Τον δρόμο για την εκτός σχεδίου δόμηση ανοίγουν οι διαδοχικές αποφάσεις που έφερε το υπουργείο Περιβάλλοντος το προηγούμενο διάστημα. Συγκεκριμένα, εγκρίθηκαν οι μελέτες για χαρακτηρισμό δημοτικών οδών σε 69 δήμους και για οριοθέτηση οικισμών σε 13 δήμους. Παράλληλα, ορίζονται οι περιοχές σε όλη τη χώρα στις οποίες αρχίζουν οι ειδικές πολεοδομικές μελέτες που θα καθορίσουν τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και θα επιτρέπουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε μητροπολιτικά κέντρα και μεγάλες πόλεις.
Αναγνώριση δρόμων
Για την αναγνώριση των εκτός σχεδίου δρόμων, μέσω της απόφασης, καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας, ανά Δημοτική Ενότητα στις περιοχές εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, εκτός των ορίων των οικισμών των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 και των οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους.
Σκοπός των μελετών καταγραφής του οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα είναι η κατηγοριοποίηση των οδών, με βάση τον χαρακτήρα τους, τα επιμέρους γεωμετρικά χαρακτηριστικά τους και τον ρόλο που επιτελούν στο συνολικό οδικό δίκτυό της, ώστε να αποτελέσουν τη βάση δεδομένων για την περαιτέρω ιεράρχησή τους και τον καθορισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης είναι απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του.
Οπως εξηγεί στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής η αγρονόμος – τοπογράφος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, «με αυτόν τον τρόπο θα δοθεί λύση στο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου, οι οποίοι, θέλοντας να οικοδομήσουν είτε σε κατά παρέκκλιση μικρά γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων είτε σε γήπεδα που δημιουργήθηκαν μετά το 2003 με την προϋπόθεση να έχουν ελάχιστο εμβαδό 4 στρέμματα και πρόσοψη 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, πρέπει να αποδείξουν ότι ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος και έχει κοινόχρηστο χαρακτήρα».
Σύμφωνα με τα όσα επισημαίνει, «αυτό συνεπάγεται μεγάλες δυσκολίες για τους ιδιοκτήτες, διότι μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει χαρακτηρισμός των δρόμων εκτός σχεδίου, με αποτέλεσμα να μπλοκάρεται η κατά παρέκκλιση οικοδόμηση των γεωτεμαχίων κάτω των 4 στρεμμάτων, η οποία λήγει στις 9 Δεκεμβρίου 2022, αν δεν δοθεί σχετική παράταση».
Οι δρόμοι που θα αναγνωριστούν θα προκύψουν ύστερα από τη μελέτη καταγραφής του οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα. Στη συνέχεια θα αξιολογηθούν ποιοι δρόμοι εξυπηρετούν τις ανάγκες οδικών μετακινήσεων ενός δήμου ή Δημοτικής Ενότητας, εντός των ορίων τους. Οι ανάγκες αυτές αφορούν, κυρίως, τις συνδέσεις μεταξύ οικισμών, οργανωμένων υποδοχέων, άλλων σημαντικών συγκεντρώσεων δραστηριοτήτων και μεγάλων εγκαταστάσεων, κοινόχρηστων χώρων και σημαντικών τοποσήμων. Αφορούν, επίσης, τις συνδέσεις με δημοτικούς δρόμους όμορων δήμων και δημοτικών κοινοτήτων ή με εθνικές και επαρχιακές οδούς.
Η κατηγοριοποίηση των οδών θα προκύψει με βάση τον χαρακτήρα τους, τα επιμέρους γεωμετρικά χαρακτηριστικά τους και τον ρόλο που επιτελούν στο συνολικό οδικό δίκτυο της Δ.Ε., ώστε να αποτελέσουν τη βάση δεδομένων για την περαιτέρω ιεράρχησή τους και τον καθορισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου με βάση ειδικότερες προϋποθέσεις και κριτήρια.
Οριοθέτηση οικισμών
Με άλλη απόφαση, ξεμπλοκάρουν οι μελέτες οριοθέτησης οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων. Οι οριοθετήσεις των οικισμών είχαν βγει παράνομες με απόφαση του ΣτΕ, λόγω αναρμοδιότητας του νομάρχη να καθορίζει τα όρια αυτά και ήταν επιτακτική η ανάγκη οριοθέτησής τους με έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Οι μελέτες αποσκοπούν στην ταχεία ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού για το σύνολο της επικράτειας, εξασφαλίζοντας την ορθολογική οργάνωση του χώρου, την εξάλειψη της άναρχης δόμησης και την αποφυγή της αστικής διάχυσης στον αγροτικό χώρο. Παράλληλα, θα διασφαλίσουν την προστασία που επιβάλλει το Σύνταγμα σε όσους εξ αυτών έχουν παραδοσιακό χαρακτήρα, με την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους.
Οι οικισμοί που θα ξεκινήσει η οριοθέτηση αφορούν 13 δήμους.
Επίσης, θα προκηρυχθούν άμεσα, μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, που αποτελεί την αναθέτουσα Αρχή και έχει αναλάβει την αρμοδιότητα και την ευθύνη παρακολούθησης της εξέλιξης όλων των Προγραμμάτων Πολεοδομικού Σχεδιασμού, οι μελέτες 128 Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και οι 8 Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), για συνολικά 136 περιοχές.
