ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ’ Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου – Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Νοεμβρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Αστικής μη κερδοσκοπικής εταιρίας με την επωνυμία “…”, πρώην “…”, που εδρεύει στον … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Χαλβατζιδόπουλο. Της αναιρεσίβλητης: Ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία “… ΟΕ”, που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Σοφία Κυνηγοπούλου με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 2-12-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πολυγύρου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 187/2013 μη οριστική και 10/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2132/2017 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 2-1-2018 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ελένη Φραγκάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την υπό κρίση αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν, πριν την κατάργησή τους με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015) εκδοθείσα υπ’ αριθμ. 2132/2017 οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, με την οποία έγινε δεκτή η από 2.3.2015 έφεση της ήδη αναιρεσίβλητης κατά της υπ’ αριθμ. 10/2015 οριστικής και της με αυτήν συνεκκαλουμένης με αριθμό 187/2013 μη οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Χαλκιδικής και αφού εξαφανίστηκε η εκκαλούμενη ως άνω απόφαση, κρατήθηκε και δικάστηκε κατ’ ουσία η υπόθεση και έγινε εν μέρει δεκτή ως βάσιμη κατ’ ουσία η με αριθμό κατάθεσης 2870/274Μ/7.12.2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης περί επιδικάσεως αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, μη οφειλομένων στη συνήθη χρήση του εις αυτήν ειδικότερα μνημονευομένου ακινήτου, η οποία πρωτοδίκως είχε απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη. Η αίτηση ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρ. 552, 553, 556, 558, 564 και 556 § 1 Κ.Πολ.Δ.) και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρ. 577 § 3 Κ.Πολ.Δ.).
Κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ, ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 592 του ίδιου Κώδικα, ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 574, 594, 330, 297 και 298 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρ. 44 π.δ. 34/1995), προκύπτει ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για κάθε θετική και αποθετική ζημία που υφίσταται ο τελευταίος, υπό την προϋπόθεση να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια, για τις φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, με εξαίρεση αυτές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Ειδικά, σε περίπτωση καταστροφής ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάστασή του (ΑΠ 495/2008). Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό του μίσθιου πράγματος και, συμπληρωματικά, στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η έννοια αυτή είναι ευρύτερη από την απλώς συνηθισμένη χρήση, η οποία ισχύει αν δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία, η οποία επιτρέπεται, κατ’ άρθρ. 361 ΑΚ, λόγω του ότι οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 591, 592 και 599 παρ. 1 του ίδιου Κώδικα είναι ενδοτικού δικαίου. Σύμφωνα με αυτά, ο εκμισθωτής, ασκώντας, πριν ή κατά ή μετά τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 1413/2008), με αγωγή αποζημίωσης (ή με ένσταση συμψηφισμού), την αξίωσή του για τις φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, οφείλει, για το ορισμένο της αγωγής του, κατ’ άρθρ. 118 εδάφ. 4 και 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, να επικαλεστεί και αποδείξει τις εν λόγω φθορές και μεταβολές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, ενώ απόκειται στον εναγόμενο μισθωτή να επικαλεστεί, κατ’ ένσταση, ότι αυτές οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση ή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη ή σε ανώτερη βία (ΑΠ ΑΠ 681/2015, ΑΠ 1807/2012). Περαιτέρω, η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας ότι οι φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν από τον μισθωτή οφείλονται ή όχι στη συμφωνημένη χρήση είναι κρίση ουσιαστική, μη υποκείμενη στον αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 529/2017, ΑΠ 681/2015, ΑΠ 633/2010). Περαιτέρω στο άρθρο 2 του Ν. 3031/2003 ορίζεται ότι “Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται όλες οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτει το Δημόσιο για τη στέγαση, καθώς και την κάλυψη λειτουργικών αναγκών των Δημοσίων Υπηρεσιών του, εκτός από εκείνες τις μισθώσεις που προβλέπονται από ειδικές διατάξεις”. Επίσης κατά τους ορισμούς του άρθρου 11 του Ν. 2716/1999 “Επιτρέπεται η ίδρυση και λειτουργία από φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου κερδοσκοπικού ή μη χαρακτήρα, πέραν των όσων προβλέπονται από τις διατάξεις του π.