Παραγραφή μισθωμάτων
Τα μισθώματα κάθε είδους έχουν πενταετή προθεσμία παραγραφής. Η προθεσμία ξεκινά από την 1η ημέρα του επόμενου έτους από αυτό στο οποίο γεννήθηκε η αξίωση και μπορούσε να επιδιωχθεί δικαστικάάρ. 250 περ. 16 ΑΚάρ. 251 ΑΚάρ. 253 ΑΚ. Και οι καθυστερούμενες πρόσοδοι έχουν πενταετή παραγραφήάρ. 250 περ. 17 ΑΚ. Στις καθυστερούμενες προσόδους περιλαμβάνονται και καρποί φυσικοί ή πολιτικοί και ωφελήματα, τα οποία παρέχει η χρησιμοποίηση του πράγματος, καθώς και η αξίωση του κυρίου κατά του κακόπιστου νομέα και κατόχου περί απόδοσης σε αυτόν των ωφελημάτων που έχουν εξαχθεί από το πράγμα το οποίο κατέχεται χωρίς δικαίωμαΑΠ 28/2010.
Τροποποίηση της μίσθωσης
Αν για την κατάρτιση δικαιοπραξίας δεν απαιτείται η τήρηση τύπου από τον νόμο, και συμφωνηθεί η τήρηση τύπου για τη δικαιοπραξία, η τροποποίηση της δικαιοπραξίας αυτής, ακόμη και αν μεταβάλλει ουσιώδη όρο της αρχικής δικαιοπραξίας, ή αν με αυτή διευρύνονται οι υποχρεώσεις των μερών, είναι έγκυρη, ακόμη και αν γίνει ατύπωςΑΠ 776/2018άρ. 158 ΑΚάρ. 164 ΑΚάρ. 361 ΑΚ. Και αυτό, γιατί με νεότερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, μπορεί να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, καθώς η νεότερη συμφωνία καταργεί τη συμφωνία περί εγγράφου τροποποίησης της αρχικής συμφωνίαςΑΠ 776/2018. Αν για την κατάρτιση της σύμβασης απαιτείται από τον νόμο τύπος, για την τροποποίηση της σύμβασης απαιτείται η τήρηση του ίδιου τύπου, με ποινή ακυρότηταςΑΠ 776/2018.
Νεότερη αντίθετη συμφωνία λύσης της μίσθωσης και σύμβαση πρόωρης απόδοσης του μισθίου
Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλει το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί, αν έχει τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου ακινήτου, ακόμη και αν από λόγους που αφορούν τον ίδιο δεν το χρησιμοποιείΑΠ 57/2020άρ. 574 ΑΚάρ. 595 ΑΚάρ. 596 ΑΚ. Αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο ακίνητο χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που παρεμβάλλεται μεταξύ του χρόνου της εγκατάλειψης και της λήξης της μίσθωσηςΑΠ 57/2020άρ. 574 ΑΚάρ. 595 ΑΚάρ. 596 ΑΚ. Η εμπορική σύμβαση, όπως κάθε ενοχική σύμβασηάρ. 361 ΑΚ, δύναται να λυθεί
- με καταγγελία καθενός των συμβαλλομένωνΑΠ 57/2020, ή
- με νεότερη αντίθετη συμφωνία τουςΑΠ 57/2020.
Νεότερη αντίθετη συμφωνία ή αντισυμφωνία είναι εκείνη, που συνάπτεται μεταξύ των συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή) ή των αντιπροσώπων τουςάρ. 211 ΑΚ, και έχει περιεχόμενο την κατάργηση της σύμβασης της μίσθωσης πριν περάσει ο χρόνος της λήξης τηςΑΠ 57/2020. Η νεότερη αντίθετη συμφωνία για πρόωρη λύση της μίσθωσης, επί εμπορικής μίσθωσης κατά το πδ. 34/1995, απαιτείται να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίαςΑΠ 57/2020άρ. 5 παρ. 1 πδ. 34/1995. Αν ο μισθωτής αποδώσει το μίσθιο, και ο εκμισθωτής το παραλάβει ανεπιφύλακτα, η οικειοθελής αυτή απόδοσή του από τον μισθωτή συνιστά πρόταση προς τον εκμισθωτή για κατάρτιση σύμβασης λύσης της μίσθωσης, και η ανεπιφύλακτη παραλαβή του από τον εκμισθωτή συνιστά αποδοχή της πρότασης, και συνεπώς ολοκλήρωση της σύμβασης λύσης της μίσθωσηςάρ. 185 ΑΚάρ. 189 ΑΚάρ. 192 ΑΚ, και αποτελεί και συμφωνία εκτέλεσης της σύμβασης πρόωρης απόδοσης του μισθίουΑΠ 57/2020. Με τη σύμβαση πρόωρης απόδοσης του μισθίου, δηλαδή απόδοσής του πριν από την πάροδο του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μεν μισθωτής αποδίδει οικειοθελώς το μίσθιο, ο δε εκμισθωτής παραλαμβάνει αυτό χωρίς καμία επιφύλαξηΑΠ 57/2020. Η σύμβαση πρόωρης απόδοσης του μισθίου, επί εμπορικής μίσθωσης κατά το πδ. 34/1995, δεν απαιτείται να γίνει με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αλλά δύναται να γίνει και προφορικάΑΠ 57/2020άρ. 5 παρ. 1 πδ. 34/1995.
