To ΔΝΤ στην τελευταία έκθεσή του για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα χτυπά το καμπανάκι για τις τράπεζες, καθώς μπορεί να προκληθούν σοβαρές αρρυθμίες στα στεγαστικά χαρτοφυλάκιά τους
Αυξάνονται τα «καμπανάκια» για τον τομέα των ακινήτων, καθώς ελλοχεύουν σημαντικοί κίνδυνοι, λόγω αύξησης των επιτοκίων, υψηλού πληθωρισμού αλλά και των αυστηρότερων πιστωτικών κανόνων.
Οι κίνδυνοι για τη στεγαστική αγορά θα μπορούσαν να διευρυνθούν και να μεταδοθούν στις οικονομίες και φυσικά στον χρηματοπιστωτικό τομέα.
«Οι πολύ υψηλές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να προσαρμοστούν έντονα σε ορισμένα τμήματα της αγοράς. Στο πιο αρνητικό σενάριο, οι μειώσεις των τιμών των κατοικιών θα μπορούσαν να είναι σημαντικές λόγω της δυσκολίας αγοράς και της επιδείνωσης των οικονομικών προοπτικών», υπογραμμίζει το ΔΝΤ στην τελευταία έκθεσή του για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα (Global Financial Stability Report), χτυπώντας το καμπανάκι για τις τράπεζες, καθώς μπορεί να προκληθούν σοβαρές αρρυθμίες στα στεγαστικά χαρτοφυλάκιά τους.
Πάνω από 4,1 τρισ. ευρώ
Στην Ευρωπαϊκή Ενωση, τα δάνεια και οι προκαταβολές που εξασφαλίστηκαν από οικιστικά ακίνητα ξεπερνούν τα 4,1 τρισ. ευρώ. Το ποσό αυτό αντιστοιχεί στο 1/3 του συνόλου των δανείων προς νοικοκυριά και μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις, όπως αναφέρει τελευταία έκθεση της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής (Εuropean Bank Authority – EBA) σχετικά με τα ανοίγματα των τραπεζών της ΕΕ σε ακίνητα, σε μια περίοδο που μια σειρά από εξελίξεις δείχνουν σαφώς υψηλότερους κινδύνους στα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων.
Και για τον λόγο αυτό συστήνει συνετές πολιτικές δανειοδότησης -που θα περιορίσουν την περίμετρο των εν δυνάμει δανειοληπτών και την πιστωτική επέκταση- αλλά και ενίσχυση της παρακολούθησης τόσο από τις ίδιες τις τράπεζες, όσο και από τους επόπτες, ώστε να εντοπίζουν έγκαιρα τους κινδύνους καθώς η ποιότητα του ενεργητικού του στεγαστικού χαρτοφυλακίου επιβαρύνει σημαντικά τον πιστωτικό κίνδυνο.
Αδικαιολόγητη εκτίναξη των τιμών των ακινήτων
Οι τιμές στις μητροπολιτικές αγορές ακινήτων παγκοσμίως έχουν εκτιναχθεί σε αδικαιολόγητα υψηλά επίπεδα σε αρκετές πόλεις με αποτέλεσμα να διαμορφώνονται συνθήκες «φούσκας», προειδοποιεί η UBS, τονίζοντας ότι σε μια περίοδο ραγδαίας αύξησης των επιτοκίων αυτή η φούσκα θα μπορούσε να σπάσει πυροδοτώντας ισχυρές πιέσεις στις οικονομία.
«Ο πληθωρισμός και οι απώλειες περιουσιακών στοιχείων λόγω της τρέχουσας αναταραχής στις χρηματοπιστωτικές αγορές μειώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, γεγονός που περιορίζει τη ζήτηση για πρόσθετο χώρο διαβίωσης. Επομένως, η στέγαση καθίσταται επίσης λιγότερο ελκυστική ως επένδυση, δεδομένου ότι το κόστος δανεισμού σε πολλές πόλεις υπερβαίνει όλο και περισσότερο τις αποδόσεις των επενδύσεων σε αγορές ακινήτων προς μίσθωση», ανέφερε ο Claudio Saputelli, επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management.