δ. 247/1991 (ΦΕΚ 93 Α`) και του π.δ. 517/1991 (ΦΕΚ 202 Α`) αποκλειστικά Κέντρων Ημέρας, Προστατευμένων Διαμερισμάτων, Οικοτροφείων, Ξενώνων, Ειδικών Κέντρων Κοινωνικής Επανένταξης και Ειδικών Μονάδων Αποκατάστασης και Επαγγελματικής Επανένταξης. Από νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα επιτρέπεται η λειτουργία και Κινητών Μονάδων Ψυχικής Υγείας. Το αυτό φυσικό ή νομικό πρόσωπο μπορεί να λειτουργεί περισσότερες από μία Μ.Ψ.Υ. Οι μονάδες αυτές των φυσικών και νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου εντάσσονται στον αντίστοιχο Τομέα Ψυχικής Υγείας (Το.Ψ.Υ.)”. Κατά δε το άρθρο 13 παρ. 1 και 5, του ίδιου Νόμου ορίζεται “1. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών, Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων και Υγείας και Πρόνοιας… καθορίζεται ειδικό νοσήλιο, για τις Μονάδες και Προγράμματα Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης, τις υπηρεσίες νοσηλείας και ειδικής φροντίδας ψυχικής υγείας κατ` οίκον και τα Κέντρα Εξειδικευμένης Περίθαλψης, των άρθρων 6, 7, 8, 9, 10 και 11… 5. Οι Μονάδες Ψυχικής Υγείας που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, οι οποίες εντάσσονται στους Τομείς Ψυχικής Υγείας δικαιούνται του ειδικού νοσηλίου της παραγράφου 1 του παρόντος και των πόρων της παραγράφου α` του άρθρου 28 του ν. 2519/1997 για την καταβολή των αμοιβών και των εξόδων του προσωπικού τους και των συνεργατών τους για την παροχή υπηρεσιών σε άτομα με ψυχικές διαταραχές….”. Από τις παραπάνω παρατεθείσες διατάξεις αλλά και το άρθρο 2 παρ. 4 του τότε ισχύοντος Κωδ. Φορολ. Εισοδ/τος (Ν. 2238/1994) που ορίζει, ότι “σε φόρο υπόκεινται επίσης, οι ομόρρυθμες και οι ετερόρρυθμες εταιρίες, οι κοινωνίες αστικού δικαίου, που ασκούν επιχείρηση ή επάγγελμα, οι αστικές κερδοσκοπικές ή μη εταιρίες…”, συνάγεται ότι οι αστικές μη κερδοσκοπικές εταιρίες, ανεξαρτήτως των φιλανθρωπικών, κοινωνικών ή πολιτιστικών κ.λπ. σκοπών που επιδιώκουν με την σύστασή τους, της νομικής μορφής, της δομής και της οργάνωσής τους, δεν συνιστούν δημόσια υπηρεσία ώστε οι απ’ αυτές συναπτόμενες συμβάσεις μισθώσεως ακινήτων να υπάγονται στο ειδικό καθεστώς του Ν. 3130/2003 που ρυθμίζει τις μισθώσεις ακινήτων για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών. Εξάλλου κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνον αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου), ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λ.π. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη, ή αν κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ’ ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998). Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ’ αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), (Ολ.ΑΠ 1/1999). Ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης για έλλειψη νόμιμης βάσης με την έννοια της ανεπαρκούς αιτιολογίας αφορά ελλείψεις αναγόμενες αποκλειστικά στη διατύπωση του αιτιολογικού πορίσματος αναφορικά με τη συνδρομή ή μη γεγονότων, που στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκροτούν το πραγματικό του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, έτσι ώστε, από την ανεπαρκή ή αντιφατική έκθεσή τους, να μην μπορεί να κριθεί αν η απόφαση στηρίζεται ή όχι νομικώς (Ολ.ΑΠ 13/1995). Η ύπαρξη νόμιμης βάσης και η αντίστοιχη έλλειψή της πρέπει να προκύπτουν αμέσως από την προσβαλλόμενη απόφαση, ο δε Άρειος Πάγος διαπιστώνει την ύπαρξη ή την ανυπαρξία του προκειμένου λόγου αναίρεσης, ελέγχοντας μόνο την προσβαλλόμενη απόφαση και το αιτιολογικό της και όχι το περιεχόμενο άλλων εγγράφων ή αποφάσεων σε εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ. Αντίθετα, δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του εξαγόμενου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος (ΑΠ 302/2014). Εξ άλλου, νομική αοριστία της αγωγής, που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, εάν το δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επάρκειας της αγωγής κρίσεώς του, αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του δικαιώματος ή αρκέστηκε σε λιγότερα, ενώ η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει όταν δεν αναφέρονται όλα τα στοιχεία που απαιτούνται κατά νόμο, για τη θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ως παραβίαση από τους αριθμούς 8 και 14 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ (ΑΠ 320/2016, ΑΠ 1182/ 2012, ΑΠ 443/2011).
Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση δέχθηκε τα ακόλουθα, κρίσιμα σε σχέση με τους αναιρετικούς λόγους, πραγματικά περιστατικά: “Με το απο 31-8-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία “… Ο.Ε.” εκμίσθωσε στην εναγομένη Αστική μη Κερδοσκοπική Εταιρεία με την επωνυμία “…”, η οποία είναι ΝΠΙΔ, εποπτευόμενο και χρηματοδοτούμενο από το Υπουργείο Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, ακίνητο, αποτελούμενο από ισόγειο εμβαδού 260 τ. μ., 1° όροφο εμβαδού 310 τ.μ. και υπόγειο εμβαδού 125 τ.μ., που βρίσκεται στην παραλία της …… της ….., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η τελευταία ως οίκημα για τη στέγαση θεραπευτηρίου ψυχικών, διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για δέκα (10) χρόνια, αρχόμενη στις 15-09-2006 και λήγουσα στις 14-09-2016, το δε μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 3.200 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%), αναπροσαρμοζόμενο καθ’ έτος έως το 75% του μέσου όρου του πληθωρισμού του προηγούμενου έτους. Με το ανωτέρω συμφωνητικό οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι “η μισθώτρια έχει υποχρέωση να κάνει καλή χρήση του μισθίου ευθυνόμενη σε αποζημίωση για φθορές και βλάβες που έγιναν στο μίσθιο”. Με την από 22-02-2011 εξώδικη δήλωση, που κοινοποιήθηκε στην ενάγουσα στις 09-03-2011, η εναγόμενη, επικαλούμενη πραγματικά ελαττώματα του μισθίου, κατήγγειλε την επίδικη μίσθωση, ενώ στις 30-07-2011 απέδωσε το μίσθιο στην ενάγουσα, η δε τελευταία επιφυλάχθηκε για ζημίες που εκφεύγουν της συνήθους χρήσης. Η ενάγουσα με την υπό κρίση αγωγή εκθέτει, ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης η εναγομένη έκανε κακή χρήση του μισθίου και δεν επιμελούνταν τη συντήρησή του, με αποτέλεσμα το μίσθιο να έχει υποστεί ζημίες. Ειδικότερα, ισχυρίζεται ότι για την αποκατάστασή του απαιτούνται οι ειδικότερα αναφερόμενες στην αγωγή αγορές οικοδομικών υλικών (ηλεκτρολογικών υλικών, υδραυλικών υλικών, μαρμάρων, κουφωμάτων, πορτών, κιγκλιδωμάτων, τζαμιών, κλιματιστικών κλπ) συνολικής αξίας 43.314,23 ευρώ, αλλά και οι ειδικότερα αναφερόμενες εργασίες για την αποκατάσταση των φθαρμένων υλικών (αποξήλωση επιχρίσματος και τοποθέτηση νέου, συντήρηση λεβητοστασίου, αμοιβή μηχανικού κλπ) συνολικής αξίας 73.294 ευρώ… Από τη συνεκτίμηση των προαναφερθέντων αποδεικτικών στοιχείων, αποδείχτηκε, οτι το μίσθιο, κατά την παράδοσή του στην εκμισθώτρια ενάγουσα, έφερε τις παρακάτω αναφερόμενες εκτεταμένες βλάβες και φθορές, πλην, όμως, αυτές δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα ή βλαπτική επενέργεια της μισθώτριας – εναγομένης, αλλά σε γεγονός, για το οποίο αυτή δεν υπέχει ευθύνη και συγκεκριμένα οφείλονται κατά κύριο λόγο σε πλημμελή και ατελή (εξαρχής) κατασκευή του μισθίου, καθώς επίσης και σε έλλειψη συντήρησης εκ μέρους της εκμισθώτριας – ενάγουσας, αν και αυτή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 574 και 575 του ΑΚ, είχε υποχρέωση να διατηρεί την καταλληλότητα του μισθίου με δαπάνες της καθ’ όλη τη διάρκεια της ένδικης μίσθωσης… Ειδικότερα, το επίδικο μίσθιο κτίριο ανηγέρθηκε δυνάμει της υπ’ αριθμ. 