Τα tips που διαμορφώνουν την τελική τιμή
Η επιφάνεια, η ηλικία, ο όροφος, αν είναι οροφοδιαμέρισμα, αν συνοδεύεται με parking και αποθήκη, αλλά και αν βρίσκεται κοντά στο μετρό είναι οι παράγοντες που διαμορφώνουν την αξία ενός διαμερίσματος. Για τα καταστήματα, η αξία καθορίζεται ανάλογα με τη θέση/εμπορικότητα και την πρόσοψη, δηλαδή τη βιτρίνα, ενώ για τα γραφεία σημαντικό ρόλο παίζουν η προσβασιμότητα και οι προδιαγραφές.
Ανάλογα με το είδος του ακινήτου, οικιστικό ή επαγγελματικό (γραφειακοί χώροι, εμπορικό κατάστημα, κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, logistics), υπάρχουν επιμέρους tips που αποτελούν σημαντικούς παράγοντες διαμόρφωσης της αξίας του ακίνητου και δεν είναι άμεσα εξαρτώμενοι από το έτος κατασκευής.
Η πανδημία έχει αφήσει το αποτύπωμά της στην αγορά ακινήτων. Για παράδειγμα, η ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου επηρέασε άμεσα τον κλάδο των logistics, αναδεικνύοντάς τον πρωταγωνιστή, όπως αναφέρει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Οικιστικό ακίνητο (διαμερίσματα)
Σύμφωνα με την έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates τα βασικά χαρακτηριστικά που διαμορφώνουν την αξία ενός οικιστικού ακινήτου (διαμέρισμα, μονοκατοικία) είναι τα εξής:
- Η τοποθεσία.
- Η ποιότητα κατασκευής και η κατάσταση συντήρησης: Η ποιότητα των υλικών αποτυπώνεται συνήθως στο κόστος κατασκευής και ενδεχομένως στη ζητούμενη τιμή πώλησης. Η κατάσταση συντήρησης είναι άμεσα εξαρτώμενη από τις συνήθεις βελτιώσεις καθώς και τη μερική ή/και ολική ανακαίνιση στην οποία μπορεί να έχει προβεί ο ιδιοκτήτης. Π.χ. αλλαγή υδραυλικών – ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, κουφωμάτων κ.λπ.
- Τα μέσα μαζικής μεταφοράς / Παρόδια στάθμευση: Η ύπαρξη μέσων μαζικής μεταφοράς και κυρίως του μετρό σε ακτίνα 800 μέτρων αποτελεί βασικό παράγοντα διαμόρφωσης της αξίας. Ενώ σημαντικό παράγοντα πλέον αποτελεί και η δυνατότητα παρόδιας στάθμευσης.
- Οι υποδομές της περιοχής: Σχολείο, αθλητικοί χώροι, πάρκα – πλατείες, υπηρεσίες (τράπεζες, ΚΕΠ κ.λπ.), χώροι στάθμευσης.
- Η ενεργειακή κατανάλωση: Θέρμανση (κοινόχρηστη ή αυτόνομη, φυσικό αέριο ή πετρέλαιο). Η ενεργειακή κατανάλωση μεταφράζεται μακροπρόθεσμα σε βασικό παράγοντα εξοικονόμησης χρημάτων ή επιπλέον δαπάνης.
- Υπαρξη αυθαιρεσιών.
Εμπορικό κατάστημα
Η αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου μετά το ξέσπασμα της πανδημίας οδήγησε πολλά online shops να δημιουργήσουν φυσικά καταστήματα επιλέγοντας πολυσύχναστους δρόμους του κέντρου. Οι παράγοντες που διαμορφώνουν την αξία ενός εμπορικού καταστήματος είναι:
- Η θέση/εμπορικότητα.
- Η προβολή, δηλαδή η πρόσοψη/βιτρίνα.
- Η προσβασιμότητα (θέσεις στάθμευσης, μέσα μαζικής μεταφοράς).
Κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος
Οπως υπογραμμίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, η διαθεσιμότητα ποιοτικών ακινήτων στις εμπορικές πιάτσες ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας είναι μικρή. Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων αυτής της κατηγορίας παίζουν:
- Η τοποθεσία/θέση.
- Ο διαθέσιμος ελεύθερος χώρος (πρασιά, αυλή, αίθριο).
- Αν υπάρχει διαμορφωμένη αγορά ομοειδών ακινήτων στην περιοχή.
- Οι γειτονικές χρήσεις, αν δηλαδή το κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος βρίσκεται σε οικιστική περιοχή ή σε εμπορικές χρήσεις.
Γραφεία
Στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή κατασκευάζονται 109.520 τ.μ. πράσινων κτιρίων, ενώ στο στάδιο του σχεδιασμού βρίσκονται νέα κτίρια γραφείων συνολικής επιφάνειας 236.637 τ.μ. Μάλιστα, η σχετική λίστα διαρκώς εμπλουτίζεται, δείγμα της πεποίθησης των επενδυτών στις προοπτικές της συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων. Οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων αυτών είναι:
- Η προσβασιμότητα, που παίζει σημαντικό ρόλο τόσο για τους εργαζόμενους όσο και για τους πελάτες.
- Οι προδιαγραφές. Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα πολλοί γραφειακοί χώροι μένουν ξενοίκιαστοι γιατί δεν διαθέτουν δομημένη καλωδίωση.
- Η ευελιξία μίσθωσης και πιο συγκεκριμένα η δυνατότητα ευέλικτης χωρικής και χρονικής μίσθωσης, π.χ. συνεργατικοί χώροι.
- Η ενεργειακή κατανάλωση.
Logistics / Αποθηκευτικοί χώροι
Τον χορό της ανόδου της αγοράς ακινήτων σέρνουν τα logistics. Πρόκειται για έναν κλάδο που ευνοήθηκε ιδιαίτερα λόγω πανδημίας στρέφοντας το ενδιαφέρον των καταναλωτών στις διαδικτυακές αγορές. Παράλληλα, αύξηση της ζήτησης σε μικρότερη κλίμακα καταγράφεται και σε αποθηκευτικούς χώρους εντός αστικού ιστού για την καλύτερη και γρηγορότερη εξυπηρέτηση των πελατών. Επιπλέον, στον κλάδο των logistics καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον από αλλοδαπούς επενδυτές που δεν περιορίζεται μόνο στην εξαγορά ακινήτων αλλά και εταιρειών του κλάδου. Τα στοιχεία που διαμορφώνουν την αξία των ακινήτων της συγκεκριμένης κατηγορίας είναι:
- Η προσβασιμότητα: Η σύνδεση με το βασικό οδικό δίκτυο, κοντά σε κόμβο, είτε κοντά σε λιμάνι, αεροδρόμιο ή/και στην πόλη.
- Ο μηχανολογικός εξοπλισμός: Γερανοί για φόρτωση/εκφόρτωση και τοποθέτηση εμπορευμάτων, πλάστιγγες, ανελκυστήρες εμπορευμάτων.
- Η κατανομή χρήσεων: Η ύπαρξη γραφειακών χώρων.
- Η ύπαρξη υπολοίπου δόμησης: Σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. Παράγοντας που επηρεάζει άμεσα την αξία του ακινήτου.
- Τα σημεία φορτοεκφόρτωσης : Υπαρξη/υποδομή σημείων ταυτόχρονης φορτοεκφόρτωσης. Δηλαδή, άλλο είναι να υπάρχει μόνο μία υποδομή φορτοεκφόρτωσης και άλλο περισσότερες για ταυτόχρονη χρήση.
