Σύμφωνα με το άρθ. 1265 ΑΚ υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης μπορεί να παρασχεθεί από τρίτο κύριο ενός ακινήτου προς εξασφάλιση απαιτήσεων του δανειστή κατά του οφειλέτη. Στην περίπτωση αυτή ο τρίτος κύριος ευθύνεται μέχρι του ποσού για το οποίο έχει εγγραφεί η υποθήκη. Το ίδιο ισχύει και όταν τρίτος καθίσταται κύριος ακινήτου βεβαρυμένου με υποθήκη, οπότε και πάλι η ευθύνη του περιορίζεται μέχρι του ποσού της εγγραφής παρά το γεγονός, ότι ο ίδιος δεν ευθύνεται ενοχικά, καθώς δεν ανέλαβε υποχρέωση . Εξ άλλου σύμφωνα με το άρθ. 993 ΚΠολΔ, κατά του τρίτου κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου, νόμιμα επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση και μπορεί να επιβληθεί αναγκαστική κατάσχεση για την πληρωμή του ποσού για το οποίο έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση.
Εν όψει των ανωτέρω, σε περίπτωση πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου προς αποφυγή αναγκαστικής κατάσχεσης και πλειστηριασμού, ερωτάται , πώς θα αντιμετωπισθεί φορολογικά το τίμημα της πώλησης, το οποίο θα οδηγηθεί στο σύνολό του στην εξόφληση της απαίτησης του ενυπόθηκου δανειστή.
Λογιστικά πως θα αντιμετωπίσει η εταιρεία τον πλειστηριασμό ( ως κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου) όπως προκύψει από την παραπάνω διαδικασία ?
1. Αναφέρεστε σε εξασφάλιση του δανειστή με υποθήκη ακίνητο τρίτου (όχι του οφειλέτη). Ο τρίτος εν είδει εγγυητή, ευθύνεται μέχρι του ποσού για το οποίο έχει εγγραφεί η υποθήκη.
Συμφωνείται η πώληση του ακινήτου η μεταβίβαση του ακινήτου με το προϊόν της πράξης αυτής να εξοφλεί την απαίτηση του δανειστή.
Η μεταβίβαση του ακινήτου δεν εμφανίζεται στα βιβλία του οφειλέτη, καθόσον δεν αποτελεί για αυτόν περιουσιακό στοιχείο.
Αν με το προϊόν της πώλησης εξοφλείται το σύνολο της απαίτησης του δανειστή, θα χρεωθεί ο λογαριασμός της δανειακής υποχρέωσης σε πίστωση ενός λογαριασμού νέας υποχρέωσης που θα αφορά τον εγγυητή (τον τρίτο κύριο του ακινήτου). Αν ο τρίτος συμφωνήσει να μην αξιώσει τη σχετική απαίτηση και προβεί σε συμφωνία απόσβεσης αυτής, τότε αναφερόμαστε σε άφεση χρέους κατά τις διατάξεις του άρθρου 454 του ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο, «Όταν ο δανειστής συμφωνήσει με τον οφειλέτη την άφεση του χρέους, ή με σύμβαση μαζί του αναγνωρίσει ότι δεν υπάρχει το χρέος, επέρχεται απόσβεση της ενοχής.».
Η σύμβαση άφεσης χρέους ως αυτοτελής πράξη υπόκειται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Τελών και Χαρτοσήμου σε χαρτόσημο 3% (πλέον 20% ΟΓΑ χαρτοσήμου) εφόσον αναφέρεται σε αστική σχέση και 2% (πλέον 20% ΟΓΑ χαρτοσήμου) εφόσον αναφέρεται σε εμπορική σχέση. Η υποχρέωση για την καταβολή του τέλους χαρτοσήμου και το βάρος της δαπάνης αυτού, ελλείψει διαφορετικής συμφωνίας, βαρύνει τον οφειλέτη κατά τον Α.Κ.
2. Περαιτέρω, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του >άρθρου 21 του Ν.4172/2013 ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους».
Κατ΄ εφαρμογή των πιο πάνω διατάξεων, από την πλευρά του οφειλέτη η ωφέλεια της άφεσης του χρέους, ως κέρδος, βαρύνει τα αποτελέσματα της διαχειριστικής χρήσης στην οποία συνάφθηκε η σύμβαση άφεσης χρέους και συναθροίζεται με τα λοιπά έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Συνεπώς, η ωφέλεια επιχείρησης που προκύπτει από την παραίτηση του πιστωτή από την είσπραξη χρέους στο πλαίσιο αμοιβαίας συμφωνίας ή δικαστικού συμβιβασμού, η οποία λαμβάνει χώρα στο πλαίσιο της επαγγελματικής τους συνεργασίας , αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με την επιφύλαξη των ειδικότερων διατάξεων του άρθρου 62 του Ν. 4389/2016. Στην περίπτωση αυτή δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί φορολογίας δωρεών του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών, και Κερδών από Τυχερά Παίγνια ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του Ν. 2961/2001 (παρ. 6 άρθρου 21 Ν. 4172/2013).