301/1989 οικοδομικής αδείας, αποτελούμενο απο έναν ισόγειο όροφο, έναν όροφο άνωθεν του ισογείου και έναν υπόγειο όροφο, πλην, όμως, κατασκευάστηκε παράνομα, καθ’ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης του κτιρίου, και ένας όγκος κτιρίου σε τμήμα του δώματος αυτού, ο οποίος επιφέρει πρόσθετα φορτία στην πλάκα του δώματος και δημιουργεί μεγάλα προβλήματα στο ήδη ανεπαρκές μονωτικό επίστρωμα αυτής, παρεμποδίζοντας την αρχικά μελετηθείσα αποστράγγιση του δώματος εκ των όμβριων υδάτων και την ελεύθερη ροή αυτών, με αποτέλεσμα να επέρχεται διάβρωση όλων των επιφανειών του κτιρίου. Έτσι, στις μετώπες των εξωστών, όσο και στους εξωτερικούς τοίχους του κτιρίου, αποκολλήθηκαν οι διακοσμητικές σχιστολιθικές πέτρες ….., εξαιτίας της συνεχούς διάβρωσης των επιφανειών αυτών απο τα στάσιμα όμβρια ύδατα, αλλά και της γήρανσης του, ανεπιτυχούς συγκολλητικής ικανότητας, κονιάματος. Επίσης, αποκολλήθηκαν, σε μεγάλη έκταση, τα επιχρίσματα απο τις οροφές των εξωστών, ενώ η επεκταθείσα διάβρωση και στον ισόγειο όροφο, προϋποθέτει διέλευση υδάτων απο τον πρώτο όροφο και μεγέθυνση του προβλήματος, καθόσον η συνεχής διάβρωση των στοιχείων του οπλισμένου σκυροδέματος, όπως πλάκες, δοκοί και κολώνες, επιταχύνει, με την οξείδωση των οπλισμών του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, τη σταδιακή μείωση της αντοχής του φορέα σε πρόσθετες καταπονήσεις (λ.χ. σεισμικές δονήσεις). Επαπειλούμενος κίνδυνος απο την ολική διάβρωση τοίχων και πλακών είναι και ο προερχόμενος από τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις του κτιρίου εκ πιθανού βραχυκυκλώματος σε υγρό περιβάλλον, οι δε φθορές στην ηλεκτρολογική εγκατάσταση προκαλούσαν συχνές διακοπές του ρεύματος. Οι ανωτέρω βλάβες οφείλονται α) στη μη αξιόπιστη μόνωση του δώματος του κτιρίου και τη μη άμεση απορροή των όμβριων απο την ταράτσα αυτού, β) στο παράνομο κτίσμα της υπερκατασκευής του δώματος που προαναφέρθηκε, που εμπόδισε την άμεση και ελεύθερη ροή των όμβριων και γ) στην κακή ποιότητα των υλικών των επιχρισμάτων (χρησιμοποιούμενη άμμος, ενισχυτικά κονιαμάτων, ποσότητα τσιμέντου κλπ), που προκάλεσαν γήρανση και αποσάρθρωσή τους, με αποτέλεσμα να αποτελούν, με τη διαρραγή τους, εστίες εμφανίσεως του φαινομένου της παγοπληξίας, με τον εγκλωβισμό, κατά τους χειμερινούς μήνες, όμβριων υδάτων και την, εν συνεχεία μετατροπή τους σε πάγο, με συνέπεια τη διάρρηξη των πετρωμάτων ή των κονιαμάτων, όπου παρουσιάζεται ο εν λόγω εγκλωβισμός, γεγονότα, για το οποία, η εκμισθώτρια, αν και τα γνώριζε, αδιαφόρησε και αμέλησε να προβεί στην δέουσα συντήρηση του μισθίου… σε αντίθεση με την εναγόμενη, η οποία δαπάνησε για την εν μέρει αποκατάσταση των ανωτέρω ζημιών το ποσό των 10.000 ευρώ περίπου.
