- ΑΠΟΦΑΣΗ
The Karibu Foundation κατά Νορβηγίας της 10.11.2022 (αρ. προσφ. 2317/20)
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Σύμφωνα με νομοθετική διάταξη επιβλήθηκε ανώτατο όριο στις αυξήσεις των μισθωμάτων που αντιστοιχούσε στο 0,6% της αξίας του ακινήτου. Το προσφεύγων ίδρυμα διεκδίκησε δικαστικά στα εγχώρια δικαστήρια αύξηση μισθώματος κατά ποσοστό 1% της αξίας του ακινήτου που είχε εκμισθώσει, το οποίο υπερέβαινε το ανώτατο όριο ενοικίου. Οι αγωγές του απορρίφθηκαν με αμετάκλητες αποφάσεις από τα εγχώρια δικαστήρια. Άσκησε καταγγελία για παραβίαση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία.
Το Στρασβούργο δέχτηκε ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» αποτελούσε παρέμβαση στα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Ωστόσο διαπίστωσε ότι οι εκμισθωτές συνέχισαν να λαμβάνουν το 0,60% της αξίας του ακινήτου ετησίως και οι αντικειμενικές αξίες είχαν καθοριστεί από ειδικούς εκτιμητές.
Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε ότι το προσφεύγων ίδρυμα είχε την δυνατότητα για εκτεταμένο δικαστικό έλεγχο της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων και έκρινε ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» από τις αρχές ήταν εντός των ορίων της διακριτικής ευχέρειας και περιλάμβανε μια προσεκτική εξισορρόπηση των ανταγωνιστικών συμφερόντων.
Το ΕΔΔΑ δεν διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης.
ΔΙΑΤΑΞΗ
Άρθρο 1 του ΠΠΠ
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
Ο προσφεύγων, The Karibu Foundation, είναι ένα νορβηγικό ίδρυμα που ιδρύθηκε το 1985 και έχει έδρα το Όσλο. Συμμετέχει σε διεθνείς αναπτυξιακές εργασίες, συμπεριλαμβανομένης της υποστήριξης εκκλησιαστικών οργανώσεων και έργων στη Νότια Αφρική.
Το 2012 το Δικαστήριο εξέδωσε την απόφαση Lindheim κ.α. κατά Νορβηγίας (αρ. 13221/08 και 2139/10). Διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ (προστασία της ιδιοκτησίας) εξαιτίας της ύπαρξης κανονισμών που επέτρεπαν στους μισθωτές να παρατείνουν τις μισθώσεις χωρίς αύξηση και χωρίς προθεσμία βάσει του νόμου Ground Lease Act 1996, ο οποίος επέβαλε δυσανάλογη επιβάρυνση στους εκμισθωτές. Ως αποτέλεσμα αυτής της απόφασης, το νορβηγικό κοινοβούλιο τροποποίησε τον νόμο περί μίσθωσης το 2015, δίνοντας στους εκμισθωτές το δικαίωμα να απαιτήσουν αναπροσαρμογή του ετήσιου μισθώματος, αλλά με την ύπαρξη ανώτατου ορίου μισθώματος (γνωστό ως «ανώτατο όριο ενοικίου»).
Το 2018 ένα ακίνητο στο Όσλο, γνωστό ως «Øvre Ullern terrasse», κληρονομήθηκε από το Ίδρυμα Karibu μετά τον θάνατο του ιδιοκτήτη του. Ως αποτέλεσμα, το ίδρυμα υπεισήλθε στη δίκη ως ενάγων στη διαδικασία μαζί με την Mallin Eiendom AS, επιδιώκοντας αύξηση ενοικίου σύμφωνα με τον Κανονισμό Μισθώματος. Η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου ήταν 160.248.000 νορβηγικές κορώνες (περίπου 16,8 εκατομμύρια ευρώ). Επιδίωξαν το 1% της αξίας του σε μίσθωμα αντί του 0,6% που βρήκαν οι αρχές ότι θα αποτελούσε το ανώτατο όριο. Τα εθνικά δικαστήρια είχαν προηγουμένως αποφανθεί κατά των εναγόντων, με το δικαστήριο της πόλης του Όσλο το 2017 να επικαλείται την απόφαση του Δικαστηρίου στην υπόθεση Lindheim κ.λπ. και την ανάγκη να εξισορροπηθεί διαφορετικά το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου αναφορικά με τα δικαιώματα του ενάγοντος με το άρθρο 8 (δικαίωμα σεβασμού της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής) όσων κατοικούν μόνιμα στις κατοικίες (σε αντίθεση με τις επίμαχες εξοχικές κατοικίες στην απόφαση Lindheim κ.α.).
