Υπάρχουν φορές που δεν χρειάζεται να πληρώσουμε κοινόχρηστα; Μήπως τα απλήρωτα χρέη διαγράφονται και πότε; Τα έξοδα συντήρησης ενός ακινήτου είναι πολλά, αλλά ίσως τίποτα να μην είναι πιο πολωτικό σε μία συνέλευση πολυκατοικίας από τα κοινόχρηστα.
Παρά την απλότητα του μηνιαίου λογαριασμού, υπάρχουν πολλά ερωτήματα για ειδικότερα θέματα που μπορεί να προκύψουν και καλό είναι να είναι ενημερωμένοι όλοι οι ένοικοι μίας πολυκατοικίας, είτε πρόκειται για ιδιοκτήτες είτε για ενοικιαστές. Με το θέμα έχει ασχοληθεί αναλυτικά στο blog της η γνωστή ιστοσελίδα αγγελιών «spitogatos.gr».
1 Πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα στους ενοίκους;
Εδώ υπάρχουν δύο δρόμοι που μπορεί να αποφασίσει η συνέλευση και αυτός που υπάρχει καταγεγραμμένος στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σύμφωνα με το νόμο 3741/1929, εάν δεν υπάρχει κανονισμός στην πολυκατοικία, η χρέωση σε κάθε διαμέρισμα γίνεται από τον διαχειριστή ή την εταιρία που έχει αναλάβει την έκδοση των κοινοχρήστων κατ’ αναλογία του ποσοστού συμμετοχής που αναγράφεται σε κάθε πίνακα πολυκατοικίας. Ουσιαστικά, τα κοινόχρηστα κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, όλες οι δαπάνες που αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή εγκαταστάσεις σε μία πολυκατοικία, είτε αφορούν ιδιοκτήτες είτε ενοικιαστές, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά της σχετικής κατηγορίας στην οποία εμπίπτει η δαπάνη.
2 Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής είναι το ίδιο;
Συνήθως αυτό συμφωνείται κατά την υπογραφή του συμβολαίου ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή ενός ακινήτου. Σε γενικές γραμμές, ωστόσο, οι δαπάνες επισκευής και αντικατάστασης αναλογούν στον ιδιοκτήτη, ενώ οι πάγιες χρεώσεις που αφορούν συντηρήσεις, καθαριότητα κ.λπ. αφορούν τον ενοικιαστή.
3 Πότε δεν πληρώνουμε κοινόχρηστα;
Ο νόμος είναι σαφής, όμως είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι έχει ιδιαίτερη σημασία η συμφωνία στη συνέλευση των ιδιοκτητών. Γενικά, ένα ακίνητο μπορεί να μην πληρώνει κοινόχρηστα εάν βρίσκεται στην ιδιοκτησία του κατασκευαστή και παραμένει απούλητο ή αχρησιμοποίητο. Ωστόσο, για να ισχύει κάτι τέτοιο, πρέπει να ορίζεται από τον σχετικό κανονισμό της πολυκατοικίας. Σύμφωνα με τον συγκεκριμένο κανονισμό, ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας θα πρέπει να απαλλάσσεται από τα έξοδα κοινοχρήστων για ορισμένο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, εάν δεν υπάρχει σχετικός κανονισμός, τότε κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή όχι. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένα διαμέρισμα μπορεί να μην έχει κοινόχρηστα εάν δεν υπάρχει κεντρική θέρμανση ή ασανσέρ στην πολυκατοικία.
4 Πότε παραγράφονται τα κοινόχρηστα;
Τα χρέη των ανεξόφλητων κοινοχρήστων παραγράφονται μετά το πέρας της πενταετίας, αν δεν υπάρξει δικαστική αξίωση και απαίτηση. Για να γίνει αυτό, θα πρέπει η συνέλευση της πολυκατοικίας να έχει αφήσει να μαζευτούν χρέη πέντε χρόνων χωρίς να τα διεκδικήσει, κάτι το οποίο είναι τουλάχιστον σπάνιο… Σύμφωνα με δικηγόρους που έχουν αντιμετωπίσει τέτοιες περιπτώσεις, εάν ο οφειλέτης έχει αναγνωρίσει το ποσό, ακόμα και αν δεν το έχει διεκδικήσει για πέντε έτη η πολυκατοικία, τότε θα κληθεί να το πληρώσει. Η αναγνώριση της οφειλής μπορεί να γίνει με την πληρωμή έστω και ενός μικρού μέρους της, έστω και ενός ευρώ… Σε κάθε περίπτωση, καθώς η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, πάντα πρέπει να λαμβάνουμε τη συμβουλή ενός δικηγόρου.
5 Μπορεί ο ενοικιαστής να αρνηθεί την πληρωμή;
Οι ενοικιαστές υποχρεούνται να πληρώσουν κοινόχρηστα, εκτός και αν έχουν έρθει σε διαφορετική προσυμφωνία με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και τα καλύπτει εκείνος. Λόγοι άρνησης καταβολής κοινοχρήστων είναι πολλοί, όμως τα παραδείγματα που δίνει ο spitogatos.gr είναι η ελλιπής καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, η μη χρήση του ασανσέρ, ή αν θεωρείτε υπέρογκο ή και παράλογο το ποσό. Πάντα όμως σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη. Τώρα, στην περίπτωση που ο ενοικιαστής μετακομίσει και δεν έχει εξοφλήσει τα κοινόχρηστα, οι οφειλές περνούν στον ιδιοκτήτη, ο οποίος θα κληθεί να τις πληρώσει. Αν έχουν μαζευτεί ληξιπρόθεσμα κοινόχρηστα και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει φύγει από τη ζωή, μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες αποδοχής ή αποποίησης της κληρονομιάς, μπορεί να υπάρξει καθυστέρηση στην εξόφλησή τους. Ομως στην περίπτωση της αποδοχής, περνούν στους κληρονόμους.
6 Τα κενά διαμερίσματα
Κενό ή «γεμάτο», ένα διαμέρισμα πληρώνει κοινόχρηστα. Η κατανομή γίνεται σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας και στο κλειστό διαμέρισμα. Για να θεωρείται ένα διαμέρισμα κλειστό, δεν θα πρέπει να έχει ενοικιαστές για ένα διάστημα μεγαλύτερο των 30-60 ημερών. Ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι, το κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει από τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών θέρμανσης. Το ίδιο ισχύει και αν κάποιος δεν χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα της πολυκατοικίας, θα πρέπει να πληρώνει μερίδιο στα κοινόχρηστα.