Συνεπώς, ως προς τα αιτούμενα αγωγικά κονδύλια φθορών, που οφείλονται στις ανωτέρω αιτίες, συνολικού ποσού 78.290 ευρώ, η αγωγή είναι απορρπττέα, ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν. Η εκκαλουμένη απόφαση, που, με διαφορετική αιτιολογία, απέρριψε το ανωτέρω αίτημα της αγωγής, ως ουσιαστικά αβάσιμο, δεν έσφαλε κατ’ αποτέλεσμα και πρέπει μόνο να αντικατασταθούν οι αιτιολογίες της (άρθρο 534 του ΚΠολΔ), ο δε σχετικός λόγος της έφεσης, που υποστηρίζει τα αντίθετα, πρέπει να απορριφθεί, ως ουσιαστικά αβάσιμος. Περαιτέρω, αποδείχτηκε, ότι, εκτός απο τις προαναφερθείσες βλάβες του μισθίου, κατά την παράδοση αυτού στην εκμισθώτρια, διαπιστώθηκαν και οι ακόλουθες φθορές, οι οποίες εκφεύγουν απο τις οφειλόμενες στη συνήθη χρήση του μισθίου και οφείλονται στην κακή χρήση αυτού απο την εναγομένη μισθώτρια. Συγκεκριμένα, οι φθορές αυτές αφορούν κατεστραμμένα τζάμια, υλικές ζημίες στα μάρμαρα του δαπέδου και στα πλακάκια, κατεστραμμένους διακόπτες, μπρίζες, φωτιστικά σώματα, πλαφονιέρες, θυροτηλέφωνα και φώτα ασφαλείας, φθορές σε είδη υγιεινής, όπως λεκάνες, πλαστικά καπάκια, νιπτήρες, βρύσες, σπιράλ τηλεφώνου μπάνιου, άγκιστρα, πλαστικά ντουλαπάκια και πλαστικά καζανάκια του WC, κατεστραμμένες κλειδαριές, μεντεσέδες, χειρολαβές θυρών, ζημίες σε ξύλινες πόρτες δωματίων, καθώς και σε πλαστικά κουφώματα, πόρτες και παράθυρα. Για την αποκατάσταση των βλαβών αυτών απαιτούνται τα ακόλουθα ποσά: 1) Υλικές ζημίες στους υαλοπίνακες. Συνολική δαπάνη 2.300 ευρώ. 2) Υλικές ζημίες μαρμάρων. Συνολική δαπάνη 5.900 ευρώ. 3) Υλικές ζημίες ηλεκτρικών ειδών. Συνολική δαπάνη 1.345,1 ευρώ. 4) Υλικές ζημίες στα είδη υγιεινής. Συνολική δαπάνη 17.951,55 ευρώ. 5) Υλικές ζημίες σε ξύλινες πόρτες. Συνολική δαπάνη 1.048 ευρώ. 6) Υλικές ζημίες στα συνθετικά πλαστικά κουφώματα. Συνολική δαπάνη 7.819,58 ευρώ. Συνολικά, λοιπόν, απαιτείται, για την αποκατάσταση των δαπανών των ποσό των 36.364,23 ευρώ. Επί του ποσού αυτού πρέπει να υπολογιστεί ένα ποσοστό αποσβέσεως 50%, λόγω της πολυετούς χρήσης των υλικών σε όλο το οικοδόμημα και της μη συντήρησής του επι 18 έτη, οπότε το ποσό, που οφείλει να καταβάλει η εναγόμενη, ως αποζημίωση, στην ενάγουσα, για τις ανωτέρω αιτίες, ανέρχεται σε 18.182,11 ευρώ. Περαιτέρω, η εναγόμενη προβάλλει, κατ’ ορθή εκτίμηση του σχετικού ισχυρισμού της, την ένσταση περί καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος από την ενάγουσα με την αιτιολογία, ότι η ενάγουσα α) επικαλείται φθορές επι κτισμάτων, τα οποία ουδέποτε εκμισθώθηκαν στην ίδια (εναγόμενη), β) επικαλείται περιστατικά διαφορετικά με όσα έχει συνομολογήσει σε προηγούμενους χρόνους, γ) φέρεται να διαμαρτύρεται προς το Υπουργείο Υγείας περί των φθορών μετά τη γνωστοποίηση προς αυτήν της πρόθεσης της εναγομένης για αποχώρηση απο το μίσθιο και δ) επιχειρεί με την αγωγή της να εξασφαλίσει χρηματοδότηση της ανακαίνισης του μισθίου απο το ελληνικό δημόσιο. Όμως, οι ανωτέρω υπο στοιχ. α’ – γ’ ισχυρισμοί συνιστούν άρνηση της αγωγής και όχι την ένσταση του άρθρου 281 του ΑΚ, η οποία προϋποθέτει παραδοχή του αγωγικού δικαιώματος, τα δε υπο στοιχ. δ’ περιστατικά, και αληθή υποτιθέμενα, δεν μπορούν να καταστήσουν την άσκηση του ένδικου δικαιώματος καταχρηστική.
