Περαιτέρω άνοιγμα ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις
Ξανθή Γούναρη06.06.2022 | 08:43
Ο συνδυασμός του εξαιρετικά περιορισμένου αποθέματος με τη μεγάλη ζήτηση έχει εκτινάξει τα ενοίκια των σύγχρονων, υψηλής ποιότητας, «πράσινων» γραφείων στο επίπεδο των 30 ευρώ/τ.μ./μήνα, σχεδόν ανεξαρτήτως θέσης και δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.
Πρόκειται για ενοίκια τριπλάσια έναντι εκείνων που πετυχαίνουν τα παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία, τα οποία αν και αυξημένα έως 12% σε ετήσια βάση και 8% κατά μέσον όρο κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου τριμήνου, κινούνται μεταξύ 9,5 και 11,5 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, τη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων για αυτοτελή κτίρια γραφείων (με θέσεις στάθμευσης) κατέγραψε ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 12% σε 10,3 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης, όπου η αύξηση σε σχέση με το περυσινό πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκε σε 7,22% και 9,2 ευρώ/τ.μ. (από 8,6 ευρώ/τ.μ.). Στη Λ. Κηφισίας, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο διαμορφώνεται σήμερα σε 11,53 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 6,56% σε ετήσια βάση, ενώ στη Λ. Συγγρού, το μέσο ενοίκιο αγγίζει τα 9,6 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 2,78% από πέρυσι.
Κύρια αιτία των αυξήσεων είναι οι αναπροσαρμογές των μισθωμάτων από την άνοδο του πληθωρισμού, ενώ σημαντικό ρόλο είχε και η ανοδική πορεία της ζήτησης.
Πάντως μεταξύ των πανάκριβων και ελάχιστων νεόδμητων ενεργειακά πιστοποιημένων γραφειακών εγκαταστάσεων σε κεντρικές τοποθεσίες και με θέσεις στάθμευσης και των παλαιότερων δίχως σύγχρονες υποδομές, που αποτελούν το 90% του αποθέματος, υπάρχει και το… Κολωνάκι.
Τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στην περιοχή αυτή ενοικιάζονται πλέον 19,29 ευρώ/τ.μ./μήνα από 17,81 ευρώ/τ.μ./μήνα ένα χρόνο πριν.
Ωστόσο, σύμφωνα με την Geoaxis, για το επόμενο διάστημα αναμένεται περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία που βρίσκονται σε λιγότερο εμπορικά σημεία, σταθεροποίηση των τιμών ενοικίασης για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και ανακοπή του ρυθμού αύξησης των αξιών στα σύγχρονα και «πράσινα» κτίρια γραφείων.
Με τρεις ταχύτητες
Όπως αναφέρει ο επικεφαλής της Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.
Στην πρώτη βρίσκονται τα ποιοτικά, σύγχρονα και «πράσινα» γραφεία, τα οποία σχεδόν ανεξάρτητα από τη θέση τους συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεπεράσουν ακόμα και τα 30 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ οι αποδόσεις τους κινούνται πέριξ του 6,5%.
Στη δεύτερη ταχύτητα βρίσκονται παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, τα οποία εξακολουθούν να καταγράφουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και ενοίκια πέριξ των 15 ευρώ/τ.μ. με τις αποδόσεις πέριξ του 7%-7,5%.
Στην τρίτη ταχύτητα βρίσκονται παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, τα οποία δυσκολεύονται να μισθωθούν ακόμα και αντί 5 ευρώ/τ.μ./μήνα. Τα ακίνητα βρίσκονται σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας και προσφέρουν αποδόσεις περί του 8% με την προϋπόθεση ότι θα ενοικιαστούν.
Ο κ. Ξυλάς προσθέτει ότι η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το διάστημα 2019-2021 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μη συνεχιστεί με τον ίδιο ρυθμό, καθώς εκτός από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, δεν συνδράμουν προς την κατεύθυνση της ανόδου των ενοικίων ούτε τα μακροοικονομικά δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην οικονομία.
Κατά τον ίδιο, «η πορεία του πολέμου στην Ουκρανία και η συνέχιση της αύξησης στα κόστη κατασκευής και ενέργειας, σε συνδυασμό με τα δυσοίωνα μακροοικονομικά μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, παίζουν καθοριστικό ρόλο στην αποτίμηση της μετά COVID εποχής, με μεγάλη δυσκολία πρόβλεψης της επόμενης ημέρας».
Οι 5+2 αλλαγές
Την ίδια ώρα, συνολικά στην αγορά γραφείων έχουν συντελεστεί 7 αλλαγές:
• Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων.
• Εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας καθώς η οικιστική χρήση αποδεικνύεται ξανά ως προσφορότερη.
• Συρρίκνωση ζήτησης για παλαιά γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
• Εξαιρετικά αυξημένη προσφορά και χαμηλές τιμές παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις.
• Σταθεροποίηση μισθωμάτων για τυπικής ποιότητας γραφεία προβολής επί βασικών οδικών αξόνων.
• Αύξηση ζήτησης στο κέντρο και στα Νότια Προάστια, σταθεροποίηση στον άξονα Λ. Κηφισίας και Λ. Μεσογείων με σαφή μείωση ζήτησης στα Βόρεια προάστια (π.χ. Κηφισιά).
• Δυσκολία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
