Θα «φρενάρει» η αύξηση των επιτοκίων και η κατακόρυφη άνοδος στις τιμές των οικοδομικών υλικών την οικοδομική δραστηριότητα; Ή θα συνεχιστεί η ανοδική πορεία εξαιτίας της ζήτησης για αγορά ακινήτου από το εξωτερικό ή και από τους Ελληνες καταθέτες που θα βλέπουν την αξία των αποταμιεύσεών τους να «ροκανίζεται» από τον υψηλό πληθωρισμό; Χρονιά-γρίφος το 2023 για την κτηματαγορά καθώς θα συγκρουστούν αντίρροπες δυνάμεις από το σκέλος της προσφοράς και της ζήτησης.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το κόστος κατασκευής που παρέμεινε ουσιαστικά «καθηλωμένο» από το 2015 μέχρι και το 2020, έχει ήδη αυξηθεί πάνω από 20%, ενώ το ανατιμητικό ράλι δεν έχει σταματήσει. Καθηλωμένα μέχρι και τα μέσα του 2022 ήταν και τα επιτόκια. Ωστόσο, μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2023 αναμένονται ακόμη και δύο νέες αυξήσεις που θα φέρουν το κόστος των στεγαστικών δανείων ακόμη και πάνω από το επίπεδο του 5%, είτε μιλάμε για σταθερό είτε για κυμαινόμενο επιτόκιο. Οταν για να χτιστεί ένα τετραγωνικό κατοικίας απαιτούνται πλέον περισσότερα από 1.500 ευρώ –κάτι που σημαίνει ότι μαζί με την αξία της γης και το εργολαβικό κέρδος το νεόδμητο τετραγωνικό μπορεί να ξεπεράσει τις 3.000 ευρώ–, η αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μπορεί να απαιτεί ίδια κεφάλαια 100.000 ευρώ και καταβολή μηνιαίας δόσης 1.000-1.100 ευρώ για 30 χρόνια. Το ερώτημα λοιπόν που γεννάται είναι αν υπάρχει ζήτηση να απορροφήσει την προσφορά σε αυτά τα επίπεδα τιμών. Η απάντηση θα κρίνει και την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας μέσα στο επόμενο χρονικό διάστημα. Ηδη τους τελευταίους μήνες του 2022 άρχισαν να παρατηρούνται σημάδια «κόπωσης» στις στατιστικές της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής.
Το πληθωριστικό κύμα έχει χτυπήσει έντονα τον χώρο της οικοδομής καθώς η επιβάρυνση ήταν καθολική: τα καύσιμα ανέβασαν το μεταφορικό κόστος (κρίσιμο για τα οικοδομικά υλικά), η ανατίμηση των μετάλλων έπληξε ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, οπλισμό σκυροδέματος κ.λπ., ενώ με την εκτόξευση των τιμών της ενέργειας δεν έμεινε κανένα στάδιο της οικοδομικής δραστηριότητας ανεπηρέαστο. Η μεταβολή των τιμών από το 2015 μέχρι και το τέλος του 2020 σχεδόν σε όλα τα παραγωγικά στάδια έμοιαζε με ευθεία γραμμή. Με τη σταδιακή άρση των περιοριστικών μέτρων της πανδημίας, άρχισαν όμως να φαίνονται οι ανατιμητικές τάσεις. Και το 2022 κλείνει με διετή αύξηση 20% στον γενικό δείκτη των υλικών κατασκευής, ποσοστό που είναι πολύ μεγαλύτερο στα ηλεκτρολογικά υλικά, στα καύσιμα των μηχανημάτων, στα μεταλλικά υλικά και στα πετρώδη. Η αύξηση των υλικών έχει συμπέσει χρονικά και με την αύξηση των απαιτήσεων για ενεργειακή θωράκιση των κατοικιών προκειμένου να συγκρατηθεί το τεράστιο ενεργειακό κόστος. Αυτό ανεβάζει ακόμη περισσότερο το τελικό κόστος κατασκευής. Οι μνήμες στις τάξεις των κατασκευαστών από το 2008-2009 και τα χρόνια που ακολούθησαν (όταν τεράστιο στοκ νεόδμητων ακινήτων έμεινε στα αζήτητα) δεν έχουν σβήσει, οπότε ένα πιθανό σενάριο είναι να μετριαστεί ο ρυθμός κατασκευής νέων οικοδομών προκειμένου να ελεγχθεί η προσφορά. Ο προβληματισμός γίνεται ακόμη μεγαλύτερος από το γεγονός ότι αυτή τη φορά η κρίση δεν είναι ελληνική αλλά διεθνής, κάτι που σημαίνει ότι επιβαρύνεται και η εισαγόμενη ζήτηση.
