Κρας τεστ για δάνειο ή ενοίκιο [αναλυτικοί πίνακες με τα ποσά]

Με τις τιμές της αγοράς να ανεβαίνουν τόσο για αγορά όσο και για εκμίσθωση, όλο και περισσότεροι επιστρέφουν στο δίλημμα «να νοικιάσω ή να αγοράσω;». Δύσκολη απόφαση για κάθε οικογένεια, η οποία εξαρτάται από πολλές παραμέτρους.

Οι τιμές πώλησης ακινήτων αλλάζουν συνεχώς, όπως και τα ενοίκια, ενώ παράλληλα διακυμάνσεις υπάρχουν και στα προσφερόμενα τραπεζικά επιτόκια. Τα «πάνω και τα κάτω» της αγοράς δημιουργούν ευκαιρίες, όπως και το γεγονός ότι οι τράπεζες προσφέρουν τα ίδια επιτόκια σε όλη τη χώρα, ενώ η αύξηση των τιμών στα ενοίκια γίνεται ανάλογα με τους όρους της αγοράς, σε κάθε περιοχή και μεταβάλλεται συνεχώς. Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές, η δόση του στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, ενώ σε άλλες να συμβαίνει το αντίθετο.

Αν και τα συγκρίνουμε, η αγορά με την ενοικίαση δεν είναι το ίδιο πράγμα. Απλά, έχουν παρόμοιο κόστος και είναι τρόποι κάλυψης της ίδιας ανάγκης στέγασης. Από τη μία πλευρά, η αγορά είναι επένδυση και στο τέλος σου μένει το σπίτι, ενώ με το ενοίκιο υπάρχει πάντα η αβεβαιότητα για το αύριο, αφού όταν λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί να μην ανανεωθεί. Από την άλλη πλευρά η ιδιοκτησία σημαίνει και πρόσθετα έξοδα συντήρησης και φορολογίας, ενώ η επένδυση σε δένει με το ακίνητο και δεν έχεις την ίδια ελευθερία αλλαγής κατοικίας όπως ένας ενοικιαστής. Επίσης, το αρχικό κόστος είναι πολύ διαφορετικό, καθώς στο ενοίκιο τυπικά ζητείται μία εγγύηση 1-2 ενοικίων, ενώ για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ο δανειολήπτης υποχρεούται να καλύψει το 20% – 30% της αξίας αγοράς με ίδιους πόρους. Κάποια τρικ όπως έξτρα επισκευαστικά δάνεια ή υπερτιμολόγιση του ακινήτου, ώστε το δάνειο να καλύψει το 100% της αγοράς, έχουν σχεδόν εκλείψει, άρα η ρευστότητα είναι πλέον προϋπόθεση.

Στη σύγκριση για το άμεσο κόστος ενοίκιο ή δόση δανείου, βλέπουμε το παράδειγμα μίας τυπικής κατοικίας που να μπορεί να στεγάσει οικογένεια, από 90 έως 120 τ.μ. με μέση αξία 150.000 ευρώ. Αν και η τιμή αγοράς μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα την περιοχή ή τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι 150.000 είναι μία μέση τιμή που αντιπροσωπεύει μεγάλο μέρος της χώρας. Καθώς το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτή την εποχή, αν και φθηνότερο έρχεται με πολλούς κινδύνους, οι τραπεζικοί υπάλληλοι συνήθως κατευθύνουν τους αιτούντες δάνειο προς τα σταθερά. Είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μέρος αυτής. Ενα δάνειο 120.000 με σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνια αυτή τη στιγμή προσφέρεται με επιτόκιο από 2,95% έως 4% και ο μέσος όρος των προσφερόμενων δόσεων είναι 707 ευρώ/μήνα. Με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη πέφτει στα 689,3 ευρώ/μήνα. Με την προϋπόθεση ότι ο ενοικιαστής αναζητά μόνο ποιοτικά ακίνητα, όχι πολύ παλαιά ή τουλάχιστον ανακαινισμένα με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες μπορεί να ανέβουν σημαντικά. Με αυτά τα δεδομένα βλέπουμε ότι η μηνιαία δόση θα ήταν φθηνότερη από ό,τι το μέσο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας που κυμαίνεται από περίπου 800 ευρώ για μία κατοικία 90 τ.μ. ή άνω των 1.000 ευρώ για τις μεγαλύτερες. Το ίδιο συμβαίνει στα βόρεια και τα νότια προάστια, με την εικόνα να ανατρέπεται στα δυτικά και τα ανατολικά. Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια είναι λίγο χαμηλότερα από ό,τι στις ακριβές περιοχές της Αθήνας, αλλά με 718 ευρώ για ακίνητο 90 τ.μ. και 958 ευρώ τα 120 τ.μ., η κατάσταση είναι συγκρίσιμη. Σε πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλότερες τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα ζητούμενα ενοίκια, όπως αναγράφονται στις αγγελίες, δεν είναι πάντα αντιπροσωπευτικά της πραγματικής εικόνας της αγοράς, απλά το στιγμιότυπο της τάσης, τη δεδομένη περίοδο. Στα στεγαστικά, οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν συνεχώς. Τα επιτόκια και η συνολική επιβάρυνση τόκων αλλάζουν με βάση το ύψος δανείου, το χρόνο αποπληρωμής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή του δανειολήπτη. Τα παραδείγματα και τα στοιχεία δανείων είναι ενδεικτικά, με σκοπό την ενημέρωση. Δεν είναι πρόταση συναλλαγής ούτε δεσμεύουν τις αναφερόμενα τραπεζικά ιδρύματα. Η αγορά βρίσκεται σε διαρκή εξέλιξη και ο καλύτερος σύμβουλος είναι η επικοινωνία με τις ίδιες τις τράπεζες.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΣΗΣ ΑΞΙΑΣ 150.000 ΕΥΡΩ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑ

Οι μέσες τιμές ενοικίων με βάση τον μ.ό. της κάθε περιοχής αντλήθηκαν από τα στοιχεία του Δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI, σε συνδυασμό με την ανάλυση στοιχείων αγγελιών της περιόδου 10.07.2022 – 12.07.2022

Παράδειγμα δανείου 120.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη και αξία ακινήτου 150.000 ευρώ