Γιώργος Παλαιτσάκης
Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν δήλωσαν ακόμη στην εφορία και στους δήμους τους το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων και την πραγματική χρήση των αυθαίρετων κτιρίων, των κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων και των λοιπών επιφανειών που μετέτρεψαν παράνομα σε κύριους χώρους θα βρεθούν κάποια στιγμή αντιμέτωποι με την υποχρέωση να πληρώσουν υπέρογκα ποσά φόρων, τελών, τόκων και προστίμων.
Η υποχρέωση δήλωσης των πραγματικών επιφανειών των ακινήτων στην εφορία ισχύει από το 2014 και στους δήμους εδώ και πολλά χρόνια. Η εκπλήρωσή της αποτελεί σήμερα προϋπόθεση για την ολοκλήρωση οποιασδήποτε μεταβίβασης των ακινήτων αυτών με επαχθή αιτία. Οσοι ιδιοκτήτες λοιπόν δεν έχουν τακτοποιήσει αυτή την υποχρέωση δεν μπορούν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους. Για να «ξεμπλοκάρουν» τις μεταβιβάσεις των ακινήτων τους, θα πρέπει να έχουν κλείσει αυτή την εκκρεμότητα.
Υποχρέωση
Από το 2014 που καθιερώθηκε ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), νομοθετήθηκε ταυτόχρονα και η υποχρέωση των ιδιοκτητών ακινήτων να δηλώσουν το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων και την πραγματική χρήση των αυθαίρετων κτιρίων, των κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων και των λοιπών επιφανειών που μετέτρεψαν παράνομα σε κύριους χώρους στο έντυπο Ε9. Οι φορολογούμενοι με αδήλωτες τις πραγματικές εκτάσεις και χρήσεις των ακινήτων τους εκλήθησαν από το 2014 να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για να εμφανίσουν την πραγματική κατάσταση της περιουσίας τους. Η υποχρέωση αυτή για όσους δεν έχουν μέχρι σήμερα συμμορφωθεί πρέπει να εκπληρωθεί κάποια στιγμή άμεσα, για να καταστεί δυνατή στο μέλλον η μεταβίβαση των ακινήτων που εμφάνιζαν τις συγκεκριμένες πολεοδομικές παραβάσεις.
Επιβαρύνσεις
Η συμμόρφωση όμως αυτή θα έχει ως συνέπεια να αυξηθούν σημαντικά οι επιφάνειες των κτισμάτων που λαμβάνονται υπόψη για να υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ και τα τεκμήρια διαβίωσης, εφόσον τα κτίσματα είναι κατοικίες. Συνεπώς, οι φορολογούμενοι που νομιμοποίησαν αυθαίρετες κατασκευές ή άλλες παρεμβάσεις σε κατοικίες και άλλα κτίσματα που κατέχουν, από τη στιγμή που θα δηλώσουν την πραγματική κατάσταση των ακινήτων τους στα έντυπα Ε9, θα υποχρεωθούν να καταβάλουν επιπλέον ΕΝΦΙΑ για τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που θα δηλώσουν. Επίσης, εάν η δήλωση των πραγματικών επιφανειών αφορά κατοικίες, οι εν λόγω ιδιοκτήτες θα δουν τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες τους να αυξάνονται.
Για τακτοποιήσεις πολεοδομικών παραβάσεων που έγιναν πριν από το έτος 2014, η τροποποίηση της δήλωσης Ε9 πρέπει να γίνει αναδρομικά από το 2014, ενώ για τακτοποιήσεις πολεοδομικών παραβάσεων που έγιναν μετά το 2014 η διόρθωση του Ε9 πρέπει να γίνει αναδρομικά από το έτος στο οποίο τακτοποιήθηκαν οι πολεοδομικές παραβάσεις. Ως εκ τούτου, η επιβάρυνση με επιπλέον ΕΝΦΙΑ σε όλες αυτές τις περιπτώσεις θα είναι αναδρομική και για πολλά έτη που μπορεί να φθάσουν και μέχρι τα 8 (2014-2021). Ο πρόσθετος ΕΝΦΙΑ που θα πρέπει να καταβληθεί αναδρομικά από το 2014 ή αναδρομικά από κάποιο εκ των ετών 2015 έως 2021 θα βεβαιωθεί ξεχωριστά για κάθε έτος και θα είναι προσαυξημένος με τόκους εκπρόθεσμης καταβολής.
