Κτηματαγορά: Πόσο αυξήθηκαν τα ενοίκια τους τελευταίους μήνες [πίνακες]

Περιθώριο για σημαντική αύξηση στο μηνιαίο εισόδημά τους βλέπουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και ψάχνουν νέους ενοικιαστές, σε μια αγορά που τα ενοίκια έχουν πάρει την… ανηφόρα. Κάποιοι, στην αναζήτηση του νέου και μεγαλύτερου ενοικίου, φτάνουν στο σημείο να διακόψουν ακόμα και μακροχρόνιες σχέσεις ενοικίασης με οικογένειες ή επαγγελματίες που, αν και συνεπείς στις πληρωμές τους, δεν δέχονται τις μεγάλες αυξήσεις που ζητούν οι ιδιοκτήτες. Μια επιλογή που μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα, όμως, όπως εξηγούν οι ειδικοί της αγοράς, σε πολλές περιπτώσεις φέρνει νέους μπελάδες.

«Είναι άλλο να συμφωνήσεις σε ένα υψηλό ενοίκιο και άλλο να το πληρώνεις με συνέπεια για χρόνια», τονίζουν μεσίτες, που αναγνωρίζουν ότι στην αγορά υπάρχει «έλλειψη ποιοτικών ακινήτων» και ότι «όσο κάποιοι τα δίνουν, οι ιδιοκτήτες θα συνεχίσουν να τα ζητούν». Σύμφωνα με τους ίδιους, οι περιπτώσεις όπου ένας ιδιοκτήτης κατάφερε να κλείσει νέα συμφωνία εκμίσθωσης σε αρκετά υψηλότερο ενοίκιο, έλαβε την εγγύηση, αλλά μέσα στους πρώτους μήνες άρχισε να βλέπει καθυστερήσεις στις πληρωμές, είναι πολλές…

Οδηγίες

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, η γνωστή ΠΟΜΙΔΑ, στις οδηγίες της για τους εκμισθωτές είναι σαφέστατη σε ό,τι αφορά τα κριτήρια για την επιλογή νέου μισθωτή.

«Επειδή η μίσθωση είναι διαρκής σχέση, αυτό που πρέπει να σας ενδιαφέρει δεν είναι τα χαρακτηριστικά του ενοικιαστή ή το ύψος του μισθώματος που σας προσφέρει, αλλά αποκλειστικά η φερεγγυότητα και η δυνατότητά του να ανταποκρίνεται σταθερά και έγκαιρα κάθε μήνα στις οικονομικές υποχρεώσεις του από τη μίσθωση αυτή (μισθώματα, κοινόχρηστα και λογαριασμοί κοινής ωφελείας), κάτι δηλαδή απόλυτα απαραίτητο για τη βιωσιμότητα της μισθωτικής σχέσης, που, δυστυχώς, εκ των πραγμάτων είναι δυσχερές να εκτιμηθεί προκαταβολικά! Προσοχή, γιατί σήμερα συχνά, δυστυχώς, εμφανίζονται ως δήθεν υποψήφιοι “ενοικιαστές” άτομα τα οποία συστηματικά εγκαθίστανται σε κατοικίες ή επαγγελματικά ακίνητα με το εξαρχής σχέδιο να μην καταβάλουν κανένα απολύτως μίσθωμα και κανένα λογαριασμό κοινοχρήστων ή κοινής ωφελείας! Αν πρόκειται για εντελώς άγνωστο σ’ εσάς υποψήφιο μισθωτή, και ιδιαίτερα σε μισθώσεις με μεγάλο αντικείμενο, ζητήστε να σας δώσει ο ίδιος στοιχεία για τη φερεγγυότητά του ή να συνυπογράψει το μισθωτήριο κάποιος αξιόχρεος εγγυητής του!».

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, δηλώνει ακόμη σαφέστερα: «Για τους ιδιοκτήτες που ξέρουν, ο καλύτερος ενοικιαστής είναι αυτός που έχουν, αν είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του. Προτιμούμε τον καλό μισθωτή, από το “καλό” μίσθωμα, το οποίο συχνότατα κρύβει τεράστιο ρίσκο…».