Καταγγελία και λήξη της μίσθωσης
Έννοια καταγγελίας
Με την καταγγελία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και επιστρέφεται το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε για το χρόνο μετά την καταγγελία. Αυτός που έχει δικαίωμα να καταγγείλει δεν έχει υποχρέωση σε αποζημίωση εξαιτίας της καταγγελίαςάρ. 585 ΑΚ.
Λήξη επί μίσθωσης ορισμένου/ αορίστου χρόνου
Για την λήξη σύμβασης ορισμένου χρόνου αρκεί η πάροδος του συμφωνημένου χρόνου. Μετά την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου, η μίσθωση μπορεί να συνεχίσει να ισχύει ως μίσθωση αορίστου χρόνου, αν ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο, και ο εκμισθωτής το γνωρίζει χωρίς να εναντιώνεταιάρ. 608 ΑΚάρ. 611 ΑΚ. Για τη λήξη σύμβασης αορίστου χρόνου απαιτείται καταγγελία από τουλάχιστον έναν συμβαλλόμενο. Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, η προθεσμία για την καταγγελία είναι:
| Μίσθωση κινητού | Μίσθωση | ακινήτου | |
|---|---|---|---|
| Μίσθωση ανά | Προθεσμία καταγγελίας | Προθεσμία καταγγελίας | Ισχύς |
| Ημέρα | 1 ημέρα πριν | τουλάχιστον 1 μέρα πριν | |
| Εβδομάδα | 3 ημέρες πριν | τουλάχιστον 5 μέρες πριν | για το τέλος της εβδομάδας |
| Μήνα | 3 ημέρες πριν | τουλάχιστον 15 μέρες πριν | για το τέλος του μήνα |
| Πάνω από μήνα | 3 ημέρες πριν | τουλάχιστον 3 μήνες πριν | για το τέλος Μαρτίου, Ιουνίου, Σεπτεμβρίου, Δεκεμβρίου |
άρ. 608 ΑΚάρ. 609 ΑΚάρ. 610 ΑΚάρ. 613 ΑΚ Αν ο μισθωτής παραδώσει εκούσια τα κλειδιά του μισθίου στον εκμισθωτή, και ο εκμισθωτής τα παραλάβει χωρίς καμία επιφύλαξη, διαμαρτυρία, ή εναντίωση, υπάρχει κατάρτιση σιωπηρής συμφωνίας προς λύση της μίσθωσηςΑΠ 2162/2013 σκέψ. I.