Αντίθετα, δεν αποτελεί φορολογητέο εισόδημα, η ωφέλεια επιχείρησης από τη διαγραφή υποχρεώσεών της, κατ΄ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 99 του ΠτΚ κατά το χρόνο διαγραφής τους. Σε αυτή την περίπτωση η ωφέλεια εμφανίζεται σε ειδικό αποθεματικό. Σε περίπτωση διανομής ή κεφαλαιοποίησής του δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου >47 του Ν.4172/2013, δεδομένου ότι το ποσό της υπόψη ωφέλειας δεν εμπίπτει στην έννοια του εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα παραπάνω εφαρμόζονται και σε περίπτωση που το νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ή φυσικό πρόσωπο που ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα τηρεί απλογραφικά βιβλία, όπου το ποσό της ως άνω ωφέλειας παρακολουθείται εξωλογιστικά >(Ε.2164/2020).
3. Η ωφέλεια της επιχείρησης από την διαγραφή της υποχρέωσης προς τον τρίτο (κύριο του ακινήτου), η οποία δεν λαμβάνει χώρα στο πλαίσιο επαγγελματικής συμφωνίας, εξετάζεται υπό το πρίσμα των διατάξεων περί φορολογίας δωρεών του Ν. 2961/2001
Δεν απαντήσατε στο τελευταίο σκέλος της ερώτησης , για τον λογιστικό και φορολογικό χειρισμό από την πλευρά του τρίτου (ως εγγυητή) και ιδιοκτήτη του ακινήτου. Όταν το πλειστηρίασμα είναι μεγαλύτερο της αναπόσβεστης αξίας του ακινήτου , έχει κάποια επίπτωση ?
Λογιστική αντιμετώπιση οφειλέτη
Αν με το προϊόν της πώλησης εξοφλείται το σύνολο της απαίτησης του δανειστή, θα χρεωθεί ο λογαριασμός της δανειακής υποχρέωσης σε πίστωση ενός λογαριασμού νέας υποχρέωσης που θα αφορά τον εγγυητή (τον τρίτο κύριο του ακινήτου). Αν ο τρίτος συμφωνήσει να μην αξιώσει τη σχετική απαίτηση και προβεί σε συμφωνία απόσβεσης αυτής, τότε αναφερόμαστε σε άφεση χρέους κατά τις διατάξεις του άρθρου 454 του ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο, «Όταν ο δανειστής συμφωνήσει με τον οφειλέτη την άφεση του χρέους, ή με σύμβαση μαζί του αναγνωρίσει ότι δεν υπάρχει το χρέος, επέρχεται απόσβεση της ενοχής.».
Λογιστική αντιμετώπιση εγγυητή
Ο εγγυητής θα πραγματοποιήσει τις εγγραφές που αφορούν την πώληση του παγίου. θα κλείσουν όλοι οι λογαριασμοί του παγίου και θα προκύψει το αποτέλεσμα (κέρδος), εφόσον, όπως αναφέρετε το έσοδο από την πώληση είναι μεγαλύτερο της αναπόσβεστης αξίας του ακινήτου και η διαφορά (κέρδος) θα φορολογηθεί όπως σε κάθε άλλη περίπτωση πώλησης παγίου.
Με το έσοδο της πώλησης εξοφλείται το σύνολο της απαίτησης του δανειστή, ο εγγυητής θα αναγνωρίσει απαίτηση από τον οφειλέτη σε πίστωση των χρημ. διαθεσίμων που θα μεταβιβαστούν στον δανειστή.
Αν η απαίτηση του εγγυητή από τον οφειλέτη διαγραφεί (χαριστεί), τότε για τις ανάγκες αναγνώρισης της άφεσης χρέους, θα πρέπει να γίνει εγγραφή πίστωσης της απαίτησης και χρέωση ζημίας (έκτακτο έξοδο). Λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 3 της προηγούμενης απάντησής μας, αποτελεί περίπτωση που εξετάζεται στα πλαίσια της φορολογίας δωρεών και δεν θα εκπεστεί από τα έσοδα του εγγυητή.