Συνεπώς, η εν λόγω ένσταση είναι απορριπτέα, ως μη νόμιμη, η δε υπό κρίση αγωγή είναι, κατα το ανωτέρω αίτημά της, βάσιμη και στην ουσία της”. Με τις παραδοχές του αυτές το Εφετείο δέχθηκε την έφεση της ενάγουσας και ήδη αναιρεσίβλητης εταιρίας, εξαφάνισε την εκκαλουμένη υπ’ αριθμ. 10/2015 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Χαλκιδικής, με την οποία, κατά τα προαναφερόμενα, είχε απορριφθεί η ένδικη αγωγή της ως ουσιαστικά αβάσιμη, την οποία ακολούθως δέχθηκε εν μέρει στην ουσία και υποχρέωσε την εναγομένη – αναιρεσείουσα μη κερδοσκοπική αστική εταιρία να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των 18.182,11 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής για φθορές που οφείλονται σε κακή χρήση του μισθίου από την εναγόμενη μισθώτρια και εκφεύγουν της συνήθους χρήσεως αυτού. Το Εφετείο που, με τις παραπάνω σκέψεις απέρριψε κατά ένα μέρος την υποβληθείσα και ενώπιόν του, προς αντίκρουση του αντίστοιχου λόγου έφεσης, ένσταση της αναιρεσείουσας, ότι οι φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο και ως προς τις οποίες έγινε δεκτή εν μέρει ως βάσιμη και κατ’ουσίαν η ένδικη αγωγή της αναιρεσίβλητης, οφειλόταν στην συμφωνημένη χρήση, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ως άνω ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 592, 574, 594, 330, 297 και 298 ΑΚ. Ειδικότερα η διάταξη του άρθρου 18 παρ. 2 του Ν. 3130/2000, κατά την οποία “το Δημόσιο δεν οφείλει καμία αποζημίωση στον εκμισθωτή για φθορές του ακινήτου που οφείλονται στη συνηθισμένη χρήση του, σε κακή κατασκευή του ή στην παλαιότητα αυτού ή σε τυχαίο γεγονός” δεν έχει εφαρμογή στην ένδικη μίσθωση, η οποία, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στην μείζονα σκέψη δεν υπάγεται στο ρυθμιστικό καθεστώς των μισθώσεων ακινήτων για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, όπως αβάσιμα διατείνεται η αναιρεσείουσα. Επομένως, ο πρώτος αναιρετικός λόγος με τον οποίο, αποδίδεται στην προβαλλόμενη απόφαση η από τον αριθ. 1 του άρθρ. 559 του ΚΠολΔ πλημμέλεια της ευθείας παραβίασης νόμου για το λόγο ότι δεν εφαρμόστηκε η παραπάνω διάταξη του άρθρ. 18 παρ. 2 του ν. 3130/2003, όπως, (κατά την περί του αντιθέτου αιτίαση της αναιρεσείουσας), επέβαλλε ο δημόσιος χαρακτήρας του σκοπού της, είναι αβάσιμος και πρέπει ν’απορριφθεί. Εξάλλου με τις κρίσεις του αυτές το Εφετείο δεν υπέπεσε στην από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 πλημμέλεια παραβιάζοντας εκ πλαγίου τις ως άνω ουσιαστικές διατάξεις του ΑΚ και του π.δ/τος 34/1995, διότι διέλαβε στην απόφασή του επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή όχι εφαρμογή τους και, επομένως, δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού δέχεται ότι η αναιρεσείουσα, διά των αρμoδίων πιο πάνω οργάνων της, προκάλεσε, και μάλιστα από υπαιτιότητα, κατά το χρόνο αποχώρησής της από το μίσθιο, τις προσδιοριζόμενες, κατ’ είδος και έκταση, φθορές και βλάβες που, κατά την ανέλεγκτη, αναιρετικά, κρίση του, εκφεύγουν από τις οφειλόμενες στη συνήθη χρήση του μισθίου τις οποίες έπρεπε να αποκαταστήσει, επαναφέροντας, με δικά της έξοδα, το μίσθιο στην κατάσταση που ήταν, κατά την ειδική συμφωνία της με την εκμισθώτρια αναιρεσίβλητη. Ειδικότερα το Εφετείο με την προσβαλλομένη δεν περιέπεσε σε αντίφαση όσον αφορά τις φθορές του μισθίου που εκφεύγουν από τη συνήθη χρήση, τις οποίες διακρίνει από τις φθορές του μισθίου που προέρχονται από αμέλεια της εκμισθώτριας ενάγουσας να προβεί στη δέουσα συντήρηση του μισθίου και ατελή εξ αρχής κατασκευή του μισθίου και ειδικότερα α) από την εκτεταμένη διάβρωση όλων των επιφανειών του κτιρίου η οποία οφείλεται στα πρόσθετα φορτία που επιφέρει στην πλάκα του δώματος το επ’ αυτού υφιστάμενο παράνομο κτίσμα, το οποίο δημιουργεί μεγάλα προβλήματα στο ήδη ανεπαρκές μονωτικό επίστρωμα αυτής διότι παρεμποδίζεται η αποστράγγιση των ομβρίων υδάτων και η ελεύθερη ροή τους, β) την πολυετή χρήση των υλικών σε όλο το οικοδόμημα και γ) τη μη συντήρησή του επί 18 έτη. Ουδόλως δε ήταν αναγκαίο για την υπαγωγή των περιστατικών που αποδείχθηκαν στις ως άνω διατάξεις του ΑΚ να προσδιοριστούν στην προσβαλλομένη απόφαση οι χώροι και τα σημεία του μισθίου στα οποία εντοπίστηκαν οι ως άνω, μη οφειλόμενες στη συνήθη χρήση, φθορές, προς διαπίστωση της σχέσης και της εγγύτητας αυτών με τις προβληματικές, λόγω διάβρωσης, επιφάνειες του μισθίου.