Δικαιώματα του εκμισθωτή
Καθυστέρηση μισθωμάτων – Καταγγελία και αποζημίωση πρόωρης λύσης της σύμβασης
Αν ο μισθωτής καθυστερεί ολικά ή μερικά το μίσθωμα, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται ισχυρή μόνο αφού τάξει στον μισθωτή και παρέλθει άπρακτη η προθεσμία για την σχετική καταβολή. Η προθεσμία είναι δέκα ημερών για μίσθωση μικρότερη του έτους και ενός μηνός για κάθε άλλη μίσθωση. Ο μισθωτής μπορεί να καταστήσει την καταγγελία ανίσχυρη καταβάλλοντας εντός της προθεσμίας τα καθυστερούμενα μισθώματα και τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι ανωτέρω προθεσμίες, ή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος λύνεται η μίσθωση ή παρέχεται στον εκμισθωτή δικαίωμα λύσης της μίσθωσης. Η καταβολή γίνεται στις συμφωνημένες ή συνηθισμένες προθεσμίες και ελλείψει αυτών κατά τη λήξη της μίσθωσης ή μικρότερων συμφωνημένων διαστημάτων. Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθωμα από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει όμως δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθωμα κάθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. άρ. 594 ΑΚάρ. 597 ΑΚάρ. 598 ΑΚάρ. 612 Α ΑΚ Η υπερημερία περί την καταβολή του μισθώματος τεκμαίρεται από μόνη την παρέλευση άπρακτης της καθορισμένης ημέρας πληρωμής του μισθώματοςΑΠ 1371/2005 σκέψ. IV. Η υπερημερία αίρεται μόνο αν ο μισθωτής επικαλείται και αποδεικνύει εύλογη αιτία καθυστέρησης του μισθώματοςΑΠ 1371/2005 σκέψ. IVάρ. 341 ΑΚάρ. 342 ΑΚ. Ως μίσθωμα θεωρούνται και
- το τέλος χαρτοσήμουΑΠ 1371/2005 σκέψ. IV, και
- οι τόκοι υπερημερίας των καθυστερούμενων μισθωμάτων, οι οποίοι τρέχουν με την παρέλευση της δήλης ημέρας ή του χρονικού διαστήματος καταβολής των μισθωμάτων χωρίς όχληση,ΑΠ 1371/2005 σκέψ. IV και
- κάθε άλλη συναφής υποχρέωση του μισθωτήΑΠ 1371/2005 σκέψ. IV, και
- έξοδα καταγγελίας, τα οποία ο μισθωτής οφείλει να καταβάλει μέσα στην προθεσμία που του τάθχηκε, κατά την οποία δύναται να καταστήσει ανενεργή την καταγγελία της μίσθωσηςΑΠ 1371/2005 σκέψ. IVάρ. 597 ΑΚάρ. 628 ΑΚ.
Αν τα έξοδα καταγγελίας δεν γνωστοποιηθούν στον μισθωτή πριν την παρέλευση της προθεσμίας της καταγγελίας, τα έξοδα καταγγελίας δεν οφείλονταιΑΠ 1371/2005 σκέψ. IV. Αν η καταγγελία γίνει μέσω αγωγής, ως έξοδα καταγγελίας θεωρούνται και το ελάχιστο όριο αμοιβής του δικηγόρου για τη σύνταξη της εξώδικης καταγγελίας, και η αμοιβή του δικαστικού επιμελητή για την επίδοση της αγωγής – καταγγελίαςΑΠ 1371/2005 σκέψ. IV.
Καθυστέρηση μισθωμάτων ακινήτου – Ενέχυρο στα εισκομισθέντα
Αν ο μισθωτής καθυστερεί μισθώματα σε ακίνητο, ο εκμισθωτής έχει ενέχυρο στα εισκομισθέντα. Εισκομισθέντα είναι τα κινητά που δεν είναι από τα ακατάσχετα και που έφεραν μαζί τους στο μίσθιο ο μισθωτής ή ο υπομισθωτής, μαζί με την σύζυγο και τα τέκνα τους που κατοικούν μαζί τους. Το ενέχυρο του εκμισθωτή περιορίζεται
- στα καθυστερούμενα μισθώματα μέχρι δύο έτη πριν την κατάσχεση των πραγμάτων,
- από δικαιώματα τρίτων πάνω στα εισκομισθέντα, ακόμη και αν ο εκμισθωτής είναι καλόπιστος ως προς τα δικαιώματα του μισθωτή πάνω στα πράγματα,
- μέχρι του ποσού των μισθωμάτων που ο υπομισθωτής οφείλει στον υπεκμισθωτή, επί υπομίσθωσης.
Το ενέχυρο του εκμισθωτή καταλύεται
- ένα μήνα μετά από την απομάκρυνση των εισκομισθέντων από το μίσθιο, εκτός αν εντός του μήνα έκανε αναγκαστική κατάσχεση ή εκτέλεσε απόφαση συντηρητικής κατάσχεσης ή δικαστικής μεσεγγύησης, ή
- με παροχή ασφάλειας από τον μισθωτή ως την αξία των πραγμάτων που θέλει να απαλλάξει, είτε για όλα είτε για μερικά πράγματα.