Η επιστροφή της οικοδομής στα επίπεδα του 2013
Οι «χρυσές ημέρες» του 2006 και του 2007, όταν οι επενδύσεις στις κατοικίες έφθαναν τα 5-6 δισ. ευρώ ανά τρίμηνο (σ.σ. το ιστορικό ρεκόρ σημειώθηκε προ 15ετίας στο τρίτο τρίμηνο του 2007, με τριμηνιαίες επενδύσεις στην οικοδομή 8,35 δισ. ευρώ) δεν έχουν αναβιώσει σε καμιά περίπτωση.
Η αισιοδοξία της τρέχουσας περιόδου στηρίχθηκε στο ότι από τα 250-300 εκατ. ευρώ που ήταν η τριμηνιαία επενδυτική δραστηριότητα της οικοδομής την περίοδο 2015-2019, φθάσαμε στο 2022 να «μετράει» η Ελληνική Στατιστική Αρχή επενδύσεις 720-760 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο.
Είναι επιδόσεις που έχουν να σημειωθούν από το μακρινό 2013. Αυτή είναι η εικόνα της επενδυτικής δραστηριότητας στον χώρο της κατοικίας: καταγράφεται υποχώρηση 96% με βάση τα τριμηνιαία στοιχεία και τώρα απλώς βελτιώνεται η εικόνα με αύξηση 200% στην τριμηνιαία επίδοση από το χαμηλό του 2017 μέχρι σήμερα.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η κατακόρυφη πτώση των επενδύσεων στις κατοικίες επηρέασε και το μερίδιό τους στο σύνολο της επενδυτικής δραστηριότητας.
Στο τρίτο τρίμηνο του 2007 το ΑΕΠ ενισχύθηκε με συνολικές επενδύσεις 17 δισ. ευρώ και αυτές οι μισές αφορούσαν τον χώρο της κατοικίας.
Το 2017, μια 10ετία αργότερα, φθάσαμε η αναλογία να περιοριστεί μόλις στο 4% (επενδύσεις 255 εκατ. ευρώ σε σύνολο 6,4 δισ. ευρώ). Και τώρα, με την αύξηση των τελευταίων τριών ετών, η αναλογία έχει επανέλθει στο 11% (σ.σ. με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2021 και του 2022), απέχοντας φυσικά πάρα πολύ από τα στοιχεία της προηγούμενης 10ετίας. Το ερώτημα που θα μπει στο τραπέζι για το νέο έτος που μόλις ξεκίνησε είναι αν η ανοδική πορεία των τελευταίων ετών θα αντιστραφεί εξαιτίας του πληθωρισμού και των υψηλών επιτοκίων.