Τι ισχύει για τις 7 κατηγορίες «τακτοποίησης» αυθαιρεσιών
Αναλυτικά, για κάθε κατηγορία αυθαίρετων κτιρίων, κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων και λοιπών επιφανειών που μετατράπηκαν παράνομα σε κύριους χώρους ισχύουν τα ακόλουθα:
1 Αυθαίρετα κτίσματα τα οποία δεν έχουν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί με κάποιο νόμο:
Τα κτίσματα αυτά, εφόσον δεν έχουν δηλωθεί στα έντυπα Ε9 των προηγούμενων ετών, πρέπει να αναγραφούν στο Ε9 του 2022 και των προηγούμενων ετών μέχρι και το 2014, σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και χρήση τους. Αν υπάρχουν κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, πρέπει να προστίθενται στους κύριους χώρους του κτίσματος.
Σε περίπτωση δήλωσης αυθαίρετων κτισμάτων ή κτισμάτων χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πρέπει να αναγράφεται η μικτή επιφάνεια αυτών (κλιμακοστάσια, πλατύσκαλα κ.λπ.).
2 Κτίσματα τα οποία έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με το νόμο 3775/2009 (νόμο Σουφλιά):
Τα κτίσματα αυτά, εφόσον δεν είχαν δηλωθεί στα έντυπα Ε9 των προηγούμενων ετών σύμφωνα με την κατάσταση στην οποία είχαν «τακτοποιηθεί», πρέπει υποχρεωτικά να δηλωθούν στο φετινό Ε9 και στα έντυπα Ε9 των προηγούμενων ετών μέχρι και το 2014, σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και χρήση τους. Κατά την αναγραφή των στοιχείων των ακίνητων αυτών, οι επιφάνειες των κλειστών ημιυπαίθριων χώρων πρέπει να προστεθούν στις επιφάνειες των κύριων χώρων. Δηλαδή, ως επιφάνειες κύριων χώρων πρέπει να δηλωθούν τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα των κλειστών ημιυπαίθριων και των κύριων χώρων.
3 Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιήθηκαν με το νόμο 3843/2010 (νόμο Μπιρμπίλη) και δεν ήταν υποχρεωτικό να δηλωθούν τα προηγούμενα χρόνια προ του 2014 στο Ε9:
Οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιήθηκαν με το ν. 3843/2010 πρέπει υποχρεωτικά να αναγραφούν στο έντυπο Ε9 του τρέχοντος έτους και των προηγούμενων ετών έως και το 2014 ως χώροι κύριας χρήσης. Δηλαδή, τα τετραγωνικά μέτρα των «τακτοποιημένων» ημιυπαίθριων θα πρέπει να προστεθούν στα τετραγωνικά μέτρα των υπόλοιπων κύριων χώρων και το άθροισμα που θα προκύψει να δηλωθεί στο Ε9 ως συνολική επιφάνεια κύριων χώρων.
Αυτό σημαίνει ουσιαστικά ότι όσοι φορολογούμενοι έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε κατοικίες στις οποίες υπάρχουν και «τακτοποιημένοι» ημιυπαίθριοι χώροι, εφόσον στα έντυπα Ε9 των προηγούμενων ετών δεν έχουν προσθέσει τα τετραγωνικά μέτρα των ημιυπαίθριων στα τετραγωνικά μέτρα των κύριων χώρων, θα πρέπει να υποβάλουν για φέτος και για τα προηγούμενα 8 έτη τροποποιητική δήλωση Ε9, στην οποία θα δηλώσουν ξανά τις κατοικίες αυτές με τις επιφάνειες των κύριων χώρων προσαυξημένες κατά τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων των «τακτοποιημένων» ημιυπαίθριων χώρων.
4 Βοηθητικοί χώροι που μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης και «τακτοποιήθηκαν» με το ν. 3843/2010 (νόμο Μπιρμπίλη):
Οι βοηθητικοί χώροι που μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης και «τακτοποιήθηκαν» με το ν. 3843/2010, εφόσον στα έντυπα Ε9 των προηγούμενων ετών είχαν δηλωθεί ως βοηθητικοί χώροι ή εφόσον δεν είχαν δηλωθεί ποτέ, πρέπει να αναγραφούν στο φετινό Ε9 και στα Ε9 των προηγούμενων 8 ετών ως χώροι κύριας χρήσης. Δηλαδή, τα τετραγωνικά μέτρα των χώρων αυτών θα πρέπει να προστεθούν στα ήδη δηλωθέντα τετραγωνικά μέτρα των χώρων κύριας χρήσης και το άθροισμα να αναγραφεί ως συνολική επιφάνεια κύριων χώρων.
