αρχιτέκτονα Μηχανικού, …, της ευρισκόμενης επί της οδού … στη Φιλοθέη Αττικής πολυκατοικίας
Αναγνωρίζει ως άκυρη τη συμφωνία μεταξύ των δύο πρώτων εναγόντων και των … που διαλαμβάνεται στο υπ’ αριθμ. 1962/7.6.1995 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου …, νομίμως μεταγραφομένου, σύμφωνα με την οποία ο ακάλυπτος χώρος – πυλωτή του ημιυπόγειου χώρου εμβαδού 135,09 τ.μ.. ο οποίος χρησιμοποιεί χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων θα χρησιμοποιείται από του… χωρίς δικαίωμα χρήσεως του χώρου αυτού από τους ενάγοντες.
Επιτρέπει στους ενάγοντες την ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου.
Απαγορεύει στους εναγομένους και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ’ αυτούς κατά παραχώρηση χρήσεως να παρεμποδίζουν την ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου.
Απαγορεύει στην πρώτη εναγόμενη και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ’ αυτήν να ακινητοποιεί μόνιμα ογκωδέστατο τζιπ, χρώματος πράσινου, μάρκας CHEROKEE, χωρίς πινακίδες κυκλοφορίας, ιδιοκτησίας τους, στο νότιο σημείο της πυλωτής, παραπλεύρως διαμερίσματος …, σε χώρο 15 τ.μ. περίπου δεξιά της εισόδου της πολυκατοικίας με μέτωπο προς ανατολάς, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
Κηρύσσει την απόφαση προσωρινά εκτελεστή.
Απειλεί σε βάρος καθενός των εναγομένων χρηματική ποινή, ποσού διακοσίων (200) Ευρώ και προσωπική κράτηση, διάρκειας δέκα (10) ημερών, για κάθε παράβαση της ίδιας ανωτέρω διάταξης στο μέλλον.
Και
Επιβάλλει σε βάρος των εναγομένων τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας, τα οποία καθορίζει στο ποσό των τριακοσίων (300) Ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριο του, στην Αθήνα, την 04-12-2015.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