Καθοριστικός παράγοντας, το ενδιαφέρον από τους ξένους επενδυτές
Πέρυσι και τα προηγούμενα χρόνια, η ανάκαμψη της κτηματαγοράς στην Ελλάδα ήταν κυρίως υπόθεση των ξένων επενδυτών. Αντιστοίχως, οι προοπτικές της φέτος και τα επόμενα χρόνια θα καθοριστούν από τη στάση τους, καθώς η εγχώρια πιστωτική επέκταση σε στεγαστικά δάνεια ήταν και πέρυσι χαμηλή και δεν αναμένεται να ανακάμψει φέτος.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εισροές ξένων κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα στο 9μηνο του 2022 ανήλθαν σε 1,277 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση κατά 60,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021. Πρόκειται για ιστορικά υψηλό επίπεδο, ξεπερνώντας ακόμη κι εκείνο του εννεαμήνου του 2019, όταν το ύψος των ξένων κεφαλαίων που εισήλθαν στην ελληνική αγορά ακινήτων είχε ανέλθει σε 1,03 δισ. ευρώ (και 1,45 δισ. ευρώ συνολικά στο έτος). Με βάση το παραπάνω στοιχείο, η ΤΤΕ στην έκθεση της νομισματικής πολιτικής σημείωνε πως «η θετική πορεία του τουρισμού, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό συνεχίζουν να τροφοδοτούν τη δυναμική της αγοράς», συμπληρώνοντας ωστόσο πως «οι επιπτώσεις από τη σταδιακή αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις αποτυπώνονται ήδη στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην υποχώρηση των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας στη χώρα, αλλά και διεθνώς».
Συνολικά από το 2017 έχουν εισρεύσει στην ελληνική οικονομία για την αγορά ακινήτων ξένα κεφάλαια άνω των 6 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό θα ήταν ακόμη μεγαλύτερο εάν δεν είχε μεσολαβήσει η πανδημία, η οποία ανέκοψε το «κύμα». Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤΤΕ, κατά την περίοδο 20172021, από χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης προήλθε μόνο 1,85 δισ. ευρώ, έναντι 3,27 δισ. από χώρες εκτός αυτής, δείγμα της απήχησης που είχε το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Το συγκεκριμένο πρόγραμμα ξεκίνησε να ισχύει στα μέσα του 2014, αλλά άρχισε πραγματικά να αποδίδει από το 2017 και μετά, κυρίως λόγω των χαμηλών τιμών που είχαν διαμορφωθεί στην ελληνική αγορά και της αύξησης της απήχησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Υπενθυμίζεται ότι οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση άδειας παραμονής έναντι επενδύσεων έχει αλλάξει και απαιτεί σήμερα για μεγάλες αστικές περιοχές, όπως η Αθήνα, ο Πειραιάς και η Θεσσαλονίκη, αλλά και δημοφιλείς προορισμούς, την επένδυση διπλάσιου ποσού (500.000, από 250.000 ευρώ). Είναι ένα ερώτημα πώς θα επηρεάσει αυτό τους δυνητικούς επενδυτές και κυρίως τους Κινέζους, που πρωταγωνίστησαν τα προηγούμενα χρόνια.
Τα κεφάλαια κινεζικής προέλευσης έφτασαν το 1,2 δισ. ευρώ από το 2017 έως και το 2021, με εισροές 437 εκατ. ευρώ απευθείας από την Κίνα και 973 εκατ. ευρώ από το Χονγκ Κονγκ. Το γεγονός ότι το Χονγκ Κονγκ έγινε ο βασικός δίαυλος εισροών κινεζικών κεφαλαίων οφείλεται στην επιβολή κεφαλαιακών ελέγχων στην Κίνα τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα π.χ. το 2020, και λόγω πανδημίας, οι εισροές από την Κίνα να μειωθούν σε μόλις 23 εκατ. ευρώ, έναντι 137 εκατ. ευρώ από το Χονγκ Κονγκ.
Επιπλέον 167 εκατ. ευρώ έχουν εισρεύσει και από τη Σιγκαπούρη, σημαντικό ποσοστό των οποίων θεωρείται ότι συνδέεται με Κινέζους επενδυτές, με δεδομένο ότι το 2017 το σχετικό μέγεθος ήταν μόλις 1 εκατ. ευρώ και το 2019 είχε εκτοξευτεί σε 63 εκατ. ευρώ. Ενα δεύτερο ερώτημα είναι πώς θα επηρεάσει τη δραστηριότητα των Κινέζων επενδυτών η νέα έξαρση του κορωνοϊού και η επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας.
