MΠρΑθ 465/2005 Οριζόντια ιδιοκτησία – Πυλωτή – Χώροι στάθμευσης – Μεταβίβαση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης χώρου στάθμευσης -.

103

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τμήμα της πυλωτής, για τη δημιουργία χώρου σταθμεύσεως αυτοκινήτων είναι άκυρη ακόμη και αν πραγματοποιήθηκε πριν την ισχύ του Ν. 960/1979, ενώ η εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών για τη στάθμευση των αυτοκινήτων τους, αντιμετωπίζεται με την παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τμήματος της πυλωτής σε συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη. Οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν αυτό κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων [PILLOTIS], δεν μπορεί να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίες. Οταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό τον πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως ακαλύπτου του ισογείου χώρου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες που να ανήκουν αυτοτελώς και χωριστά σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι. Ο χώρος αυτός παραμένει ως κοινόχρηστος επί του οποίου αποκτάται παρεπομένως αναγκαστική συγκυριότητα των οροφοκτητών κατ’ ανάλογο μερίδα τούτων  και χρησιμεύει σε κοινή χρήση από όλους τους οροφοκτήτες. Είναι επιτρεπτή και έγκυρη η συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που καταρτίζεται συμβ/κα και μεταγράφεται, περί αποκλειστικής χρήσεως της κοινόκτητης πυλωτής ή μέρους αυτής από ένα ή περισσότερους οροφοκτήτες οπότε ο περιορισμός των άλλων φέρει το χαρακτήρα δουλείας, παρότι δεν είναι πραγματική δουλεία. Η συμφωνία αυτή δεσμεύει όχι μόνο τους απαρχής συμβληθέντες αλλά και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα σε τέτοια καταρτησθείσα σύμβαση ή κανονισμό. Απολύτως άκυρες είναι οι ρυθμίσεις που αναφέρονται σε αγοραπωλητήρια συμβόλαια και στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας που αποδέχονται οι ιδιοκτήτες-συμβαλλόμενοι, ότι θέσεις στάθμευσης θα εξυπηρετούν μόνο τα διαμερίσματα στα οποία ανήκουν με σχέση αποκλειστικής χρήσεως που περιέχονται στις συμβ/κες πράξεις, κατά το μέρος που αφορούν θέσεις στάθμευσης που βρίσκονται στην πυλωτή της πολυκατοικίας και τούτο διότι με τις ρυθμίσεις  αυτές δεν κανονίζεται απλώς η χρήση των θέσεων αυτών σταθμεύσεως, αλλά δημιουργούνται στο χώρο της πυλωτής ισάριθμες διηρημένες ιδιοκτησίες. Ακυρη η συμβ/κή πράξη που αφορά θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή πολυκατοικίας, άνευ συμπράξεως όλων των κυρίων των διαμερισμάτων αυτής [πολυκατοικίας]. Αναγνωρίζονται ως κοινόχρηστοι ανοιχτοί, ελεύθεροι οι ως άνω χώροι στάθμευσης και ο ενάγων ως συννομέας και συγκάτοχος αυτών.

ΚΕΙΜΕΝΟ

   ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

   ΤΜΗΜΑ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Αριθμός Αποφάσεως 465/2005

   ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

   Αποτελούμενο από την Δικαστή Παναγιώτα Τσέβη Πρωτοδίκη, την οποία όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου και από την Γραμματέα Φρειδερίκη Τσόκαρα.

   Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 30 Σεπτεμβρίου 2004, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

   Του καλούντος – ενάγοντος: Δ. Φ. του Σ., κατοίκου Αγίων Αναργύρων Αττικής, ο οποίος εμφανίσθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Αβραάμ.

   Των καθ’ ων η κλήση – εναγομένων: 1)Ε. Χ. του Ν., κατοίκου Αγίων Αναργύρων Αττικής, 2) Α. Μ. του Θ., και 3) Α. Τ. συζ. Α. Μ., αμφοτέρων κατοικούν Αγίων Αναργύρων Αττικής εκ οποίων η πρώτη και ο δεύτερος εμφανίσθηκαν με τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νίκο Γουρνέλη και η τρίτη εκπροσωπήθηκε από τον ίδιο παραπάνω δικηγόρο.

   Ο ενάγων ζήτησε να γίνει δεκτή η από 07.10.2002 αγωγή του (αριθμ. Εκθ. Καταθ. 8165/’2002) που απηύθυνε προς το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

   Το Δικαστήριο εξέδοσε την υπ’ αριθμ. 2755/2003 απόφαση με την οποία παρέπεμψε την αγωγή, λόγω αναρμοδιότητας αυτού, στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

   Ήδη η υπόθεση επαναφέρεται για νέα με την από 20.10.2003 κλήση του ενάγοντος που κατατέθηκε με αύξοντα αριθμό κατάθεσης 7865/2003, προσδιορίστηκε για την παραπάνω δικάσιμο.

   Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.

    ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

    ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

   Από το συνδυασμό των διατάξεων των 1002 και 1117 ΑΚ 1, 2, παρ 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν.3741/29, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου και παρεπομένως αναγκαστική συγκυριότητα που απαιτείται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή κτήση από όλους τους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών γίνεται είτε με την συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 παρ. 1,5 και 13 του ν.δ. 3741/29 και αν αυτό δεν γίνει, ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις [Ολ/ΑΠ 5/1441, 7/1442 στις οποίες παραπέμπει η ΑΠ 233/2000 ΝοΒ 49 σελ. 402]. Κατά συνέπεια, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τμήμα της πυλωτής, για τη δημιουργία χώρου σταθμεύσεως αυτοκινήτων είναι άκυρη κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ακόμη και αν πραγματοποιήθηκε πριν την ισχύ του Ν. 960/1979 γιατί αντιβαίνει στις αναγκαστικού χαρακτήρα διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και του Ν. 3741/1929, ενώ η εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών για τη στάθμευση των αυτοκινήτων τους, αντιμετωπίζεται με την παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τμήματος της πυλωτής σε συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη, η οποία δεν αντιβαίνει στις πιο πάνω διατάξεις. Κατά τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 5 εδάφ. τελευταίο του Ν. 960/1979 όπως ισχύει μετά την δια του άρθρου 1 του Ν. 1221/81, αντικατάστασή του οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν αυτό κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων [PILLOTIS], κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν μπορεί να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίες. Από τη διάταξη του νόμου συνάγεται ότι όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό τον πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως ακαλύπτου του ισογείου χώρου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες που να ανήκουν αυτοτελώς και χωριστά σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι. Ο χώρος αυτός παραμένει ως κοινόχρηστος επί του οποίου αποκτάται παρεπομένως αναγκαστική συγκυριότητα των οροφοκτητών κατ’ άρθρο 2 παρ. 1 Ν. 3741/1924 και 1117 του ΑΚ κατ’ ανάλογο μερίδα τούτων  και χρησιμεύει σε κοινή χρήση από όλους τους οροφοκτήτες. Κατά τα άρθρα, όμως, 4 παρ. 1,5 και 13 του Ν. 3741/29 είναι επιτρεπτή και έγκυρη η συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που καταρτίζεται συμβ/κα και μεταγράφεται, περί αποκλειστικής χρήσεως της κοινόκτητης πυλωτής ή μέρους αυτής από ένα ή περισσότερους οροφοκτήτες οπότε ο περιορισμός των άλλων φέρει το χαρακτήρα δουλείας, παρότι δεν είναι πραγματική δουλεία. Η συμφωνία αυτή δεσμεύει όχι μόνο τους απαρχής συμβληθέντες αλλά και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα σε τέτοια καταρτησθείσα σύμβαση ή κανονισμό [ΑΠ. 396/97 Τμ. Δ’].

   Ο ενάγων με την από 7-10-02 και με αριθ. καταθ. δικογρ. 8165/02 αγωγή, την οποία επαναφέρει για συζήτηση με την από 20-10-03 και αριθ. καταθ. δικογρ. 7865/03 κλήση του και δηλώνει νομίμως με την υπό κρίση ότι παραιτείται του δικογράφου της από 27-7-02 και με ΓΑΚ 91957/02 και ΑΚΔ 5556/02 αγωγής του, ισχυρίζεται ότι αυτός και οι εναγόμενοι είναι ιδιότητες διαμερισμάτων, που αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας που βρίσκεται επί της οδού Α. Π. αρ. *, στους Αγίους Αναργύρους Αττικής. Ότι με την 1516/98 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της Συμβ/φου Ελευσίνας Γ. Κ., με την οποία ο δικαιοπάροχος των διαδίκων Θ. Τ. ιδιοκτήτης της παραπάνω πολυκατοικίας, υπήγαγε αυτήν στις διατάξεις του Ν. 3741/29, ορίσθηκε ότι οι υπό στοιχ. Ρ-2 και Ρ-4 χώροι στάθμευσης αυτοκινήτου ανήκουν στον ίδιο, ο οποίος θα μπορεί οποτεδήποτε να μεταβιβάσει το δικαίωμα χρήσης σε μελλοντικό ιδιοκτήτη διαμερίσματος της πολυκατοικίας, στη συνέχεια δε αυτός, με τα αναφερόμενα στην αγωγή πωλητήρια συμβόλαια, πώλησε και μεταβίβασε, στη 1η εναγομένη το υπό στοιχ. Α-2 διαμέρισμα της πολυκατοικίας και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του Ρ-2 χώρου στάθμευσης της πυλωτής, στους δε λοιπούς εναγομένους κατ’ ισομοιρία το υπό στοιχ. Β-2 διαμέρισμα και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως του υπό στοιχ. Ρ-4 χώρου στάθμευσης της πυλωτής. Ότι ο προαναφερόμενος όρος της συστατικής πράξεως είναι άκυρος και δεν δεσμεύει τον ενάγοντα, διότι οι χώροι στάθμευσης της πυλωτής, ως κοινόχρηστοι, δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, συνεπώς δεν ανήκαν στο δικαιοπάροχο των εναγομένων, ώστε να δύναται να τους παραχωρήσει εγκύρως το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως αυτών.