Προσφορά και ζήτηση

Η αγορά δεν ξεφεύγει από τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Το «γιν» και το «γιανγκ» της διαμόρφωσης τιμών κρατούν τις ισορροπίες, αν και πολλές φορές ειδικές καταστάσεις μπορεί να περιπλέκουν την εικόνα της αγοράς. Παλιές και νέες κρίσεις, αβεβαιότητα, πληθωρισμός, όλα ασκούν πιέσεις σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Σε αυτό το πλαίσιο, τα ερωτήματα είναι τρία. Είναι τα ενοίκια παραλόγως ακριβά; Μπορούν τα εισοδήματα των ενοικιαστών να καλύψουν τις αυξήσεις; Πώς γίνεται σε μια χώρα με ποσοστό ιδιοκατοίκησης πάνω από 74% να υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα;

Το αν ένα ενοίκιο είναι ακριβό δεν έχει να κάνει μόνο με την ονομαστική τιμή, π.χ. 300, 500 ή 800 ευρώ. Είναι μια συνάρτηση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (γεωγραφική θέση, πάρκινγκ, θερμομόνωση, σύγχρονες ανέσεις κ.λπ.) και το πόσα παρόμοια ακίνητα προσφέρονται στην ίδια αγορά. Στα περίπου 10 έτη της κρίσης των Μνημονίων, ο όρος «νεόδμητο» είχε αντικατασταθεί από τον όρο «απάτητο», γιατί ο ρυθμός κατασκευής νέων οικοδομών είχε πέσει δραματικά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για ανέγερση νέων κατοικιών κατέγραψαν πτώση 95% από το 2007 μέχρι τα μισά του 2016, ενώ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα από το 2005 έως και το α’ εξάμηνο του 2016 ήταν 93%. Αυτό δημιούργησε μια αγορά με πολλά παλαιά ακίνητα και ελάχιστα νεόδμητα που πληρούν τις σύγχρονες ανάγκες. Το αποτέλεσμα είναι τα νεότερα ακίνητα που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον να έχουν τιμές πολύ μεγαλύτερες από τα υπόλοιπα της αγοράς. Τα τελευταία 5 έτη, η αύξηση στα ενοίκια που ζητούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων φτάνει κοντά στο 20%. Αν και ένα μέρος της αύξησης εύκολα οι ειδικοί το χαρακτηρίζουν «αναμενόμενο», καθώς έρχεται ύστερα από μια δεκαετή κρίση, όπου τα ενοίκια αναγκαστικά είχαν μείνει παγωμένα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις είχαν μειωθεί σημαντικά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, αν συγκρίνουμε τις τιμές με τα επίπεδα του 2010, στην Ελλάδα οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 28% από το 2010, ενώ οι τιμές ενοικίασης εμφανίζονται μειωμένες κατά 25%. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη κατάρρευση τιμών στεγαστικής αγοράς, λόγω εκείνης της κρίσης, σε όλη την Ε.Ε. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2012-2017 τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 25,5%, λόγω των ειδικών συνθηκών. Μετά το τρίτο Μνημόνιο, την περίοδο 2018-2022, τα ζητούμενα μισθώματα κατέγραψαν σημαντική αύξηση σε πολλές περιπτώσεις κοντά στο 20%-30%, ενώ σε κάποιες περιοχές της Αττικής φτάνουν ακόμη και το 40%.

Εξωπραγματικά ποσά

Το συμπέρασμα είναι ότι «ναι» τα ποσά που ζητούν πολλοί ιδιοκτήτες για τα ακίνητά τους είναι εξωπραγματικά για τον μέσο εργαζόμενο, όμως υπάρχουν οι ενοικιαστές που συμφωνούν σε αυτά και τα πληρώνουν. Οπότε, δεν είναι «ακριβά» για το κοινό στο οποίο απευθύνονται. Το πρόβλημα ακρίβειας δημιουργείται επειδή συμπαρασύρουν και τις τιμές των ακινήτων που απευθύνονται σε χαμηλότερα εισοδήματα. Σε αυτό το πλαίσιο, ένα ενοίκιο 900 ευρώ για νεόδμητο ακίνητο με όλες τις ανέσεις που στεγάζει οικογένεια, σε ένα προάστιο της Αθήνας, δεν είναι ακριβό, αλλά ένα ενοίκιο 300 ευρώ για ένα ημιυπόγειο ή γκαρσονιέρα στο κέντρο της Αθήνας (Κυψέλη, πλατεία Αμερικής, πλατεία Βικτωρίας) θεωρείται ακριβό.

Σε μεγάλο βαθμό έχει να κάνει με τη σχέση εξόδων στέγης προς εισοδήματα. Αν τα έξοδα στέγης συνολικά (ενοίκιο, ψύξη/θέρμανση κ.λπ.) αποτελούν 40%-50% του εισοδήματος, τότε το άτομο ή το νοικοκυριό, όπως το μετρούν οι ευρωπαϊκές Αρχές, θεωρείται σε στεγαστική κρίση.

Στη χώρα μας, το 40% των νοικοκυριών βρίσκεται σε στεγαστική κρίση, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ. Τα εισοδήματα των νοικοκυριών στην Ελλάδα βρέθηκαν στην τρίτη χειρότερη θέση της Ευρώπης. Είχαν χάσει 37% μέχρι το 2015 και ανέκτησαν το 20% μέχρι το 2019.