Σημειώνεται ότι το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού του ΥΠΕΝ προβλέπει ανάθεση συνολικά 229 διακριτών μελετών ΤΠΣ, για 768 Δημοτικές Ενότητες, που θα γίνει σε τέσσερις κύκλους έως τις αρχές του νέου έτους, με εξασφαλισμένη χρηματοδότηση 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και εθνικούς πόρους. Η ολοκλήρωση του συνόλου των μελετών των νέων ΤΠΣ αναμένεται να καλύψουν το 70% της ελληνικής επικράτειας και θα είναι πραγματικότητα έως το 2025.
ΖΩΝΕΣ ΥΠΟΔΟΧΗΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ
«Πράσινο φως» για ταχεία κατάρτιση σε 42 δήμους της χώρας
Το… ξεπάγωμα της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης φέρνει ο καθορισμός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Μέσω πρόσφατης απόφασης του ΥΠΕΝ, εγκρίνεται η ταχεία κατάρτιση Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 42 δήμους της χώρας, μεταξύ των οποίων οι Δήμοι Αθηναίων, Πειραιώς και Θεσσαλονίκης, ενώ με την ολοκλήρωση της μεταρρύθμισης, η οποία υπολογίζεται στα τέλη του 2025, εκτιμάται ότι θα καθοριστούν περίπου 600 ΖΥΣ σε όλη την επικράτεια.
Οι ΖΥΣ είναι οι ζώνες όπου θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης σε ωφελούμενα ακίνητα, σε συγκεκριμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, εντός Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ρυθμιστικών σχεδίων, εγκεκριμένων ορίων οικισμών κ.λπ.), καθώς και εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.
Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης θα καθίσταται εφικτή:
- Η αξιοποίηση της περίσσειας Συντελεστή Δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων.
- Η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με χαμηλό κόστος.
- Η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (π.χ. ιστορικά κέντρα), όπως και εν τέλει.
- Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Οι ΖΥΣ είναι ουσιαστικά οι περιοχές στις οποίες θα δίνεται η δυνατότητα αύξησης της δόμησης, έπειτα από Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως π.χ. η ύπαρξη σημαντικών δικτύων υποδομών, οδικών αρτηριών, η ανάπτυξη δικτύων αυτοκινητοδρόμων, η σύνδεση με τα μέσα σταθερής τροχιάς. Σε αυτές θα μπορούν να κατασκευασθούν μεγαλύτερα σε διαστάσεις κτίρια ή και να εντατικοποιηθούν οι χρήσεις και οι δραστηριότητες.
Λύση
Παράλληλα, με τον καθορισμό ΖΥΣ και την ενεργοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), αντιμετωπίζεται και μια μεγάλη εκκρεμότητα, αυτή της αξιοποίησης των τίτλων που κατέχουν οι δικαιούχοι – ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων, καθώς θα μπορούν να εκμεταλλευτούν το υπόλοιπο του Συντελεστή Δόμησης που έχουν μέσω της Τράπεζας Γης.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης (ΨΤΓ) διαμορφώνει έναν απλό μηχανισμό προκειμένου να καταστεί δυνατή η ΜΣΔ από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, αλλά, για να ξεκινήσει η κατάθεση τίτλων Συντελεστή Δόμησης, θα πρέπει να έχουν καθοριστεί οι ΖΥΣ.
Επί της ουσίας, Συντελεστή Δόμησης θα μπορούν να εισφέρουν, μεταξύ άλλων, οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων και δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων, οι οποίοι όμως δεν έχουν αποζημιωθεί λόγω οικονομικής αδυναμίας των δήμων, πρώην στρατόπεδα, δημόσιες εκτάσεις και αχρησιμοποίητες υποδομές και ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών.
Για τον σκοπό αυτόν, οι δήμοι στα Τοπικά Χωρικά Σχέδια που έχουν την υποχρέωση να εκπονήσουν εντός της επόμενης τριετίας θα πρέπει να ορίσουν από μία έως δύο περιοχές ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), στις οποίες θα επιτρέπεται η μεταφορά Συντελεστή, αφού θα έχουν επιλεγεί βάσει κριτηρίων μειωμένης κάλυψης κ.λπ.
Πώς θα λειτουργήσει η Τράπεζα Γης
Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) Συντελεστή Δόμησης από το υπουργείο.
Ο τίτλος καταχωρίζεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης (ΨΤΓ) και αποκτά την αξία βάσει τιμής ζώνης και τετραγωνικών.
Ο αγοραστής καταχωρίζει τον ζητούμενο Συντελεστή Δόμησης για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία, την οποία χρεώνεται ο αγοραστής.
Το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά και απρόσωπα τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου δήμου.
Η πλεονάζουσα αξία από τις διαφορές στις τιμές ζώνης αλλά και προσφοράς-ζήτησης «χρηματοδοτεί» τη λειτουργία της ΨΤΓ.
Ειδικά για τα διατηρητέα, ο ιδιοκτήτης αρχικά λαμβάνει μόνο το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που διαθέτει. Το υπόλοιπο 70% το λαμβάνει με την περάτωση και την πιστοποίηση των εργασιών.
Ο αγοραστής λαμβάνει τον συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς. Ολα τα ανωτέρω εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο.
Οι συναλλασσόμενοι με την ΨΤΓ επιβαρύνονται με ένα ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής προς χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικού ισοζυγίου στο Πράσινο Ταμείο.