Συνεπώς ο δεύτερος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ κατά το πρώτο μέρος του είναι αβάσιμος, σε κάθε δε περίπτωση και απαράδεκτος, διότι η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, ότι οι παραπάνω φθορές, για την αποκατάσταση των οποίων επιδίκασε αποζημίωση δεν οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση, αλλά εκφεύγουν από τις οφειλόμενες στη συνήθη χρήση δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο σύμφωνα και με όσα αναφέρονται στη νομική σκέψη που προηγήθηκε. Επιπροσθέτως οι διαλαμβανόμενες σ’ αυτόν αιτιάσεις πλήττουν την αναιρετικώς ανέλεγκτη περί πραγμάτων κρίση του δικαστηρίου της ουσίας καθόσον αφορούν ελλείψεις αναγόμενες στην ανεπάρκεια αιτιολόγησης του αποδεικτικού πορίσματος και σε απλά επιχειρήματα της αναιρεσείουσας προς στήριξη των απόψεών της, ότι οι φθορές για την αποκατάσταση των οποίων επιδικάσθηκε αποζημίωση με την προσβαλλομένη απόφαση στην αναιρεσίβλητη οφειλόταν στην διάβρωση και στην κακή συντήρηση του κτιρίου και δεν δημιουργούσαν αξίωση αποζημίωσης, που δεν υπόκεινται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (άρθρο 561 παρ 1 Κ.Πολ.Δ.). Οι επιπλέον αιτιάσεις που προσάπτει στην προσβαλλομένη με το δεύτερο μέρος του ίδιου αναιρετικού λόγου η αναιρεσείουσα, ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη τον περί αοριστίας του δικογράφου της ένδικης αγωγής ισχυρισμό της, αν και προβλήθηκε παραδεκτώς και στους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, δεν είναι βάσιμες, διότι για το ορισμένο της ένδικης αγωγής δεν ήταν αναγκαίο να διαλαμβάνεται σ’ αυτήν, αν οι φθορές εντοπίζονται σε τμήματα του μισθίου που περιλαμβάνονται στην εκδοθείσα για την ανέγερσή του από την αρμόδια Πολεοδομία οικοδομική άδεια, ή σε τμήματα που κατασκευάστηκαν παρανόμως καθ’ υπέρβαση αυτής, καθώς τα περιστατικά αυτά δεν αποτελούν στοιχείο του υπαγωγικού συλλογισμού για την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων του ΑΚ και του π.δ 34/95 προς διάγνωση του επιδιωκομένου να ικανοποιηθεί με την ένδικη αγωγή δικαιώματος της αναιρεσίβλητης και η μη αναφορά τους στο δικόγραφο δεν εμποδίζει, ούτε καθιστά δυσχερή την άμυνα της εναγομένης.
Συνεπώς ο δεύτερος αναιρετικός λόγος κατά το δεύτερο σκέλος του στον οποίο διαλαμβάνονται οι παραπάνω αιτιάσεις, για ποιοτική και ποσοτική αοριστία της αγωγής, από τους αριθμούς 8 και 14 αληθώς (και όχι 19 όπως αναγράφεται στο αναιρετήριο) του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι προεχόντως αβάσιμος και πρέπει ν’ απορριφθεί, σε κάθε περίπτωση δε και απαράδεκτος, καθώς η παραδοχή του δικαστηρίου ότι παραδόθηκε στην αναιρεσίβλητη προς χρήση ένα ενιαίο μίσθιο εμβαδού 695 τ.μ, ενώ το εμβαδό του στην πραγματικότητα κατά την παράδοση της χρήσης του ήταν ήδη, όπως προέκυψε από τις προσκομισθείσες με επίκληση τεχνικές εκθέσεις, επηυξημένο λόγω των αυθαιρέτων επεκτάσεων και κατασκευών κατά 200 τ.μ (895 τ.μ. συνολικά), ανάγεται στην ανέλεγκτη περί των πραγμάτων εκτίμηση του δικαστηρίου ουσίας (561 § 1 ΚΠολΔ).