Στο άλλο σημαντικό ερώτημα, το «Πώς γίνεται σε μια χώρα με ποσοστό ιδιοκατοίκησης πάνω από 74% να υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα;», η απάντηση είναι: «Γιατί για όσους χρειάζονται στέγη, δεν υπάρχουν αρκετά ποιοτικά ή μη ποιοτικά ακίνητα σε λογικές τιμές που να μπορούν να αντέξουν τα εισοδήματά τους». Η συγκυρία μετα-Μνημόνιο, πανδημία, πληθωρισμός έχει κάνει δύσκολο γρίφο την εύρεση κατοικίας σε λογική τιμή για τα νοικοκυριά και τυχερούς όσους ιδιοκτήτες έχουν ενοικιαστές που πληρώνουν λογικά ενοίκια με συνέπεια.

Η ΑΝΟΔΙΚΗ ΠΟΡΕΙΑ ΤΩΝ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ

Ετος	Μέση ετήσια μεταβολή ενοικίων
1994-2005	75%
2006	8%
2007-2011	15,20%
2012-2017	-25,5%
2018	8,4%
2019	10%
2020	5,8% – 6,7%
2021	3% – 7%

ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΑΘΗΝΑ Α’ ΤΡΙΜΗΝΟ 2022

Περιοχές	Τιμές ενοικίασης (ευρώ/τ.μ.)	75 τ.μ.	90 τ.μ.	110 τ.μ.
Αθήνα – Κέντρο	7	525 ευρώ	630 ευρώ	770 ευρώ
Αμπελόκηποι	5,6	420 ευρώ	540 ευρώ	616 ευρώ
Βύρωνας	6,5	487,5 ευρώ	585 ευρώ	715 ευρώ
Εξάρχεια	7,2	540 ευρώ	648 ευρώ	792 ευρώ
Ζωγράφου	8,3	622,5 ευρώ	747 ευρώ	913 ευρώ
Ιλίσια	7,6	570 ευρώ	684 ευρώ	836 ευρώ
Καισαριανή	5,8	435 ευρώ	522 ευρώ	638 ευρώ
Κουκάκι	7,7	577,5 ευρώ	693 ευρώ	847 ευρώ

ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ 2019-2022

ΑΤΤΙΚΗ	ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ	Τ.Μ.	Υ/Δ	2019 ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ €/ΜΗΝΑ	2022 ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ €/ΜΗΝΑ	2019-2022 ΜΕΤΑΒΟΛΗ
ΚΥΨΕΛΗ	2006	80	2	480	560	+16,67%
ΑΚΑΔΗΜΙΑ ΠΛΑΤΩΝΟΣ	2008	70	2	490	560	+14,29%
ΚΟΛΩΝΟΣ	2004	85	2	500	550	+10,00%
ΠΑΓΚΡΑΤΙ	2010	58	2	520	700	+34,62%
ΣΕΠΟΛΙΑ	2006	82	2	500	530	+6,00%
ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΙΚΤΩΡΙΑΣ	2008	73	2	440	530	+20,45%
ΑΧΑΡΝΕΣ	2003	85	2	510	560	+9,80%
ΓΑΛΑΤΣΙ	2006	90	2	450	660	+46,67%
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ	2000	66	2	530	660	+24,53%
ΖΩΓΡΑΦΟΥ	2010	57	2	460	550	+19,57%
ΚΑΜΙΝΙΑ	2000	70	2	420	530	+26,19%
ΑΡΤΕΜΙΔΑ	2004	110	3	440	660	+50,00%
ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ	2012	85	2	420	480	+14,29%
ΕΛΕΥΣΙΝΑ	2004	110	3	440	660	+50,00%
ΛΑΓΟΝΗΣΙ	2006	100	2	500	680	+36,00%
ΚΕΡΑΤΕΑ	2017	80	2	400	560	+40,00%
ΚΟΡΩΠΙ	2004	80	2	320	430	+34,38%
ΠΑΙΑΝΙΑ	2014	92	2	460	650	+41,30%
ΡΑΦΗΝΑ	2004	68	2	400	550	+37,50%
ΣΠΑΤΑ	2004	117	2	470	730	+55,32%
ΑΝΑΒΥΣΣΟΣ	2000	75	2	380	530	+39,47%
ΑΦΙΔΝΕΣ	2009	110	2	440	660	+50,00%
ΩΡΩΠΟΣ	2011	110	2	440	630	+43,18%
ΣΑΡΩΝΙΔΑ	2007	70	2	420	560	+33,33%