   Ζητεί, επομένως, να αναγνωρισθεί α] η ακυρότητα του παραπάνω όρου της πράξεως συστάσεως χωριστών ιδιοκτησιών, β] η ιδιότητα των επιδίκων χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων ως κοινοχρήστων γ] το δικαίωμα συγκυριότητας του ενάγοντος επί αυτών και να του επιτραπεί το δικαίωμα σύγχρησης αυτών. Να απαγγελθεί κατ’ αυτών χρηματική ποινή για κάθε μελλοντική προσβολή του δικαιώματος του. Να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στη δικαστική του δαπάνη. Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα η αγωγή αυτή παραδεκτά εισάγεται [αρθρ. 16 και 29 παρ.1 του ΚπολΔ] για να συζητηθεί κατά την παρούσα ειδική διαδικασία [αρθρ.647 επ.ΚπολΔ] έπειτα και από την με αριθμό 2755/03 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, όπου παραπέμπει την αγωγή για να συζητηθεί κατά την  διαδικασία αυτή. Κρίνεται νόμιμη, στηριζόμενη στις πιο πάνω διατάξεις και σε αυτές των αρθρ. 574. 595, 361 του ΑΚ 907 και 908 και 910 ΚπολΔ., πλην του αιτήματος περί καταβολής χρηματικής ποινής, η οποία αρμόζει σε αγωγές προσβολής κυριότητας ή νομής.

   Από την ένορκη κατάθεση του εξεταζομένου στο ακροατήριο μάρτυρα του ενάγοντα [οι εναγόμενοι δεν εξέτασαν κανένα μάρτυρα] από τα προσκομιζόμενα έγγραφα και από όλη γενικά τη διαδικασία αποδείχθηκαν τα παρακάτω.

   Με το 1573/1-6-98 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβ/φου Ελευσίνας Γ. Κ., νόμιμα μεταγεγραμμένου, ο ενάγων απέκτησε από τον Θ. Τ., το υπό στοιχεία Α2 διαμέρισμα του α’ ορόφου, που έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας 138/1000 ή 42,92 τμ στο όλο οικόπεδο και στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και την υπό στοιχεία Υ 2 αποθήκη του υπογείου ορόφου με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα και κοινόκτη τα μέρη 3/1000 ή 0,93 τ.μ., της πολυκατοικίας που βρίσκεται στους Αγίους Αναργύρους Αττικής στην οδό Α Π *. Η πρώτη εναγομένη με το 1578/98  αγοραπωλητήριο Συμβόλαιο της αυτής Συμβ/φου νόμιμα μεταγεγραμμένου απέκτησε από τον ίδιο πωλητή στην ίδια πολυκατοικία το Α1 διαμέρισμα του α’ ορόφου [όπως, το ορθό Α1 κι όχι Α2 διαμέρισμα, προκύπτει από το αγοραπωλητήριο Συμβόλαιο] καθώς και την Υ6 αποθήκη.

   Ο δεύτερος και τρίτη των εναγομένων, με το 1521/98 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της ιδίας Συμβ/φου απέκτησαν, από τον ίδιο πωλητή, κατά 1/2 αδιαίρετα ο καθένας, το Β2 διαμέρισμα και την Υ5 αποθήκη στην ίδια πολυκατοικία.

   Μετά από αυτά, ο πωλητής των προαναφερομένων ιδιοκτησιών των διαδίκων, στο οικείο για καθέναν αγοραπωλητήριο Συμβ/λαιο, αναφέρει ότι: Στο διαμέρισμα αυτό ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση ο υπό στοιχείο Ρ κεφαλαίο αριθμός δυο [Ρ-2] και [Ρ4], αντίστοιχα ανοικτός χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου στον ισόγειο όροφο – PILOTIS, ο οποίος φαίνεται σε κάτοψη με τα στοιχεία αυτά στο από Ιουνίου 1997 σχεδιάγραμμα του ίδιου ως άνω Αρχιτέκτονα.