Ποιοι Ευρωπαίοι αγοράζουν
Οσον αφορά τους Ευρωπαίους, τα κεφάλαιά τους αποτελούσαν το 2021 το 40,2% του συνόλου των ξένων κεφαλαίων που επενδύθηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων (473 εκατ. ευρώ επί συνόλου 1,17 δισ. ευρώ). Το αντίστοιχο ποσοστό το 2020 ήταν 37%, ενώ το 2019 το μερίδιό τους δεν ξεπερνούσε το 23,3%.
Μεταξύ των Ευρωπαίων, στην κορυφή βρίσκονται οι αγοραστές από την Κύπρο με 466 εκατ. ευρώ, ενώ εκείνοι από τη Γερμανία (μεταξύ των οποίων και πολλοί ομογενείς) έχουν επενδύσει 312 εκατ. ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί μάλιστα ότι το 2021 το σχετικό ποσό ήταν υπερδιπλάσιο τόσο του 2020 (61 εκατ. ευρώ) όσο και του 2019 (60 εκατ. ευρώ). Ανάλογη τάση καταγράφεται και μεταξύ των Γάλλων αγοραστών, οι οποίοι το 2021 επένδυσαν 80 εκατ. ευρώ στην Ελλάδα, από 37 εκατ. ευρώ το 2020 και 36 εκατ. ευρώ το 2019. Συνολικά από το 2017, τα γαλλικά κεφάλαια στην ελληνική αγορά ακινήτων ανέρχονται σε 200 εκατ. ευρώ.
Επιπλέον 391 εκατ. ευρώ έχουν εισρεύσει από την Ελβετία, όπου ως γνωστόν φιλοξενούνται τραπεζικοί λογαριασμοί από επενδυτές κάθε εθνικότητας (ενδεχομένως ακόμη και ελληνικής), ενώ οι Βρετανοί αγοραστές έχουν δαπανήσει 176 εκατ. ευρώ για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, ίσως λιγότερα απ’ όσα θα περίμενε κανείς με βάση τον αριθμό των τουριστών που επισκέπτονται κάθε χρόνο τους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας.
Αντιστοίχως, οι Ισραηλινοί επενδυτές κατατάσσονται στη 10η θέση, έχοντας τοποθετήσει 161 εκατ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων, με έμφαση στην αγορά παλιών διαμερισμάτων ή ακόμη και ολόκληρων πολυκατοικιών, με στόχο την ανακαίνιση και στη συνέχεια την εκμετάλλευση είτε μέσω βραχυχρόνιων είτε μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων. Αξια αναφοράς είναι και η επενδυτική δραστηριότητα από τη Βουλγαρία, καθώς έχουν τοποθετηθεί κεφάλαια 125 εκατ. ευρώ από το 2017 μέχρι και το 2021. Ακολουθούν οι αγοραστές από τις ΗΠΑ, επίσης με σημαντικό ενδιαφέρον από ομογενείς, που διαθέτουν και τον υψηλότερο προϋπολογισμό με 350.000 ευρώ, για ακίνητα 125 τ.μ. κατά μέσον όρο. Προτιμούν κατοικίες στις Κυκλάδες και στα νότια προάστια της Αττικής. Σημαντική και συνεχή αύξηση καταγράφει και η ζήτηση από τη Γαλλία, με έμφαση στις Κυκλάδες, ιδίως μάλιστα το νησί της Πάρου, και δευτερευόντως στο κέντρο της Αθήνας.
Θα διατηρηθεί αυτό το ενδιαφέρον; Ο υψηλός πληθωρισμός και η ενεργειακή κρίση, η επιβράδυνση της οικονομικής δραστηριότητας ή ακόμη και η ύφεση, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και η αβεβαιότητα είναι χαρακτηριστικά όλων των χωρών προέλευσης των δυνητικών ξένων επενδυτών σε ελληνικά ακίνητα. Επιπλέον, οι τιμές έχουν ανέβει αρκετά, με αποτέλεσμα το κίνητρο των μελλοντικών αποδόσεων να μην είναι τόσο ισχυρό όσο τα προηγούμενα χρόνια.
