Περιθώριο για σημαντική αύξηση στο μηνιαίο εισόδημά τους βλέπουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και ψάχνουν νέους ενοικιαστές, σε μια αγορά που τα ενοίκια έχουν πάρει την… ανηφόρα. Κάποιοι, στην αναζήτηση του νέου και μεγαλύτερου ενοικίου, φτάνουν στο σημείο να διακόψουν ακόμα και μακροχρόνιες σχέσεις ενοικίασης με οικογένειες ή επαγγελματίες που, αν και συνεπείς στις πληρωμές τους, δεν δέχονται τις μεγάλες αυξήσεις που ζητούν οι ιδιοκτήτες. Μια επιλογή που μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα, όμως, όπως εξηγούν οι ειδικοί της αγοράς, σε πολλές περιπτώσεις φέρνει νέους μπελάδες.
«Είναι άλλο να συμφωνήσεις σε ένα υψηλό ενοίκιο και άλλο να το πληρώνεις με συνέπεια για χρόνια», τονίζουν μεσίτες, που αναγνωρίζουν ότι στην αγορά υπάρχει «έλλειψη ποιοτικών ακινήτων» και ότι «όσο κάποιοι τα δίνουν, οι ιδιοκτήτες θα συνεχίσουν να τα ζητούν». Σύμφωνα με τους ίδιους, οι περιπτώσεις όπου ένας ιδιοκτήτης κατάφερε να κλείσει νέα συμφωνία εκμίσθωσης σε αρκετά υψηλότερο ενοίκιο, έλαβε την εγγύηση, αλλά μέσα στους πρώτους μήνες άρχισε να βλέπει καθυστερήσεις στις πληρωμές, είναι πολλές…
Οδηγίες
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, η γνωστή ΠΟΜΙΔΑ, στις οδηγίες της για τους εκμισθωτές είναι σαφέστατη σε ό,τι αφορά τα κριτήρια για την επιλογή νέου μισθωτή.
«Επειδή η μίσθωση είναι διαρκής σχέση, αυτό που πρέπει να σας ενδιαφέρει δεν είναι τα χαρακτηριστικά του ενοικιαστή ή το ύψος του μισθώματος που σας προσφέρει, αλλά αποκλειστικά η φερεγγυότητα και η δυνατότητά του να ανταποκρίνεται σταθερά και έγκαιρα κάθε μήνα στις οικονομικές υποχρεώσεις του από τη μίσθωση αυτή (μισθώματα, κοινόχρηστα και λογαριασμοί κοινής ωφελείας), κάτι δηλαδή απόλυτα απαραίτητο για τη βιωσιμότητα της μισθωτικής σχέσης, που, δυστυχώς, εκ των πραγμάτων είναι δυσχερές να εκτιμηθεί προκαταβολικά! Προσοχή, γιατί σήμερα συχνά, δυστυχώς, εμφανίζονται ως δήθεν υποψήφιοι “ενοικιαστές” άτομα τα οποία συστηματικά εγκαθίστανται σε κατοικίες ή επαγγελματικά ακίνητα με το εξαρχής σχέδιο να μην καταβάλουν κανένα απολύτως μίσθωμα και κανένα λογαριασμό κοινοχρήστων ή κοινής ωφελείας! Αν πρόκειται για εντελώς άγνωστο σ’ εσάς υποψήφιο μισθωτή, και ιδιαίτερα σε μισθώσεις με μεγάλο αντικείμενο, ζητήστε να σας δώσει ο ίδιος στοιχεία για τη φερεγγυότητά του ή να συνυπογράψει το μισθωτήριο κάποιος αξιόχρεος εγγυητής του!».
Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, δηλώνει ακόμη σαφέστερα: «Για τους ιδιοκτήτες που ξέρουν, ο καλύτερος ενοικιαστής είναι αυτός που έχουν, αν είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του. Προτιμούμε τον καλό μισθωτή, από το “καλό” μίσθωμα, το οποίο συχνότατα κρύβει τεράστιο ρίσκο…».
