Οι αυθαίρετες παρεμβάσεις στα διαμερίσματα
Παγίδες και αυθαιρεσίες που υπάρχουν σε εκατομμύρια ακίνητα σε όλη την Ελλάδα μπλοκάρουν τις μεταβιβάσεις, την επιδότηση μέσω του «Εξοικονομώ» και την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία είναι υποχρεωτική από την 1η Απριλίου 2022 για όλες τις εμπράγματες συναλλαγές.
Μεταξύ αυτών των παγίδων μπορεί να είναι μια επέκταση του διαμερίσματος στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας ή το κλείσιμο του φωταγωγού ή του μπαλκονιού. Ετσι, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν πως έχοντας το συμβόλαιο αγοράς και δηλώνοντας το ακίνητο στο Ε9 με τα τετραγωνικά του συμβολαίου είναι νόμιμοι. Αυτοί οι ιδιοκτήτες πέφτουν από τα σύννεφα κατά τον υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας όταν πάνε να κάνουν μια αγοραπωλησία ή να κάνουν αίτηση επιδότησης για το πρόγραμμα «Εξοικονομώ» κ.ά.
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν αναλυτικά με τη μορφή 10 ερωτήσεων – απαντήσεων όλες τις απαραίτητες πληροφορίες τόσο για τις αυθαιρεσίες όσο και τις κρυφές παγίδες αλλά και τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες για να μην… πέσουν από τα σύννεφα όταν έρθει η ώρα της συναλλαγής.
1. Τι γίνεται στην περίπτωση που το συμβόλαιο αναγράφει διαφορετικά τετραγωνικά σε σχέση με την οικοδομική άδεια;
Πρέπει να γίνει τακτοποίηση, γιατί έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών – διαμερίσματα. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο, ανεξάρτητα από το αν ανήκουν στον ίδιο ή σε διαφορετικό ιδιοκτήτη και το πρόστιμο είναι 250 ευρώ για κάθε παράβαση.
2. Ενας όροφος έχει τρία διαμερίσματα (Α1, Α2, Α3). Το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει, για παράδειγμα, κατά πέντε τετραγωνικά μέτρα εις βάρος του Α2 διαμερίσματος χωρίς να επηρεάζει τον κοινόχρηστο χώρο, ενώ το Α3 διαμέρισμα είναι εντάξει. Αυτό θεωρείται αυθαιρεσία; Γίνεται συμβόλαιο;
Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2, αυτό είναι διαμερισμάτωση. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο και το πρόστιμο – και εδώ – είναι 250 ευρώ. Η υπαγωγή στον νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δύο ιδιοκτήτες (απαιτείται συναίνεση) και στη συνέχεια μπορεί να γίνει η μεταβίβαση, εφόσον τα πραγματικά τετραγωνικά των διαμερισμάτων αποτυπώνονται στο σχέδιο της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας.
Προσοχή: Σε περίπτωση που η σύσταση της πολυκατοικίας έχει γίνει σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο κάτοψης της οικοδομικής άδειας, τότε ναι μεν τα ακίνητα τακτοποιούνται πολεοδομικά, όμως για να γίνει συμβόλαιο μεταβίβασης στις περιπτώσεις αυτές, που είναι δεκάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα, δεν μπορεί να γίνει. Διότι πρέπει να προηγηθεί συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία πρέπει να υπογραφεί απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες όλων των ορόφων, πράγματα που είναι σήμερα πρακτικά ανέφικτα.
3. Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να προσέξουν περισσότερο;
Οι ιδιοκτήτες που πρέπει να προσέξουν περισσότερο είναι, μεταξύ άλλων, όσοι: αγόρασαν γραφείο – επαγγελματική στέγη, ενώ στα σχέδια στην πολεοδομία φαίνεται ο χώρος ως κατοικία. Αγόρασαν κατάστημα με πατάρι, το οποίο όμως δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας. Το διαμέρισμά τους γειτνιάζει με φωταγωγό που έχει κλείσει. Αγόρασαν θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο της πολυκατοικίας που είναι κοινόχρηστος χώρος.
4. Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες;
Οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και τις διαπιστώνουν όταν βρεθούν τα σχέδια της πολεοδομίας είναι: αλλαγή στα τετραγωνικά του διαμερίσματος εξαιτίας κατάληψης κοινόχρηστου χώρου (π.χ. τμήμα του διαδρόμου). Επέκταση του διαμερίσματος ή του καταστήματος σε διπλανή ιδιοκτησία (αλλαγή στη διαμερισμάτωση). Κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων κ.ά.
5. Τι ισχύει για τα διαμερίσματα που κατέλαβαν μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας;
Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών μόνο στις εξής περιπτώσεις: πρώτον, όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής. Δεύτερον, όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
6. Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινόχρηστου χώρου;
Στην περίπτωση που η αυθαιρεσία υφίσταται από την κατασκευή – και σε όλους τους ορόφους – ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου (ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια βάση), ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
7. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου;
Επιτρέπεται η υπαγωγή για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κτισμάτων που βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια που χτίστηκαν νόμιμα ή αυθαίρετα από τους συνιδιοκτήτες και αποτελούν αυτοτελή και ανεξάρτητα οικοδομήματα.
8. Πώς μπορεί σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο να ξεχωρίσουν τα κτίσματα και να γίνουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες; Μπορεί να γίνει συμβόλαιο;
Μετά την τακτοποίηση των αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός του γεωτεμαχίου, επιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και δίνεται το δικαίωμα να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημά του.
Σε περίπτωση, όμως, που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
9. Μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες όπου έχει ανεγερθεί ένα (ή και κανένα) κτίσμα;
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, θα επιτρέπεται να ισχύουν οι κάθετες ιδιοκτησίες και όταν αυτές βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες ανεξαρτήτως του εάν έχουν ανεγερθεί σε αυτά κτίσματα μέχρι τις 28/7/2011, με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, που καθορίζει τις προϋποθέσεις και τους ειδικούς όρους δόμησης των ακινήτων.
10. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα κτίσματα ή τις αυθαίρετες υπερβάσεις κτισμάτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα εντός σχεδίου;
Εδώ, οι συγκύριοι σε εξ αδιαιρέτου οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως (ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις) μπορούν να ζητήσουν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του νόμου περί αυθαιρέτων.
