Της Ελένης Μπότα
Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης αποτελεί το “μείζον” θέμα συζήτησης και προβληματισμού ιδιαίτερα όσων σκέφτονται είτε να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο είτε για όσους έχει λήξει ή λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο τους επόμενους μήνες και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες “απαιτήσεις” του ιδιοκτήτη.
Σύμφωνα με έρευνα της E-Real Estates Πανελλήνιο Δίκτυο Κτηματομεσιτών, όλοι στην παρούσα φάση αναζητούν μία “ευκαιρία”, εννοώντας κάποιο ακίνητο με 2 υ/δ, άνω του 1ου ορόφου, κατάλληλο για οικογένεια, με μίσθωμα που να μην ξεπερνά τα 550-600 ευρώ/μήνα όσον αφορά τον Νομό Αττικής.
Οι “απαιτήσεις” στις ανανεώσεις των μισθωτηρίων συμβολαίων
Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, είθισται μεγάλο μέρος μισθωτηρίων συμβολαίων που αφορούν κατοικίες να έχουν “γενέθλια” τον Αύγουστο ή/και τον Σεπτέμβριο, κυρίως για τις οικογένειες. Ενώ γενέθλιος μήνας των μισθωτηρίων συμβολαίων μπορεί να χαρακτηριστεί και ο Φεβρουάριος.
Το φετινό καλοκαίρι, και κυρίως τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο, μεγάλο μέρος των μισθωτηρίων συμβολαίων που υπογράφηκαν προ τριετίας, το 2019, έπρεπε να ανανεωθούν ή οι ενοικιαστές να προβούν σε αναζήτηση νέας κατοικίας προς μίσθωση.
Ήδη από αρχές Ιουνίου/Ιουλίου του τρέχοντος έτους, μέρος των ιδιοκτητών που εκμισθώνουν ακίνητα έχουν προβεί σε επικοινωνία με τους ενοικιαστές για την ανανέωση της τριετούς μισθωτικής σύμβασης που επίκειται να λήξει εντός των επόμενων 2-3 ή/και 4 μηνών.
Μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων, για να πραγματοποιήσουν την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης στον ίδιο ενοικιαστή, ζητούν αύξηση του ενοικίου ακόμα και 25%-30% σε σχέση με το ενοίκιο το 2019.
Όπως αναφέρεται στην έρευνα, “το μεγαλύτερο μέρος των ιδιοκτητών που ζητούν ραγδαίες αυξήσεις δεν είναι φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν 1-2 ακίνητα, αλλά ιδιοκτήτες (φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα) πολλών διαμερισμάτων ή/και ολόκληρων πολυκατοικιών”.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η επικοινωνία ιδιοκτήτη με τον ενοικιαστή όπου, όταν ο ενοικιαστής τού ανάφερε ότι η αύξηση που ζητάει είναι μεγάλη (25%), ο ιδιοκτήτης του απάντησε: “Μπες στις ιστοσελίδες των αγγελιών να δεις τι ζητάνε για 50 τ.μ.”.
Σε αντίστοιχη περίπτωση, στο Γαλάτσι, για κατοικία 60 τ.μ. με 1 υ/δ, όπου η τριετία της μίσθωσης λήγει στα μέσα του Οκτωβρίου με μίσθωμα 460 ευρώ/μήνα, ο ιδιοκτήτης στην επικοινωνία με τον ενοικιαστή ζήτησε να αυξηθεί το ενοίκιο στα 540 ευρώ/μήνα, αλλά η ανανέωση να γίνει μόνο για ένα έτος. Παράλληλα, στο μισθωτήριο συμβόλαιο που έστειλε στον ενοικιαστή ανέφερε ρητά ότι σε περίπτωση πέρατος του έτους το ενοίκιο των 540 ευρώ/μήνα δεν ισχύει και θα πρέπει να οριστεί νέο μίσθωμα. Ο ενοικιαστής, με τον φόβο της αύξησης στην ανανέωση του μισθωτηρίου συμβολαίου τον Οκτώβριο του 2023, ζήτησε να πραγματοποιηθεί ανανέωση για τρία έτη με μίσθωμα τα 540 ευρώ/μήνα. Ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε, προτείνοντάς του μηνιαίο μίσθωμα της τάξεως των 600 ευρώ/μήνα για μισθωτήριο διάρκειας τριών ετών. Ο ενοικιαστής αποδέχθηκε τη συνολική αύξηση κατά 30% της αρχικής μίσθωσης λόγω των συνθηκών και παράλληλα του φόβου των αυξήσεων τα επόμενα έτη.
Στη Νέα Σμύρνη, σε πολυκατοικία όπου ένας ιδιοκτήτης κατέχει 5 διαμερίσματα, δεν προέβη καν σε συζήτηση με τους ενοικιαστές των οποίων λήγουν τα μισθωτήρια συμβόλαια τέλος του έτους, απλώς τους κοινοποίησε με δικαστικό επιμελητή ότι δεν επιθυμεί την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης και ότι θα πρέπει να αποχωρήσουν στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου.
