Του Λεωνίδα Στεργίου
Μπορεί η αγορά των στεγαστικών δανείων να κινείται με ετήσιους ρυθμούς άνω του 30-40% τα τελευταία τρία χρόνια, ωστόσο, ακόμα οι εκταμιεύσεις παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, καθώς το σύνολο των εκταμιεύσεων ενός έτους κυμαίνεται στα επίπεδα ενός μέτριου προς κακού μήνα της περασμένης δεκαετίας. Από την άλλη πλευρά, μόνο το 6% των νέων στεγαστικών δανείων καλύπτουν το 100% ή περισσότερο της εμπορικής αξίας.
Το συντηρητικό προφίλ τραπεζών και δανειοληπτών αποκαλύπτεται από μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος. Ένα από τα βασικότερα συμπεράσματα είναι ότι πλέον το μέσο ποσοστό χρηματοδότησης κυμαίνεται γύρω στο 64% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, με τη μέση μηνιαία δόση να μην ξεπερνά το 30% των εισοδημάτων για την πλειονότητα των δανείων.
Τα στοιχεία αυτά γίνονται ακόμα πιο εντυπωσιακά όταν παρατηρείται απότομη αύξηση του ποσοστού χρηματοδότησης, στο 75%, όταν πρόκειται για αγορά κατοικίας με σκοπό την εκμίσθωση και όχι την ιδιοκατοίκηση. Επίσης, στα μεγάλα ποσά, το ποσοστό χρηματοδότησης μεγαλώνει ακόμα περισσότερο και φτάνει στο 80%. Επιπλέον, όσο περνά ο καιρός, το ποσοστό της τραπεζικής χρηματοδότησης αυξάνεται, καθώς ενισχύεται ο ανταγωνισμός, εξηγούν οι τράπεζες.
Από την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος προκύπτουν τα εξής:
1. Ύψος δανείου: Η μέση εκταμίευση το 2021 ήταν 73.200 ευρώ, καθώς το σύνολο των εκταμιεύσεων ανήλθε σε 781,7 εκατ. ευρώ, μέσω 10.685 νέων δανειακών συμβάσεων. Σύμφωνα με τις τράπεζες, το συνολικό ποσό, μαζί με προγράμματα του “Εξοικονομώ”, ανέρχεται υψηλότερα, στα 884 εκατ. ευρώ, αυξημένο κατά 48%, σε σχέση με το 2020. Για το 2022 ο στόχος των τραπεζών για νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κυμαίνεται γύρω στα 1,2 δισ. ευρώ.
2. Ποσοστό χρηματοδότησης: Το μέσο ποσοστό χρηματοδότησης διαμορφώνεται γύρω στο 64% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη, το ποσοστό αυτό ξεκίνησε κάτω του 50% το 2019 και το 2020 για να φτάσει κοντά στο 60% στις αρχές του 2021 και να κλείσει πάνω από το 65% στα τέλη του 2021 με αρχές του 2022. Σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος, το ποσοστό χρηματοδότησης για το 25% των δανείων βρίσκονται κάτω του 50%, αλλά για το 90% των εκταμιεύσεων μέχρι το 80%.
3. Αιτία δανεισμού: Οι περισσότερες εκταμιεύσεις (97%) προορίζονται για αγορά οικιστικών ακινήτων για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικών ακινήτων προς εκμίσθωση.
4. Στροφή στα σταθερού επιτοκίου: Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αντιπροσωπεύει το 51% του συνόλου των νέων δανείων, ενώ οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους (περιλαμβάνονται τα κυμαινόμενα) αντιπροσωπεύει το 32%.
5. Μέση διάρκεια: Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έκδοση είναι 23,4 έτη. Το 43% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 20 έτη, το 19% έχουν διάρκεια από 20 έως 25 έτη, ενώ το υπόλοιπο 38% έχουν διάρκεια από 25 έως 35 έτη.
6. Δόση και εισόδημα: Για το 79,15% των εκταμιεύσεων του 2021, το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου ήταν κάτω του 30% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη. Για το 18,41% των δανείων το κόστος κυμαίνεται μεταξύ 30% και 50% του εισοδήματος, ενώ για το 2,44% άνω του 50% του εισοδήματος.
7. Κίνδυνοι: Το 75,1% των δανείων είναι χαμηλού κινδύνου καθώς χρηματοδοτούν μικρό μέρος της εμπορικής αξίας και αντιστοιχούν σε μικρό ποσοστό του εισοδήματος (ποσοστό χρηματοδότησης έως 80% και δόση έως το 30% του εισοδήματος. Το 23,1% κατατάσσεται στα μεσαίου κινδύνου και μόλις 1,8% στα υψηλού κινδύνου (ποσοστά χρηματοδότησης άνω του 90% και κόστος εξυπηρέτησης άνω του 30% του εισοδήματος).
8. Μερίδια αγοράς: Το μερίδιο αγοράς των τεσσάρων σημαντικών τραπεζών ανέρχεται στο 95,3% (δ’ τρίμηνο 2021). Τα λιγότερο σημαντικά πιστωτικά ιδρύματα και οι συνεταιριστικές τράπεζες είχαν μερίδιο αγοράς 3,6% και 0,7% αντίστοιχα. Το μερίδιο αγοράς των υποκαταστημάτων ξένων πιστωτικών ιδρυμάτων ανήλθε σε 0,4%.
Η ανάλυση της ΤτΕ καταλύγει στο συμπέρασμα ότι τα πιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν επί του παρόντος συνετές πρακτικές δανεισμού όσον αφορά τα δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα.
Προοπτικές αγοράς ακινήτων
Σύμφωνα με την ΤτΕ, παρά την αστάθεια των τελευταίων δύο ετών, ως απόρροια της πανδημίας και προσφάτως της αύξησης του ενεργειακού κόστους, του κόστους κατασκευής και των επιπτώσεων του πολέμου στην Ουκρανία, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές. Αφενός η διαφαινόμενη πολύ καλή πορεία του τουρισμού και αφετέρου η προοπτική για άμβλυνση της γεωπολιτικής αστάθειας σε εύλογο χρονικό διάστημα, συντηρούν τις θετικές μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες προσδοκίες γεγονός που αποτυπώνεται στις αξίες και τις χαμηλές αναλογικά αποδόσεις των ακινήτων εισοδήματος.
Παρά το γεγονός ότι η σύσταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για περιορισμό των προγραμμάτων χορήγησης άδειας διαμονής σε επενδυτές (χρυσή βίζα ή χρυσό διαβατήριο), ενδέχεται να επηρεάσει εν μέρει τη ζήτηση, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμείνει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και σε περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.
Επιπροσθέτως, επισημαίνεται από την ΤτΕ ότι οι τιμές απέχουν ακόμη σημαντικά από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7 μονάδες) και στη συνέχεια ακολούθησε μία σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59 μονάδες). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 72,1 μονάδες το 2021.
