Αριθμός 420/2016
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Α2’ Πολιτικό Τμήμα
– Πώληση ακινήτου. Πραγματικά ελαττώματα. Πώληση ορισμένης έκτασης. Ερμηνεία συμβάσεων.
– Κατά τη διάταξη του άρθρου 534 του Α.Κ., “ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα”. Συνομολογημένη ιδιότητα είναι τα φυσικά γνωρίσματα ή πλεονεκτήματα του πράγματος, ακόμη δε και οποιαδήποτε σχέση, η οποία λόγω του είδους και της διαρκείας της επιδρά κατά τις συναλλαγές στην αξία ή τη χρησιμότητά του. Πότε ο πωλητής δεν εκπληρώνει την υποχρέωση του ορίζεται στο άρθρο 535 του Α.Κ., όπου αναφέρεται ότι αυτό συμβαίνει αν το πράγμα που παραδίδει στον αγοραστή δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση, ενώ ακολούθως απαριθμούνται ενδεικτικά μόνον ορισμένα κριτήρια που συνιστούν προϋποθέσεις εννοιολογικού προσδιορισμού της ελαττωματικότητος του πράγματος. Η παροχή πράγματος από τον πωλητή στον αγοραστή, χωρίς τις άνω ιδιότητες και με πραγματικά ελαττώματα, είναι θεμελιωτική της ευθύνης λόγω μη εκπληρώσεως, η οποία υπόκειται στην ειδική ρύθμιση του άρθρου 537 Α.Κ., που παρέχει στον αγοραστή, είτε πρόκειται για πώληση γένους είτε για πώληση είδους, μεταξύ άλλων και το δικαίωμα να αξιώσει τη μείωση του τιμήματος, κατά το άρθρο 540 παρ.1 περ. 2 Α.Κ., διότι μετά τη μετάθεση του κινδύνου στον αγοραστή, ήτοι μετά την παράδοση σ’ αυτόν του πράγματος και τη διαπίστωση της ελαττωματικότητάς του, εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις των άρθρων 540 επ. Α.Κ. και όχι οι γενικές διατάξεις του ΑΚ. Η ευθύνη του πωλητού, στην περίπτωση αυτή είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση ή την έστω ανυπαίτια άγνοια αυτού περί της υπάρξεώς του. Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 550 εδ. α’ ΑΚ που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα, συνάγεται ότι είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητού περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητος, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού. Στην περίπτωση δε που το δικαστήριο της ουσίας διαπιστώσει ανελέγκτως την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας ως προς την αληθή βούληση των συμβληθέντων περί του αν η πραγματική έκταση του πωληθέντος ακινήτου αποτελεί ή όχι συνομολογηθείσα ιδιότητά του, καθίσταται αναγκαία η προσφυγή του στις ερμηνευτικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ ( Α.Π. 1420/2013, 658/2011, 989/2008).