Η ΕΒΑ επισημαίνει ότι τα υψηλότερα επιτόκια που οδηγούνται από αυξημένο πληθωρισμό σε συνδυασμό με την προοπτική επιβράδυνσης της ανάπτυξης -πλέον το σενάριο που κερδίζει έδαφος είναι αυτό της ύφεσης- πιθανότατα θα ασκήσουν οικονομική πίεση στα χαμηλότερα εισοδήματα και στα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.
Στην Ελλάδα, ο πληθωρισμός εκτινάχθηκε στο 12% τον Σεπτέμβριο έναντι 11,4% τον Αύγουστο, με το μισό της ανόδου να οφείλεται στις αυξήσεις της ενέργειας και το υπόλοιπο 6% να προέρχεται από τις αυξήσεις βασικών τροφίμων και υπηρεσιών που άμεσα ή έμμεσα σχετίζονται με τις αυξήσεις στα καύσιμα.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ακινήτων και ειδικότερα των διαμερισμάτων, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ, εκτιμάται ότι το β’ τρίμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,4% σε σχέση με το 2021. Τα επιτόκια των στεγαστικων δάνεια, τα σταθερά επιτόκια αυτή τη στιγμή διαμορφώνονται μεταξύ 4%-4,5% για διάρκεια 20-30 έτη.
Πάνω από τα 2/3 των ανθρώπων στην ΕΕ ζουν σε δικό τους σπίτι
Σήμερα, πάνω από τα 2/3 των ανθρώπων στην ΕΕ ζουν σε δικό τους σπίτι. Με εξαίρεση τη Γερμανία που το 50% είναι ενοικιαστές, σε όλα τα κράτη-μέλη η ιδιοκατοίκηση κυριαρχεί. Ετσι, ο δανεισμός για αγορές κατοικιών ήταν επίσης μια σημαντική επιχείρηση για τις τράπεζες. Πάνω από το ένα τρίτο των τραπεζικών δανείων στην ΕΕ είναι ενέχυρα με ακίνητη περιουσία κατοικίας.
Από το ξέσπασμα της πανδημίας του Covid, οι τράπεζες αύξησαν τα ανοίγματά τους σε στεγαστικά δάνεια κατά σχεδόν 10%, ποσοστό μεγαλύτερο από την αύξηση του δανεισμού άλλων νοικοκυριών ή των δανείων σε μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις.
«Δεδομένης της σημαντικότητας του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων για τις τράπεζες της ΕΕ, μια απότομη πτώση των τιμών των κατοικιών σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων αθέτησης υποχρεώσεων θα μπορούσε κάλλιστα να αποτελέσει πρόκληση για τις τράπεζες της ΕΕ», τονίζεται στη μελέτη της ΕΒΑ και ενώ οι τράπεζες του ευρωσυστήματος προετοιμάζονται για τα stress tests του 2023.
Αν υπάρχουν κάποιες πρώιμες ενδείξεις επιδείνωσης της ποιότητας των περιουσιακών στοιχείων στα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων, τέτοιοι κίνδυνοι δεν έχουν ακόμα υλοποιηθεί, αναφέρει η ΕΒΑ και ενώ δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι οι οικονομίες θα βγουν σύντομα σε «ξέφωτο».
Τα στεγαστικά δάνεια
Ειδικότερα σε ό,τι αφορά τα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων, τον Μάρτιο του 2022 ο συνολικός όγκος των ευρωπαϊκών μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων ήταν 71 δισ. ευρώ, σημειώνοντας μείωση άνω των 100 δισ. ευρώ σε σύγκριση με τον Δεκέμβριο του 2014 (174 δισ. ευρώ) που αντιστοιχεί σε μείωση 59%.
Αντίστοιχα πτωτικά κινήθηκε και ο σχετικός δείκτης ΜΕΔ, καθώς στο α’ τρίμηνο του 2022 διαμορφώθηκε στο 1,7% από 5,1% στο τέλος του 2014. Ενα ενδιαφέρον στοιχείο είναι η μείωση του χάσματος μεταξύ των δεικτών ΜΕΔ οικιστικών ακινήτων και ΜΕΔ νοικοκυριών και επιχειρήσεων (χωρίς οικισιστικά), ο οποίος από 11,8% το Δεκέμβριο του 2014 μειώθηκε σε 3,6% τον Μάρτιο του 2022.