άρ. 604 ΑΚάρ. 605 ΑΚάρ. 606 ΑΚάρ. 607 ΑΚ
Πάροδος μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών – Καταγγελία κατά τις διατυπώσεις περί λήξης μίσθωσης αορίστου χρόνου
Επί μίσθωσης με συμφωνημένη διάρκεια πέραν των τριάντα ετών ή εφ’ όρου ζωής του μισθωτή ή του εκμισθωτή, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση μετά την πάροδο μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών. Η καταγγελία έχει την ίδια προθεσμία και έναρξη ισχύος με την καταγγελία για λήξη μίσθωσης αορίστου χρόνου. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη.
Σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη τη συνέχιση της μίσθωσης – Καταγγελία
Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής μπορεί να την καταγγείλει. Κατά μια άποψη, η εξακολούθηση της μίσθωσης πρέπει να μην είναι αξιώσιμη λόγω περιστατικών που αφορούν τον μισθωτή (χωρίς να απαιτείται πταίσμα του, αρκεί να αφορούν το πρόσωπό του ή το επάγγελμά του)ΑΠ 1839/1986ΑΠ 1466/1992565/1987 Εφ.Πειραιώς1180/1996 Εφ.Πειραιώς. Κατ’ άλλη άποψη, τα σχετικά περιστατικά πρέπει να αφορούν και άτομα πέραν του εκμισθωτή, με εξαιρετικές περιπτώσεις μόνο να αφορούν στα συμφέροντά του, πάντοτε όμως χωρίς πταίσμα του ίδιου3721/1989 Εφ.Αθηνών. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. άρ. 281 ΑΚάρ. 288 ΑΚάρ. 588 ΑΚάρ. 672 ΑΚάρ. 766 ΑΚ.
Αμελής μεταχείριση, ανάρμοστη συμπεριφορά – Καταγγελία και αποζημίωση πρόωρης λύσης της σύμβασης
Αν ο μισθωτής
- δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, ή
- δεν τηρεί την συμπεριφορά που πρέπει ανάμεσα στους άλλους ενοίκους
ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση αμέσως και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση για την πρόωρη λύση της μίσθωσης. Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη.
Μη έγκαιρη ειδοποίηση περί ελαττώματος ή αντιποίησης δικαιώματος από τρίτο – Αποζημίωση
Αν ο μισθωτής παραλείψει να γνωστοποιήσει εγκαίρως στον εκμισθωτή ελαττώματα του μισθίου που εμφανίστηκαν κατά την διάρκεια της μίσθωσης ή δικαιώματα που τρίτος αντιποιείται πάνω σ’ αυτό, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα αποζημίωσης.
Παρακράτηση του μισθίου – Αποζημίωση
Αν ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα αποζημίωσης που ισούται με το συμφωνημένο μίσθωμα για όλο τον χρόνο της παρακράτησης και υπάρχει δυνατότητα απαίτησης και περαιτέρω ζημιώνάρ. 601 ΑΚ.
Δικαιώματα του μισθωτή
Έλλειψη ιδιότητας, πραγματικό ή νομικό ελάττωμα – Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος/ Αποζημίωση λόγω μη εκτέλεσης της σύμβασης
Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει μείωση ή την μη καταβολή του τιμήματος επί
| Περιστατικό | Χρονικό | διάστημα | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Κατά την παράδοση ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης | Κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης | Μετά τη συνομολόγηση της | μίσθωσης | ||
| Έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας | Πάντα | Πάντα | Αν προέκυψε από υπαιτιότητα του εκμισθωτή ή | Αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση | |
| Πραγματικό ή νομικό ελάττωμα | Πάντα | Αν ο εκμισθωτής το γνώριζε ή όφειλε να το γνωρίζει | Αν προέκυψε από υπαιτιότητα του εκμισθωτή ή | Αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση | |
| Διαζευκτικά παρεχόμενο δικαίωμα | Όχι | Αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης | Αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης | Αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης |
Αν μετά την συνομολόγηση της μίσθωσης παρουσιάστηκε έλλειψη ιδιότητας ή πραγματικό ελάττωμα και ο εκμισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την άρση τους, ο μισθωτής μπορεί να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να αναζητήσει τις δαπάνες. Τα παραπάνω δικαιώματα του μισθωτή αδρανούν αν πρόκειται για
- έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, πραγματικά ή νομικά ελαττώματα τα οποία γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, ή
- έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας ή πραγματικά ελαττώματα, αν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντάς τα, ή
- πραγματικά ελαττώματα που ο μισθωτής αγνοούσε από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός αν ο εκμισθωτής υποσχέθηκε ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το αποσιώπησε με δόλο.