5 Κτίσματα που «τακτοποιήθηκαν» με το ν. 4014/2011 (νόμο Παπακωνσταντίνου):
Τα κτίσματα αυτά, εφόσον δεν είχαν δηλωθεί σε έντυπα Ε9 των προηγούμενων ετών σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και χρήση, θα πρέπει να αναγραφούν στο φετινό Ε9 και στα Ε9 των προηγουμένων 8 ετών στην πραγματική τους κατάσταση και χρήση.
6 Κτίσματα και χώροι που νομιμοποιήθηκαν με το ν. 4178/2013 (νόμο Καλαφάτη):
Τα αυθαίρετα κτίσματα και οι χώροι που νομιμοποιήθηκαν με το ν. 4178/2013, εφόσον δεν δηλώθηκαν στα Ε9 των προηγούμενων ετών, πρέπει επίσης να δηλωθούν στο φετινό Ε9 και στα Ε9 των προηγούμενων 8 ετών σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και χρήση.
7 Κτίσματα και χώροι που νομιμοποιήθηκαν με το ν. 4495/2017 (νόμο Σταθάκη):
Τα αυθαίρετα κτίσματα και οι χώροι που νομιμοποιήθηκαν με το ν. 4495/2017, εφόσον δεν δηλώθηκαν στα Ε9 των προηγούμενων ετών, πρέπει επίσης να δηλωθούν στο φετινό Ε9 και στα Ε9 των προηγούμενων 4 ετών (2018-2021) σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και χρήση.
Δήλωση της πραγματικής επιφάνειας στους δήμους
Η υποχρέωση δήλωσης των πραγματικών επιφανειών και της πραγματικής κατάστασης και χρήσης των ακινήτων που βαρύνονταν με πολεοδομικές παραβάσεις αλλά μεταγενέστερα «τακτοποιήθηκαν» ή «νομιμοποιήθηκαν» ισχύει και ενώπιον των δήμων. Σε όσες περιπτώσεις παραμένουν ακόμη αδήλωτες οι πραγματικές επιφάνειες, αφού γίνει πρώτα η τακτοποίηση των υποχρεώσεων απέναντι στην εφορία με την υποβολή των τροποποιητικών δηλώσεων Ε9, θα πρέπει να γίνει αντίστοιχη δήλωση και στον αρμόδιο δήμο. Μέχρι τα μέσα του τρέχοντος έτους ήταν ενεργή μια ρύθμιση η οποία έδινε τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες που είχαν τέτοιες εκκρεμότητες να τις τακτοποιήσουν με ευνοϊκούς όρους (χωρίς αναδρομική χρέωση με δημοτικούς φόρους και δημοτικά τέλη για έτη προ του 2020 και με προσαύξηση 20% επί των πρόσθετων επιβαρύνσεων), υποβάλλοντας ηλεκτρονικά διορθωτικές δηλώσεις μέσω ειδικής εφαρμογής και αναγράφοντας τα πραγματικά τετραγωνικά των επιφανειών των κύριων χώρων όλων των κτισμάτων ώστε τα δηλωθέντα στοιχεία να συμφωνούν με τα αντίστοιχα του Ε9.
Η ρύθμιση αυτή πλέον δεν ισχύει, οπότε η τακτοποίηση θα πρέπει να γίνει με προσέλευση του κάθε ενδιαφερομένου στο δήμο του. Πάντως, η ισχύουσα νομοθεσία δεν επιτρέπει αναδρομική χρέωση επιπλέον δημοτικών φόρων και τελών πέραν της πενταετίας για τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που θα δηλωθούν. Δηλαδή τα επιπλέον ποσά δημοτικών φόρων και τελών που θα χρεωθούν οι ενδιαφερόμενοι δεν θα ανατρέχουν πριν από το 2018. Φυσικά, τα επιπλέον ποσά που θα βεβαιωθούν θα είναι προσαυξημένα με ποσοστά τα οποία μπορεί να φθάσουν και το 100% των αρχικών λόγω εκπρόθεσμης δήλωσης των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων.