Προσφορά και ζήτηση
Η αγορά δεν ξεφεύγει από τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Το «γιν» και το «γιανγκ» της διαμόρφωσης τιμών κρατούν τις ισορροπίες, αν και πολλές φορές ειδικές καταστάσεις μπορεί να περιπλέκουν την εικόνα της αγοράς. Παλιές και νέες κρίσεις, αβεβαιότητα, πληθωρισμός, όλα ασκούν πιέσεις σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Σε αυτό το πλαίσιο, τα ερωτήματα είναι τρία. Είναι τα ενοίκια παραλόγως ακριβά; Μπορούν τα εισοδήματα των ενοικιαστών να καλύψουν τις αυξήσεις; Πώς γίνεται σε μια χώρα με ποσοστό ιδιοκατοίκησης πάνω από 74% να υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα;
Το αν ένα ενοίκιο είναι ακριβό δεν έχει να κάνει μόνο με την ονομαστική τιμή, π.χ. 300, 500 ή 800 ευρώ. Είναι μια συνάρτηση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (γεωγραφική θέση, πάρκινγκ, θερμομόνωση, σύγχρονες ανέσεις κ.λπ.) και το πόσα παρόμοια ακίνητα προσφέρονται στην ίδια αγορά. Στα περίπου 10 έτη της κρίσης των Μνημονίων, ο όρος «νεόδμητο» είχε αντικατασταθεί από τον όρο «απάτητο», γιατί ο ρυθμός κατασκευής νέων οικοδομών είχε πέσει δραματικά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για ανέγερση νέων κατοικιών κατέγραψαν πτώση 95% από το 2007 μέχρι τα μισά του 2016, ενώ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα από το 2005 έως και το α’ εξάμηνο του 2016 ήταν 93%. Αυτό δημιούργησε μια αγορά με πολλά παλαιά ακίνητα και ελάχιστα νεόδμητα που πληρούν τις σύγχρονες ανάγκες. Το αποτέλεσμα είναι τα νεότερα ακίνητα που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον να έχουν τιμές πολύ μεγαλύτερες από τα υπόλοιπα της αγοράς. Τα τελευταία 5 έτη, η αύξηση στα ενοίκια που ζητούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων φτάνει κοντά στο 20%. Αν και ένα μέρος της αύξησης εύκολα οι ειδικοί το χαρακτηρίζουν «αναμενόμενο», καθώς έρχεται ύστερα από μια δεκαετή κρίση, όπου τα ενοίκια αναγκαστικά είχαν μείνει παγωμένα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις είχαν μειωθεί σημαντικά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, αν συγκρίνουμε τις τιμές με τα επίπεδα του 2010, στην Ελλάδα οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 28% από το 2010, ενώ οι τιμές ενοικίασης εμφανίζονται μειωμένες κατά 25%. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη κατάρρευση τιμών στεγαστικής αγοράς, λόγω εκείνης της κρίσης, σε όλη την Ε.Ε. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2012-2017 τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 25,5%, λόγω των ειδικών συνθηκών. Μετά το τρίτο Μνημόνιο, την περίοδο 2018-2022, τα ζητούμενα μισθώματα κατέγραψαν σημαντική αύξηση σε πολλές περιπτώσεις κοντά στο 20%-30%, ενώ σε κάποιες περιοχές της Αττικής φτάνουν ακόμη και το 40%.
Εξωπραγματικά ποσά
Το συμπέρασμα είναι ότι «ναι» τα ποσά που ζητούν πολλοί ιδιοκτήτες για τα ακίνητά τους είναι εξωπραγματικά για τον μέσο εργαζόμενο, όμως υπάρχουν οι ενοικιαστές που συμφωνούν σε αυτά και τα πληρώνουν. Οπότε, δεν είναι «ακριβά» για το κοινό στο οποίο απευθύνονται. Το πρόβλημα ακρίβειας δημιουργείται επειδή συμπαρασύρουν και τις τιμές των ακινήτων που απευθύνονται σε χαμηλότερα εισοδήματα. Σε αυτό το πλαίσιο, ένα ενοίκιο 900 ευρώ για νεόδμητο ακίνητο με όλες τις ανέσεις που στεγάζει οικογένεια, σε ένα προάστιο της Αθήνας, δεν είναι ακριβό, αλλά ένα ενοίκιο 300 ευρώ για ένα ημιυπόγειο ή γκαρσονιέρα στο κέντρο της Αθήνας (Κυψέλη, πλατεία Αμερικής, πλατεία Βικτωρίας) θεωρείται ακριβό.
Σε μεγάλο βαθμό έχει να κάνει με τη σχέση εξόδων στέγης προς εισοδήματα. Αν τα έξοδα στέγης συνολικά (ενοίκιο, ψύξη/θέρμανση κ.λπ.) αποτελούν 40%-50% του εισοδήματος, τότε το άτομο ή το νοικοκυριό, όπως το μετρούν οι ευρωπαϊκές Αρχές, θεωρείται σε στεγαστική κρίση.
Στη χώρα μας, το 40% των νοικοκυριών βρίσκεται σε στεγαστική κρίση, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ. Τα εισοδήματα των νοικοκυριών στην Ελλάδα βρέθηκαν στην τρίτη χειρότερη θέση της Ευρώπης. Είχαν χάσει 37% μέχρι το 2015 και ανέκτησαν το 20% μέχρι το 2019.
Στο άλλο σημαντικό ερώτημα, το «Πώς γίνεται σε μια χώρα με ποσοστό ιδιοκατοίκησης πάνω από 74% να υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα;», η απάντηση είναι: «Γιατί για όσους χρειάζονται στέγη, δεν υπάρχουν αρκετά ποιοτικά ή μη ποιοτικά ακίνητα σε λογικές τιμές που να μπορούν να αντέξουν τα εισοδήματά τους». Η συγκυρία μετα-Μνημόνιο, πανδημία, πληθωρισμός έχει κάνει δύσκολο γρίφο την εύρεση κατοικίας σε λογική τιμή για τα νοικοκυριά και τυχερούς όσους ιδιοκτήτες έχουν ενοικιαστές που πληρώνουν λογικά ενοίκια με συνέπεια.