Αν η μη παράδοση ή η παρεμπόδιση χρήσης του μισθίου δεν καλύπτεται στις παραπάνω περιπτώσεις, ο μισθωτής μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση ή την εκτέλεση της σύμβασης βάσει των γενικών διατάξεων. Στον όρο πραγματικό ελάττωμα περιλαμβάνεται η απαγόρευση χρήσης του μισθίου από δημόσια αρχή και η αδυναμία χορήγησης της απαιτούμενης άδειαςΑΠ 1/2007. Στον όρο πραγματικό ελάττωμα περιλαμβάνεται η μερική ανάκληση άδειας λειτουργίας καταστήματος. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης του μισθώματος και όχι μη καταβολής του40631/2005 Μον.Πρ.Θεσσαλονίκης. άρ. 576 ΑΚάρ. 577 ΑΚάρ. 578 ΑΚάρ. 579 ΑΚάρ. 580 ΑΚάρ. 581 ΑΚάρ. 583 ΑΚάρ. 584 ΑΚ
Μη παραχώρηση ή αφαίρεση χρήσης – Καταγγελία
Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση έναντι του εκμισθωτή αν δεν του παραχωρήθηκε, ολικά ή μερικά, εγκαίρως και ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση του μισθίου ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε. Η καταγγελία ισχύει μετά το πέρας εύλογης προθεσμίας που ο μισθωτής έθεσε στον εκμισθωτή για αποκατάσταση της χρήσης του μισθίου. Η προθεσμία αυτή δεν απαιτείται αν εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασηςάρ. 585 ΑΚ. Ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται για αυτά ο εκμισθωτήςάρ. 586 ΑΚ.
Κατοικία επικίνδυνη για την υγεία του μισθωτή ή οικείων – Καταγγελία
Αν η χρήση του μισθίου, που χρησιμοποιείται ως κατοικία, συνεπάγεται κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του που συγκατοικούν, ο μισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης. Η καταγγελία δεν απαιτεί προθεσμία, ακόμα κι αν κατά την σύναψη της μίσθωσης ή την παράδοση του μισθίου ο μισθωτής γνώριζε τις επικίνδυνες συνθήκες ή παραιτήθηκε από τα σχετικά δικαιώματά τουάρ. 588 ΑΚ.
Μετάθεση δημοσίου υπαλλήλου – Καταγγελία κατά τις διατάξεις για λήξη μίσθωσης αορίστου χρόνου
Ο μισθωτής που είναι δημόσιος υπάλληλος και που μετατέθηκε σε άλλο τόπο, μπορεί, μετά την μετάθεση να καταγγείλει την μίσθωση σύμφωνα με τις διατάξεις για την λήξη μίσθωσης αόριστης διάρκειαςάρ. 613 ΑΚ186/1986 Εφ.Ναυπλίου.
Πάροδος μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών – Καταγγελία κατά τις διατυπώσεις περί λήξης μίσθωσης αορίστου χρόνου
Επί μίσθωσης με συμφωνημένη διάρκεια πέραν των τριάντα ετών ή εφ’ όρου ζωής του μισθωτή ή του εκμισθωτή, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση μετά την πάροδο μισθωτικής περιόδου τριάντα ετών. Η καταγγελία έχει την ίδια προθεσμία και έναρξη ισχύος με την καταγγελία για λήξη μίσθωσης αορίστου χρόνου.
Σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης – Καταγγελία της μίσθωσης
Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που καθιστά δυσβάσταχτη την συνέχιση της μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να την καταγγείλει. Κατά μια άποψη στην νομολογία η εξακολούθηση της μίσθωσης πρέπει να μην είναι αξιώσιμη λόγω περιστατικών που αφορούν τον εκμισθωτή (χωρίς να απαιτείται πταίσμα του, αρκεί να αφορούν το πρόσωπό του ή το επάγγελμά του)ΑΠ 1839/1986ΑΠ 1466/1992565/1987 Εφ.Πειραιώς1180/1996 Εφ.Πειραιώς. Δεύτερη άποψη αναφέρει ότι τα σχετικά περιστατικά πρέπει να αφορούν και άτομα πέραν του μισθωτή, με εξαιρετικές περιπτώσεις μόνο να αφορούν στα συμφέροντά του, πάντοτε όμως χωρίς πταίσμα του ίδιου3721/1989 Εφ.Αθηνών. άρ. 281 ΑΚάρ. 288 ΑΚάρ. 588 ΑΚάρ. 672 ΑΚάρ. 766 ΑΚ
Δικαιώματα πέραν των αρχικών μερών
Της συζύγου του αποβιώσαντος μισθωτή και των κληρονόμων του
Η σύζυγος του αποβιώσαντος μισθωτή υπεισέρχεται αποκλειστικά στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του αν αυτή ζει κατά το χρόνο του θανάτου του συζύγου και το μίσθιο
- χρησιμοποιούνταν ως τόπος κοινής διαμονής των συζύγων, όσο ζούσε ο σύζυγος, ή
- είχε παραχωρηθεί δικαστικά στον ένα σύζυγο μετά από διακοπή της έγγαμης συμβίωσης, κατά το άρ. 1393 ΑΚ
Οι κληρονόμοι του μισθωτή, και η σύζυγος, ακόμη και όταν υπεισέρχεται στα δικαιώματα του μισθωτή μετά τον θάνατό του, μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν. Η καταγγελία ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήναάρ. 612 ΑΚ.
Του νέου κτήτορα μισθωμένου ακινήτου
Επί μίσθωσης ακινήτου, αν ο εκμισθωτής μεταβίβασε σε τρίτο την κυριότητα ή παραχώρησε εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή την χρήση, αυτός
- υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, αν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, και δεν περιέχει αντίθετη συμφωνία, ενώ έχει ταυτόχρονα υποχρέωση να μην παρεμποδίζει την χρήση, αν το εμπράγματο δικαίωμα που του παραχωρήθηκε δεν αποκλείει τη χρήση στον μισθωτή, και
- μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα για μισθώσεις διάρκειας έως και ένα έτος και πριν από δύο μήνες για μισθώσεις μεγαλύτερες του έτους αν η μίσθωση
- αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αλλά περιέχει όρο ότι ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει τον μισθωτή, ή
- δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας
Η καταγγελία της μίσθωσης από τον νέο κτήτορα δεν επηρεάζει τα δικαιώματα για αποζημίωση του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή. Μισθώσεις συμφωνημένες για πάνω από εννέα έτη ισχύουν απέναντι στον νέο κτήτορα μόνο αν καταρτιστούν με συμβολαιογραφικό έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγραφεί. άρ. 614 ΑΚάρ. 615 ΑΚάρ. 618 ΑΚ
Του υπερθεματιστή ακινήτου που μισθώθηκε μετά την κατάσχεση
Αν το ακίνητο κατασχέθηκε, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση που συνάπτει ο οφειλέτης ή ο τρίτος κύριος ή ο νομέας, μέσα σε προθεσμία τριών (3) μηνών από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσηςάρ. 997 παρ. 1 ΚΠολΔ. Μετά το πέρας της προθεσμίας, δεσμεύεται από την μίσθωση1/2007 Ειρ.Κυπαρισσίας.
Ισχύς πράξεων του αρχικού κυρίου έναντι νέου κτήτορα, ενυπόθηκων δανειστών
Απέναντι στους ενυπόθηκους δανειστές και στον νέο κτήτορα κινητού ή ακινήτου είναι ανίσχυρες
- οι προκαταβολές μισθωμάτων που έγιναν στον κύριο του ακινήτου ή τον εκμισθωτή που εκποίησε αντίστοιχα, και
- οι εκχωρήσεις μισθωμάτων που έγιναν απ’ αυτόν, και
- οι κατασχέσεις μισθωμάτων που έγιναν από δανειστές του
για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, αρχίζοντας από τότε που κατασχέθηκε το μίσθιο ή που ο νέος κτήτορας γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση αντίστοιχαάρ. 614 ΑΚάρ. 616 ΑΚάρ. 617 ΑΚ
Υπομίσθωση
Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αν δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον την χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για πταίσμα του τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει τον μισθωτή από την ευθύνη αυτή. Ο εκμισθωτής, κατά τη λήξη της μίσθωσης, μπορεί να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση. Το ενέχυρο του εκμισθωτή στα πράγματα του υπομισθωτή, της συζύγου και των τέκνων που συνοικούν μαζί του εκτείνεται μόνο ως το ποσό των μισθωμάτων που αυτός οφείλει στον υπεκμισθωτή.άρ. 593 ΑΚάρ. 599 παρ 2 ΑΚάρ. 604 παρ. 2 ΑΚ
Δαπάνες, βάρη, φόροι, φθορές και μεταβολές
Ο εκμισθωτής βαρύνεται με:
- τα βάρη του μισθίου, και
- τους φόρους του μισθίου, και
- τις αναγκαίες δαπάνες που έκανε ο μισθωτής στο μίσθιο
Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις περί διοίκησης αλλοτρίων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο. Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας φθορών ή μεταβολών στο μίσθιο παραγράφονται
- έξι μήνες μετά την παραλαβή του μισθίου, ή
- ταυτόχρονα με την αξίωση για ανάληψη του μισθίου.