Στον Νέο Κόσμο, ιδιοκτήτρια που έχει ανανεώσει την αρχική μίσθωση για δεύτερη φορά με προσαύξηση του ενοικίου και η ανανέωση λήγει το 2024 επικοινώνησε με τον ενοικιαστή αναφέροντάς του ότι θα πρέπει να αυξήσει το ενοίκιο κατά 12%, διότι όλα τα ενοίκια έχουν αυξηθεί στην περιοχή και αυτή δεν μπορεί να χάνει εισοδήματα.
Σε νέα μίσθωση 900 ευρώ/μήνα, που πραγματοποιήθηκε πριν από λίγες ημέρες στη περιοχή του Π. Φαλήρου, ο ιδιοκτήτης στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, επειδή έχει αναρτήσει το ακίνητο προς πώληση, είχε συμπεριλάβει τον όρο ότι, σε περίπτωση που πουληθεί η κατοικία, ο ενοικιαστής παραιτείται από οποιοδήποτε δικαίωμα και δεν έχει καμία αξίωση, έχοντας την υποχρέωση να αποχωρήσει από την οικία εντός 30 ημερών ακόμα και πριν από τη λήξη της τριετίας.
“Τα άνωθεν, θέλουμε να πιστεύουμε ότι αποτελούν μεμονωμένα γεγονότα και δεν αντικατοπτρίζουν το σύνολο της αγοράς”, αναφέρεται στην έρευνα.
Η διαθεσιμότητα ακινήτων σύμφωνα με το ζητούμενο μίσθωμα
Η αναζήτηση οικογενειακής κατοικίας με προσιτό ενοίκιο στην Αττική αποτελεί “τζόκερ”. Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα (80-110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου) με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αποτελούν το 19,96% του συνόλου των προς μίσθωση κατοικιών, στα Βόρεια Προάστια μόλις το 0,71%, στα Νότια Προάστια το 4,03%, στα Δυτικά Προάστια το 35,58%, στο Υπόλοιπο Αττικής το 27,20% και στον Πειραιά το 35,46%.
Σύμφωνα με τα άνωθεν δεδομένα, οι κατοικίες που διατίθενται προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ/μήνα, 8 στις 10 είναι κατασκευής έως το 1980, δηλαδή τουλάχιστον 42 ετών.
Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι στο σύνολο των περιοχών του Ν. Αττικής η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα, όπως προκύπτει και από το σύνολο των παρακάτω πινάκων, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων διατίθεται με ζητούμενες τιμές μίσθωσης άνω των 800 ευρώ/μήνα.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα Βόρεια Προάστια, όπου το 93,11% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 800 ευρώ/μήνα, ενώ στα Νότια Προάστια το 81,44%. Στο κέντρο της Αθήνας το 65,66% των διαθέσιμων κατοικιών έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 700 ευρώ/μήνα, ενώ πιο χαμηλό το ποσοστό είναι μόνο στις περιοχές του Πειραιά (47,46%), των Δυτικών Προαστίων (50,31%) και στο Υπόλοιπο Αττικής (56,97%).
Σύμφωνα με τα άνωθεν, κατανοούμε ότι το κόστος μίσθωσης κατοικίας κατάλληλης για οικογένεια, στο σύνολο σχεδόν των περιοχών του Ν. Αττικής, αγγίζει έναν ολόκληρο μισθό. Χωρίς να συνυπολογίζουμε τα κοινόχρηστα, το κόστος ενέργειας και τους λοιπούς λογαριασμούς.
| Περιοχή | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων με 2 υ/δ έως 600 ευρώ |
| Βόρεια Προάστια | 0,71% |
| Αθήνα-Κέντρο | 19,96% |
| Δυτικά Προάστια | 35,58% |
| Νότια Προάστια | 4,03% |
| Πειραιάς | 34,56% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 27,20% |
ΠΗΓΗ/ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑ: ΙΣΤΟΣΕΛΙΔΕΣ ΑΓΓΕΛΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ / ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΟ ΔΙΚΤΥΟ E-REAL ESTATES. Κατοικία 80-110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου με 2-3 υ/δ.
| Περιοχή | Ζητούμενο μίσθωμα σε ευρώ/μήνα | Ποσοστό διαθεσιμότητας με 2 υ/δ |
| Βόρεια Προάστια | Άνω των 800 | 93,11% |
| Αθήνα-Κέντρο | Άνω των 700 | 65,66% |
| Δυτικά Προάστια | Άνω των 700 | 50,31% |
| Νότια Προάστια | Άνω των 800 | 81,44% |
| Πειραιάς | Άνω των 700 | 47,46% |
| Υπόλοιπο Αττικής | Άνω των 700 | 56,97% |
ΠΗΓΗ/ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑ: ΙΣΤΟΣΕΛΙΔΕΣ ΑΓΓΕΛΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ/ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΟ ΔΙΚΤΥΟ E-REAL ESTATES. Κατοικία 80-110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου με 2-3 υ/δ.