Από τις διατάξεις των άρθρων 106, 335, 338, 339 και 346 ΚΠολΔ, προκύπτει ότι τα έγγραφα προς άμεση και έμμεση απόδειξη λαμβάνονται υπόψη όχι αυτεπαγγέλτως, αλλά μετά από επίκλησή τους, που αποδεικνύεται από τις έγγραφες προτάσεις της συζήτησης μετά την οποία εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, είτε από το διάδικο που τα προσκόμισε για να τα χρησιμοποιήσει κατά του αντιδίκου του, είτε από τον τελευταίο κατ’ εκείνου, εφόσον, στην τελευταία περίπτωση, είχαν καταστεί κοινό μέσο απόδειξης (ΑΠ 1256/2008). Σαφής και ορισμένη είναι η επίκληση εγγράφου που είναι ειδική και από αυτήν προκύπτει η ταυτότητα του (ΑΠ 1523/2017). Εάν το δικαστήριο της ουσίας λάβει υπόψη για τη μόρφωση της κρίσεώς του έγγραφο, χωρίς την ανωτέρω ειδική επίκληση, δημιουργείται ο προβλεπόμενος από τον αριθμό 11 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως (ΑΠ 1126/2015, ΑΠ 30/2012).
Στην προκειμένη περίπτωση, η αναιρεσείουσα με τον τρίτο από τον αριθ. 11 περ. β’ του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγο αναίρεσης προσάπτει στο Εφετείο την αιτίαση, ότι έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα, χωρίς να γίνει επίκλησή τους τόσο από την ίδια όσο και από την αναιρεσίβλητη και ειδικότερα έλαβε υπόψη τη με αριθμό 11009/01-10-2011 τεχνική έκθεση του Ι. Χ. (σελίδα 6 και 7 της προσβαλλομένης). Από την παραδεκτώς κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ επισκόπηση των ενώπιον του Εφετείου προτάσεων των διαδίκων, προκύπτει ότι σαφής επίκληση της παραπάνω έκθεσης έγινε στις προτάσεις της εφεσίβλητης και ήδη αναιρεσείουσας εταιρίας και συγκεκριμένα στην αρχή της σελίδας 2 αυτών με την παράθεση των παραδοχών της αποφάσεως του Πρωτοβαθμίου δικαστηρίου. Ακολούθως στη σελίδα 9 αυτών αναφέρει ότι “ήταν αναγκαία… προς παροχή διευκρινίσεων και αποσαφηνίσεων του εκπονήσαντος την τεχνική έκθεση της ενάγουσας Ι. Χ. που διενήργησε αυτοψία επί του μισθίου” αλλά και στη σελίδα 10, όπου ρητώς επικαλείται την “ανασκευή της” με την από 27.8.2014 και αριθμό 2101 νέα έκθεση πραγματογνωμοσύνης του ίδιου πραγματογνώμονα, την οποία επικαλείται και προσκομίζει η ίδια, για την εκτίμηση του περιεχομένου της οποίας από το δικαστήριο της ουσίας, όπως σαφώς προκύπτει από τις παραδοχές της προσβαλλομένης, ήταν αναγκαία η προσφυγή στο περιεχόμενο της αρχικής, ως άνω ειδικώς μνημονευθείσας από την προσβαλλομένη απόφαση, προσκομισθείσας στο Εφετείο αρχικής τεχνικής έκθεση του Ι. Χ., ενώ και στις σελίδες 15 και 17 (θέση 2) κάνει ειδική επίκληση της “προσκομιζομένης από την αντίδικο Τεχνικής έκθεσης”. Η επαναλαμβανόμενη επίκληση της ως άνω τεχνικής έκθεσης στις προτάσεις της αναιρεσείουσας ως εφεσίβλητης, ήταν αρκούντως σαφής και ορισμένη, χωρίς να είναι αναγκαίο για τον προσδιορισμό του εγγράφου αυτού ειδικότερη αναφορά των στοιχείων της ταυτότητάς του.
Συνεπώς, κατέστη κοινό αποδεικτικό μέσο (άρθρο 346 ΚΠολΔ), παραδεκτώς λαμβανόμενο υπόψη για την απόδειξη των ισχυρισμών και της αναιρεσίβλητης (Ολ.ΑΠ 58/1978). Επομένως ο λόγος αυτός της αναίρεσης είναι αβάσιμος και πρέπει ν’ απορριφθεί.
Μετά απ’αυτά πρέπει να απορριφθεί η ένδικη αίτηση αναίρεσης, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που κατατέθηκε για την άσκησή της στο Δημόσιο Ταμείο και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις (άρθρα 176 και 183 του ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει, την αίτηση αναίρεσης κατά της με αριθμό 2132/2017 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης
Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο. Και
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 15 Μαρτίου 2019. ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Μαΐου 2019.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ
Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