Οι αξιώσεις του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται 6 μήνες μετά τη λήξη της μίσθωσηςάρ. 591 ΑΚάρ. 592 ΑΚάρ. 602 ΑΚάρ. 603 ΑΚ.
Ανακεφαλαίωση: Δικαιώματα και υποχρεώσεις τρίτων από τη μίσθωση
Άτομα πέραν του μισθωτή που φέρουν δικαιώματα και υποχρεώσεις από τη μίσθωση είναι:
- Η σύζυγος και τα τέκνα που κατοικούν με τον μισθωτή ή τον υπομισθωτή βαρύνονται με ενέχυρο στα εισκομισθέντα κινητά τους επί καθυστερούμενων μισθωμάτων ακινήτου. Το ενέχυρο καλύπτει τα μισθώματα δύο ετών πριν την κατάσχεση των πραγμάτων. Ο εκμισθωτής έχει ενέχυρο στα εισκομισθέντα τους μέχρι το ποσό που οφείλει ο υπομισθωτής στον υπεκμισθωτή.
- Η σύζυγος του μισθωτή πρέπει να λαμβάνει γνώση της καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή, επί ποινή ακυρότητας, στην ίδια προθεσμία με τον μισθωτή αν το μίσθιο χρησίμευε ως οικογενειακή στέγη και ο εκμισθωτής το γνώριζε. Η σύζυγος του μισθωτή επί θανάτου του υπεισέρχεται κατ’ αποκλειστικότητα στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του από τη μίσθωση αν αυτή ζει κατά το χρόνο του θανάτου και το μίσθιο
- χρησιμοποιούνταν ως τόπος κοινής διαμονής των συζύγων όσο ζούσε ο σύζυγος, ή
- είχε παραχωρηθεί δικαστικά στον ένα σύζυγο μετά από διακοπή της έγγαμης συμβίωσης, κατά το άρ. 1393 ΑΚ
- Οι κληρονόμοι του μισθωτή έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση με το θάνατο του μισθωτή. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον τρεις μήνες πριν και ισχύει για το τέλος του μήνα.
Εκτενέστερη ενημέρωση για μισθώσεις ακινήτων για στέγαση Δημοσίου Η εκποίηση του μισθίου, είτε αναγκαστική είτε συμβατική, έχει ως αποτέλεσμα την μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης61/2003 Ειρ.Κουφαλίων. Το συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου πρέπει να καταχωρείται στην ΔΟΥάρ. 7 ν. 3091/2002. Σε διαταγή απόδοσης μισθίου ακυρότητα υπάρχει μόνο όταν η παράλειψη στοιχείων δημιουργεί δικονομική βλάβη (λχ. στοιχεία αναγκαία για την άμυνα του οφειλέτη). Τέτοια ακυρότητα δεν υπάρχει όταν ο οφειλέτης γνωρίζει τον δανειστή και παραλείπεται στην αίτηση το πατρώνυμο ή ο τόπος κατοικίας του1530/2002 Πολ.Πρ.Βόλου. Για την μίσθωση που έχει συμφωνηθεί ότι θα υπάρχει αναπροσαρμογή του μισθώματος αλλά δεν έχει συμφωνηθεί συγκεκριμένα πόσο, επί αμφιβολίας το ορίζει το δικαστήριοΑΠ 929/2001. Η μίσθωση είναι υποσχετική δικαιοπραξία και δεν αποτελεί διάθεση κατά την έννοια του άρ. 958 ΚΠολΔ, το οποίο απαγορεύει την διάθεση κατασχεμένου66/2005 Ειρ.Αθηνών.