Σε αυτό συνέβαλαν ευρέως το περιβάλλον χαμηλού/αρνητικού επιτοκίου τα προηγούμενα χρόνια, η εμβάθυνση της ρευστότητας της δευτερογενούς αγοράς και τα προγράμματα κρατικών εγγυήσεων που προσφέρονται στο πλαίσιο των συναλλαγών τιτλοποίησης (π.χ. πρόγραμμα «Ηρακλής»).
Σημάδια επιδείνωσης
Παρά τη ραγδαία μείωση των ΜΕΔ, τα σημάδια επιδείνωσης της ποιότητας του ενεργητικού των χαρτοφυλακίων στεγαστικών δανείων υπάρχουν:
- Από το γ’ τρίμηνο του 2021 σημειώνεται αύξηση των δανείων στο στάδιο 2 (stage 2) και από τον Μάρτιο του 2022 το 6,6% των στεγαστικών, ήτοι 270 δισ. ευρώ, βρίσκονται στο στάδιο 2, δηλαδή στην επικίνδυνη ζώνη. Αυτή η αύξηση συνέπεσε με τη σταδιακή κατάργηση των δημοσιονομικών και άλλων μέτρων στήριξης την περίοδο της πανδημίας (μορατόρια, Γέφυρα 1 &2, επιστρεπτέα προκαταβολή κ.λπ.).
- Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022, σημειώθηκε επίσης οριακή αύξηση των ληξιπρόθεσμων δανείων άνω των 30 αλλά λιγότερο από 90 ημέρες.
Στην Ελλάδα, ο δείκτης Μη Εξυπηρετούμενων Ανοιγμάτων (ΜΕΑ/ΝPEs) στα στεγαστικά δάνεια τον Δεκέμβριο του 2014 ήταν 35,6% και στο σύνολο των χαρτοφυλακίων 39,9%. Τον Μάρτιο του 2022 ο δείκτης ΜΕΑ στα στεγαστικά διαμορφώθηκε στο 9,61% (35,57 δισ. ευρώ) και στο σύνολο των δανείων 11,6%.
Ο δείκτης ΜΕΑ για τις ελληνικές τράπεζες
Στο 6μηνο του έτους ο δείκτης ΜΕΑ «έπεσε» κάτω από 10% και διαμορφώνεται σε 5,9% για τη Εurobank, στο 6,3% για την Εθνική, στο 8,2% για την Αlpha Bank και στο 9,1% για την Πειραιώς. Αναφορικά με τις τιτλοποιήσεις, τα στεγαστικά δάνεια και τα επιχειρηματικά δάνεια κυριαρχούν με ποσοστά 41,8% και 45,3% αντίστοιχα (Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας ΤτΕ, Μάιος 2022).
Η ΕΒΑ υπογραμμίζει ένα ακόμα στοιχείο: στον βαθμό που η κινητήρια δύναμη της ζήτησης προήλθε από θεσμικούς επενδυτές, οι εγχώριες αγορές οικιστικών ακινήτων (RRE) εκτίθενται περισσότερο σε απότομη προσαρμογή εάν οι επενδυτές αποσυρθούν μετά από αλλαγές στις αποδόσεις.
Σε συνδυασμό με την αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων οι τράπεζες θα αντιμετωπίσουν επίσης μείωση της αποτίμησης των εξασφαλίσεων και θα μπορούσε ενδεχομένως να μειώσει την αξία ανάκτησης σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης.
Και ενώ μια σειρά εξελίξεων μπορεί να οδηγήσουν σε καθοδική πίεση τις τιμές των κατοικιών και σε λιγότερα δάνεια, άλλοι παράγοντες ενδέχεται να υποστηρίξουν περαιτέρω αύξηση των τιμών των κατοικιών, όπως η ελκυστικότητα των ακινήτων ως επένδυση σε ένα πλαίσιο υψηλής οικονομικής αβεβαιότητας και αυξανόμενου πληθωρισμού.
