ΕΥΓΕΝΙΑ ΤΖΩΡΤΖΗ
Στην τελική ευθεία μπαίνει η διαδικασία για τη δημιουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος θα αγοράζει την πρώτη κατοικία όσων νοικοκυριών θεωρούνται ευάλωτα και αδυνατούν να πληρώσουν τις οφειλές τους προς τις τράπεζες ή τα funds προκειμένου να αποφύγουν την έξωση. Το υπουργείο Οικονομικών αναμένεται την προσεχή εβδομάδα να ξεκινήσει τη διαδικασία για την επιλογή του επενδυτή που θα αναλάβει να λειτουργήσει τον φορέα, προκηρύσσοντας δημόσιο διεθνή διαγωνισμό.
Ευάλωτα νοικοκυριά θεωρούνται αυτά που έχουν εισόδημα από 7.000 έως 21.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία από 120.000 έως 180.000 ευρώ, ανάλογα και με τα προστατευόμενα μέλη. Για το μεσοδιάστημα, δηλαδή έως την επιλογή του επενδυτή και τη λειτουργία του φορέα, το υπουργείο Οικονομικών έχει ψηφίσει ειδική ρύθμιση που προβλέπει την επιδότηση από το κράτος με ποσό από 70 έως 210 ευρώ –ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη– της δόσης του δανείου που έχει υποθήκη την πρώτη κατοικία, για χρονικό διάστημα έως 15 μήνες.
Προκειμένου να ενεργοποιηθεί το πρόγραμμα επιδότησης, τα ευάλωτα νοικοκυριά που έχουν οφειλές με υποθήκη την πρώτη τους κατοικία θα πρέπει να κάνουν αίτηση σε ειδική πλατφόρμα που έχει δημιουργηθεί σε συνεργασία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και της Ειδικής Γραμματείας Ιδιωτικού Χρέους. Η πλατφόρμα θα ανοίξει στα τέλη Μαΐου και μέσω αυτής θα πιστοποιείται ο χαρακτηρισμός του οφειλέτη ως «ευάλωτου». Ο ακριβής αριθμός αυτών που πληρούν αυτά τα χαρακτηριστικά θα προκύψει από τις αιτήσεις που θα υποβληθούν στην πλατφόρμα, αλλά σύμφωνα με τις εκτιμήσεις δεν ξεπερνάει τις 5.000, καθώς η πλειονότητα των νοικοκυριών έχει ρυθμίσει μέσω απευθείας διακανονισμών με τις τράπεζες ή τα funds τις οφειλές που είχε σε καθυστέρηση.
Η δημιουργία ενός φορέα που θα αγοράζει τα ακίνητα των ευάλωτων νοικοκυριών, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να συνεχίσουν να μένουν σε αυτό έναντι ενοικίου, προβλέπεται στον νόμο για τη δεύτερη ευκαιρία που ψηφίστηκε το 2020. Ο φορέας αποτελεί τη μοναδική αλλά βασική εκκρεμότητα του νέου πτωχευτικού νόμου, μέσω του οποίου έχουν ενεργοποιηθεί μια σειρά εργαλείων, όπως η δυνατότητα πτώχευσης των φυσικών προσώπων, ο εξωδικαστικός μηχανισμός κ.ά. για τη ρύθμιση των οφειλών σε καθυστέρηση που έχουν τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις.
Οπως προβλέπει ο σχετικός νόμος, στον φορέα θα μπορούν να καταφύγουν τα ευάλωτα νοικοκυριά, δηλαδή αυτά που έχουν συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Για να διατηρήσουν το δικαίωμα να διαμένουν στην πρώτη τους κατοικία θα πρέπει να χάσουν την κυριότητα του ακινήτου τους, την οποία θα παραδώσουν στον φορέα.
Προαπαιτούμενο για να αποφύγουν την έξωση είναι επίσης να καταβάλλουν ενοίκιο, το οποίο θα υπολογίζεται βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου, διαιρεμένης για 12 χρόνια και με επιβάρυνση το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου.
Μέχρι να λειτουργήσει ο φορέας θα επιδοτηθεί η δόση του στεγαστικού α΄ κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών.
Στα πλεονεκτήματα της λύσης είναι ότι ο οφειλέτης θα δικαιούται να λάβει επιδότηση από το Δημόσιο προκειμένου να καλύψει ένα μέρος της δόσης του ενοικίου που θα πρέπει να πληρώνει στον φορέα. Το ύψος του επιδόματος θα ξεκινάει από 70 ευρώ και μπορεί να φτάσει κατ’ ανώτατο έως 210 ευρώ, ανάλογα με τον αριθμό των προστατευόμενων μελών του κάθε νοικοκυριού.
Το δικαίωμα επαναγοράς
Οι ευάλωτοι οφειλέτες θα έχουν το δικαίωμα να επαναγοράσουν το ακίνητο έπειτα από 12 χρόνια και εφόσον στο μεσοδιάστημα είναι συνεπείς στην καταβολή του ενοικίου που θα πρέπει να πληρώνουν. Η αγορά θα μπορεί να γίνεται νωρίτερα από τη λήξη της 12ετίας, αλλά ο οφειλέτης θα πρέπει στην περίπτωση αυτή να καταβάλει, εκτός από την εμπορική τιμή του ακινήτου κατά τον χρόνο της συναλλαγής και το υπόλοιπο των μισθωμάτων έως τη λήξη της περιόδου μίσθωσης.