Αγωγή απόδοσης μισθίου χωρίς πιστοποιητικό ΔΟΥ
Από τις 23-07-2013 δεν απαιτείται για την συζήτηση αγωγής απόδοσης μισθίου να προσκομίζεται πιστοποιητικό δήλωσης των μισθωμάτων του ακινήτουάρ. 72 παρ. 22 ν. 4172/2013 (ΦΕΚ Α 167/2013) όπως προστέθηκε με το άρ. 26 παρ. 11 ν. 4223/2013άρ. 112 ν. 4172/2013. Πριν την 23-07-2013, σε αγωγή έξωσης από μίσθωση ακινήτου (εμπορική ή μη), ο ν. 2238/1994 άρ. 81 παρ. 3 όριζε ότι “τα δικαστήρια απέχουν να δικάσουν αγωγή για έξωση μισθωτή ακινήτου, αν δεν προσκομιστεί πιστοποιητικό από το οποίο να προκύπτει ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα του ακινήτου κατά την τελευταία διετία πριν από την εκδίκαση της υπόθεσης”. Το Δημόσιο εξαιρούνταν της συγκεκριμένης υποχρέωσηςάρ. 103 ν. 2238/199437451/2006 Μον.Πρ.Θεσσαλονίκης15/2004 Ειρ.Ρόδου. Το πιστοποιητικό αυτό δεν χρειαζόταν όταν η μίσθωση καταρτίστηκε κατά το τρέχον έτος της άσκησης της αγωγής750/1991 Εφ.Αθηνών. Δύο απόψεις υπήρχαν περί της έννοιας της συγκεκριμένης “αποχής” των δικαστηρίων: Κατά μια άποψη, η “αποχή” των δικαστηρίων δεν ισοδυναμεί με απαράδεκτο της συζήτησηςΑΠ 205/20061530/2002 Πολ.Πρ.Βόλου (διαταγή απόδοσης μισθίου). Κατ’ άλλη άποψη, η “αποχή” των δικαστηρίων ισοδυναμεί με απαράδεκτο της συζήτησης643/2004 Εφ.ΠατρώνΑΠ 621/2000 Και οι δύο απόψεις συμφωνούν ότι αν προχωρήσει η συζήτηση, το πιστοποιητικό μπορεί να προσκομιστεί και ενώπιον του εφετείου, δεν καθιδρύεται δε λόγος αναίρεσης643/2004 Εφ.Πατρών. Αντί του πιστοποιητικού μπορούσε να προσκομιστεί επίσημο φωτοτυπικό αντίγραφο της φορολογικής δήλωσης του εκμισθωτή που να περιλαμβάνει τα μισθώματα643/2004 Εφ.Πατρών. Στην εμπορική μίσθωση, η ανάκληση άδειας λειτουργίας του μισθωμένου ακινήτου σχετικά με τον σκοπό για τον οποίο είχε εκμισθωθεί δεν συνιστά πραγματικό ελλάττωμα του μισθίουΑΠ 182/2009.
Ειδικές περιπτώσεις μισθώσεων
Η μίσθωση άδειας περιπτέρου δεν αποτελεί εμπορική μίσθωση αλλά μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου1397/2006 Εφ.Αθηνών. Τα ακίνητα που ανήκουν σε ΝΠΔΔ, και τα ακίνητα γενικά τα οποία διαχειρίζεται ΝΠΔΔ εκμισθώνονται με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμόΑΠ 112/2003άρ. 38 παρ. 1 πδ. 715/1979άρ. 39 παρ. 2 πδ. 715/1979άρ. 44 παρ. 2 πδ. 715/1979. Η σύμβαση μίσθωσης καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, κατά την κρίση του συλλογικού οργάνου που διοικεί το ΝΠΔΔΑΠ 112/2003. Η μίσθωση για την οποία δεν τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος είναι άκυρηΑΠ 112/2003. Η ακυρότητα αυτή θεραπεύεται αν εκπληρωθεί η σύμβαση, δηλαδή αν το ΝΠΔΔ παραδώσει την χρήση του μισθίου στον μισθωτήΑΠ 112/2003άρ. 41 παρ. 2 νδ. 496/1974. Η ισχυροποίηση αυτή είναι ολική, και η μίσθωση ισχυροποιείται αναδρομικά και για το μέλλονΑΠ 112/2003.
Η αποζημίωση χρήσης δεν έχει χαρακτήρα μισθώματοςΑΠ 329/2019.
