Πώς διαμορφώνονται οι τιμές σε νεόδμητα και παλιά σπίτια σε πέντε περιοχές – βαρόμετρα στην Αττική – Πότε θα μπει φρένο στις αυξήσεις – Οι τρεις κυρίαρχες τάσεις στην αγορά κατοικίας
Εκρηκτική άνοδο καταγράφουν οι τιμές των νέων αλλά και παλαιών διαμερισμάτων στην Αττική, με το όνειρο της ιδιόκτητης στέγης να απομακρύνεται για τις νέες γενιές.
Στη διάρκεια των τελευταίων 12 μηνών η αύξηση των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 24,97% σε πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές της Αττικής και συγκεκριμένα σε Χολαργό, Αμπελόκηπους, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Μαρούσι, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του Παρατηρητηρίου Αξιών Διαμερισμάτων της συμβουλευτικής εκτιμητικής εταιρείας Geoaxis Property & Valuation Services.
Την ίδια ώρα, για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η ετήσια αύξηση φθάνει στο 24,34%.
Παρατηρώντας την πορεία των τιμών στη δεκαετία (2013 -2022) διαπιστώνεται ότι το μεγάλο «άλμα» ξεκίνησε ουσιαστικά εν μέσω καραντίνας (2020) και συνεχίζεται έως σήμερα, παρά τις πληθωριστικές πιέσεις, την ενεργειακή κρίση και την άνοδο των επιτοκίων.
«Χρυσάφι» τα καινούργια διαμερίσματα
Είναι χαρακτηριστικό ότι στον Χολαργό η μέση τιμή των νέων σε ηλικία διαμερισμάτων (έως 5ετίας) αγγίζει το φετινό τρίτο τρίμηνο τα 3.565 ευρώ ανά τ.μ. από 2.785 ευρώ ανά τ.μ. το αντίστοιχο διάστημα πέρσι (ετήσια άνοδος 28%), όταν συγκριτικά με το 2020 η αύξηση είναι της τάξης του 37,7%, ενώ στη δεκαετία ανέρχεται σε 44,2%.
Στους Αμπελοκήπους η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 25,5% (2.500 ευρώ ανά τ.μ. από 1.992 ευρώ ανά τ.μ.), στο Περιστέρι σε 25,6% (2.029 ευρώ ανά τ.μ. από 1.615 ευρώ ανά τ.μ.) και στο Μαρούσι σε 26% (2.856 ευρώ ανά τ.μ. από 2.267 ευρώ ανά τ.μ.).
Στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου καταγράφεται η μικρότερη ετήσια άνοδος σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές φθάνοντας το 19,68% (2.950 ευρώ ανά τ.μ. από 2.465 ευρώ ανά τ.μ.). Ενώ στην ίδια περιοχή σημειώνεται και η μικρότερη άνοδος σε διάστημα δεκαετίας (+26,5%).
Η εκρηκτική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα του Παρατηρητηρίου περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα.
Συγκεκριμένα, η έρευνα αγοράς σε όλες τις παραπάνω περιοχές αφορά διαμερίσματα μέσης επιφανείας 93 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου.
Πήραν «φωτιά» οι τιμές και των μεταχειρισμένων
Για τα «μεταχειρισμένα» διαμερίσματα (35+ ετών), η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη και διαμορφώνεται σε 24,34% σε σχέση με ένα χρόνο πριν, ενώ σε σχέση με δύο χρόνια πριν εκτινάσσεται σε 32,08%.
Και στα παλαιότερα διαμερίσματα, την πρωτιά στις αυξήσεις έχει η περιοχή του Χολαργού. Η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται πλέον σε 1.985 ευρώ ανά τ.μ. από 1.499 ευρώ ανά τ.μ. το 2021 (+32,4%), ενώ σε σχέση με το πανδημικό 2020 η ποσοστιαία αύξηση αγγίζει το 40,6%!
Στο Μαρούσι η ετήσια άνοδος για τα παλαιότερα διαμερίσματα είναι της τάξης του 27,06% (1.620 ευρώ ανά τ.μ. από 1.275 ευρώ ανά τ.μ.), στο Παλαιό Φάληρο 18,06%, στην περιοχή των Αμπελοκήπων 26,74% και τέλος στο Περιστέρι 17,41%.
Θα φρενάρει η αύξηση;
«Πιστεύουμε ότι η αύξηση των αξιών βρίσκεται στο ανώτατο σημείο του κύκλου», αναφέρει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis.
«Η τόσο έντονη αύξηση των τιμών θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας: α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές».
Μάλιστα ο ίδιος επισημαίνει ότι σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο.
Ποιες είναι οι τρεις κυρίαρχες τάσεις
Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι και η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), αποτελούν τις τρεις κυρίαρχες τάσεις που θα καθορίσουν το μέλλον και τις τιμές στην αγορά κατοικίας.
Generation Rent
Η γενιά ενοικιαστών (Generation Rent) αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία.
Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση.
Χαρακτηριστικό είναι για την χώρα μας το γεγονός ότι μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Στην Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173% όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%.
Επιπρόσθετα, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας, από τους σημερινούς νέους.
Εργασία από το σπίτι
Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων.
Η υιοθέτηση ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
Ο ρόλος του ESG
Σημαντική αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, θα φέρει η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση) στις μελλοντικές κατασκευές.
Αυτό σημαίνει επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές, ευνοώντας σαφώς την στροφή στην ενοικίαση.