Το ζητούμενο μίσθωμα για οικογενειακή κατοικία σε 16 περιοχές της Αττικής
Η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή μίσθωσης στην Αθήνα διαμορφώνεται στα 8,15 ευρώ/τ.μ. και η μέση ανώτατη στα 11,4 ευρώ/τ.μ., δηλαδή μια οικογένεια θα πρέπει να καταβάλει μόνο για το ενοίκιο από 815 ευρώ/μήνα έως και 1.140 ευρώ/μήνα αν πρόκειται για κατοικία 100 τ.μ.
Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, Περιστέρι και Πετρούπολη, το μέσο κόστος μίσθωσης κατοικίας 100 τ.μ. κυμαίνεται στα 730 ευρώ/μήνα και 750 ευρώ/μήνα αντίστοιχα.
Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπως στους Αμπελόκηπους, το μηνιαίο κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 7,4 ευρω/τ.μ. έως 8,3 ευρώ/τ.μ., στο Παγκράτι από 9,2 ευρώ/τ.μ. έως 11,6 ευρώ/τ.μ. και στον Νέο Κόσμο από 7,2 ευρώ/τ.μ. έως 8,6 ευρώ/τ.μ.
Στα Νότια Προάστια, το κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται κυρίως σύμφωνα με την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα. Άλλο κόστος μίσθωσης έχει η Άνω Γλυφάδα και άλλο η Κάτω Γλυφάδα στο κέντρο ή/και πλησίον του Γκολφ. Το μέσο κόστος μίσθωσης στη Γλυφάδα διαμορφώνεται στα 13 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Βούλα στα 11,5 ευρώ/τ.μ. Στη Νέα Σμύρνη το μέσο κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος 100 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000, αγγίζει τα 945 ευρώ/μήνα, στο Παλαιό Φάληρο τα 1.095 ευρώ/μήνα και στην Καλλιθέα τα 850 ευρώ/μήνα.
Στα Βόρεια Προάστια, το μέσο κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται στα 11,3 ευρώ/τ.μ. Συγκεκριμένα, στο Μαρούσι το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9 έως 11,8 ευρώ/τ.μ., στον Χολαργό από 10 έως 14 ευρώ/τ.μ., στο Χαλάνδρι από 10 έως 13,6 ευρώ/τ.μ. και στην Κηφισιά από 10 έως 12 ευρώ/τ.μ.
Συμβουλές για το μισθωτήριο συμβόλαιο
Η αρχική σύναψη της μίσθωσης πρέπει πάντοτε να γίνεται με έγγραφο μισθωτήριο. Η προθεσμία ανάρτησης των ηλεκτρονικών δηλώσεων είναι η τελευταία ημέρα του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της τροποποίησης, αναπροσαρμογής, λύσης κ.λπ.
Η ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια των νέων μισθώσεων είναι η τριετία, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα. Τυχόν μεγαλύτερος συμβατικός χρόνος δεσμεύει τα μέρη, εκτός αντίθετης συμφωνίας.
Μετά τη λήξη της τριετίας η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι τόσο ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει όποτε θέλει όσο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί όποτε θέλει να ζητήσει το σπίτι του.
Επιπλέον, τροποποιήσεις, παρατάσεις και αναπροσαρμογές μισθώματος, αλλά και λύσεις μισθώσεων, μπορούν να γίνονται με απλή ηλεκτρονική δήλωση στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
Η εγγύηση είναι μια πράξη που έχει καθιερωθεί εθιμοτυπικά. Αποτελεί το χρηματικό ποσό (1 ή 2 ενοίκια) που καταβάλλει ο μισθωτής στον ιδιοκτήτη κατά την έναρξη της μίσθωσης. Γενικά σκοπεύει στην οικονομική εξασφάλιση του ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν τηρήσει τις υποχρεώσεις του. Αν, για παράδειγμα, αρνηθεί να πληρώσει το ενοίκιο ή κάνει ζημιά στο ακίνητο, τότε ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να κρατήσει την εγγύηση (ή ένα μέρος της) ως αποζημίωση.
Δεν υπάρχει ειδικός νόμος που να ρυθμίζει την καταβολή της εγγύησης για την κατάρτιση του συμφωνητικού. Επομένως, η λειτουργία της καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, τα οποία διαπραγματεύονται τους όρους της κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Αυτό σημαίνει πως ο ενοικιαστής μπορεί να διαπραγματευτεί με τον ιδιοκτήτη το ύψος της εγγύησης αλλά και τη διαχείριση αυτής.