   Στη συνέχεια το ανωτέρω δικαίωμα οι εναγόμενοι απέκτησαν κατ’ επίκληση, της 1516/98 πράξεως Συστάσεως Οριζοντίων Ιδιοκτησιών κατ’ ορόφους, της ιδίας Συμβ/φου όπου αναγράφεται αυτολεξεί: Οι παραπάνω αναφερόμενοι και περιγραφόμενοι υπό στοιχεία Ρ2 και Ρ4 χώροι στάθμευσης αυτοκινήτου ανήκουν στον εμφανισθέντα ιδιοκτήτη [τον Τ.] ο οποίος θα μπορεί οποτεδήποτε να μεταβιβάσει το δικαίωμα χρήσης σε μελλοντικό ιδιοκτήτη διαμερίσματος της πολυκατοικίας”.

   Ετσι, αναφέρεται στα αγοραπωλητήρια συμβόλαια και στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, που αποδέχονται οι ιδιοκτήτες-συμβαλλόμενοι ότι οι παραπάνω θέσεις θα εξυπηρετούν μόνο τα διαμερίσματα στα οποία ανήκουν με σχέση αποκλειστικής χρήσεως. Από την υπαγωγή των ανωτέρω συμβατικών ρυθμίσεων, στις ερμηνευθείσες στη μείζονα σκέψη διατάξεις, ευθέως συνάγεται ότι οι ρυθμίσεις αυτές που περιέχονται στις συμβ/κες πράξεις, κατά το μέρος που αφορούν τις θέσεις στάθμευσης Ρ2 και Ρ4, που βρίσκονται στην πυλωτή της πολυκατοικίας είναι απολύτως άκυρες και τούτο διότι με τις πιο πάνω ρυθμίσεις δεν κανονίζεται απλώς η χρήση των θέσεων αυτών σταθμεύσεως, αλλά δημιουργούνται στο χώρο της πυλωτής ισάριθμες διηρημένες ιδιοκτησίες. Επομένως η πράξη της πιο πάνω Συμβ/φου, [1516/98] που αφορά τις θέσεις στάθμευσης Ρ2 και Ρ4 στην πυλωτή της ένδικης πολυκατοικίας, άνευ συμπράξεως όλων των κυρίων των διαμερισμάτων αυτής [πολυκατοικίας], είναι άκυρη, αφού συνάγεται ότι με την ρύθμιση αυτή δεν κανονίζεται απλώς η χρήση των θέσεων αυτών σταθμεύσεως, αλλά δημιουργούνται στο χώρο της πυλωτής ισάριθμες διηρημένες ιδιοκτησίες. Με τον τρόπο αυτό έχουν παραβιασθεί και δεν έχουν εφαρμοσθεί οι κανόνες των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ. Συνεπώς, πρέπει να γίνει δεκτή η αγωγή κατά το μέρος που κρίθηκε και νόμιμη κατά την ουσιαστική της βασιμότητα, να αναγνωρισθεί ως άκυρη η 1516/98 πράξη σύστασης χωριστών ιδιοκτησιών ως προς τους πιο πάνω χώρους στάθμευσης, να αναγνωρισθεί ως κοινόχρηστος ανοιχτός, ελεύθερος χώρος στάθμευσης ο Ρ2 και Ρ4 χώρος, και ο ενάγων ως συννομέας και συγκάτοχος αυτού. Να κηρυχθή δε η παρούσα προσωρινά εκτελεστή σύμφωνα με τα στο διατακτικό οριζόμενα.

   ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

   Δικάζει με παρόντες τους διαδίκους

   Απορρίπτει ότι έκρινε ως αππορριπτέο στο σκεπτικό της παρούσης.

   Δέχεται κατά ένα μέρος την αγωγή.

   Κηρύσσει άκυρη την με αριθ. 1516/98 σύσταση πράξης οριζοντίων ιδιοκτησιών, ως προς τους χώρους Ρ2 και Ρ4 στάθμευσης, τους οποίους αναγνωρίζει ως κοινόχρηστους ελευθέρας σύγχρησης.

   Επιτρέπει στον ενάγοντα, ως συνιδιοκτήτη την σύγχρηση των κοινοχρήστων αυτών χώρων στάθμευσης.

   Κηρύσσει την παρούσα προσωρινά εκτελεστή.

   Καταδικάζει τους εναγομένους στη δικαστική δαπάνη του ενάγοντα την οποία ορίζει στο ποσό των 200 Ευρώ.

   Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στην Αθήνα στις 24.02.2005.

ΠΗΓΗdsanet.gr