Η ΑΝΟΔΙΚΗ ΠΟΡΕΙΑ ΤΩΝ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ
| Ετος | Μέση ετήσια μεταβολή ενοικίων |
| 1994-2005 | 75% |
| 2006 | 8% |
| 2007-2011 | 15,20% |
| 2012-2017 | -25,5% |
| 2018 | 8,4% |
| 2019 | 10% |
| 2020 | 5,8% – 6,7% |
| 2021 | 3% – 7% |
ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΑΘΗΝΑ Α’ ΤΡΙΜΗΝΟ 2022
| Περιοχές | Τιμές ενοικίασης (ευρώ/τ.μ.) | 75 τ.μ. | 90 τ.μ. | 110 τ.μ. |
| Αθήνα – Κέντρο | 7 | 525 ευρώ | 630 ευρώ | 770 ευρώ |
| Αμπελόκηποι | 5,6 | 420 ευρώ | 540 ευρώ | 616 ευρώ |
| Βύρωνας | 6,5 | 487,5 ευρώ | 585 ευρώ | 715 ευρώ |
| Εξάρχεια | 7,2 | 540 ευρώ | 648 ευρώ | 792 ευρώ |
| Ζωγράφου | 8,3 | 622,5 ευρώ | 747 ευρώ | 913 ευρώ |
| Ιλίσια | 7,6 | 570 ευρώ | 684 ευρώ | 836 ευρώ |
| Καισαριανή | 5,8 | 435 ευρώ | 522 ευρώ | 638 ευρώ |
| Κουκάκι | 7,7 | 577,5 ευρώ | 693 ευρώ | 847 ευρώ |
ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ 2019-2022
| ΑΤΤΙΚΗ | ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ | Τ.Μ. | Υ/Δ | 2019 ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ €/ΜΗΝΑ | 2022 ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ €/ΜΗΝΑ | 2019-2022 ΜΕΤΑΒΟΛΗ |
| ΚΥΨΕΛΗ | 2006 | 80 | 2 | 480 | 560 | +16,67% |
| ΑΚΑΔΗΜΙΑ ΠΛΑΤΩΝΟΣ | 2008 | 70 | 2 | 490 | 560 | +14,29% |
| ΚΟΛΩΝΟΣ | 2004 | 85 | 2 | 500 | 550 | +10,00% |
| ΠΑΓΚΡΑΤΙ | 2010 | 58 | 2 | 520 | 700 | +34,62% |
| ΣΕΠΟΛΙΑ | 2006 | 82 | 2 | 500 | 530 | +6,00% |
| ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΙΚΤΩΡΙΑΣ | 2008 | 73 | 2 | 440 | 530 | +20,45% |
| ΑΧΑΡΝΕΣ | 2003 | 85 | 2 | 510 | 560 | +9,80% |
| ΓΑΛΑΤΣΙ | 2006 | 90 | 2 | 450 | 660 | +46,67% |
| ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ | 2000 | 66 | 2 | 530 | 660 | +24,53% |
| ΖΩΓΡΑΦΟΥ | 2010 | 57 | 2 | 460 | 550 | +19,57% |
| ΚΑΜΙΝΙΑ | 2000 | 70 | 2 | 420 | 530 | +26,19% |
| ΑΡΤΕΜΙΔΑ | 2004 | 110 | 3 | 440 | 660 | +50,00% |
| ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ | 2012 | 85 | 2 | 420 | 480 | +14,29% |
| ΕΛΕΥΣΙΝΑ | 2004 | 110 | 3 | 440 | 660 | +50,00% |
| ΛΑΓΟΝΗΣΙ | 2006 | 100 | 2 | 500 | 680 | +36,00% |
| ΚΕΡΑΤΕΑ | 2017 | 80 | 2 | 400 | 560 | +40,00% |
| ΚΟΡΩΠΙ | 2004 | 80 | 2 | 320 | 430 | +34,38% |
| ΠΑΙΑΝΙΑ | 2014 | 92 | 2 | 460 | 650 | +41,30% |
| ΡΑΦΗΝΑ | 2004 | 68 | 2 | 400 | 550 | +37,50% |
| ΣΠΑΤΑ | 2004 | 117 | 2 | 470 | 730 | +55,32% |
| ΑΝΑΒΥΣΣΟΣ | 2000 | 75 | 2 | 380 | 530 | +39,47% |
| ΑΦΙΔΝΕΣ | 2009 | 110 | 2 | 440 | 660 | +50,00% |
| ΩΡΩΠΟΣ | 2011 | 110 | 2 | 440 | 630 | +43,18% |
| ΣΑΡΩΝΙΔΑ | 2007 | 70 | 2 | 420 | 560 | +33,33% |