Η αίτηση ένταξης στον φορέα θα μπορεί να υποβληθεί εφόσον υπάρχει κήρυξη πτώχευσης από πτωχευτικό δικαστήριο ή εφόσον έχει ξεκινήσει η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη. Σε μια προσπάθεια αποφυγής καταχρηστικής συμπεριφοράς, ο νόμος απαγορεύει την υποβολή αιτήσεων 60 ημέρες μετά την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης πτώχευσης στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας που λειτουργεί στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
Η αξία των ακινήτων
Το τίμημα που θα καταβάλει ο φορέας προκειμένου να αποκτήσει την κυριότητα της πρώτης κατοικίας θα ισούται με την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από πιστοποιημένο εκτιμητή. Σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, όπου η πρώτη προσφορά υπερβαίνει την αποτίμηση τουλάχιστον κατά 15%, τότε η τιμή απόκτησης θα είναι η χαμηλότερη μεταξύ της αποτίμησης από πιστοποιημένο ανεξάρτητο τρίτο εκτιμητή και την τιμή πρώτης προσφοράς. Ο φορέας θα αποκτά την πρώτη κατοικία απαλλαγμένη από οποιαδήποτε βάρη ή αξιώσεις τρίτων.
Κεφάλαια 2 δισ. ευρώ θα πρέπει να επενδύσει ο ανάδοχος
Ο φορέας θα λειτουργήσει με ιδιωτικά κεφάλαια και σύμφωνα με την πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος, τα κεφάλαια που θα απαιτηθεί να επενδυθούν σταδιακά φτάνουν έως και τα 2 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με την πρόσκληση, οι υποψήφιοι επενδυτές θα κληθούν σε πρώτη φάση να εκδηλώσουν ενδιαφέρον και στη συνέχεια θα ακολουθήσει νέα διαβούλευση για τους τελικούς όρους του διαγωνισμού κατά τον οποίο θα κληθούν να υποβάλουν δεσμευτικές προσφορές. Ετσι, η ολοκλήρωση της διαδικασίας εκτιμάται ότι θα απαιτήσει τουλάχιστον ένα χρόνο από τη δημοσίευση της πρόσκλησης.
Τα «αγκάθια»
Με δεδομένο ότι τα ακίνητα που θα αγοραστούν από τον φορέα θα είναι σπίτια χαμηλής αξίας και τα νοικοκυριά θα είναι χαμηλού εισοδήματος και άρα δεν θα έχουν δυνατότητα να πληρώνουν υψηλό ενοίκιο, εκπρόσωποι μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων προτείνουν τα ακίνητα αυτά να απαλλάσσονται από επιβαρύνσεις όπως π.χ. ο ΕΝΦΙΑ, αλλά και από την υποχρέωση να «τακτοποιηθούν» προκειμένου στη συνέχεια να μεταβιβαστούν σε όσα ευάλωτα νοικοκυριά θελήσουν να επαναγοράσουν την κατοικία τους.
Ακόμα με δεδομένο ότι οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί σε αρκετές περιοχές, θέμα προς διαπραγμάτευση θα αποτελέσει επίσης το ύψος της κρατικής επιδότησης των 70-210 ευρώ, επίπεδο που δεν θεωρείται ελκυστικό για να στηρίξει το ενδιαφέρον των επενδυτών, στον βαθμό που το ύψος του ενοικίου που θα πληρώνουν αυτά τα νοικοκυριά θα καθοριστεί βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Με βάση τις προδιαγραφές που ορίζονται στην πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος, «η ίδια συμμετοχή του αναδόχου στα επενδεδυμένα κεφάλαια του φορέα, μπορεί να εισφερθεί ως μετοχικό ή δάνεια μειωμένης εξασφάλισης και θα ανέρχεται στο 20% τουλάχιστον σε κάθε χρονική στιγμή επί των συνολικών κεφαλαιακών αναγκών, ενώ το αρχικό μετοχικό κεφάλαιο του φορέα θα ανέρχεται κατ’ ελάχιστον σε 9 εκατ. ευρώ.
Πέραν της ιδίας συμμετοχής, ο φορέας θα μπορεί να χρηματοδοτεί τις αγορές ακινήτων και την εν γένει δραστηριότητά του με δανεισμό. Οπως αναφέρεται στην πρόσκληση, «το Δημόσιο δεν θα παρέχει οποιαδήποτε απευθείας χρηματοδοτική συμβολή στα κεφάλαια του φορέα». Αντίθετα «θα μπορεί κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια να επιλέξει να παρέχει εγγυήσεις προς τον φορέα», το είδος, το ύψος, η έκταση καθώς και το αντάλλαγμα των οποίων θα καθοριστούν στην επόμενη φάση και αφού ληφθούν υπόψη τα αποτελέσματα της διαβούλευσης με τους υποψήφιους επενδυτές.
Τα κριτήρια ανάθεσης
Στο πλαίσιο της διαβούλευσης θα καθοριστούν επίσης τα ειδικότερα κριτήρια ανάθεσης της σύμβασης παραχώρησης, όπως:
• Το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου.
• Η τυχόν έκπτωση επί του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης.
• Το ζητούμενο ύψος του μισθώματος επιπλέον της απόδοσης που θα πρέπει να εξασφαλίσει ο ιδιώτης προκειμένου να συμμετάσχει στη διαγωνιστική διαδικασία.
• Η διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου.
• Η ευχέρεια του μισθωτή για παράταση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης για καθορισμένο χρονικό διάστημα πέραν της δωδεκαετίας, εφόσον αυτός δεν ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς στη λήξη της μίσθωσης.
• Το διάστημα επίδειξης ανοχής σε περίπτωση υπερημερίας καταβολής μισθωμάτων πριν από την αποστολή όχλησης.