Η απόφαση αυτή, με το Ίδρυμα Karibu τώρα ως ενάγοντα, επικυρώθηκε το 2018 από το Ανώτατο Δικαστήριο του Borgarting, το οποίο έκρινε ότι το μίσθωμα δεν ήταν τόσο χαμηλό ώστε να συνεπάγεται παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου, και ότι σε κάθε περίπτωση η απόφαση εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια των αρχών.
Το 2019 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση του Ιδρύματος Karibu. Σε μια λεπτομερή απόφαση, ανέφερε, μεταξύ πολλών άλλων, ότι:
Η ασφάλεια δικαίου ήταν σημαντική για πολλές ιδιοκτησίες σε αυτή την κατάσταση στη Νορβηγία. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάνθηκε ορθά όταν έκρινε την αξία του ακινήτου για τους σκοπούς της εφαρμογής των κανόνων σχετικά με τις αυξήσεις ενοικίων στο άρθρο 15 του νόμου περί μίσθωσης ακινήτων, δηλαδή με βάση τα υπάρχοντα κτίρια, και όχι σε μια πιο «σύγχρονη» / δυνητική ανάπτυξη που δεν αντιστοιχούσε στην πραγματική κατάσταση· και από οικονομικής άποψης, οι εκμισθωτές σε αυτήν την περίπτωση δεν χρειάστηκε να φέρουν υπερβολική ατομική επιβάρυνση σε σχέση με τα δικαιώματά τους βάσει του άρθρου 1 του Πρώτου πρωτοκόλλου.
ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ….
Δεν αμφισβητήθηκε μεταξύ των μερών ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» αποτελούσε παρέμβαση στα δικαιώματα ιδιοκτησίας σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία.
Το Δικαστήριο παρατήρησε ότι το μίσθωμα εκτιμήθηκε με βάση την τρέχουσα – όχι τη δυνητική – χρήση της γης. Επιπλέον, είχαν συμφωνηθεί ταυτόχρονα και οι συμβάσεις των μισθωτών για μισθώματα καθώς είχαν αγοράσει τα διαμερίσματα τη δεκαετία του 1950 και του 1960. Οι γενικότερες εξελίξεις στη στέγαση και στα ενοίκια δεν είχαν ιδιαίτερη σημασία για την υπόθεση, η οποία αφορούσε μίσθωση ακινήτων που αφορούσε δύο σύνολα ιδιοκτησιών. Οι εθνικές αρχές για την εύρεση της αξίας του οικοπέδου σχετικές με τις αναπροσαρμογές των ενοικίων δεν είχαν συμβάλει ούτε είχαν ως αποτέλεσμα άδικη ισορροπία μεταξύ των διαδίκων στην υπόθεση ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Οι εκμισθωτές συνέχισαν να λαμβάνουν το 0,6% της αξίας ακινήτου ετησίως, περίπου 658.225 κορώνες Νορβηγίας ή περίπου 68.100 ευρώ.
Το Δικαστήριο τόνισε ότι η νομοθετική διαδικασία που οδήγησε στις τροποποιήσεις του νόμου εκμίσθωσης το 2015 ως αντίδραση στην απόφαση Lindheim κ.α. του Δικαστηρίου ήταν εμπεριστατωμένη και ακριβής, και η προσφεύγουσα οργάνωση είχε επίσης τη δυνατότητα να εξασφαλίσει δικαστικό έλεγχο και σχολαστική εξέταση από το Ανώτατο Δικαστήριο της Νορβηγίας. Το Δικαστήριο βεβαιώθηκε ότι τα ανταγωνιστικά συμφέροντα είχαν ληφθεί επαρκώς υπόψη σε αυτά τα διάφορα στάδια, με τα δικαστήρια να εφαρμόζουν τα σχετικά πρότυπα ανθρωπίνων δικαιωμάτων σύμφωνα με την Σύμβαση και τη νομολογία του Δικαστηρίου.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» από τις αρχές ήταν εντός των ορίων της διακριτικής ευχέρειας και περιλάμβανε μια προσεκτική εξισορρόπηση των ανταγωνιστικών συμφερόντων.
Το ΕΔΔΑ δεν διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης (επιμέλεια echrcaselaw.com).
